临沂沂景华庭营销执行报告69P.ppt

沂景华庭营销执行报告,2,您可信赖的房地产营销专家！专业专注专攻,产品细分,1,销控策略,2,推广起点,3,报告体系,产品细分,户型分布及统计观景房舒适三居跃层三居紧凑两居宽松两居小户型,1,楼栋分析,从观景，采光等方面对本案的7栋楼进行细分，以便于后期的房源梳理；,为了表述方便，现初步为为各个楼进行编号，具体如图：注：因为2，3#楼与4#楼图纸编号冲突，以后表述4#楼户型为“公建B”户型；,户型分布分析,本案推出共7栋高层，其中有A,B,公建B,C,D五种户型区段，共17总户型，每种户型所在楼栋及具体户型见下表；,户型分布分析,本案推出共7栋高层，其中有A,B,公建B,C,D五种户型区段，共17总户型，每种户型所在楼栋及具体户型见下表；,户型分布分析,本案推出共7栋高层，其中有A,B,公建B,C,D五种户型区段，共17总户型，每种户型所在楼栋及具体户型见下表；,户型配比分析,本案推出高层共7栋，其中一室占到46%，两室占到16%，三室占37%；其面积配比见下表：,产品细分,户型分布及统计观景房舒适三居跃层三居紧凑两居宽松两居小户型,1,一：观景房,观景房：分为一线观景房和二线观景房；,一线观景房：A1户型东户，B-4户型，D-1户型东户；,1,1,1,1,一：观景房,观景房：分为一线观景房和二线观景房；,二线观景房：A1户型西户，B-1户型，C-1户型东西端两端；D-1户型西户,2,2,2,2,2,2,本案共有一线观景房92户，分别是A1户型东户，B-4户型，D-1户型东户，均为东户可观河的优质房源，是本案实现溢价的优势房源；二线观景房128套，分别是A1户型西户，B-1户型，C-1户型东西端两端，D-1户型西户；该户型除C1有东户外，其他均为西户，由于临沂人的思想观念和担心西晒等问题，去化速度和价格要低于一线观景房源，但是由于宜居等优势，其均价仍要高于项目均价，同样为实现溢价的主要房源；,一：观景房,观景房源梳理,一、观景房,本案共有一线观景房92户，均为东户可观河的优质房源，是本案实现溢价的优势房源；二线观景房128套，除C1东户房源之外，均为西户房源，但是景观效果同样十分突出。,本案周边高层一线观景房存量不大，属于每个楼盘的最高档房源，此类房源虽然价格要项目均价高1000元/左右，同时是也是最早销售一空的房源。,供应量分析,观景房,由此可见，该区段房源价格均价除水岸华庭和东方花苑之外，东户观景房的均价都在5300元/左右；以凤凰城二期首期推出的26#，27#楼为例，2010年6月25号开盘，截至上周，其27#东户观景房源仅剩27楼以上，西户还剩17楼，24楼及以上户型。其27楼价格为5958元/，东户均价为5400元/，高出项目均价700元/。,同类产品的价格抗性,一线观景房,6264元/平方米,一线观景房价格加权分析,地段系数-0.01景观系数+0.03户型系数+0.03产品科技元素+0.04营销附加值系数+0.03配套系数+0.03项目内部绿化+0.01,凤凰城二期高层东户观景房均价：5400元/,价格提升+0.16,本案价格,观景房,同类产品的价格抗性,二线观景房,5405元/平方米,二线观景房价格加权分析,地段系数-0.01景观系数+0.02户型系数+0.03产品科技元素+0.04营销附加值系数+0.03配套系数+0.03项目内部绿化+0.01,凤凰城二期高层西户观景房均价：4700元/,价格提升+0.15,本案价格,观景房,本案替代产品分析本案一线观景房的价格预计为77万，二线观景房总房款预计为67万，总房款较高，但是品质突出，主要有的竞争对手来自周边的多层和澜泊湾等高端项目：沂龙湾花园洋房；城市主人花园洋房；澜泊湾；针对次情况，应该在推广宣传，以及后期的销售执行上针对本案的身份感以及高品质做文章，突出本案的饮用水入户系统和空气净化系统，以及超大面积的项目绿化。