枣阳华凯万象城商业项目前期策划方案.ppt

,枣阳华凯万象城商业项目前期策划方案,是步行街还是城市综合体？究竟做多大的商业体量？选择何种业态、进行何种组合？开发商、投资者与经营者利益如何分配？是一刀式获利还是可持续发展？,枣阳万象城,市场研究与分析才是一切结论的基石,Part 1:,市场背景调查分析,Part 2:,项目定位策略,Part 3:,商业规模及业态组合,Part 4:,经营模式选择,Part 5:,前期招商策略,本次方案提纲,通过对项目商业环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对国家的宏观经济环境、本市商业地产市场及零售市场的状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研；从而对项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场商业定位和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。并把开发理念，转化成项目持续经营的商业品牌战略，为项目中期施工建设和销售，后期商业经营策略，经营方向的确定，奠定基础。,1、工作任务,7,本项目位于枣阳市城市中心地段，西邻新华路，东临光武路，南面临沙河，北面靠近襄阳路。项目总用地约为72000平方米，地上总建筑面积规划设计预计为325134平方米，地下一层预计设计面积为57817平方米，整体总建筑面积预计为382951平方米。,8,本项目地处枣阳旧城区，沙河堤边。原为枣阳卷烟厂和烟草专卖局用地，地势平坦，地貌高低落差很小，周边道路基础设施完备，有利于项目整体开发。,项目现场,项目新华路北向,项目光武路北向,项目南侧,项目新华路南向,项目光武路南向,9,1）、国家经济结构调整，改变投资、出口拉动型经济向消费导向型为主的经济转变。2）、城市化进程的加快，地、县城市的规模和城市建设普遍面临升级的需要。3）、人民币预计至2020年对美元将累计升值60%以上，先慢后快，年均升值约4.5%。4）、预计今后10年，我国GDP年均增长8%，至2020年，我国经济总量将达到75.7万亿元左右。5）、国家连续对住宅房地产市场进行调控，效果已经在一二线城市显现，成交量急剧萎缩；然而商业地产不在此列，且三四线城市效果不明显。,10,小结：随着国家经济政策和经济结构的调整，以消费推动经济增长成为中国经济乃至区域经济发展的长期引擎，意味着第三产业-服务业，特别是零售业将迎来再次发展的大好机遇。城镇化进程、户籍制度改革将使中小城人口有较大增长，支持中小城镇居民消费总额有较大提高。中国经济的发展及人民币对美元的升值趋势将支持商业物业处于长期升值通道，现有商业物业保值、增值有着宏观经济的支撑。国家房地产宏观调控政策对枣阳这样的四线城市住宅地产未受影响，出现住宅和商业地产同步增长现象。,11,1)城市概况枣阳，历史悠久。自秦设蔡阳县来，已有2000多年建县历史。1988年撤县设市，现辖17个镇、办、区，1个省管开发区，面积3277平方公里。总人口110万，其中：城镇人口约50万，市区人口约30万。枣阳地处南北过渡带，气候适宜，物产丰富。枣阳，文化灿烂。是中国历史文化形态比较丰富的县市之一。为刘秀老家。,枣阳，经济特色鲜明，汽车及其零部件、食品、化工、轻纺、农副产品加工等产业初具规模。枣阳交通便捷，汉丹铁路、316国道、汉十高速公路、寺沙省道、335省道贯穿全境，并与京珠高速公路、沪蓉高速公路相通，距离襄樊机场仅30分钟车程。枣阳市政府正在大力推进工业化、城市化进程，全面实施工业兴市、开放兴市、合力建市三大战略。,12,2)枣阳市经济发展状况(2010年)：A、全市经济总量达210.1亿元，是2005年的2.9倍，可比价年均增长14.9%。B、工业经济快速发展，规模以上工业增加值由2005年的6.69亿元增加到73.4亿元，是2005年的11倍，年均增长61.5%。C、固定资产投资由2005年的的15.06亿元增加到105.57亿元氏2005年的7倍。年均增长率47.6%。D、社会消费零售总额有2005年的32.43亿元增加到84亿元是2005年的2.6倍，年均增长21%。E、地方财政一般预算性收入由2005年1.91亿元增加到5.63亿元，增长2.9倍，年均增长24.1%F、城乡居民收入稳定增长，生活质量不断提高。