深圳水榭天三期精装修分析报告87P.ppt
水榭春天三期精装修分析报告,CONTENTS,目录,一、深圳楼市精装修现状介绍二、重点案例解析三、水榭春天业主访谈四、水榭春天三期精装修建议,一、目前深圳楼市精装修现状,特色1：深圳整体精装修比例不太高，仅在一些开发热点区域的部分项目，因选做精装修能充分提升项目品质，提升项目档次，产生项目溢价,拉高项目价格，进而选择精装修；,特色2：实力型开发商选做精装修项目比例高：如万科、百仕达、金地。说明实力型开发商更关注市场发展的动态（精装修是市场发展的必然方向），引导市场发展方向，体现开发商的综合实力。,精装修销售的优、劣势分析,精装修交楼的风险阶段,毛坯销售的风险阶段,目前深圳带精装大户型住宅项目如：幸福里、十五峯、后海公馆、红树西岸，已入伙项目的返修率均比较高，与施工工艺及深圳潮湿天气有密切关系,启示：如采用精装修，客户验收的交楼宜采用精装修交楼，无须二次交楼验收（毛坯验收+精装修验收）,精装修销售的风险解析,CONTENTS,目录,一、深圳楼市精装修现状介绍二、重点案例解析三、水榭春天业主访谈四、水榭春天三期精装修建议,深圳楼市精装修分析,1500元/平米以下,各精装修规律性表现如下:,代表项目：第五园里城、金地上塘道、四海公寓,经济型精装修虽然价格在1500元/平米以下,但在整体品质上仍然保持一定的水准，如采用方太厨房三件套,TOTO乐家等品牌，较高的性价比对提升产品综合品质起到一定的作用。,室内部分入户门、分户门、窗户,费用标准1500元/平米以下规律性分析：材质：入户门：高档木质三防门 分户门：此标准下普遍为复合门 窗户：此标准下普遍为铝合金单层玻璃窗品牌：此类标准普遍不明确品牌,里城木质三防入户门,里城单层玻璃窗,里城同色系分户门,玄关、客厅、卧室,费用标准1500元/平米以下规律性分析：材质：地面：项目客厅普遍采用高级地砖，卧室普遍采用实木复合地板；墙面：涂料或乳胶漆 天花：涂料或乳胶漆 灯具：灯具普遍自配，部分项目赠送射灯 衣柜：卧室普遍赠送高水平衣柜品牌：此类标准地面、墙面已开始明确品牌（同时也是客户最为关注的主要方面之一）地面：出现中档次品牌，如圣象(上塘道)新南悦(四海公寓)等。墙面及天花：多乐士、立邦等,里城玄关拼花,里城客厅地面实木复合地板墙面乳胶漆天花局部吊顶,里城主卧室带定制衣柜,里城阳台地面普通瓷砖,墙面乳胶漆,里城主卧室乳胶漆墙面实木复合地板,典型案例：万科里程客厅卧室,餐厨区域,费用标准1500元/平米以下规律性分析：材质：地面：高级防滑瓷砖，并部分突出颜色组合；墙面：厨房为高级面转，餐厅为高级面砖或为乳胶漆 天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶 灯具：灯具普遍自配 设施：普遍赠送厨房设施，其中包括高档橱柜人造石台面、不锈钢水槽（洗菜盆、龙头）、高级抽油烟机及炉灶品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户开始关注地面、墙面品牌 地面：通常没有明确品牌。墙面及天花：立邦、多乐士等 设施：橱柜及台面一般不明确品牌，水槽目前使用品牌主要为摩恩、科勒；高级抽油烟机及炉灶此类标准下则主要使用方太樱花惠而浦。