深圳卓越世纪中心深度研究（成果稿）48p.ppt

一、项目概况,目录,二、购物中心,三、写字楼,四、其他,项目概况,基本信息,开发商：深圳卓越世纪城房地产开发有限公司设计单位：美国LEO A DALY公司物业公司：香港金钥匙及卓越物业占地面积:30163.01平方米建筑面积:465952.02平方米容积率：13.02覆盖率：47.20%绿化率：约15%停车位：1550个受让日期：2005-06竣工时间：2010-02产权年限：50年入伙时间：2010-01开盘情况：2009-05，3栋开盘，单价3万/平米，销售面积4万，销售额10亿，开盘当天销售92%。2009-06,4栋开盘，单价3万每平米，销售面积5.6万平米，销售额17亿，开盘当天销售70%。2012-3,1栋开盘，推10层，约2万平米售出40%，单价6万，成交额5亿,区位,项目概况,地铁：处于城市干道系统的核心，地铁成为现代城市的一个非常重要的交通手段。1、2、3、4号线贯通四向，围合CBD版图。公交：10路、101路、113路、204路聚合多达27条公交线路，公共交通畅达全城。,海：45分钟至珠海；45分钟至澳门陆：60分钟至广州；27分钟至香港中环空：25分钟至宝安国际机场；32分钟至香港国际机场,总体规划,项目概况,卓越世纪中心由4栋楼围合而成，集商业、写字楼、公寓、酒店于一体的都市综合体项目。,1号楼为超甲级写字楼，总高度280米，共66层，4-66层为写字楼部分,建面120281.92 2号楼为268米，共59层，4-24层为甲级写字楼，24层以上为五星级酒店和酒店公寓，建面101437.34。3号楼为150米，共38层，功能为小面积的精品写字楼，产权为公寓，建面37388.2。4号楼为185米，共38层超甲级写字楼，建面64428.6米。,项目概况,尺寸测量-楼栋测量,48M,39M,48M,39M,47.5M,38M,39.5M,8.5M,7M,59M,21M,25.5M,20M,47.5M,楼栋尺寸1栋：长48M*宽39M2栋：长48M*宽39M3栋：如右下图图4栋：长47.5M*宽38M楼间距1、2栋：62.5M2、3栋：69M3、4栋：54M1、4栋：57M,54M,69M,57M,62.5M,尺寸测量-车道,项目概况,9.6M,9M,9M,车道宽9.6M，高9M。1栋与4栋裙楼间距16M,16M,尺寸测量-冷却塔,项目概况,冷却塔位于1栋2栋正中央。冷却塔：长21.6M、宽5.8M、高35M,两塔间距15M。,21.6M,5.8M,35M,15M,15M,尺寸测量-冷却塔之间的水池,项目概况,25M,15M,尺寸测量-连廊,项目概况,连廊层高3.8M，厚度1M，栏杆高1M，长度62.5M，宽度4.5M,3.8M,62.5M,1M,1M,4.5M,二、购物中心,负一层下层广场,业态解析：实用率58%，营业面积5000，档次中低端。购物：餐饮：娱乐：服 务=45:48:6:1。租金达2000元/月。主力品牌：粥乡、（面积）大家乐、面点王、SMART精品超市、冰雪皇后甜品、江南味道、澳 门适香餐厅、农业银行,购物中心,一层,业态解析：实用率78%，营业面积6000。购物：服务：餐饮=80:16:6，铺位租金约 1500元/月主力品牌：中国银行、工商银行、俏江南、品味轩、百货主力店、opening时装。,购物中心,二层,业态解析：实用率是77%，营业面积5700，购物：餐饮=77:23，租金约1000-1500 元/平米月。主力品牌：COSTA咖啡、埃克斯咖啡、亚洲眼镜、Oasis时装、赛百味、你很漂亮、好 世界辣虾。,购物中心,三层,业态解析：整体实用率是78%，营业面积6400平米，购物：餐饮：娱乐=59:26:15。租金约500-1000元/月主力品牌：品味轩、俏江南、欧尔咖啡、好啥运动、百货主力店。,购物中心,四层,业态解析：整体实用率是65%，营业面积3700。