全年城镇居民人均可支配收入11729元，年均增长14.9%；农民人均纯收入6830元，年均增长14.9%。,13,小结：十一五期间枣阳各项主要经济指标翻翻增长，显示出枣阳经济发展后劲十足，经济高速发展，为城镇居民收入增长创造条件，以带动居民消费水平提高，促使零售市场繁荣。,“,”,14,近几年枣阳消费市场繁荣稳定，呈现良好发展势头，保持快速增长。全市城镇居民可支配收入的11729元比去年增长12.9%。消费支出8432元比去年增长6.6%。全市参加基本养老人数5,41万人比去年增长27%。2010年社会消费品零售总额84.08亿元比2009年增长28%。其中：城市实现零售额61.54亿元同比增长30%，农村实现零售额22.54亿元，同比增长24.6%。,分行业看：1）商品零售额为75.84亿元，同比增长32%。2）批发业实现贸易额2.84亿元，同比增长7.4%3）住宿现在贸易额0.56亿元。同比减少11.3%4）餐饮业实现贸易额4.85亿元，同比增长2.7%,3、消费者需求分析,15,居民消费增长的原因主要有以下几方面：城镇居民收入增加，消费观念改变，促进消费需求增加，推动了消费品零售额的快速增长。城镇居民收入水平的提高和飞速发展的餐饮业将人们从厨房中逐渐解放出来，假日经济带动居民消费，居民消费观念发生了较大转变，推动了餐饮业行业的快速增长。新农村建设步伐加快，农村基础设施逐步改善，交通日益发达，扩大了农民的消费需求。政策效应刺激了消费市场。为应对全球金融危机影响，国家出台了“家电下乡”、“汽车下乡”等一系列扩大内需，刺激消费的政策措施，有效刺激了农村消费品市场。城镇及农村社会保险覆盖面增加，减轻了居民的后顾之忧，增加了消费意愿，购买力加强，保证了消费需求旺盛。,16,枣阳市十二五城市发展规划区域定位：将枣阳建成鄂西北副中心城市，成为鄂西北除襄阳、十堰外的第三大城市。枣阳十二五经济发展目标：到2015年GDP达到450亿元，年均增长18%，固定资产投资达到300亿元，年均增长27%，社会消费品零售总的额达到230亿元，年均增长21%城市规模扩大。到2015年枣阳城区面积达50平方公里，城区人口达50万人，建成功能齐全，设施完美，环境优美，现代化水平较高的中等城市。具体城市功能规划：以沙河为界形成四个功能分区，沙河以南规划建成工业区、沙河以东规划建成居住区及行政区、沙河以北为商贸区、沙河以西建成居住区及经济开发区。在文化及广播事业发展规划中要求：在枣阳要新建一座大型的高档、专业的电影院。,17,枣阳市市级商业中心核心商圈区域范围：北至书院路，东至沙河边，南至本项目沙河边，西至新华路。由大南街、东大街、大西街、大北街、书院街、新华路、光武路及南阳路、襄阳路一部分路段等老街组成，近几年新建的有步行街、创业街、广深商业街等由住宅开发形成的新街。主力店包括：商业大厦、中百仓储、工贸家电、雅斯超市、宏刚超市、新世纪超市、财富广场等百货店、中型超市、专业店。百货业态90%集中在核心商圈内。此次对核心商圈及次级商圈百货、餐饮、娱乐、休闲、农贸市场、电脑专业市场、婚庆市场、家具卖场进行全面市场调查，对枣阳整体商业有较直观的了解。对枣阳重点乡镇兴隆、吴店、七方的市场调查了解了枣阳乡镇商业环境及乡镇居民的消费状况。对以上目标市场采用地毯式全方位调查形式，真实的反映区域商业现状，目标商户记录1100余家，直接访谈商户60余家，对枣阳商业现状有了较深刻的认识和了解，为项目的商业定位提供充分依据。,5、核心商圈及商业环境分析,一、大东街按业态品类现有商户明细单,18,购物类,19,一、大东街按业态品类现有商户明细单,休闲娱乐类,其他服务类,以上商户含盖多个业态业种及品牌，商户总计 42个/1556 m2,20,二、按商户明细表对大东街进行业态分类统计如下,21,三、调研分析,大东街位于枣阳商业核心商圈，左临大南街、右临大北街、与大西街衔接，以百货业态经营为主，占57.16%，主要经营：服装，美容美发，餐饮业等。门面租金平均为65元/月。整个街道属自然形成商业街，也是核心商圈的延伸商业街，管理、卫生较差，无主力业态和品牌带动，人流一般，经营一般。,22,一、大南街按业态品类现有商户明细单,购物类,23,一、大南街按业态品类现有商户明细单,购物类（续上表）,以上商户含盖多个业态业种及品牌，商户总计97个/9208m2,24,一、大南街按业态品类现有商户明细单,休闲娱乐类,其他服务类,25,二、按商户明细表对大东街进行业态分类统计如下,大南街位于核心商圈最中心地段，内有商业大厦、步行街、广深商业街，以百货业态占80%以上，主要经营：服装、运动休闲、鞋、儿童服饰、内衣、精美饰品、化妆品等；其他业态为家电数码、餐饮、药店等。