此标准下的厨房电器设施仅为抽油烟机灶具,部分增加了消毒柜,如四海公寓,橱柜品牌:,水槽龙头品牌:,里城厨房方太灶具(抽油烟机+灶),里城厨房摩恩水槽及龙头,典型案例：万科里程餐厨区域,里城厨房铝扣版吊顶普通厨柜组合普通墙面砖,室内部分卫生间,费用标准1500元/平米以下规律性分析：材质：地面：高级防滑地砖，并部分突出颜色组合；墙面：高级墙砖 天花：铝扣板吊顶 灯具：灯具普遍自配，部分赠送镜前灯、吸顶灯 设施：高档坐便器、高档龙头、花洒、热水器、玻璃浴房、洗手盆、排风扇等品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户主要关注点在设施方面 地面：仍只是标明高极防滑地砖,没有标注品牌。墙面及天花：高级墙面砖,局部马赛克装饰 设施：洁具普遍为科勒、乐家、TOTO同档次产品，冷热水龙头及水槽为摩恩品牌.,洁具品牌:,里城洗手间铝扣板吊顶高级地砖墙面砖局部马赛克,里城乐家洗手盆座便器摩恩花洒龙头定制玻璃沐浴屏,典型案例：万科里程卫浴区域,1500-2500元/平米以下,各精装修规律性表现如下:,摩尔城、万科城、万科金域华府、佳兆业金翠园,在此标准下的装修标准开始体现出一定的品质感，同时在内部生活设施的配置上凸现出一定的亮点，如厨房灶具、家用电器以及卫生浴具等都显示出一定的档次，通过装修配置从而对产品的去化起到很大的支撑作用。,室内部分入户门、分户门、窗户,费用标准1500-2500元/平米规律性分析：材质：入户门：此标准下普遍钢木复合门 分户门：此标准下普遍为实木复合门 窗户：此标准下普遍为铝合金双层玻璃窗，少量使用LOW-E玻璃品牌：此类标准入户门开始明确品牌，如摩尔城是“日利”,摩尔城双层铝合金门窗,金翠园实木三防门无品牌,金翠园实木造型分户门,金翠园单层铝合金窗,摩尔城日利牌入户门,摩尔城分户门,室内部分玄关、客厅、卧室,费用标准1500-2500元/平米规律性分析：材质：地面：更强调使用产品的材质，普遍为高档实木复合地板 墙面：乳胶漆或壁纸 天花：乳胶漆或造型吊顶 灯具：灯具普遍自配，吊顶部分配筒灯 天花除了更强调涂刷的材料外，更强调吊顶的造型或使用材料；品牌：此类标准地面、墙面少量开始明确品牌 墙面仍是以：多乐士、立邦为主，少量用墙纸，未标明品牌 鞋柜及衣柜松下博罗尼品牌出现,以万科城为代表，金翠园用史丹利品牌衣柜及鞋柜。,客厅地面水晶米黄大理石墙面墙纸天花乳胶漆,主卧墙面与天花与客厅相同，主灯位赠送白炽灯泡,史丹利衣柜,史丹利鞋柜,典型案例:佳兆业金翠园客厅卧室,典型案例：万科城客厅、卧室,松下品牌衣柜及玄关鞋柜,实木复合地板,典型案例：摩尔城客厅、卧室,客厅卧室地面实木复合地板墙面天花乳胶漆,地面局部石材,室内部分餐厨区域,费用标准1500-2500元/平米规律性分析：材质：地面：高级防滑瓷砖 墙面：厨房为高级面转，餐厅部分使用乳胶漆或壁纸；封闭式厨房全部贴砖；天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶粘贴石膏线或轻钢龙骨 灯具：灯具普遍配筒灯 设施：普遍赠送厨房设施，其中包括高档组合橱柜，高档人造石台面、不锈钢水槽（洗菜 盆、龙头）、高级抽油烟机及炉灶；品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户开始关注地面、墙面品牌 墙面：立邦、多乐士、爱的 