,替代产品分析,观景房,客户定位：通达路，蒙山大道，北园路至滨河大道各店铺的业主，在其他地方可能有房，但是工作关系需再购置一套，年龄4045岁，改善性住房为主，据不完全统计，项目周边5千米范围内中高端门面房共约1400个，潜在客户总量约1400组，该类客户约占总客户群体的15%；成衣市场，义堂板材市场老板，年龄3550改善型置业为主，据不完全统计，成衣市场共约摊位4000余个，板材市场老板及相关行业从业人员约7500组，仅我司在登记客户资源约为3600组，潜在客户数量庞大，该类客户约占总客户群体的30%；大学城教授，师范学院，师范附中等年长老师被本案品质做吸引的改善兼投资型住房，年龄4050岁，该类客户总量约在1100人左右，但相关单位距离本案较近，因此客户相对较为集中，该类客户约占总客户群体的10%；通过对南坊高端项目如沂龙湾，德居一品，澜泊湾等项目的截流而得来的，诸如河东钢材市场，县域客户等群体，改善型置业为主，私营老板为主，年龄3550岁，该类客户数量巨大，无法具体统计，但购买力很强，该类客户约占总客户群体的30%；罗庄中大型企业的高管，陶瓷市场等老板，据不完全统计，该类客户多位改善型置业，且数量庞大，该类客户约占总客户群体的10%；其他区域客户群体，县域客户等，占5%左右。,客户定位,观景房,经过上述分析，得出本案的观景房的发展定位,价格定位一线观景房：6264元/；二线观景房：5405元/；销售周期：本案220套观景房的预计去化周期为8个月。,推广渠道,产品细分,户型分布及统计观景房舒适三居跃层三居紧凑两居宽松两居小户型,1,二：舒适三居,舒适三居,舒适三居：C1户型，如图标致处；C2户型，如图标致处,c1,c1,c2,c2,本案舒适性三居为C1,C2户型，共72套；其户型的优点是户型方正，全名设计，并且有独立的储物间，都深深符合消费者的需求；但是C1的劣势为每个楼层有2个C1户型紧挨在一起，影响视野和采光；C2户型的劣势是不是南北通透的户型，不容易被客户接收，但是117三室外加储藏室的良好的户型设计，足以弥补这一缺点；其中C1户型2栋楼接近靠在一起的户型是本类户型的销售难点。舒适性三居在临沂市场属于主流房型，周边项目如香格里拉，沂龙湾高层，城市主人等项目均涉及次户型，本案次阶段户型不多，并且有36套C1房源因采光问题属于相对滞销房源。,二：舒适三居,舒适性三居房源梳理,此区段房源一分为二，C2户型受众群体范围较广，因此建议价格定位稍高，连在一起的36套C1户型则相对降低价格，初步定为活动房源，为后期的促销活动的主推房源。,二：舒适三居,同类产品的价格抗性,舒适三居价格定位,5148元/平方米,舒适三居价格加权分析,地段系数-0.01景观系数+0.04户型系数+0.04产品科技元素+0.04营销附加值系数+0.03配套系数-0.01项目内部绿化+0.04,环球国际二期18F，120纯南向户型均价：4178元/,价格提升+0.17,本案价格,舒适三居,客户定位：通达路，蒙山大道，北园路至滨河大道各店铺的业主，在其他地方可能有房，但是工作关系需再购置一套，年龄3045岁，改善性住房为主，据不完全统计，项目周边5千米范围内中高端门面房共约1400个，潜在客户总量约1400组，该类客户约占总客户群体的20%；成衣市场，义堂板材市场老板，年龄3550改善型置业为主，据不完全统计，成衣市场共约摊位4000余个，板材市场老板及相关行业从业人员约7500组，仅我司在登记客户资源约为3600组，潜在客户数量庞大，该类客户约占总客户群体的30%；大学城教授，师范学院，师范附中等年长老师因被本案品质做吸引的改善兼投资型住房，年龄4050岁，该类客户总量约在1100人左右，但相关单位距离本案较近，因此客户相对较为集中，该类客户约占总客户群体的10%；交警大队员工，南坊事业单位成员改善兼投资性住房，据统计该类客户共有830人左右，考虑到客户群体工作单位据本案较近，故此类客户意向较为强烈，此类客户月占总客户群体的10%；后十社区，角沂，王平庄等经济条件较好的常住居民改善型置业，家中已有一套房，但是由于孩子结婚等问题，需要在购买一套，此类客户群体约占总客户群体的5%；通过对南坊高端项目如沂龙湾，德居一品，澜泊湾等项目的截流而得来的，诸如河东板材市场，县域客户等群体，改善型置业为主，私营老板为主，年龄3550岁该类客户数量巨大，无法具体统计，但购买力很强，该类客户约占总客户群体的20%；其他区域客户群体，县域客户等，占5%左右。