门面平均租金约188元/月。整个街道业态布局丰富，购物、餐饮、休闲等业态较全，是枣阳商业中品牌最全、最集中的商业街，也是枣阳核心商业圈最核心的商业街道，依靠商业大厦及品牌主力店、专业家电市场、若干小市场等等，形成繁华的商业文化同台竞“演”，这为该街营造了良好的休闲购物的浓浓氛围，但管理、卫生、店招较差，人车混杂，人流量非常大，商户生意好。在自然形成的商业街中，在枣阳市算得上是最成熟的经营效益最好的老商业街。,26,三、调研分析,27,一、大西街按业态品类现有商户明细单,购物类,以上商户含盖多个业态业种及品牌，商户总计35个/2252 m2,休闲娱乐类,其他服务类,二、按商户明细表对大西街进行业态统计分类如下,28,三、调研分析,大西街位于枣阳中心城区，左邻大北街、右临大南街、与大东街连接，以百货业态经营为主，占70%，主要经营服装、家电数码。月门面租金约28元/。整个商业街属自然形成的商业街，是枣阳商业核心商圈的延伸，与大南街、大北街、大东街交汇处有极少品牌店，人流量尚可，但街中部和尾部人流量较少，且管理、卫生、店招较差，商户生意一般。是典型的商业老街。,29,一、大北街按业态品类现有商户明细单,30,购物类,以上商户含盖多个业态业种及品牌，商户总计71个/5141m2,31,一、大北街按业态品类现有商户明细单,休闲娱乐类,其他服务类,二、按商户明细表对大北街进行业态分类如下,32,33,三、调研分析,大北街位于枣阳中心城区，链接大南街，以百货业态经营为主，占63.72%，主要经营：服装、鞋，食品，药店等。以中低品牌档次为主，门面月租金约151元/。整个街道属自然形成的商业街，是枣阳核心商圈的延伸，服装、副食、药店等业态相对集中，但街道管理、卫生、店招较差，但人流量较大、生意较好，在枣阳算得上是经营效益较好的老商业街。,一、步行街按业态品类现有商户明细单,34,1、购物类,一、步行街按业态品类现有商户明细单,35,1、购物类（续前表）,2、其他服务类,以上商户含盖多个业态业种及品牌，商户总计 99家/4000 m2,二、按商户明细表对步行街进行业态分类如下,36,步行街位于枣阳最核心商业中心地段，距离商业大厦不到100米，百货业态经营为主，占88%，步行街主营：服装、运动休闲、儿童服饰摄影等。以中低品牌档次为主，业态单一，整体门面均为三层，街前端靠近大南街门面租金均为120元月，街中部门面均为85元月，街尾靠北门面均为45元月。整个步行街业态布局杂乱，管理、景观、卫生较差，无主力业态及品牌带动，极少人流量与大南街人流形成强烈反差，且绝大部分商户的二三层闲置，因此商户目前生意状况与其所在核心商圈的地理位置极为不符，是一个让人遗憾新的“新街”。,37,三、调研分析,一、创业街按业态品类现有商户明细单,38,1、购物类,一、创业街按业态品类现有商户明细单,39,1、购物类（续前表）,一、创业街按业态品类现有商户明细单,40,2、休闲娱乐类,一、创业街按业态品类现有商户明细单,41,3、其他服务类,以上商户含盖多个业态业种及品牌，商户总计148个/109561.5/16634 m2 另加中百仓储3000 m2，合计：149个/20234 m2,二、按商户明细表对创业街进行业态分类如下（后接下页）,42,二、按商户明细表对创业街进行业态分类如下（续前表）,枣阳市创业街靠近大西街、大北街，以百货业态经营为主，占43.66%，创业街主要经营：大型超市、男女服装、运动休闲装、儿童服饰内衣、鞋、化妆品、餐饮等。街前端-饰品店：9 m2，租金1300元/m2/月，物业管理费2元/m2/月，经营情况良好，租赁期12年；街中前部-服装店：50 m2，租金40元/m2/月，经营一般，转让费4.5万元；节中部-贝因美专卖店：40 m2，租金1400元/m2/月,物业费2元，经营情况一般，租期一年;街尾-乙文减肥店:1-3层40*3=120 m2,月租金2500元/m2/月,20元/m2/月，物业费仅收一层2元。整个创业街业态布局丰富，经营情况比步行街要好而且租金低，但管理较差，店招、景观、卫生较差，人流量尚可，购物、餐饮、休闲、美容美发、洗衣等服务业态较全，主要依靠中百仓储主力店带来人气，带动周边商铺经营，并与周边业态互补，形成一个小核心区。只是建筑档次底，产权全部出售，整体整合营销无法开展，因此只能够靠自然因素，慢慢经营，周边生意才好起来。