设施：橱柜及台面一般不明确品牌，水槽一般也不确品牌，目前使用品牌主要为科勒；高级抽油烟机及炉灶此类标准下则主要集中在西门子品牌,厨具电器品牌：,水槽龙头品牌：,地面墙面：瓷砖,高级地砖墙砖铝扣板吊顶嵌入式吸顶灯,西门子消毒柜、微波炉、燃气灶、吸油烟机,摩恩洗菜盆，toto龙头,佳兆业金翠园餐厨区域,定制厨柜(无明确品牌),科勒水槽龙头西门子抽油烟机、燃气灶、消毒柜、微波炉 特送:碎骨机,摩尔城餐厨区域,碎骨机,室内部分卫生间,费用标准1500-2500元/平米规律性分析：材质：地面：高级防滑地砖，并部分突出颜色组合；墙面：高级墙砖 天花：防水石膏板吊顶，涂刷乳胶漆 灯具：灯具普遍自配，部分赠送筒灯 设施：高档坐便器、高档龙头、花洒、热水器、玻璃浴房、洗手盆或人造石台面、排风扇等品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户主要关注点在设施方面 设施：洁具普遍为科勒、TOTO、杜拉维特同档次产品；冷热水龙头为汉斯格雅，热水器为能率；,洁具品牌：,典型案例：佳兆业金翠园卫浴区域,细节处理:用大理石做为浴沐处档水条,Toto花洒,Toto座便器,铝扣板吊顶定制镜柜洁柜大理石地面墙面瓷砖,典型案例：摩尔城卫浴区域,地面墙面高档石材、定制镜柜玻璃门隔断乐家或科勒洁具,室内部分面板插座开关及家电,费用标准1500-2500元/平米分析：插座：品牌主要集中在西蒙、奇胜、松下等家电：除了厨卫需要的基本电器外，各项目会根据各自的特色增加相关的小家电，如摩尔城增加了碎骨机、而中信红树湾公寓则增加了洗衣干衣机、冰箱等电器,金翠园与摩尔城同为使用西蒙开关插座,2500-3500元/平米以下,各精装修规律性表现如下:,海怡湾、十五峯、宝能太古城、御河堤、东方尊裕,在此标准已经属于较高档配置标准，相比之前的精装修，更多的仍是在厨房及卫生间区域突显高档，品牌更高端，同时在细节处突显品牌，如门窗，通过装修配置进一步提升项目档次。,室内部分入户门、分户门、窗户,费用标准2500-3500元/平米规律性分析：材质：入户门：高档实木门，门锁为国际品牌；分户门：实木复合门 窗户：铝合金LOW-E玻璃窗，部分出现品牌，如十五峰的雅鼎五金配件品牌：此类标准门少量有品牌，但会用顶级的品牌门锁，如宝能用的韩国的IREVO,宝能太古城使用的韩国品牌门锁,室内部分客厅、卧室,费用标准2500-3500元/平米规律性分析：材质：地面：基本为高级实木复合地板 墙面：乳胶漆或壁纸 天花：乳胶漆或造型吊顶 灯具：吊顶部分配筒灯 衣柜：卧室普遍赠送高水平衣柜品牌：此类项目并不重视对于精装的诠释，会突出重点可以显露部分的品牌，如瓷砖 另外其主要突出的是其高附加值部分，如LOWE玻璃+坚朗的五金件、新风置换系统等.,典型案例：宝能太古城客厅卧室,卧室巴西金檀实木地板,高级磁砖地板乳胶膝天花局部吊顶,实木复合地板，局部石材收边天花局部吊顶卧室巴西金檀木地板、定制整体衣柜更多人性化设计,典型案例：万科东方尊裕客厅卧室,室内部分餐厨区域,费用标准2500-3500元/平米规律性分析：材质：地面：高级防滑瓷砖 墙面：厨房为高级面转，餐厅部分使用乳胶漆或壁纸；封闭式厨房全部贴砖；天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶粘贴石膏线或轻钢龙骨 灯具：灯具普遍配筒灯 