,客户定位,舒适三居,经过上述分析，得出本案的舒适三居的发展定位,价格定位C2：5248元/；C1（靠近在一起的的）：5048元/；销售周期本案72套观景房的预计去化周期为8个月。,推广渠道,产品细分,户型分布及统计观景房舒适三居跃层三居紧凑两居宽松两居小户型,1,三：跃层三居,跃层三居,跃层三居：A2户型B2户型,三：跃层三居,本案共有跃层三居74套，分别为A2,B2户型。越层户型在临沂很供应很少，但是深受年轻人喜爱，本案户型功能齐全，分区合理，因此，此户型属于热销户型。,周边只有香格里拉3#楼才有此类跃层户型，相关信息如下：,香格里拉该跃层户型价格比项目均价高700元左右。,价格及替代产品分析,5290元/平方米,跃层三居价格加权分析,地段系数+0.00景观系数+0.00户型系数+0.02产品科技元素+0.03营销附加值系数+0.06配套系数+0.00项目内部绿化+0.04,香格里拉5F，109跃层户型均价：4600元/,价格提升+0.15,本案价格,客户定位：通达路，蒙山大道，北园路至滨河大道门头房的年轻业主，年龄2540岁，事业起步期，过渡性需求为主，据不完全统计，项目周边5千米范围内中高端门面房共约1400个，潜在客户总量约1400组，该类客户约占总客户群体的25%；南坊三合三街以南，沂蒙路以西，蒙山大道以东的事业单位未分房的年轻职员，颐高上海街为中心的商业体的年轻业主，年龄2030岁，过渡性需求为主，该类客户随着南坊的逐步发展会以井喷式激增，总数量无法预估，该类客户约占总客户群体的20%；师范学院，师院附中，大学城为未分房年轻教师，年龄2530岁，刚性需求，据不完全统计，此类客户群体数量约为390人左右，购买意愿较强烈，该类客户约占总客户群体的10%；后十片区，王平庄，南坊曲沂经济基础较好的常住居民，年龄3550之间，改善型置业为主，家中已有一套房，但是由于孩子结婚等问题，需要在购买一套，此类客户群体约占总客户群体的20%；其他区域客户群体，年龄3550岁之间，被本案的品质所吸引前来购房，如成衣市场的较年轻的老板，年龄在2535岁之间，该类客户数量庞大，但是分布较为松散，应为后期挖掘重点，此类客户群体约占总客户群体的25%。,三：跃层三居,客户定位,价格定位B-2,A-2户型：5290元/；去化周期本案共96套户型去化速度为4个月。,三：跃层三居,经过上述分析，得出本案的跃层三居的发展定位,推广渠道,产品细分,户型分布及统计观景房舒适三居跃层三居紧凑两居宽松两居小户型,1,四：紧凑两居,紧凑两居：公建B2户型D2户型,四：紧凑两居,本案紧凑两居户型及周边供应量分析,本案共有紧凑两居户型180户，分别为公建B-2户型和D-2户型。公建B-2户型户型紧凑方正，并且配有储藏室，功能分区明显，并且面积只有70.18，有效控制首付；缺点是位于公建楼，2梯13户且28层会为生活带来不便；D-户型主卧带飘窗，经济实用且情趣盎然，面积仅为83.34，并且位于社区东南角，视野开阔；该户型堪称完美；,项目周边环球国际二期有72，89的两室户型，供应量只有120户左右，刚开盘就所剩不多，现在几乎售完；本案紧凑两居户型总房款仅为30万左右，加上周边高层此面积区段的供应量不足，沂龙湾等花园洋房项目总价要远远高于本案紧凑两居户型，周边可替代产品很少；因此次面积区段户型属于俏销户型。