是一个较好的新商业街。,44,三、调研分析,一、襄阳路按业态品类现有商户明细单,45,1、购物类,一、襄阳路按业态品类现有商户明细单,46,2、休闲娱乐类,3、其他服务类,以上商户含盖多个业态业种及品牌，商户总计：59家/4027 m2,二、按商户明细表对襄阳路进行业态分类如下（接下页）,47,二、按商户明细表对襄阳路进行业态分类如下（续前表）,48,49,三、调研分析,襄阳路位于枣阳市商业繁华区，左邻大南街、右临光武北路，财富广场位于其中，以百货业态经营为主，占85%，商铺主要经营：服装、家纺等，门面月租金约60元/。整个街道因其靠近商业大厦，是核心商圈的延伸，内有一个以家私及家电专业市场为主的财富广场。整个商业街商业状况主要依靠商业大厦，在与大南街、光武北路交汇处及财富广场服装业态集中人流较大，也相对人流集中，店面生意较好，但财富广场到街尾人流量明显减少，业态杂乱，经营状况一般。,一、书院街按业态品类现有商户明细单,50,1、购物类,51,一、书院街按业态品类现有商户明细单,51,2、休闲娱乐类,3、其他服务类,以上商户含盖多个业态业种及品牌，商户总计 54 个/2635m2,二、按商户明细表对书院街进行业态分类如下,52,53,三、调研分析,书院街是一条主街，连接大北街、小北街，以家电/数码、服务业为主，占50%以上，其他业态为餐饮、药店等，门面月租金约30元/。整个商业街业态杂乱，与大北街交汇处的婚纱摄影业态生意较好，人流尚可，但整个街道因其远离核心商圈，又以干洗店、数码店、小吃店等服务业态为主，店招、卫生较差，无品牌店，所以人流量极少，但其是一条主街，商户经营状况勉强维持。,一、小北街按业态品类现有商户明细单,1、购物类,一、小北街按业态品类现有商户明细单,2、休闲娱乐类,3、其他服务类,以上商户含盖多个业态业种及品牌，商户总计：97个/1905m2,56,二、按商户明细表对书院街进行业态分类如下,57,三、调研分析,小北街上连书院街，左临大北街、大南街，以百货业态经营为主，约占65%，主要经营：服装、儿童服饰内衣、皮具、精美饰品等。其他业态为婚庆、餐饮等。门面月租金约20-30元/。整个小北街远离商业核心商圈，是一个背街，业态杂乱，租金特低，店招、卫生极差，以低档次杂牌服装、婚庆花店、小吃为主，人流量尚可、生意一般。有少量商铺转让，是属于自然形成的老商业街。,一、光武北路按业态品类现有商户明细单,1、购物类（接后页）,59,一、光武北路按业态品类现有商户明细单,1、购物类（续前表）,2、休闲娱乐类,60,一、光武北路按业态品类现有商户明细单,3、其他服务类,以上商户含盖多个业态业种及品牌，商户总计106家/7007 m2,二、按商户明细表对光武北路进行业态分类如下（接下页）,61,二、按商户明细表对光武北路进行业态分类如下（续前表）,62,63,三、调研分析,光武北路位于枣阳核心商圈，左邻襄阳路、连接大南街，内有一个大型农贸市场及超市，以百货业态经营为主，约占85%，主要经营：服装、运动休闲、儿童服饰内衣、鞋、精美饰品、餐饮等。门面月平均租金约100元/以上。整个商业街业态丰富，购物、餐饮、休闲等业态较全，内含大型的农贸市场和超市，也是枣阳核心商圈商业街之一，依靠光武市场及少数品牌店带动街道商业经营，特别是光武市场中的农贸市场及超市极大的带来人气，人流量大，生意尚可，但整个街道管理、店招、卫生极差，是属于自然形成的商业街，依靠商业大厦及光武市场带动商业经营的老商业街。,一、军翔商业大厦按业态品类现有商户明细单,1、购物类（一楼）,64,65,一、军翔商业大厦按业态品类现有商户明细单,1、购物类（二楼）,66,一、军翔商业大厦按业态品类现有商户明细单,1、购物类（三楼）,以上商户含盖多个业态业种及品牌，商户总计 161 个,二、按商户明细表对军翔商业大厦进行业态分类如下,67,地理位置优：军翔商业大厦位于枣阳市大南街、襄阳路、南阳路三街路口，处在枣阳最繁华的闹市区。以百货业态定位，一至三层建筑面积约12000平方米，每层建筑面积4000平方米。由于在大南街上不仅有大量的品牌服装和鞋类专卖店，而且还有白马服装、盛源服装、中亿孕婴及鞋类等大型超市，可以满足不同消费品位和消费层次的消费者的需要，银行、邮政及移动通讯专营店也分布在大南街，加上德克士等特色小吃处在其街，从而使大南街成为枣阳最繁华的商业街，百货业态、专卖店业态及特色小吃店的并存，已成为枣阳市大南街整个商业业态不可分割的组成部分，也是大南街处在最繁华的关键所在。