设施：普遍赠送厨房设施，其中包括高档组合橱柜，高档人造石台面、不锈钢水槽（洗菜 盆、龙头）、高级抽油烟机及炉灶；品牌：开始出现整体厨房，如宝能是方太整体厨房，东方尊裕为博罗泥,御河堤为德国LEICHT 厨房电器方面目前使用品牌主要西门子或方太的抽油烟机、电磁炉、消毒柜、微波炉 水槽和龙头的品牌则主要是德国汉斯格雅或德国高仪,厨柜品牌：,电器品牌：,典型案例：宝能太古城厨房空间,地面防滑砖墙面抛光砖方太整体厨柜,方太抽油烟机、燃气灶、消毒柜、微波炉,典型案例：万科东方尊裕厨房空间,大理石地面、局部石材不绣钢 博洛尼成品厨柜 西门子炉具、抽油烟机、博洛泥消毒柜,厨柜细节处理增强品质感,室内部分卫生间,费用标准2500-3500元/平米规律性分析：材质：此类最大差别在于设施方面设施：日本依耐洁具;德国高仪或杜拉维持的水龙头、花洒；日本林内的热水器 德国杜拉维持或瑞士劳芬座便器、台盆 地面墙面：开始出现像马可波罗或者蒙娜丽莎品牌瓷砖,洁具品牌：,龙头花洒品牌：,典型案例：宝能太古城洗手间,杜拉维特座便器、洗手盆,高仪水龙头、花洒、日本林内热水器定制洗手盆柜镜柜,典型案例：万科东方尊裕卫浴空间,博洛尼定制整体镜柜汉斯格雅龙头、花洒杜拉维特座便器、洗手盆阿波罗淋浴屏,3500元/平米以上，各精装修规律性表现如下:,代表项目：华澜幸福里、大中华,进入此档装修标准，项目本身是具有非常明显的特质，属于高档豪宅的标准。故装修上也会有进一步的提升，将为客户提供具有实质性突破亮点的精装修产品，通过打造具有示范性和标竿意义的精装修高档住宅精致豪宅，形成产品差异化竞争优势。,费用标准3500元/平米以上规律性分析：材质：入户门：此标准下均为欧洲樱桃木门，子母门，配品牌门锁；窗户：幸福里为三层LOW-E玻璃窗品牌：此类标准下各门窗五金都开始标明品牌，如大中华的德国海福乐五金件,室内部分入户门、分户门、窗户,幸福里樱桃木饰面子母门,大中华德国海福乐五金件,室内部分玄关、客厅、卧室,费用标准3500元/平米以上规律性分析：材质：地面：高档品牌瓷砖 墙面：乳胶漆或壁纸 天花：乳胶漆或造型吊顶 灯具：吊顶部分配筒灯 衣柜：卧室普遍赠送品牌衣柜品牌：此类项目非常重视品牌，如大中华地面为巴洛克生活家地板，新科墙纸，同时开始考虑配置部分家私,典型案例：大中华公寓客厅、卧室,地面巴洛克生活家实木地板日本新科墙纸赠送全屋家私家电,典型案例：幸福里客厅、卧室,三层实木复合木地板赠送全屋大金空调定制衣柜,室内部分餐厨区域,费用标准3500元/平米以上规律性分析：材质：地面：高级防滑瓷砖 墙面：厨房为高级面转，餐厅部分使用乳胶漆或壁纸；封闭式厨房全部贴砖；天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶粘贴石膏线或轻钢龙骨 灯具：灯具普遍配筒灯 设施：普遍赠送厨房设施，其中包括高档组合橱柜，高档人造石台面、不锈钢水槽（洗菜 盆、龙头）、高级抽油烟机及炉灶；品牌：国际顶尖品牌整体厨房，如大中华的是德国劳斯，幸福里为德国西曼蒂克 电器目前使用品牌主要西门子的抽油烟机、电磁炉、消毒柜、微波炉 地面为：诺贝尔磁砖水槽和龙头均为德国品牌，如汉斯格雅，弗兰卡,厨柜品牌,瑞士弗兰卡水槽龙头德国西曼蒂克整体厨柜,典型案例：幸福里厨房,室内部分卫生间,费用标准3500元/平米以上规律性分析：材质：此类最大差别在于设施方及品牌方面，基本都属于高端品牌设施：日本依耐洁具;德国杜拉维持的水龙头、花洒 