抚州XXX项目产品建议书.ppt

产品建议书,抚州XXX项目,目 录,第一部分：市场分析,第二部分：项目分析,第三部分：产品建议,第一部分：市场分析,城市概况,房地产市场,客户研究,城市概况抚州简介,全市土地总面积1.88万平方公里，人口总量达到383.78万人。现辖金巢开发区、临川开发区和南城、南丰、黎川、等十县两区。境内拥有206、320、316三条国道，昌厦一级公路、京福高速、泸瑞高速、抚吉高速、济广高速，向莆铁路穿境而过，距南昌昌北机场仅80分钟车程。,抚州市简介,抚州市地理位置图（融入大南昌，对接长珠闽）,城市概况地理位置,抚州市,南昌市,珠江三角洲,长江三角洲,闽南三角州,城市概况生产总值,人民生产总值不断增长，为房地产业奠定了基础,2010年，抚州全市实现生产总值630.01亿元，比上年增长15%。2010年GDP增长增幅创30年来新高，是经济快速发展的一年。,居民人均收入逐年增多，消费能力不断增强,城市概况居民收入,随着经济社会的发展，2010年抚州市城镇居民人均可支配收入达到14445元，增长10.1%；城镇居民人均消费性支出为7474元，增长11.6%。农村居民人均纯收入达到5848元，增长14.3%；农村居民人均生活消费支出3331元，增长5.7%。,小结：新世纪以来，抚州城市经济快速发展，城镇居民收入有了较快增长，收入来源渠道更加多元化，收入结构明显优化。抚州居民的消费内容不断丰富、消费质量全面提高，居住支出消费显著上升，这都促使了房地产业得快速发展。,城市概况小结,房地产市场开发投资,商品房开发投资状况,近年来，由于城市经济高速发展，抚州房产也得到快速发展。2010年全市完成房地产开发投资74.63亿元，增长18.5%。,2010年商品房供应量与销售量,2010年抚州市供应量主要集中于6、7、9、10、12月份。6、7、12月份供应量上涨是由于4月份国家新政出台后，市场受到打压后的“反弹”；9、10月份供应量激增是处于传统销售旺季，开发商纷纷推出房源。2010年商品房销售105.142万，同比增长52%。其销售量集中于3、6、9、10、11、12月份，这也受整体市场的影响。,房地产市场市区商品房市场,抚州市区商品房近两年年供求关系,抚州市2009、2010年商品房去化率基本在100%，市场基本处于供求平衡的状态。这也表明了市场需求旺盛，地房产快速发展。,房地产市场市区商品房市场,商品房销售价格,商品房价格涨幅较快。从2003年均价不足800元/，到2010年均价2836元/，8年内增长了257%，特别是2010年在宏观政策打压下依然出现了高幅度的增长。2011年4月份商品住宅销售均价已达3481元/。,房地产市场市区商品房市场,2010年商品住宅销售价格分布,2010年商品房销售价格为，2000-2500元/的占23%，2500-3000元/的占44%，3000-4000元/m2的占26%。由此我们可以发现当地客户对价格的需求集中于2500-4000元/。此价格段的住宅最易去化。,房地产市场市区商品房市场,2010年商品住宅成交面积结构分布,2010年商品住宅销售成交面积分布情况如图所示：90以下销售套数占20%90-100占13%，100-120占19%，120-144占42%，市场成交房源面积分布相对较为稳定。,房地产市场市区商品房市场,2010年新城区出让土地（土地平均合计120.8万元/亩，共计596.55亩）,房地产市场土地市场,2010年市区出让土地（土地平均合计162.2万元/亩，共计735.136亩）,房地产市场土地市场,2011年1-2月土地出让情况（土地平均合计276.058万元/亩，共计47.72亩）,房地产市场土地市场,2007年至2011年2月上市总量4133.163亩，未开发存量土地为2044亩。其中：2009-2010年存量建设用地：998.876亩；2010-2011年存量建设用地：1046.596亩。,1、房地产投资逐年增长，市场需求近年旺盛，供求基本处于平衡状态。2、当地客户价格接受度大多在2500-4000元/，120-144的户型销售量最大。3、商品房价格快速攀升，截止2011年4月份市区住宅均价已在3481元/。4、土地存量表明了未来2-3年内抚州的商品房开发量大，按照未开发存量2044亩，预计将有327万方商品房面市。