,68,三、调研分析,业态布局合理：一楼主营黄金珠宝、日用化妆品、眼镜钟表及鞋类；二楼主营各式女装、内衣、童装及小商品、饰品；三楼主营各式男装、运动休闲装。由于业态布局合理，一、二楼主营商品占整个商业大厦的80%，这几类商品最大的消费群体多为女性，因此为商业大厦带来了相当大的客流量，早上8点开门就有少消费者光顾。,三、调研分析,69,70,三、调研分析,一、财富广场按业态品类现有商户明细单,1、购物类,2、休闲娱乐类,3、其他服务类,以上商户含盖多个业态业种及品牌，商户总计：37 个/12168m2,71,二、按商户明细表对财富广场进行业态分类如下,72,73,三、调研分析,地理位置：财富广场位于枣阳市中心城区；基本情况：属家电、灯具为主的综合市场，家电家私业态经营为主，约占80%，财富广场主营：家用电器、家私、灯具照明、及摩托车等。其他业态为休闲会所、茶艺等，经营业态针对性较强，门面租金整体平均约35元/月。,73,74,三、调研分析,经营情况:1、整体建筑内：新红太阳家电专卖场，与财富广场签约10年，一至二层约4000平方米，年租金40万元，8.33元/月/，已做7年，经营情况一般，（1）一楼摩托车卖场，经营面积约600平方米，客流量大，是整个财富广场人气最旺的卖场；（2）一楼皇朝家私卖场，与新红太阳签约10年，年租金15万元，12.5元/月/，已做7年，经营面积约1000平方米，据营业员反映，每月销售额约为30万元；（3）二楼家电卖场，因财富广场对面是工贸家电专卖，所以客流量非常少，几次前去市调，几乎看不到消费者的踪影，5时整个卖场关灯。据商户反映，新红太阳家电卖场期满后迁至枣阳现长途汽车站旁。,74,75,三、调研分析,经营情况:2、商铺：（1）灯具经销商，与财富广场同步，已做7年，年租金5万元，经营面积120平方米约35元/月/，生意一般；（2）灶具经销商，与财富广场同步，已做7年，年租金5万元，经营面积120平方米，约35元/月/，生意可以；（3）水星家纺经销商，在财富广场已做5年，年租金4万元，经营面积160平方米，约21元/月/约35元/月/，生意不错，几次市调都有顾客购物。3、茶社：二楼，约500平方米，从下往上望去，几个窗口边都有人在饮茶聊天，租金不祥。4、证券：银河证券设在二楼，据商户反映，炒股的人不少。5、其它业态：生意一般，亏不了也赚不多少。,75,分析：从财富广场的基本情况和经营情况来看，整个广场分布合理，动线明确，管理较步行街及广深商业有秩，车辆无乱停乱放现象，但无观赏景观；由于其以家电、家私专业性较强的商业业态为主，虽靠近商业核心圈，且有一个咖啡厅及一个商务休闲会所，但人流量并不理想，在枣阳市只能算一个较成熟的综合市场，除家私和摩托车的经营情况较好，灯具、灶具、厨具销售一般外，其它商户经营较差。,76,C、大中型超市调研情况,77,78,1、中百仓储购物广场地理位置：枣阳创业街新时代广场内，地处新时代广场中心位置面积：超市共两层，共计3000平方。超市外品牌：中百烟酒柜、七匹狼皮具、手机配件 超市外围街铺品牌：美特斯邦威、瓦罐快餐焖锅餐厅、紫迈66裤业、好利来蛋糕、天堂伞、顶点时尚家居生活馆。面积约300平方。超市外专柜的月租金约为80元/平方/月，商铺租金为80-100元/平方/月。经营情况：人流量较大，超市周围有停放摩托车、电动车、自行车等交通工具的停车位。在枣阳大型超市中经营情况是最好的。情况分析：1、中百仓储面积较大，有较高的知名度。2、管理、布局方面比较到位，环境较好，品种丰富，能够满足 市民 的日常需要。3、本地其他超市在管理、布局、环境等方面做得不好，客观上促使顾客选择光临中百仓储。4、区域内各业态搭配较合理，有餐饮、化妆品、服装店能够带来部分客流。,78,79,2、雅斯超市地理位置：光武路光武市场内面积：超市有一层，面积为4500平方超市外经营品牌：不二价美食城、雅斯烟酒柜、服装超市、食品店、童装店、手机配件。经营面积为1200平方超市外专柜的月租金约为40-60元/平方/月，情况分析：1、早上时间内，生鲜区生意很好，整个超市经营情况一般。顾客不多。2、环境、卫生情况不理想。3、超市外的形象较差，给消费者的印象不好。4、光武市场的主要业态除了超市，就是农贸市场，功能业态单一、很难吸引其他消费者。,3、新世纪购物中心地理位置：新华路沙河二桥桥头，桥头加油站对面面积：超市有两层，总面积为2500平方，超市外面积为200平方。