,四：紧凑两居,价格定位,4796元/平方米,紧凑两居价格加权分析,地段系数+0.00景观系数+0.02户型系数+0.01产品科技元素+0.02营销附加值系数+0.03配套系数-0.01项目内部绿化+0.02,沂龙湾11F，884347元/均价：4400元/,价格提升+0.09,本案价格,四：紧凑两居,客户定位分析,客户定位：后十片区，曲沂片区，王平庄等周边社区购买婚房或为子女购买婚房的客户群体，刚性需求为主，由于此房款较低，因此受众群体数量大大增加，该类客户约占客户群体总量的25%；大学城，师范学院等年轻教师婚房为主，年龄2535岁，刚性需求为主，据不完全统计，此类客户群体数量约为390人左右，购买意愿较强烈，该类客户约占总客户群体的5%；通达路，蒙山大道，北园路至滨河大道门头房的年轻业主，在其他地方可能有房，但是工作关系需再购置一套，年龄2535岁，改善性住房为主，据不完全统计，项目周边5千米范围内中高端门面房共约1400个，潜在客户总量约1400组，该类客户约占总客户群体的30%；南坊三合三街以南，沂蒙路以西，蒙山大道以东的事业单位未分房的年轻职员，颐高上海街为中心的商业体的年轻业主，年龄2030岁，过渡性需求为主，该类客户随着南坊的逐步发展会以井喷式激增，总数量无法预估，该类客户约占总客户群体的30%；依靠周边师范学院，师院附中，师院附小等教育依托，家长为照顾或者方便学生上学而置业，另一方面兼顾投资，由于师院附中、附小等学校为城北重点学校，因此学生来源较为广泛，家长的经济实力也较为良好，故此类客户有一定挖掘空间，该类客户约占总客户群体的30%；通过对其他项目的截流而前来本案置业的客户，占5%左右；,经过上述分析，得出本案紧凑两居发展定位,四：紧凑两居,价格定位公建B-2户型：4696元/；D-2户型：4896元/；去化周期确定：预计本案120套小户型的去化周期为4个月。,推广渠道,产品细分,户型分布及统计观景房舒适三居跃层三居紧凑两居宽松两居小户型,1,五：宽松两居,宽松两居：公建B-3户型公建B-4户型,五：宽松两居,宽松两居户型简介及替代品分析,本案共有宽松两居有公建B-3户型和公建B-4户型，共56套。宽松两居的户型公建B-3户型和公建B-4户型虽然户型设计完美，户型试用，紧凑，但是处于公建楼，28楼，且为2梯13户，电梯的不便利可能会导致本区段户型客户有所减少；优秀的户型品质不容易被突出；该户型的优点与缺点共存，该户型需要后期置业顾问加强引导，从而促进该户型的成交比例。,替代产品分析：宽松两居周边总房款在40万左右，周边替代产品较多，需要12万元左右的首付，沂龙湾城市主人95左右的花园洋房，其诱惑要远远大于本案公建B-3,B-4户型；高层方面，沂龙湾二期高层也有96左右的两室，均价3900元/左右，因此次面积区段户属于相对滞销户型，需要借助助销，促销活动辅助，以加快该户型的去化速度。,五：宽松两居,产品价格分析,4559元/平方米,宽松两居价格加权分析,地段系数-0.01景观系数+0.01楼栋系数+0.00产品科技元素+0.02营销附加值系数+0.01配套系数+0.01项目内部绿化+0.01竞争系数-0.08,凤凰城19F，954815元/均价：4700元/,价格提升-0.03,本案价格,五：宽松两居,宽松两居客户定位,客户定位：通达路，蒙山大道，北园路至滨河大道各店铺的业主，在其他地方可能有房，但是工作关系需再购置一套，年龄2535岁，改善性住房为主，据不完全统计，项目周边5千米范围内中高端门面房共约1400个，潜在客户总量约1400组，该类客户约占总客户群体的20%；成衣市场，义堂板材市场年轻老板，年龄2535岁之间，买房投资改善兼顾，买房但是不常住，据不完全统计，成衣市场共约摊位4000余个，板材市场老板及相关行业从业人员约7500组，仅我司在登记客户资源约为3600组，潜在客户数量庞大，该类客户约占总客户群体的25%；大学城教授，师范学院，师范附中等年长老师因被本案品质做吸引的改善兼投资型住房，年龄4050岁，该类客户总量约在1100人左右，但相关单位距离本案较近，因此客户相对较为集中，该类客户约占总客户群体的10%；交警大队员工，南坊事业单位成员改善兼投资性住房，据统计该类客户共有830人左右，考虑到客户群体工作单位据本案较近，故此类客户意向较为强烈，此类客户月占总客户群体的10%；后市社区，角沂，王平庄等常住居民婚房，刚性需求为主，由于总房款相对较大，因此受众群体数量较多，此类客户群体约占总客户群体的15%；通过对南坊高端项目如沂龙湾，德居一品，澜泊湾等项目的截流而得来的，诸如河东板材市场，县域客户等群体，改善型置业为主，私营老板为主，年龄3550岁该类客户数量巨大，无法具体统计，但购买力很强，该类客户约占总客户群体的10%；配合其他社会资源，挖掘此户型商业潜力，以办公为目的的客户群体，占5%左右；其他区域客户群体，县域客户等，占5%左右。