服务式公寓参考.ppt

成都服务式公寓供应分析,服务式公寓定义,服务式公寓一般均为标准定制的物业品种。*在全球和中国的北京、上海、广州和深圳等一线城市制定了如下关于服务式公寓的定义：,亚太地区现状及发展趋势,亚太地区的服务式公寓虽然起步时间较晚，但是由于直接借鉴欧美国家服务式公寓较为成熟的管理模式，因此发展速度很快，在不少亚洲国家服务式公寓已形成较成熟的市场。而随着大量高端、投资型住宅(公寓)的上市,服务式公寓的市场竞争将随之加大。,服务式公寓是一种新的酒店经营理念,在一个有大量跨国公司的城市，如：伦敦、纽约、巴黎、香港、新加坡或悉尼，服务式公寓是除酒店外的另外一种供这些跨国公司高层人员居住的选择。尽管不同的市场的需求类型有所差别（商务或旅游），服务式公寓的客户多数来自跨国生产型企业的中层经理，或那些资本金融集团的高级总裁；服务式公寓最主要的客源是出差的商务客，想比之下来自游客或家庭的需求较少。因此，临近办公、商务园区、或位于市中心交通便利的服务式公寓广受租户的青睐。临近餐厅、咖啡厅也同样重要，因为往往许多服务式公寓运营商不提供餐饮服务；优质的服务式公寓提供如同酒店的各种配套设施。那些有着完备配套设施的项目能和酒店竞争短期住户。配套设施有限的项目通常着力于吸引长期住户；所包括的服务每个项目有所差异。典型的服务包括：房间清洁，清洁预定，出行或旅行安排服务，儿童看护服务等。尽管这些服务可能带来额外收入，维护这些服务所需付出的人员工资、成本也将增加；此外，还有一种是位于旅游度假地区，以家庭为目标客户的服务式公寓。,酒店,服务式公寓,普通出租型公寓 vs.服务式公寓vs.酒店商业竞争模式比较,普通出租型公寓,生态美景,价值定位,水景观光优势周边优美的生态居住环境,香港四季汇，香港 80美金/平方米/月,高尚居住区,历史文化高尚地段，有丰富的文化底蕴、历史沉淀或新兴的高尚居住区,逸兰公寓，上海 38美金/平方米/月嘉里华庭，上海 29美金/平方米/月,办公、商业核心区,邻近CBD，主要商业购物区，城市心脏地带很强的未来升值潜力,明天广场，上海 42美金/平方米/月上海商城，上海 40美金/平方米/月雅诗阁，上海 34美金/平方米/月东方豪庭公寓，北京 32美金/平方米/月香港四季汇，香港 80美金/平方米/月,服务式公寓分类,上海、北京、香港等大都市，目前总体上位于核心办公、商业区的服务式公寓价值最为突出。具有丰富的文化底蕴、历史沉淀的高尚区的项目，是服务式公寓又一个价值点所在。相比之下，具有优美的水景优势或周边良好的生态居住环境的优质项目较少；香港四季汇既位于商业核心区有享有极佳的海景景观,分类,资料来源:*,成都市场上近年出现了一些“酒店式公寓”或“公寓式酒店”项目，多数为小户型公寓项目。此类项目多以略高于同地段普通住宅的价格出售，定位较为低端。一些正在经营的“酒店公寓”价格在100-250元/间/晚左右，月租金在1500-3000元/间/月左右。由于散售无法保证项目的经营品质，入住后有的小业主改变房屋的用途，有的甚至变为了办公楼或者商铺。,目前成都市场上尚无真正意义上的服务式公寓项目。,服务式公寓现实供应,服务式公寓未来供应,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,资料来源:*,目前可以甄别到的10个未来供应中有8个都集中在城市中心一环以内，另外有2个项目位于城南。10个项目中有3个项目拥有河景。,资料来源:*,成都服务式公寓未来供应,下表列举了我们目前可以甄别到的成都服务式公寓项目，由于一些项目仍处于项目的前期阶段，其具体信息我们目前仍无法得知。根据目前可获得的信息，我们预计在2007年至2011年，将有约30-40万平方米的服务式公寓项目入市，按平均房间面积120平方米计算（根据*在上海地区的研究经验，上海服务式公寓面积平均在120平方米左右。），将有2500-3300套服务式公寓投入市场。