德国杜拉维持或瑞士劳芬座便器、台盆，浴缸 地面墙面：诺贝尔磁砖，背景部分增加马赛克装饰,洁具品牌：,龙头花洒品牌：,典型案例：幸福里卫浴空间,地面威尼斯米黄防滑砖墙面葡萄牙米黄瓷砖，局部马赛克装饰杜拉维特同等级座便器、洗手盆汉拉维特等级水龙头、花洒主卫送杜拉维特浴缸,项目三期精装标准建议,精装修档次分类,深圳精装修现状盘点,CONTENTS,目录,一、深圳楼市精装修现状介绍二、重点案例解析三、水榭春天业主访谈四、水榭春天三期精装修建议,2期一批成交客户访谈,调查对象：水榭春天2期成交业主样本数量：55个调查方式：来访客户面谈17个，成交客户电话访谈38个,调查客户对交楼方式的选择？,根据2期成交客户访谈了解：86%成交客户愿意接受精装修交楼方式，14%成交客户选择毛坯交楼方式。,调查客户对交楼方式的选择？,购买140以下单位成交客户对精装修交楼接受度高，而购买160 单位客户对精装修交楼接受度相对较低，但是接受度仍然达到近60%。,客户选择精装修交楼的原因,1、客户不愿意将时间花费在装修上（置业经验丰富，之前也大都体验过装修的繁琐）方便省时省事是选择精装修房屋突出原因。2、可避免因业主装修时间不一致对入伙业主的居家生活造成影响。3、部分客户认为开发商统一采购装修比自己装修更省钱。,选择精装修最主要的原因,客户选择毛坯交楼的原因,选择毛坯交房最主要的原因,希望有自己独特的装修风格,对开发商批量装修的质量表示担忧,统一装修难以满足个性化需要；（装修风格、风水要求、户型改造）对精装修交楼的建筑材料品质及施工质量持怀疑态度；后期维修及保养容易扯皮；不认可装修报价，认为装修标准报价常常与实际成本不符，开发商从中牟利。,其中购买160 单位的客户希望依自己的喜好对空间进行改造及装修。,120平米单位成交构户装修费用预算：1500-2500元/平米,140平米单位成交构户装修费用预算：1500-2000元/平米,2010-8-29推售成交装修访谈样本26个,小结,大多数客户愿意选择精装修交楼；客户对精装修个性、材料质量、施工、后期服务仍然存疑；客户接受的精装修价格介于1500-2500元之间，属中档装修。,CONTENTS,目录,一、深圳楼市精装修现状介绍二、重点案例解析三、水榭春天业主访谈四、水榭春天三期精装修建议,深圳目前装修售价比约10%左右,水榭春天三期定位分析,档次定位：高与金域华府2期，等同与鸿威海怡湾,水榭春天三期价格预期20000-25000元/平米（毛坯）,水榭春天三期精装修建议,建议装修标准 2000-2500元/平米最佳方案：2000元成本，实现2500元观感,三期精装修定位思路,项目定位,客户定位,区域内最具品质感的准豪宅产品精装修：档次感、品质感、精致感,有实力、重品牌、好面子、喜享受精装修：高档次、奢华感、品质、细节,精装修定位：档次感强、品质感足、华丽细节,精装修定位：档次感强、品质感足、华丽细节,档次感强：匹配水榭系豪宅带来的尊贵感，整体装修档次感一定要强，主要体现在材料选用：石材、实木、整体厨卫空间。