5、2010年城南新区共出让土地596.55亩，预计可建面积达103余万方，这部分房源将成为本项目的直接竞争对手。,房地产市场小结,2011年市场展望,2011年国家继续加大国家宏观调控力度，部分开发商和购房客户呈现观望态度，但是由于抚州房地产业起步较晚，刚性需求的大量存在，目前正处于快速发展阶段，市场前景依旧看好。抚州相对其他一线城市，对于政策的敏感性不是特别高，政策的执行力度也相对的较弱，市场交易将依旧保持活跃，成交价格继续上涨，这也将吸引了江浙沪地区的投资客把眼光投向抚州。,房地产市场市场展望,该板块楼盘围绕着市区赣东大道、玉茗大道等主干道。由于地处老城区中心地段，是目前抚州发展最成熟、生活配套最齐全、商业气氛最浓厚的区域。稀缺的地段和发展已经基本饱和，供应土地相对较少成就了该板块楼盘代表了抚州高端价格标杆，是高端住宅、酒店开发商的抢占之地。沃尔玛即将进驻这一板块，更是为该板块楼盘注入了一剂强心针，老城板块重新焕发“青春”。该板块区域价格以基本在5000以上。代表楼盘：中央豪庭、融旺国际公馆、公园1959等。,1、城区中心板块,房地产市场板块研究,个案分析中央豪庭,房地产市场板块研究,总平图,立面效果图,房地产市场板块研究,户型配比分析,房地产市场板块研究,注：1、2号楼边套的户型未计入,两房两厅一卫（88-96）,三房两厅两卫（122）,经典户型,房地产市场板块研究,三房两厅两卫（132）,四房两厅两卫（143）,中央豪景户型主要以90的两房和122-135三房为主，占67%。其中两房户型占29%，三房户型占38%。,房地产市场板块研究,个案分析融旺国际公馆,房地产市场板块研究,立面效果图,房地产市场板块研究,经典户型,房地产市场板块研究,房地产市场板块研究,个案分析公元1959,房地产市场板块研究,实景图,房地产市场板块研究,一期户型配比分析,房地产市场板块研究,两房两厅一卫（88.07-89.39),三房两厅两卫(134.62),房地产市场板块研究,三房两厅两卫(118.42),三房两厅两卫(129.20-129.69),房地产市场板块研究,三房两厅两卫(129.78),四房两厅两卫(151.62-156.05),该项目一期以三房为主，占56%，两房小户型占25%，其设计赠送面积相对市场其他项目较多，受到市场的热捧，一期开盘当天即售罄。,房地产市场板块研究,2、城郊水系板块,临水而居已成为品质生活的一大标志，众多楼盘均选址于水边规划建设，并形成了占据城市上风上水的水系板块。城郊水系板块板块楼盘空气清新、环境优美，入住其间，可谓尽享水岸生活。随着梦湖的扩建，梦园工程初具雏形，体育路与梦湖路即将相连，抚河一河两岸的不断美化，赣东大桥建设的不断推进，该板块与老城区的距离越来越近，交通越发便捷。该板块区域价格以基本在4000左右。代表楼盘：西湖绿洲、滨湖世纪城、梦湖尊品、山水人家、铂金水岸等,房地产市场板块研究,个案分析西湖绿洲栖贤园,房地产市场板块研究,户型配比分析,房地产市场板块研究,鸟瞰图,立面效果图,房地产市场板块研究,房地产市场板块研究,房地产市场板块研究,该项目栖贤园以两房为主，尤其是两房中的2+1户型占比最大，约占总套数的50%，这部分户型受到了市场的热捧，去化率较高。,房地产市场板块研究,个案分析滨湖世纪城,房地产市场板块研究,鸟瞰图,立面图,房地产市场板块研究,经典户型,三房两厅两卫(129.24),两房两厅一卫(129.24),房地产市场板块研究,个案分析梦湖尊品,房地产市场板块研究,梦湖尊品效果图,房地产市场板块研究,房地产市场板块研究,经典户型,3、城南新区板块,新城区是抚州城市行政、文化中心，区域发展潜力巨大，具有较高的价值成长性。该板块道路宽阔、交通便利、气势恢弘，吸引了地产开发大腕们和上流社会阶层的青睐。该板块的楼盘占据了新城中心圈优势，既吸收了老城繁华，又承接了新区昌盛，可谓商住两相宜，随着商业圈的逐渐形成，配套设施更加完善，城南板块已然成为置业者选择改善性住房和投资性住房的首选板块。我们项目位于迎宾大道与金巢大道交叉口，区检察院旁。因此，该板块的项目是本案的直接竞争对手。该板块区域价格以基本在4200左右。代表楼盘：华萃庭院、荟萃中央、丰源宜合、未来城、金坤名都等。