,特点,由一栋35层的酒店大楼和一栋30层的办公楼组成，具有协同效应位于成都一环以内，可俯瞰锦江及合江亭，拥有良好的景观香格里拉良好的品牌效应及网络,香格里拉,户型面积,1房(84、96m2),2房2厅(126、162、138m2),3房2厅(192m2),户型配比,未知,配套设施,室内游泳池、健身中心、户外网球场、SPA、美容美发室、商务中心与香格里拉酒店共享配套设施,租金要价和物业管理费,租金：为定价物业管理费:未定价,入住率,未开业,租户组合,未开业,来源；香格里拉酒店集团*,位置,成都市滨江东路,特点,位于成都人民南路，桐梓林南路高档社区，配套设施齐全豪生酒店集团良好的品牌效应及网络,首座,户型面积,70m2平方米以上,户型配比,未知,配套设施,室外游泳池、SPA、健身中心、商务中心、会议室、幼儿园,租金要价和物业管理费,租金：为定价物业管理费:未定价,入住率,未开业,租户组合,未开业,来源；*,位置,武侯区人民南路四段48号,成都服务式公寓需求分析,资料来源:成都市南站派出所*访谈,成都外籍人士概况,根据我们从成都公安局获得的信息：成都市城区登记有2000左右的外籍人口，如果剔除掉重复登记的大约有1600人左右。在南站派出所内登记的大概1100人左右，如果剔除掉重复登记的大约有800人左右。（不包含学校就读学生以及酒店内短租外籍人士）在过去两年，成都市外籍人口保持20%的年增长率，而南部地区的外籍人口在保持在25%的年增长率。预计2007年南部片区的外籍人口增长率将达到27%。成都约一半以上的外籍人士居住在城南桐梓林片区，来自日本、韩国、香港和台湾的外籍人士最多。外籍人士在成都居住半年以上的占50%左右，居住一年以上的占30%左右，其他居住年限约占20%。,按国别分类,按居住时间分类,资料来源:成都市南站派出所*访谈,成都外籍人士概况,外籍人士中超过35岁的较多家庭结构：单身约占50%，夫妻约占30-40%，三口之家约占10-20%各国领事馆主要集中在南部区域，也是带动南部片区外籍人士聚集的主要因素之一。目前成都市雇佣外籍人士较多的公司还有：丰田、英特尔、领事馆、诺基亚、西门子、马来西亚航空、新加坡银行、正大集团、伊藤洋 华堂（10人左右，有班车）、三星 目前成都尚无真正意义上的服务式公寓，因此外籍人士会选择租赁公寓，别墅，或者酒店。成都外籍人士选择居住地点的主要考虑因素有：良好的居住环境，高安全性及距离学校和超市等配套设施的远近。,资料来源:*,目前成都外籍人士居住状况-公共设施,国际学校：国际学校和双语学校多位于城南,各国领事馆：多集中于城南,目前，外籍人士生活工作所需要的必要公共设施都位于城南，此外，酒吧、咖啡厅、西餐厅等高档商务配套绝大部分都在城南！这也是目前外籍人士主要选择城南居住的重要原因。,国际学校是外籍人士选择居住地的重要考虑，而领事馆能够在心理上给外籍人士以安全感。,资料来源:*,目前成都外籍人士居住状况-酒店长包房 1,目前，由于没有服务式公寓产品，一部分长住需求选择居住在成都的五星级及四星级酒店内。,目前成都外籍人士居住状况-酒店长包房 2,其他四星级酒店由于设备设施较为落后，基本上没有长住客居住。根据我们的统计，在成都约有30-40个长住需求选择酒店。租期在1-3个月较为普遍，另外有一年的长包房多以公司名义租赁，其间可有不同的员工轮流居住。酒店内的常住需求，主要来自商务客人，多为单身人士。,资料来源:*,目前成都外籍人士居住状况-别墅或公寓,目前外籍人士主要集中在成都南部的桐梓林片区内的一些高档楼盘中，大约有200-300户左右。