全部是娱乐类项目，包括健身房和特 色酒吧，租金约500-1000元/月,三、写字楼,1栋,写字楼,1栋,18-32层（中低区）5-16层（低区）,50-66层（高区）34-48层（中高区）,各区户型与面积（）,写字楼,2栋,2栋皇岗商务中心，皇岗股份自己持有。建筑空间设计与1栋相似、标准层面积19002000。层高4.1M,写字楼,3栋,boutique office办公室理念：“Boutique”源起于法语，原意指时尚、精品。如今，“Boutique”概念，意义广泛，包括精品经营、富个性、讲究独特设计感、标榜量身订造的贴心尊贵服务。boutique office专指精品商务公寓3栋标准层面积1300，(A座730 B座600)，层高3.6M。,写字楼,3栋偷面积,3栋透出的面积由搭板搭建而成。平均每块搭板面积约为12平米。每层17处搭板。共多出面积约200平米,2.5M,5M,写字楼,3栋复式,A、B座31-38层为复式层，层高7.2米。交楼标准：毛坯（复式楼板需自己间隔）户型为：底面积为60、130、140,写字楼,4栋,4栋为甲级写字楼标准层面积1960。标准层高4M，,写字楼,4栋,各区户型与面积：高区复式大户型410-550。中区与低区以中小户型为主120-300。,17-29层（中区）5-14层（低区）,35-38层（高区复式）32-34层（高区平层）,其他,车流,海田路,福华三路,金田路,福华五路,共5个车流出入口,其他,角部无柱设计,270,柱子均贴墙，建筑的角部为无柱设计，可呈现270景观视野,VAV冰蓄冷空调系统,项目使用的是特灵（中国）冰蓄冷VAV空调系统（此系统在国外高层建筑中使用率达95%）,VAV原理：VAV是Variable Air Volume的简 称，在输冷/热介质流量不变的情况 下，通过改变风量来调整温度VAV优点：夜间蓄冰、白天供冷，降低空调运行 费用30-40%；与传统空调比较，管道无冷凝水，不 渗漏，确保办公设施设备安全。自带新风系统，进行初效过滤和紫外 线杀毒。,其他,室外冷却塔,变风量箱,VAV建造成本：约450元/,其他,网络架空地板,尺寸：60（长）*60（宽）*33（厚）mm表面处理:环氧喷涂的静电喷涂处理，耐腐蚀，耐刮擦，有效克服对电子元 件有巨大破坏力的静电、阻燃的危害，提 高电子设备的稳定性架空方式：采用10CM架空，方便企业铺设网络系统施工,其他,大堂-层高,1栋：首层14.5M、二层8.5M。2栋皇岗商务中心：大堂层高14.5M。3栋商务公寓楼：大堂层高8.5M。4栋：首层13.5M、二层8.5M,2,1栋首层14.5M,1栋二层8.5M,2栋14.5M,3栋首层8.5M,4栋首层13.5M,4栋二层8.5M,其他,大堂装饰,其他,大堂装饰,其他,大堂装饰,其他,大堂平面-1栋,4.5M,7.4M,1.5M,1.5M,柱子数量：22根间距：4.5-7.4M大小：1.5*1.5M大堂面积：1548（一层700、二层848）核心筒：长24M*宽15M核心筒与长边距：12M核心筒与短边距：12M,大堂首层,大堂二层,北,东,南,西,12M,12M,24M,15M,其他,大堂平面-2栋,4.5M,7.4M,1.5M,1.5M,2栋平面与2栋类似。2栋大堂无一二层之分柱子数量：22根间距：4.5-7.4M大小：1.5*1.5M大堂面积：1548,北,东,南,西,其他,大堂平面-3栋,3栋分AB两座大堂。平面布局一样 柱子数量：A栋2根，B栋2根间距：6M大小：1.5M*1.5M大堂：核心筒与墙体距离：10M面积：约100平米,6M,6M,10M,北,东,南,西,其他,大堂平面-4栋,柱子数量：18根间距：7.2-8.5M大小：1.5*1.5M大堂面积：一层：约400二层约：约500,大堂首层,大堂二层,7.2M,8.5M,北,东,南,西,其他,电梯厅,1栋：首层大堂电梯厅：宽3.3M*高3.3M二层大堂电梯厅：宽3.3M*高8.5M标准层电梯厅：宽3.3M*高3.3M2栋：首层电梯厅：宽3.3M*高8.5M3栋：一层电梯厅宽3M*5M标准层电梯厅3M*2.7M4栋：首层电梯厅：宽3.3M*高3.3M二层电梯厅：宽3.3M*高8.5M标准层电梯厅：宽3.3M*高3.3M,1、2、4栋标准层/大堂首层电梯厅宽3.3M*高3.3M,3.3M,3.3M,1、4栋二层大堂电梯厅宽3.3M*高8.5M,8.5M,5M,3M,3栋标准层电梯厅宽3M*高2.7M。