经营情况不错，但比中百仓储要差一些，超市外经营品牌：新世纪烟酒柜、中国移动、育婴房。超市外专柜的月租金约为60元/平方/月。情况分析：1、消费人群主要为附近砖瓦村居民和在此等候乘车回家的乡镇居民，比较方便的满足消费者需要2、超市内部环境、卫生、布局、管理较好3、商品品类较丰富，基本能满足基本需要。,80,枣阳家具市场调查：枣阳目前大型的综合性家具卖场主要有三家，分别是茶棚家具大市场、宜家天润家具城和东方家私城。,81,1、茶棚家具大市场位置:襄阳路154号，316国道旁。经营面积：1.2万平方米基本情况：枣阳市最大的家具卖场，主要经营家用家具和办公家具，以家用家具为主，经营品类有：床、床垫、家具柜、茶几、沙发、椅子、餐桌、电脑桌等。主要品牌有：掌上明珠家具（面积400平方米），品上家具（200平方米）、龙翔床垫（200平方米）、双桥办公家具（1000平方）、金虎家私（800平方）、爱蒂思家私（300平方）、美缘家具（200平方）、金柏居家私（200平方）、家百利家私(200平方)分析:1、本卖场的位置处于枣阳西郊，距离枣阳城区较远，消费者来此的交通工具主要依靠小车、电动车、摩托车、的士、麻木。2、门前有较大的露天停车场，可以停靠大型货车、小车、电动车、摩托车等各种交通工具，卖场后面还有大型的仓库，可以存放货物。3、知名品牌家具的租赁面积比较大，如掌上明珠家具（面积400平方米）、双桥办公家具（1000平方）、金虎家私（800平方）、4、市场内70%的家具品牌都是国内非知名品牌，价格便宜，基本没有装修5、知名品牌家具大约占30%的份额，价格较贵。装修较好。6、本市场在枣阳市民心中具有较高的知名度，买家具基本上会到本市场选择。,82,83,2、宜家天润家具城位置：光武路53号经营面积:三层，总面积5000平方，主要经营家用家具和办公家具，以家用家具为主。经营品类有：床、床垫、家具柜、茶几、沙发、椅子、餐桌、电脑桌等。基本情况：枣阳市第二大家具卖场，主要品牌：爱蒂思家私（100平方）、南岭床垫（100平方）、大雄办公家具（100平方）、双虎家私（一楼800平方、三楼800平方）、宝莱私家私（600平方）、金梦沙发（500平方）分析：1、临街门面主要为品牌家具，如南岭床垫、大雄办公家具2、二三楼主要是双虎家私的区域，装修较好。一楼非临街卖场装修一般。3、品牌家具价格较高。4、停车位较少，没有大面积的停车场,84,3、东方家私城位置：光武路，宜家天润家具城旁边经营面积:二层，总面积3000平方基本情况：枣阳第三大家具卖场，主要经营家用家具和办公家具，以家用家具为主。经营品类有：床、床垫、家具柜、茶几、沙发、椅子、餐桌、电脑桌等。主要品牌：联乐床垫（200平方）、阳光林森家私（800平方）、奥圣美办公家具（200平方）分析：1、一楼卖场装修一般2、二楼主要是阳光林森家私的区域，装修较好。3、品牌家具价格较高。4、停车位较少，没有大面积的停车场,建议：1、鉴于枣阳目前已经有大型的家具卖场，建议本项目如引进家具业态，应以引进专业的品牌家具专卖店为主，如：金虎家私、全有家私等。2、品牌家具专卖店的装修要好，要上档次。3、应有足够的空间供各专卖店存放货物。4、须有大型的停车场作为配套设施，以供各品牌店运输货物和送货之用。5、家具品牌选择应以主要能够适应城区居民的消费需求为主，乡镇居民次之。6、家用家具和办公家具应同时引进，须加大对办公家具的品牌引进，枣阳目前品牌性的家具专卖店较少。,85,政法街电脑卖场调查,86,87,分析：1、通过前期消费者市场调查，多达80%以上的枣阳人买电脑首先想到政法街。市场最早形成2000年以后，2003年以后经营商户逐渐增多，形成名副其实的电脑街，经营商户多达40家，大部分经营面积在100平方米以下，全部为临街独立门面。2、租金方面：政法街商铺来源为单位公房（工商局、人事局）、私房、小业主门面。由于商铺业主的不同，导致各门面租金相差较大，每平方月租金最低为10元以下，高的为25元，其中属于小业主门面的租金较贵，因为业主属于投资性质，为了收回投资，租金价格相对偏高。3、经营方面：以维护服务和耗材销售为主，以店面销售为辅，主要的利润来自店外业务，专卖店主要起展示作用，由于竞争激励，利润较低，其中部分利润来自厂家的返点。同时大多经营户在此经营年限达7年以上，有一定的客户资源。大部分专卖店都经营的有电脑耗材产品。此类产品的利润比电脑要高。,分析：4、经营模式的分析：部分商户对卖场式的经营模式的担忧除租金因素外，还有主要原因就是：大部分经营户为夫妻店、家庭店，都是前店后仓库加住房的经营方式。