,资料来源:成都中华园*,外籍人士居住物业-实景照片,锦绣花园,中华园内租户夫妻及带,清华坊,锦官新城,盘古花园,凯莱帝景,中海名城,资料来源:成都中华园*,外籍人士居住案例分析-中华园,以外籍人士聚集较多的中华园为例，我们对其租户进行了详细的分析：,中华园内租户以来自法国、马来西亚、韩国、美国的租户最多，约占到小区内外籍户数的80%。夫妻及带小孩家庭比例较高，约占65%，单身的占23%，夫妻2人的占10%。,外籍人士在中华园内 租赁的最小房型为2居，其中公寓的房租在4,500-6,000元/月左右，跃层租金在12,000-18,000元/月左右，别墅租金范围在20,000-50,000元/月左右。中华园内有55%的租户聘请了钟点工，有6%的租户聘请了保姆，约40%的租户没有要求任何家政服务。其中聘请保姆服务的均为带小孩家庭。,外籍人士居住案例分析-中华园,资料来源:成都中华园*,目前成都外籍人士主要居住在各项配套设施齐全的南部区域。过去两年，成都外籍人口以20-25%的速度增长。目前，来自日本、韩国、香港和台湾的外籍人士最多。目前居住在酒店内的长住客以及预算较高的居住在公寓和跃层内的租户均为未来服务式公寓的潜在需求，而居住在别墅内的租户多为带小孩较多的家庭，更需要私密性以及家的感觉，未来选择服务式公寓的可能性较小。,外籍人士居住情况小结,资料来源:*,未来服务式公寓的潜在需求来源,服务式公寓运营商访谈,服务式公寓运营商访谈(Oakwood),服务式公寓运营商访谈(Ascott),雅诗阁在中国的战略扩张计划将中国大陆位于其旗下管理的三大品牌的服务式公寓数量增长一倍，达到5,000套；加强现有地区（渤海、长江三角洲、珠江三角洲）服务式公寓的管理运作；积极向西发展，朝中国中部城市扩张，如：杭州、广州、天津、成都等城市；加速其Citadines品牌在这些区域的首先建立。,成都服务式公寓潜在需求访谈,例：上海外籍人士住房补贴,服务式公寓需求目标客户及消费特点,资料来源：*,服务式公寓主要针对的目标客户为：外籍专家、外资公司高级管理人员、港澳台人士服务式公寓以集团性消费为主导，租户大部分以公司名义租赁住宅，自付租金的比例很小；根据*在服务式公寓市场的经验，以上海为例，目前外资公司提供的住房补贴范围大致如右图所示；这一标准与上海的服务式公寓租金水平相符合，同时也是逐年提高的。与2002年相比，该标准提高了约500美元/月。,外籍租户调查,该问卷调查的对象主要是在成都工作的外籍人士和外派的跨国公司高级管理人员；为了了解他们在成都寻求住宅的偏好性，我们得到了35个样本，示意性地说明其对居住需求的倾向性。样本涵盖的外籍人士范围包括：欧美人士、东南亚人、香港人、海外华人以及外派的国内高级管理人员；本部分租户调查由*通过成都分公司的协作得以完成。,服务式公寓和公寓受访者国籍构成,本次公寓需求调查中，外籍员工样本共计35个，其中欧美人客群比重最大；在受访者年龄构成中，30-40岁的外籍员工占最大比重，为60%，40-50岁的居其次，为20%左右；这说明在成都的涉外公寓市场中，外籍员工的主力年龄区间在30-50岁，尤以30-40为多。此部分成都的调查结果与*在上海地区多年的研究经验一致。,注：由于样本的条件限定，本次受访者构成及租赁购买需求不能客观反映各客群购房租赁的市场需求。,受访者居住成都年数,受访者中以成都居住一年及一年以下的为主；海外华人通常在成都居住的年数较长；从上表中可以看出，选择服务式公寓的受访者大多在成都居住了3年以上；,在成都居住少于1年的主要客群为香港及欧美人。大部分跨国企业的欧美员工有1-3年的工作任期，只有少部分人群将常驻本地工作；而其他地区的员工任期相对较长；,受访者背景,样本中以单身和夫妻为主，接近60%；在样本的行业背景中，从事IT业的外籍员工数量最多，其余为金融业，制造业等。此部分成都的调查结果与*在上海地区多年的研究经验一致。