品质感足：精装修选材的第一标准，诸如厨卫品牌最能体现项目的品质；关键的地方舍得砸钱（厨卫、收纳空间）；华丽细节：最能体现出项目档次的地方，主要体现在精装修的做工，人性化设计（洗手间圆形磨边等），也许是一盏华丽的灯，或者是一方精致拼花的地面,三期精装修定位思路,品质,最能体现品质的厨卫装修，向来是客户关注的焦点：黑色马赛克贴面，品质感和档次感强；厨具、炉具、卫具品牌化（整体打包给博洛尼/海尔）；整体橱柜，大理石操作台面；精细做工，防水处理展示（强化集体采购施工与个别施工的差距）。,实用细节,针对户型独特的收纳空间设计，厨卫整体装修舍得投入，达到客户自己装修难以做到量体裁衣、充分利用和人性化关怀效果；给予足够的发挥空间，客厅/卧室装修不要过细（背景墙/墙纸等）；,无缝连接的整体卫浴,十分人性化,整体衣橱，合理利用空间,收纳空间-将空间利用最大化：玄关收纳卫浴收纳厨房布局整体衣橱,实用细节,在精装修中做一些既经济又能成为亮点的科技小创新，让客户对这些新东西带来的生活品质提升充满期待。超声波除农药的洗菜盆设计；食物粉碎器；,食物粉碎器，有效避免下水道堵塞,现场展示可以结合情景模拟洗菜、做饭的场景，让客户体会到创新带来的生活改善。,超声波洗菜盆，解决蔬果农药残留，洗净油污,华丽细节,电梯厅人性化设计：在过道、电梯使用上都考虑到残疾人的需求（电梯按钮盲文设计、无障碍设计等）；在每个电梯间门口都有楼层标识（在电梯口边上的楼层提示十分人性化）；,华丽细节,细节体现品质：入户门把手；公共设施的标牌；消防通道及消防设施；,华丽细节,走道：用大理石拼接成不同的花纹和图案，辅以装饰小品或水晶灯饰，提升品质感。,华丽细节,精装修交楼标准创意：墙面质感：不贴墙纸，但也不是简单的白墙，可以刷出纹理的涂料，适用于大户型，更显精致；地面铺装：不是简单的方块，而是颇具心思的拼花，在入户门口，客厅、露台都能起到极佳的装饰作用，极为讨巧。人性化细节：灯具选用、门吸、家具边角磨圆等细节，极富人性关怀，极大提升好感。,华丽细节,洗手间的防水门吸,卧室的软木门吸,电梯厅地面拼花,精装修成品保护：实木地板的保护（红地毯，体现尊贵且有效阻隔高跟鞋在地板上留下痕迹）电梯间的保护（透明塑料贴面保护，美观大方）电器的保护（可视对讲系统、液晶电视采用原包装的保护膜进行保护）,电子显示屏保护,红地毯保护实木地板,透明塑料保护电梯内部装修,华丽细节,客户敏感点分析,水榭春天三期精装修建议,水榭春天三期精装修细节建议,客厅为大理石拼花地面、卧室为高级实木地板，厅、卧室配高级吊灯，厨房、卫生间配节能防雾灯,客厅精装标准示意,品质感强的品牌实木地板,开关、插座品牌化（SIMENS或同等品牌）,提高地板及灯饰的档次，给客户留下良好的第一印象,厨房精装修标准示意,冰箱位,吊柜，增加厨房必备收纳空间,注：整体厨房，采用科学的“u”型设计，合理安置电器、炉具、洗手盆位置，可整体打包给BOLONI或海尔整体厨卫,整体橱柜，可以在里面设计放微波炉的架子,整体厨房设计美观实用,创意厨房收纳空间,卫生间精装修标准示意,面盆下面的收纳空间,花洒旁的收纳空间,注：整体卫浴设施，无缝连接和边角磨圆的人性化设计。可打包给品牌整体卫浴（如海尔）。,无缝连接的整体卫浴，边角全部磨圆处理，十分人性化,淋浴房把手设计人性化，安全美观还可以作为毛巾架。,注：整体卫浴，合理利用收纳空间，同时兼顾美观与实用。,卫生间精装修标准示意,收纳空间精装修标准示意,140平米以上单位可以考虑设计衣帽间，对女性客户相当有杀伤力。满足全家衣物收纳的个性空间,让玄关清爽的入户收纳空间,