,房地产市场板块研究,个案分析华萃庭院,房地产市场板块研究,鸟瞰图,效果图,一期小高层户型配比分析,房地产市场板块研究,两房两厅一卫(88),三房两厅两卫(122),房地产市场板块研究,经典户型,该项目一期小高层以三房为主，占总套数的67%，户型设计上赠送的面积不多。,三房两厅两卫(132),个案分析荟萃中央,房地产市场板块研究,鸟瞰图,效果图,房地产市场板块研究,个案分析丰源宜合,房地产市场板块研究,实景图,效果图,房地产市场板块研究,5、6、7、8#户型配比,房地产市场板块研究,两房两厅一卫(88.42-89.22),三房两厅一卫(88.76-94.46),经典户型,房地产市场板块研究,经典户型,三房两厅两卫(115.36-121.54),三房两厅一卫(126.89-128.85),该项目赠送面积较多，充分利用入户花园、阳台以尽可能多的实现高得房率。,个案分析未来城,房地产市场板块研究,效果图,房地产市场板块研究,经典户型,房地产市场板块研究,房地产市场板块研究,4、城西教育板块,该板块是抚州基础教育基地。这一区域交通便捷，医院、农贸市场等生活配套完善，人文气息浓郁，周边居民有较高的文化素质及消费能力，购房者对于房价的承受能力较高，楼盘销售速度通常很快。代表楼盘：清华锦园、泽源华府、一品世家、博才嘉苑等,房地产市场板块研究,个案分析清华锦园,房地产市场板块研究,鸟瞰图,房地产市场板块研究,个案分析一品世家,房地产市场板块研究,房地产市场板块研究,小结,市场在售项目基本为高层，高层产品已被市场接受。抚州市场普通公寓的产品供应以三房为主。但由于受价格不断上涨的因素，两房户型越来越受市场所青睐，如公园1959开盘当天，两房小户型即售罄。大多开发商也不断提高小户型的比重，如西湖绿洲前段时间开盘的栖贤园就以两房小户型为主。目前市场上大多以大阳台等方式增加赠送面积，大大提高了户型附加值，得到了市场热捧。但是“偷面积”的手段还不够丰富，预计随着市场对这一需求的不断提高，该户型设计将成为市场的主要潮流。建筑风格上以新古典主义和欧式建筑风格等西式风格为主。购房区位选择上，中心城区因其政治、经济基础和浓厚的文化底蕴依旧是人们首选的居住板块，城南新区因为产业的迅猛发展也逐步成为人们居住和投资的热土。,客户研究,为了明确当地的购房客户，我们走访了部分典型楼盘，并与一部分置业顾问做了详细的访谈。由此得出以下结论：,1、抚州楼市购买客户以本地人为主，外地人占比不大。抚州市经济水平还不是很高，正处于快速发展阶段，房屋销售目标消费客户以本地人为主。伴随着收入水平的提高，周边县城、乡镇富裕阶层、市区改善型需求和投资需求较为旺盛。2、县城、乡镇居民进入市区购房随着城市化进程的快步加速，越来越多的县城、乡镇居民涌入市区，这部分人为了工作、子女的教育从而根据自己的需求购房。3、外地客户外地客户主要包括两部分：一部分是在抚州工作的企业中高层管理人员，这些客户由于长期在本地工作，已经适应了本地区的生活方式，在当地成家立业，从而置业。另一部分客户则是随着抚州市经济的不断发展，房地产发展潜力大，从而选择置业投资，这部分客户大多来自于温州、宁波地区。,第二部分：项目分析,SWOT分析,客户定位,市场定位,项目概况,项目概况,用地面积：16927.513建筑面积：33855用地性质：商业、住宅容 积 率:2.0建筑层数:21建筑密度:35绿 地 率:30%日照间距系数:1.1,本地块北临迎宾路，西临金巢大道。金巢大道以西区域为临川的经济、政治、文化核心区域，教育局、法院、汤显祖大剧院、市政府等均聚集于地块以西区域。这些决定了项目的升值潜力将十分巨大。,项目概况,地块现状,项目概况,SWOT分析,S（优势）,体量不大，去化压力小；地块比较规则，产品设计比较有利；地处城南新区，生活配套逐渐完善，是城市未来发展的主要重点区域，区域规划前景良好；地块附近目前在售项目有华翠庭院、荟萃中央、锦绣华庭等处于销售周期内，特别是标榜豪宅的华翠庭院将使得该区域成为市场的焦点。地处金巢大道与迎宾大道交叉地带，交通便利。,W（劣势）,规模不大，项目形象难以提升；地块周围不具备良好的生态环境；开发商异地开发，对项目掌控存在一定难度。,SWOT分析,O（机会）,市场空白点多。同区域产品类型单一，空白点较多，市场潜力大；抚州的城市总体规划。政府对这一板块产业的支持，必将吸引更多的置业者关注本区域。,SWOT分析,T(威胁),后期市场供应量较大，市场竞争压力增大，去化存在一定的压力；房地产市场形势跟国家的宏观经济政策紧密相连。