,受访者租赁预算,在租赁需求的调查样本中，主力租金区间在2000美金以下美金，2000-6000美金的相对较少；从右表可以看出，拥有较高租金承付能力主要为香港人、欧美人及部分东南亚人和海外华人；,根据*对上海地区多年的研究经验，租金承付能力主要取决于外籍员工所属公司规模、行业和职位；由于港台、东南亚和海外华人在全球五百强中担任高层职位的数量通常比欧美人少，因此其租金承付能力的整体水平通常相对欧美员工要低；目前有趋势表明，部分跨国大型企业开始倾向于聘请具有中国文化背景的人担任中国区总裁级职位，相关的租赁预算可能相应提升。,单位：美元/套/月,区域选择倾向,南城区和中心区是最受欢迎的置业区域，主要由于生活配套设施齐全并已经形成规模效应。,区域选择倾向,上图显示各区域公寓市场的国别构成差异较大；选择南城区的欧美人偏多，选择西城区的以海外华人居多。,物业挑选的决定性因素,安全、物业管理、合理的房型和物业质量等软性品质成为了置业者最关心的因素；此部分成都的调查结果与*在上海地区多年的研究经验一致。,社区规模,近60%的受访者选择了100-150户的小型社区；东南亚及香港人大多选择150户以下的社区。,单元面积,公寓单套面积的主力需求为100-150平米，其次为150-200平米，这与目前市场上的供应趋势相同；欧美和香港人要求公寓的单元面积较大，有50%要求达150平米以上；欧美人大多选择150-200平米，这与他们的家庭结构和生活习惯有关；根据*对上海地区多年的研究经验，选择市中心的公寓大多为单身或夫妻家庭，而需要大面积户型的多为小孩型家庭，相比市中心的公寓，他们更倾向于市郊的别墅，既可获得更大的居住和户外活动空间，又更靠近国际学校；,平方米/套,卧室数量,近86%的受访者选择了3卧室和2卧室的房型，与之前对单元面积的选择相一致；,卫生间数量,65%的受访者希望有2个卫生间，14%希望有3个以上；对比40%选择3房、46%选择2房，比例相当；而目前市场上一般3房和2房均配备2个卫生间；香港、海外华人对3个卫生间的需求较多。,理想房型面积,受访者对客厅、主卧、厨房和主卫的面积需求均以中等和大面积为主；客厅面积需求中，如同经验所知，东南亚人和欧美人的客厅一般都较大；海外华人对客厅面积的要求较分化，部分喜好50平米以上的超大客厅以讲求气派，而部分则讲究实用，30平米左右即可；主卧面积需求中，欧美人和东南亚人主要倾向于25-30平米，扣除5平米左右的衣橱、走道面积，实际的卧室面积需求在20-30平米左右,理想房型面积,东南亚和香港人认为厨房适中即可；根据经验，对于夫妻和小孩型欧美家庭，厨房非常重要，一般厨房面积较大，在15-20平米左右，且厨房中大多有早餐台；调查结果显示，除部分海外华人外，其余国别的受访者都喜好大主卫；美国人喜好大卫生间，这与他们的户型面积需求比较匹配；但东南亚人虽然选择了较小的户型面积，但却均选择10平米以上的主卫；香港人对主卫的面积则比较适中，与他们对户型面积的需求一致。此部分成都的调查结果与*在上海地区多年的研究经验基本一致。,停车位,所有的受访者均表示需要至少1个停车位，其中以1个停车位为主；欧美人士大多需要1个停车位，预算较高的香港人则大多需要1个和2个停车位；,垃圾处理器,垃圾处理器能方便处理水槽中的食物垃圾，大部分受访者需要垃圾处理器，尤其是欧美和东南亚人；在欧美，垃圾处理器较为普及；而在香港则并不多见。此部分成都的调查结果与*在上海地区多年的研究经验一致。,饮用水过滤器（净水系统）和洗碗机,外籍客户通常认为成都的水质较差，因此大部分受访者均表示需要饮用水过滤器（净水系统）；欧美和香港人大多需要洗碗机，而海外华人由于多请保姆，对洗碗机的需求并不多；洗碗机在东南亚国家并不普及，选择需要的也为少数。