一个门面不光解决了经营的问题，同时还解决了仓储、生活的问题。而且经营自由，没有约束。政法街的电脑市场在枣阳人民心中已根深蒂固，不会放弃政法街的门店，即使到本项目去开分店，经营成本会大幅增加。5、大部分经营户在政法街经营的时间比较长，基本上在7-8年左右，已经有一批较为稳定的行业客户。担心会造成固定客户的流失。6、各专卖店的经营时间到晚上六点左右，如在本项目数码城统一经营，营业时间也会在晚上六点左右结束。,88,分析：7、对本项目数码城的市场预期：除小部分商户对卖场的经营模式不看好外，大部分商户尚可接受。但主要看后期的招商力度及进场优惠条件。租金标准及其他费用支出是他们考虑的首要问题。就目前的租金标准来看，每月25元的租金大部分商户能够接受；2530元的租金60%商户能够接受；高于30元的月租金标准大部分商户很难接受。另外，通过与经营户的沟通，了解到经营时间比较长的商户进驻的可能性比刚开始经营的商户要大。8、由于枣阳城区人口数量的限制，担心如在本项目数码城统一经营，没有足够的消费人群支撑。9、襄阳现代城的高费用支出以及红太阳家电城数码区的失败对其有很深的影响，这也是部分商户不看好数码城模式的重要原因。10、经营面积比较大的商户如条件合适会考虑在本项目数码城租赁柜台经营，但是得在品牌数量上需达到一定规模。,89,建议：1、本项目数码城应以品牌性数码产品为主，如品牌电脑、品牌数码相机和摄像机以及其他品牌IT产品。2、数码产品最好和手机通讯产品同在区域经营，枣阳目前还缺少大型的数码类和通讯 类产品综合卖场。可在一楼经营数码电脑产品、二楼经营手机通讯产品3、品牌电脑专柜和组装电脑柜台以及耗材柜台应统一集中在一个区域内。,90,91,枣阳婚纱摄影店调研情况1、北京名人地理位置：书院街靠近东园桥桥头东侧，经营面积：面积为200平方。租金标准：年租金40000元，月租金为16元/平方/月，沟通情况：通过与负责人王经理沟通，其表示由于自身经济实力及对卷烟厂地块市场前景的预期，其开分店或搬迁的可能性不大，因为书院街在枣阳人心中就是婚庆市场一条街。2、钟爱一生地理位置：位于书院街与小北街交界十字路口，紧邻枣阳市婚姻登记处。经营面积：店面较小，只有30平方左右。沟通情况：该门店为钟爱一生的分店，共有分店4家。本分店只有一名工作人员，主要业务为接单，具体拍摄在其他分店，租金未透露。,92,3、非常台北地理位置：书院街，（小北街和大北街中间）经营面积：面积为400平方，租金标准：年租金10万，月租金为20元/平方/月，沟通情况：在此处已经营十年，在下面乡镇开有两家分店，生意仅次于薇薇新娘，通过与老板郑小姐沟 通，表示有入驻意愿，但要考虑租金因素。4、薇薇新娘地理位置：位置于书院街与大北街交汇处，经营面积：共三层，经营面积600平方，其中一楼300平方，二、三楼300平方。沟通情况：为薇薇新娘总店，在此处经营有12年，在小北街九源宾馆玖玖客房四楼有旗舰店，面积500平方，另在乡镇也有3个分店。在所调查的几个店中经营情况最好，据工作人员介绍，主要得益于经营时间长，有较好的口碑，另外，装修规格高档，工作人员素质高，老板的经营理念超前。虽然没有了解到具体租金标准，但一楼大约在2025元/平方/月，二楼在20元/平方/月以下。对卷烟厂项目很感兴趣，但面积会控制在600平方以内。,综合分析：书院街之所以聚集四家知名婚纱摄影店，主要得益于紧靠枣阳婚姻登记所和近水公园，形成规模市场已有5年以上，在枣阳人们心中已有一定的知名度。一楼平均租金标准为18-25元/平方/月，每个店的经营面积为600平方以下，而且不会搬离书院街，如有合适的地址或适当的租金，会考虑开分店。即使开分店，会首先一层，或一、二层一起，基本不会在二层及以上开设店铺。,93,94,枣阳电影院情况调查枣阳市银兴影城位置：枣阳大东街，梦特娇专卖店对面面积：500平方基本情况：只有一个放映厅，除放映普通影片外，还放映3D电影，在电影票价方面，普通影片的票价分为20元和30元，办理贵宾卡可以打折，原价30元的票价打折后为20元，原价20元的票价打折后位15元。3D影片的票价为40元，租用3D眼镜的押金为100元。贵宾卡的办理价格为工本费20元，首次需要预存200元，以后每次充值至少50元，但贵宾卡不能与其他优惠券同时使用。经营情况：目前经营情况一般，光顾人群不多，但枣阳居民大多知道银兴影城。,分析：1、规模不大，目前只有一个厅，一次只能容纳300人左右。