自4月份国家对房地产市场的宏观调控以来，房地产市场受到一定影响，这种影响在很长一段时间内都存在。,SWOT分析,个体私营业主 主要为县城、乡镇、市区的经商者，经济状况较好。有较强的购买能力，渴求更高质量的生活品质，多已成家并有子女，有稳定的居所，具有较为敏锐的投资理财意识，渴望有品质、功能、保值的高性能居所。国企、大型企业中层 福利待遇逐年提升，收入稳定，有较高的文化程度，以中年为主。虽然单位拥有自己的生活社区，但是更多的置业者渴望今后拥有更高品质的生活居所，属于购买力较强的特殊群体。公务员、企事业单位员工 文化程度较高，福利待遇稳定，对高质量的生活品质有不懈的追求。以中青年两口之家或三口之家为主。受单位房源、职称等多方面条件的限制，多为一次置业或过渡性置业，带有一定的投资保值色彩，迫切想改善目前的生活居住条件。外地投资客 抚州楼市正处于快速发展阶段，投资效应相对较大，这将吸引包括江浙沪等的地区投资客。,客户定位,市场定位,本项目位于城南新区，在自然景观、配套设施等方面目前还不及城市中心板块，但是其未来前景优越，是目前市场最为热点的板块，受到改善型和投资客的青睐。当前项目南边的华翠庭院标榜抚州豪宅（物业类型有高层、排屋、别墅），属于高档产品。若本项目定位较高，将直接面临华翠庭院的竞争压力。而在规模明显不及和自然景观相当的背景下，项目难以实现突破。,根据以上分析，本项目应定位于中档楼盘，与板块内其它竞争项目相当。同时，在产品设计中，在建筑上，以欢快、明亮的风格脱颖而出；在户型上，尽可能提高实用面积。以高性价比，实现市场突围。,第三部分：产品建议,建筑风格,景观,户型设计,规划设计,规划设计,本案地块较为周正，且为正南北朝向，建筑排布应采用正南北朝向排布，园区内部采用围合的布局手法。本案容积率不高（2.0），且市场定位为当地中档住宅项目，项目开发应考虑节省建筑成本，建议尽可能采用小高层的物业形态。为提高性价比，建议在项目规划中，设计中心景观区。,规划设计,依据上述规划设计思路，迪加团队提出建筑规划排布设想如下：,2单元,2单元,点式,点式,中心景观,板式楼采用一梯三户设计，每单元中间套设计为75方以内，两房户型;1单元03室和2单元01室设计为90方以内，两房户型（可演变为三房）；边套设计为120-130方三房户型（可演变为四房）。点式楼采用一梯两户设计，设置144方以内舒适四房。,2单元,2单元,户型设计,目前各竞争楼盘偷面积水平较低，户型赠送面积比例较低。若本项目的户型设计能实现较高比例的赠送面积，必将在当地市场具有较强竞争力。因此，迪加团队建议，本项目在当地政府部门允许的情况下，尽可能采用阳台结合花池、大面积露台、飘窗、局部抬高等手法提高户型附加值。,1、大阳台结合花池,建议在户型设计上，以阳台结合花池的方式赠送面积，如图所示。,户型设计,2、大面积空间抬高,将某一独立空间抬高，使其层高低于2.2米，从而成为赠送面积。如下图所示。,户型设计,3、大面积空调机位,在局部设大面积空调机位，如下图所示，若将厨房或卫生间的窗户改为门，则该空调机位可变为室内面积,4、尽可能使用飘窗,5、错层阳台,户型设计,建筑设计,当地房地产开发水平较低，建筑风格以现代风格为主。少数楼盘采用了新古典主义、地中海等建筑风格。鉴于本案均为小高层建筑，综合考虑建筑成本、立面材料等问题，迪加团队建议本案采用新古典主义风格、地中海风格或ART DECO建筑风格。,建筑风格,建筑设计,新古典主义风格,建筑设计,新古典主义风格,建筑设计,ART DECO建筑风格,建筑设计,本案定位为中档住宅社区，建筑立面用材选用上应考虑建筑成本。迪加团队建议，以面砖和涂料为主。若选用地中海建筑风格，建议使用涂料加底楼石材干挂；若选用ART DECO建筑风格或新古典注意建筑风格，建议使用面砖加底楼石材干挂。,立面材料,景观设计,为提升项目品位和市场竞争力，建议在本项目地块中央设置中心景观区。建议中心景观以小面积的水景为主；水岸以景观小品提升观赏性；同时尽可能设置活动平台，以增加景观的可参与性和园区的活动空间。,中心景观,景观设计,由于当地需求以自住为主，园区的未来居住率可能较高。为增加园区内的活动空间和邻里交流空间，建议在建筑底楼设置架空层，并将景观延入到架空层，提高绿化面积。此外，建议在架空层内设置活动设施和休憩桌椅。,架空层,