,烤箱和微波炉,需要烤箱的受访者占40其中东南亚人选择需要的相对较少烤箱在欧美和香港都非常普及；微波炉是极其普及的烹调设备，因此需要者达93,主卫设施,93%的受访者需要主卫中同时配备浴缸和冲淋房，除部分欧美人外其余受访者全部都需要；对于在主卫中配备SPA设施及按摩浴缸，有13%的受访者表示需要；其中以欧美人和海外华人对此更为偏好。,其他卫生间设施,多数受访者表示不需要双台盆，海外华人和东南亚人的比例更高；客卫浴缸的需求特征较为不确定，东南亚人大多表示不需要，其他国别的受访者中表示需要的约50%。客卫一般配备冲淋房。,卫生间的大理石地面与墙面,67%的受访者不需要大理石墙地面；但是分国别来看，有较明显的国别特征，海外华人、欧美人对此需求比例接近50%，东南亚和香港则相反，表现出较大的差异；在东南亚，大理石墙地面是比较少见的装修方式。一般来说香港人十分喜欢大理石墙地面。,私人电梯入户,73%的受访者并不需要有私人电梯入户；不同国别的受访者对此的需求也不尽相同，东南亚人对此持无所谓的态度，而其他群体则有部分的需求；此部分成都的调查结果与*在上海地区多年的研究经验一致。,真空除尘系统,40%的受访者需要真空除尘系统；分国别看，欧美，东南亚人和海外华人大多希望有该系统，香港则大多不需要；此部分成都的调查结果与*在上海地区多年的研究经验一致。,壁炉,壁炉在当前的家居中一般充当装饰的作用，近73%的人不需要壁炉；来自壁炉发源地的欧美受访者较少选择壁炉，根据经验，欧美人对壁炉多采取无所谓的态度；而海外华人和东南亚人的需求比例相对较高。,室内设施遥控,大多数受访者对此较感兴趣；不同国别的受访者对此的需求也不尽相同，东南亚，香港和海外华人的倾向性比较显著；此部分成都的调查结果与*在上海地区多年的研究经验一致。,宽带,宽带作为目前工作和休闲的必备通信设施，已经十分普及，受访者对此的需求度也接近100%；仅有个别海外华人和东南亚人表示不需要。此部分成都的调查结果与*在上海地区多年的研究经验一致。,空调,对于空调系统的选择，中央空调占据了需求的主力，共达到47%，其中独立式中央空调由于可以单独控制某个房间/区域的温度，既控制灵活，又更省电，因而更受欢迎；但由于其成本偏高，故一般用于大面积户型中；分国别看，欧美和香港人最偏好独立式中央空调；此部分成都的调查结果与*在上海地区多年的研究经验一致。,物业设施,对社区内部物业设施的需求中，便利店和咖啡厅、餐厅、健身房、室内外游泳池位居最前列；由于本次受访者以无小孩家庭居多，因此儿童游乐场地的需求度并非很高，但事实上带小孩家庭对儿童游乐场的需求很大；多功能厅一般可供客户举办party，如为孩子举办的生日party，和好友聚会等；其他设施的得分虽然不高，但目前市场上品质较好的项目一般都具备以上设施（高尔夫除外）；此部分成都的调查结果与*在上海地区多年的研究经验一致。,服务,服务项目中，需求度最高的为垃圾收集处理、设施维修维护、入室清扫和洗衣服务等；其中租车和代叫出租车、代售日常费用等具有很明显的服务式公寓特征，表明高档公寓需求者对人性化的服务需求较高；此部分成都的调查结果与*在上海地区多年的研究经验一致。,物业信息接收渠道,以上物业信息接收渠道中，中介机构是最普遍的方式；对于那些对海外房地产市场并不熟悉、语言不通的境外人士来说，中介机构是最好的渠道；报纸和朋友介绍也是较为主要的媒体渠道；中介机构和朋友介绍这两种方式通常具有一定的主观性，项目的声誉一般通过这两个渠道传播。此部分成都的调查结果与*在上海地区多年的研究经验基本一致。