,宽松两居,价格定位B-3,B-4户型：4559元/；销售周期预计本案56套两居室户型的去化周期为8个月。,经过上述分析，得出本案的两居室发展定位,推广渠道,产品细分,户型分布及统计观景房舒适三居跃层三居紧凑两居宽松两居小户型,1,六：小户型,根据最新政策规定，北向小户型定义为不宜居产品，产权为40年，且必须首付50%；按照次规定，本案只有公建10层以上的南向B-1户型为70年产权,70年产权小户型：公建B-1户型,六：小户型,根据最新政策规定，北向小户型定义为不宜居产品，产权为40年，且必须首付50%；按照次规定，本案除公建10层以上的南向B-1户型除外，全部为40年产权；,40年产权小户型：公建B-1户型B-3户型A3户型C-3户型D-3户型,小户型供应量分析,本案周边小户型供应量分析,项目周边的小户型供应量并不是很多，约为4.1万，主要集中在香格里拉；香格里拉通过对低价策略以及大面积的推广，对本案所在片区的小户型投资的炒作，对本案有一定的利好关系。,城中板块和城西板块供应量较大，城南板块供应量则较少，其中银座中心和金阳花园供应量较大；滨河板块的供应量主要来自于香格里拉；南坊小户型供应量有限，目前只有环球国际和沂龙湾高层才有小户型，这种现况在不久即将被打破；河东板块只有开发区的名都国际才有小户型，相信后期供应量也不会很大。,各板块小户型存量共20.9万，具体分布如下：,小户型供应量分析,整个临沂市的小户型供应量，主要集中在城中，城西板块，较本案有一定距离范围，客户区域交集不是很大；借助香格里拉以及环球国际多区域投资的炒作，本案区域小户型投资热潮初现端倪。,小户型,本案周边小户型虽然存量不大，但是整体价格低于城南板块与城中板块，原因在于项目周边工作场所相对不足，且无暂时居住的高收入群体，投资回报相对较低；本案户型虽然功能分区完善，但是还不足以弥补项配套和产权劣势；香格里拉的高去化速度是依靠其相对低廉的价位。,本案周边项目小户型价格统计。,临沂市各片区小户型价格统计,由此可见，周边项目均价在3800元/左右，本案大多数小户型均为40年产权，并且需交付50%的首付，首付的提高意味着替代产品的大量出现，对本案销售有着十分不利的影响。,同类产品的价格抗性,小户型,本案替代产品分析香格里拉，24，25，33，47，61 的户型；沂龙湾：60的户型；环球国际35，39，62的户型；以上户型的存量约为4.1万。本案周边产品虽然存量不大，但是其该区域总体小户型的消化速度也相对较低。,替代产品分析及价格分析,4033元/平方米,小户型价格加权分析,地段系数+0.00景观系数+0.01户型系数+0.02产品科技元素+0.05营销附加值系数+0.03产权系数-0.05项目内部绿化+0.03,香格里拉24F，33.473922元/均价：3700元/,价格提升+0.09,本案价格,小户型,客户定位：通达路，蒙山大道，北园路至滨河大道门头房的年轻业主，年龄2030岁，事业起步期，过渡性需求为主，据不完全统计，项目周边5千米范围内中高端门面房共约1400个，潜在客户总量约1400组，该类客户约占总客户群体的20%；南坊三合三街以南，沂蒙路以西，蒙山大道以东的事业单位未分房的年轻职员，颐高上海街为中心的商业体的年轻业主，年龄2030岁，过渡性需求为主，该类客户随着南坊的逐步发展会以井喷式激增，总数量无法预估，该类客户约占总客户群体的20%；师范学院，师院附中，大学城为未分房年轻教师，年龄2530岁，过渡性需求为主，据不完全统计，此类客户群体数量约为390人左右，购买意愿较强烈，该类客户约占总客户群体的10%；依托师范学院，师院附中，师院附小等教育资源，吸