一次只能放映一部电影，放映时间为8:20、11:20、14:20、17:20、19:20、21:20，一天放映4-5场。2、3D影片的放映跟全国同步。3、大厅很小，售票处、出入口、售卖部都在大厅，显得比较拥挤。4、装修一般，5、影城设在院内，小车不方便进出。建议：1、如在本项目建设影城，首先面积上应在2000平方以上，应有5个厅左右。2、最好能引进知名影城，以便能让本地居民快速对其产生好感。3、有较大的停车位置，并且车辆进出比较开阔。,95,96,枣阳农贸市场调研情况1、光武农贸市场地理位置：枣阳市光武路光武市场内基本情况:光武农贸市场总面积为2050 平方米，分为两个区:蔬菜、干货、冻品区和肉禽水产区蔬菜、干货、冻品区：面积为1100平方米，分为固定商铺和摊位，主要经营蔬菜、干货、冻品，另外搭配有少量的家禽。固定商铺面积大约为300平方米，共有商户30户，每户商户经营面积为10-15平方米，主要经营蔬菜、干货、调料、冻品等，摊位总面积为800平方米，有摊位70个，每个摊位的面积为1.6平方米，主要经营新鲜蔬菜。蔬菜占总面积的70%，干货、调料、冻品占总面积的28%，家禽占总面积的2%。通道宽为1.5-2米，较狭窄肉禽水产区：面积为950平方米，分为固定商铺和摊位，主要经营活鱼水产、猪肉、牛肉、羊肉和少量干货。固定商铺面积大约为250平方米，共有共有商户25户，每户商户经营面积为10-15平方米，主要经营活鱼水产和少量干货，摊位总面积为700平方米，有摊位62个，每个摊位的面积为1.6平方米，主要经营猪肉、牛肉、羊肉。肉类占总面积的60%，水产占总面积的30%，干货、调料占总面积的10%。通道宽为1.5-2米，通道比较狭窄。,97,租金情况：蔬菜、干货、冻品区固定商铺租金为83元/平方/月，摊位月租金为52-78元/平方/月。肉禽水产区固定商铺租金为83元/平方/月，摊位月租金为182元/平方/月。另外每月均有15元卫生费，无其他费用支出。肉禽水产区摊位所处的位置比蔬菜、干货、冻品区摊位优越，位于车辆停靠点的旁边，因此租金要贵。经营情况：处于枣阳核心商圈内，人流量非常大，消费人群包括本地居民和各乡镇居民（主要购买肉类、冻品和外地蔬菜），经营种类齐全，能满足家庭日常所需。情况分析：1、地理位置好，处于核心商圈内。2、建立时间早，已有近20年的历史，枣阳人民（包括各乡镇居民）对光武市场非常熟悉，在本地具有很高的知名度。3、市场类有大量的停车位供摩托车、电动车、自行车停放，而 摩托车、电动车、自行车是枣阳居民日常出行最主要的交通工具。4、经营品种丰富，能满足消费者的日常所需。包括各乡镇居民。5、枣阳本地餐饮业的经营者主要在此采购所需。,98,2、九龙市场地理位置：北关口，书院街武装部附近。基本情况：总面积为900平方米，共有摊位70个，每个摊位的面积为3平方米（长3米宽1米）。主要经营新鲜蔬菜和肉类，干货、水产很少。蔬菜摊位有50个，占70%；肉类摊位15个，占21%，干货、水产摊位5个，占9%。主通道宽度为3-3.5米，比较宽。租金情况：每个摊位的年租金为700元，即20元/平方/月。无其他费用。经营情况：由于地处居民区内，周围多为本地居民的私房和少量小区。因此早上十点前生意很好。十点以后，消费者很少。大多数商户会把蔬菜、肉类转到九龙市场外的道路上摆摊经营。情况分析：1、本农贸市场主要为满足附近居民的日常需求，因此顾客群多为附近居民。2、处于核心商圈之外，很少有区域以外的消费者前来采购。,99,3、商园农贸市场地理位置：枣阳大商园内，光武路和新华路中间地带，靠近民主路。基本情况：总面积为2000平方米，共有摊位170个。每个摊位的面积为3平方米（长3米宽1米）。主要经营蔬菜、肉禽、干货。其中蔬菜摊位68个，占40%，肉禽摊位68个占40%，干货摊位34个占20%。租金情况：每个摊位的年租金为1300-1500元，即36-41元/平方/月。经营情况：生意一般，消费人群主要为附近居民。情况分析：1、枣阳大商园在1997（特别是计划经济时代）年以前在枣阳居民中具有非常高的知名度，与商业大厦齐名，但现在由于经营思路问题，已经衰落了，本地居民只知道以前的大商园，而对现在的大商园已经没有兴趣了，很少有人光顾。2、经营面积过大，附近居民根本消费不了如此大规模的农贸市场，种类不齐全，城区其他居民和乡镇居民很少光临。3、没有停车位，不能大规模的停放摩托车、电动车、自行车，停车问题的不方便造成消费者不愿意前来购物。,10