,服务式公寓案例分析,明天广场,商务、商业、文化的中心位置五星级酒店化的配套设施和服务,位于市中心的中部片区，静安、黄浦、卢湾的交接区域板块内公寓式酒店的发展主要基于淮海路、南京西路高档商务区的发展,位置,黄浦区 南京西路399号，近黄陂北路,明天广场 概况,建筑面积,约12万平方米，地上建筑面积10万平方米其中塔楼7.3万平方米，裙房2.7万平方米,建筑类别,一座超高层建筑，共60层，高约285米，在百联世茂落成前为浦西第一高楼1-6层为商业（约20,000平方米），6层为商务中心及健身中心，7层为室内和室外游泳池，8-36层为公寓式酒店，38至40楼为餐厅及酒吧，41层以上为五星级酒店,总户数,万豪行政酒店公寓：255户万豪酒店:342间酒店客房,停车位,整个项目共365个停车位,明天广场 区域交通及配套,明天广场 配套、服务及收费,明天广场 房型,客房自带卫生间，自成一体,客房正对餐厅，不符合动静分区的要求,明天广场 室内设施,明天广场 市场表现,明天广场 项目总结,明天广场 实景照片,上海市南京西路商圈的核心地带上海市最早、最负盛名的服务式公寓波特曼酒店高品质与高知名度,上海商城,位于市中心的静安区南京西路上海市最早、最负盛名的服务式公寓顶级综合性商业项目的组成部分，协同效应高,位置,静安区南京西路1376号,上海商城 概况,建筑面积,整个建筑面积为18.5万平方米，呈现“山”字形。办公楼：25,000平方米服务式公寓：62,000平方米,建筑类别,酒店大楼为主楼，主楼48层，高164.8米东西公寓式酒店32层，高111.5米。,总户数,公寓式酒店：472户上海波特曼丽嘉酒店：578间客房,停车位,整个项目300个停车位,上海商城 区域交通及配套,上海商城 配套、服务及收费,上海商城 房型,一房93平方米,两房147平方米,3房213平方米,主卧与次卧应互换位置，保持主卧的私密性,主卫仍为单台盆设计,上海商城 楼层布局,上海商城 层设施层平面布局,上海商城 室内设施,上海商城 市场表现,上海商城 项目总结,上海商城 实景照片,东方豪庭公寓,北京东长安街，位于“金街”王府井商业街与”银街”东单北大街之间东方广场和东方君悦大酒店的品牌效应,位于市中心的王府井商业区，大型综合性物业东方广场内部东方广场的品牌效应大型公寓式酒店，户型与设计多样化，满足商务与居家各种需求,位置,北京市东城区东长安街1号,东方豪庭公寓 概况,建筑面积,占地10万平方米，总建筑面积达80万平方米包含8幢甲级写字楼，约20万平方米；4幢豪华公寓式酒店，约10.6万平方米；12万平方米的东方新天地商场以及五星级的北京东方君悦大酒店,建筑类别,东方豪庭公寓共有四幢豪华公寓式酒店，包括“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“尊萃豪庭”及“汇贤豪庭”。,总户数,东方豪庭公寓式酒店：原来约1000户，现为620户东方君悦大酒店：原为531间，现为825间酒店客房,停车位,1800个,2005年，东方广场将中间2栋公寓式酒店改为酒店，从而公寓式酒店的总套数变为620套。,东方豪庭公寓 布局,东方豪庭公寓 区域交通及配套,东方豪庭公寓 配套、服务及收费,东方豪庭公寓 房型,2房120平方米,一房80平方米,3房165平方米,4房270平方米,景观好的位置应布局主卧,空间设计不合理，浪费面积,主仆分开,东方豪庭公寓 室内设施,东方豪庭公寓 市场表现,东方豪庭公寓 项目总结,东方豪庭公寓 实景照片,服务式公寓未来预测,根据目前可获得的信息，我们预计在2007年至2011年，将有约30-40万平方米的服务式公寓项目入市，按平均房间面积120平方米计算，将有2500-3300套服务式公寓投入市场。过去两年，成都外籍人口以20-25%的速度增长。下表列举了按不同增长的幅度的三种情景，但是考虑到支付能力，这些外籍人士只能有60%左右的人口能成为服务式公寓的潜在需求。因此，我们预测在较为乐观及非常乐观的情况下，2010年之后，服务式公寓的需求和供给之间的差距将会趋于平衡。,服务式公寓未来预测分析,资料来源:*,