引家长为学生购房，由于师院附中、附小等学校为城北重点学校，因此学生来源较为广泛，家长的经济实力也较为良好，故此类客户有一定挖掘空间，该类客户约占总客户群体的5%；后十片区，王平庄，南坊曲沂经济基础较好的常住居民，年龄3550之间，投资型置业为主，因为房款较低，投资回报率较高，因此受众群体的数量大大增加，占20%左右；其他区域客户群体，年龄3550岁之间，被本案的品质所吸引前来购房，多为投资型客户，如成衣市场，板材市场等客户群体，此类客户多为投资性客户，分布较为广泛，但是数量也较多，占25%左右；,客户定位分析,小户型,价格定位70年产权：4133元/；40年产权：3933元/；去化周期预计本案480套小户型的去化周期为12个月。,经过上述分析，得出本案的小户型发展定位,推广渠道,销控策略,产品细分统计房源销控策略,2,户型细分统计,为方便销控策略的制定，根据前面的户型细分，简单的将房源分为三类。,房源销控策略,根据上述分析，建议首期推出1#，5#，6#，7#楼：二期推出2#，3#，4#楼；,首期推出产品涵盖：观景房，舒适三居，跃层三居，紧凑两居，小户型5种产品;二期推出产品涵盖：观景房，跃层三居，紧凑两居，宽敞两居，小户型5种产品。,一期推出产品：产品类型配比丰富优势房源劣势房源配比合理；并且涵盖中高端低各种物业类型,后期溢价房源，观景房，跃层,前期溢价房源，观景房，跃层,房源销控的原则1、在实现资金快速回笼，2、树立本案品质，实现后期产品最大限度的溢价。,一期产品分析,一期产品均价,一期产品共398套，总销售面积36308.8，总销售额18792万元，平均价格5176元/。,一期去化周期确定,首期产品销售周期,说明：1、去化周期按照甲乙双方签订合同，乙方销售入场为起点，但是甲方必须在入场3个月之内取得预售许可证；2、一期房源总销售周期为8个月，预计6个月左右销售一起房源80%，即可启动二期。,一期产品常规渠道汇总,各渠道主力诉求点,二期产品分析,二期推出产品涵盖：观景房，跃层三居，紧凑两居，宽敞两居，小户型5种产品。,二期产品均价,二期产品共624套，总销售面积45151.8，总销售额23108万元，平均价格5118元/。说明：二期房价在一期房价的基础上实现150元/的溢价，由于二期产品小户型所占比例较大，并且价格较低，故二期产品的均价并没有比一期产品均价提升150元/。,二期去化周期确定,说明：1、二期小户型去化速度有所提升，依靠于一期小户型的市场品质的树立及其客户口碑相传；2、项目整体去化周期在14个月左右。,二期产品常规渠道汇总,二期渠道根据一起项目渠道总结分析而定。,推广起点,3,近期工作时间表,取得预售,认购期,市场导入期,开盘强销期,持续销售期,尾盘期,约2个月,1.52个月,一期产品开盘,1.52个月,形象树立：围挡，户外，售楼处等,基本物料：单页，户型卡，折页等,销售人员：人员到位，熟悉项目等,24个月,持续销售期,二期产品开盘,推广起点,一：项目围挡树立1、制作时间：10年9月初2、安防时间：10年9月中下旬3、主力诉求点：形象树立类：精细化住宅，典藏蒙山沂水；产品介绍类：小居室，大花园；临沂小户型时代的标杆；尊贵跃层，荣耀登场；4、目的：通过前期围挡的宣传沉淀和积累一部分客户。,二：户外广告设置1、制作时间：10年9月初；2、安放位置：在项目周边出入南坊的重要路口，如（沂龙湾大桥附近）；3、主力诉求点：精细化住宅，典藏蒙山沂水；4、目的：项目前期品质树立与前期客户沉淀。三：售楼热线开通1、确定时间：10年9月初（用于围挡）四：售楼处选址确定五：工程重要节点确定，取得预售证时间确定。,推广起点,报告回顾,产品细分,将本案房源进行分类总结，并分析每类房源的竞争态势，客户群体，以及推广策略。,1,销控策略,2,推广起点,3,本着快速回笼资金，寻求溢价的目的，为本案定制销控策略。,资源整合，卖出营销推广工作的第一步。,69,THANKS,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,