卓越深圳南头旧城改造商业项目市调工作汇报.ppt
卓越南头旧城改造项目市场调研工作汇报,Page 2,工作内容,华侨城商圈,南头商圈,南山商业文化中心区商圈,南油/蛇口商圈,本项目,调研内容包括：核心商圈南头商圈调研 华侨城商圈 南山商业文化中心区商圈 南油/蛇口商圈 西丽商圈,西丽商圈,Page 3,市场调研时间安排,市场调查时间安排表,Page 4,调研前期准备,调研时间：9月22日至24日；调研目的：了解项目周边情况、现有商业概况及南山商业发展状况；调研内容：项目地块，周边商业以及南头商圈主要商业街区的了解，南山宏观资料整理。,Page 5,项目地块情况了解及商圈调研范围划定,调研前期准备,项目地块位置，四至情况及所临街道；所临商业街区总体经营状况（业态、体量等）；了解项目所处商圈，划定商圈调研范围；商圈调研内容 通过对调研资料的分析，对南山商业宏观发展阶段的判断。,Page 6,项目位于南山区-南头片区-桃园路与南新路交汇处，地块地势平坦，临街面达600多米。项目地处南山大新村，原有建筑老旧，居民多为南山区工厂打工者或外来务工人员。由于项目具有较长临街面，展示面和昭示性较好，所临道路也均为双向四车道，交通较为便利。项目内部现有商业业态多为生活配套类，以杂货铺和生鲜肉菜铺为主，环境较差，档次较低。,项目地块情况调研,调研前期准备,Page 7,第一阶段调研,调研时间：9月25日10月6日；调研目的：全面了解项目核心辐射区域内商业概况以及核心消费群体状况；调研范围：南至桂庙路，北到深南大道，西至前海边，东至荔香公园的区域；调研内容：南头商圈商业调研 项目周边人口调研 交通现状调研,本项目,Page 8,商业调研内容,Page 9,共统计13条商业街，记录商铺1450个，2个百货，3个超市，2个专业市场。南山核心商圈调研商业街整体体量167,957，整体经营状况较好，主要消费群体为周边社区居民。,第一阶段调研,商业调研内容商业街,Page 10,第一阶段调研,商业调研内容商业街,Page 11,桂庙路,学府路,南山大道,桃园路,南新路,前海路,第一阶段调研,商业调研内容商业街,Page 12,第一阶段调研,人人乐购物广场 天虹百货 家乐福 沃尔玛 岁宝百货,商业调研内容大型集中商业,调研项目：,南山南头商圈大型集中商业主要以百货、大型超市为主，大型集中商业分布较为均匀。商业档次属中低档消费，主要辐射范围为南头街道片区。片区消费以日常用品及服务配套、餐饮等业态为主。,Page 13,第一阶段调研,商业调研内容大型集中商业,Page 14,第一阶段调研,商业调研内容大型集中商业,Page 15,第一阶段调研,商业业态比例,Page 16,第一阶段调研,商业调研内容大型集中商业,学府路人人乐,桃园路天虹商场,南光路岁宝百货,常兴路家乐福,Page 17,商业调研内容,Page 18,第一阶段调研,商业调研内容专业市场调研,Page 19,第一阶段调研,商业调研内容交通状况调研,Page 20,第一阶段调研,商业调研内容交通状况调研,南新路、桃园路、创业路的人流量为最大，每5分钟行人流量分别为295、242、214。桂庙路、南山大道、创业路的车流量较大，每5分钟车流量分别为437、229、208。,Page 21,统计范围：项目1.5公里核心商圈范围，包括了南抵创业路，北达北环大道，西至前海路，东至深圳大学的区域。1)、据统计，在项目1.5公里核心商圈范围内，有常住人口25.7万；2)、按照南山目前人口增长率5.6保守计算，未来35年内该片区常住人口将达30万以上。,第一阶段调研,项目周边1.5公里人口调研,Page 22,第一阶段调研,项目周边1.5公里人口调研,以项目周边1.5公里半径范围内的居住人口看，其中主要包括南山社区居民，城中村中外来务工人员，深圳大学在校师生等。在南山社区居民中，多为福田、罗湖上班的工作人员，其文化水平和平均收入水平较高，购物出行方式也具有多样化，主要以自驾出行购物为主。项目调研范围内主要城中村有大新村、田厦村，其中居民以外来务工者为主，消费主要业态为服务配套，消费水平较低。深圳大学师生人口数量整体比例较小，但也蕴含一定量消费力。,Page 23,第一阶段调研,南头社区人口调研,由调研结果得出，项目周边社区共有居民18079户，人口数为54237人。,Page 24,第一阶段调研,南头社区人口调研,社区居民以工作人员为主，文化水平及收入水平相对较高；居民日常消费以社区周边服务配套类商业或自驾购物为主。,Page 25,第二阶段调研,调研时间：10月7日10月9日；调研范围：华侨城商圈、南山中心商圈、蛇口商圈；调研内容：大型集中商业 集中型休闲娱乐业等。,Page 26,-1F：家乐福、保利剧院1F：酒吧街、休闲餐饮、百货、时尚文化购物2F：酒吧街、餐饮、百货3F：影院、百货、特色美食4F：影院、大型美食城,大型集中商业南山文化中心商圈,第二阶段调研,Page 27,B1:吉之岛1F：吉之岛、美食街等；2F：主力店、化妆品、珠宝精品、咖啡厅3F：嘉禾影院、流行服饰、数码家电、个人护理；4F：溜冰场、运动休闲服饰、户外用品、儿童乐园、主题音乐餐厅、特色餐饮；5F：家居床用、美食广场。,大型集中商业南山文化中心商圈,第二阶段调研,Page 28,大型集中商业南山文化中心商圈,第二阶段调研,Page 29,-2F：Ole超市、全明星滑冰场、珠宝、休闲餐饮-1F：男女服装、化妆品、儿童玩具、休闲餐饮1F：饰品、男装、女装、运动用品2F：男女服饰、家居用品、美发及护理3F：电影院、特色餐饮、大运城邦展厅,第二阶段调研,大型集中商业华侨城商圈,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,