大堂电梯厅宽3M*5M,其他,电梯-1栋,卓越世纪中心均采用三菱电梯数量：25部（10部客梯、2部货梯、3部裙楼电梯）速度：低区3m/s；中低区4m/s；中高区5m/s；高区6m/s电梯分区：客梯：1-5号电梯，到达1-15层 2-10号电梯，到达16-31层 11-15号电梯，到达32-47层 16-20号电梯，到达48层以上 货梯：21、22号到达各楼层 裙楼电梯：23、24、25号，到达楼层B3-2电梯轿厢尺寸 客梯：长1.9M*宽1.7M*高3.1M。载重21人-1600KG 货梯：长2.4M*宽1.5M*高3.1M。载重18人-1350KG 裙楼电梯：长1.7M宽1.7M*高2.5M。载重13人-1050KG,其他,电梯-2栋,数量：24部（10部客梯、2部货梯、2部裙楼电梯）电梯分区：客梯：1-4号电梯，到达26-38层 5-8号电梯，到达40-54层 9-10号电梯，到达4-26、40-54层 11-12号电梯，到达-31层 13-16号电梯，到达4-12层 17-20号电梯，13-25 货梯：21、22号到达各楼层 裙楼电梯：23、24号，到达楼层-34电梯轿厢尺寸 客梯：长1.9M*宽1.7M*高3.1M。载重21人-1600KG 货梯：长2.4M*宽1.5M*高3.1M。载重18人-1350KG 裙楼电梯：长1.7M宽1.7M*高2.5M。载重13人-1050KG,其他,电梯-3栋,电梯数量：25部（10部客梯、2部货梯、3部裙楼电梯）电梯数量：7部（6部客梯、1部货梯）电梯分区：无分区电梯轿厢尺寸 客梯：长1.7M宽1.5M*高2.7M。载重16人-1200KG 货梯：长2.4M*宽1.5M*高3.1M。载重18人-1350KG,其他,电梯-4栋,电梯数量：25部（10部客梯、2部货梯、3部裙楼电梯）电梯数量：14部（10部客梯、2部货梯、2部裙楼电梯）电梯分区：客梯：1-3号电梯，到达1-14层 4-6号电梯，到达15-29层 7-10号电梯，到达30-38层货梯：11、12号到达各楼层 裙楼电梯：13、14号，到达楼层-34电梯轿厢尺寸 客梯：长1.9M*宽1.7M*高3.1M。载重21人-1600KG 货梯：长2.4M*宽1.5M*高3.1M。载重18人-1350KG 裙楼电梯：长1.7M宽1.7M*高2.5M。载重16人-1200KG,其他,扶梯,卓越世纪中心扶梯共14组，其中1栋大堂2组，4栋大堂1组，广场10组，冷却塔共1组,北,南,西,东,1栋大堂，左右各一组.联通一二层大堂,4栋大堂，左侧一组联通一二层大堂,1、4栋间。北侧广场入口2组，通向2楼裙和下沉广场,其他,扶梯,卓越世纪中心扶梯共14组，其中1栋大堂2组，4栋大堂1组，广场10组，冷却塔共1组,北,南,西,东,4栋南面裙楼处共3组，一到四楼间每两层一组,冷却塔共一组扶梯,4栋北面裙楼处共2组，一到二楼、一到负一楼个一组,下层广场两组。联通1层、负一层。负二层,2、3栋间裙楼1组扶梯,其他,停车场,1、3、4号楼地下停车场相连通，车位数共1550个（其中负二层部分双层机械停车位572个）2号楼的停车场单独设立，车位数共：465个车位尺寸：约为5.3*2.4米地下车库负一层层高5.5米（可行走大型货车）、负二层层高4.5米、负三层层高3.9米。最低层高2.4M（以导视牌与地面距离计算）,2.4M,标准层洗手间配备,1号楼：2洗手盆，4便池，3座便器2号楼：2洗手盆，3便池，3座便器4号楼：3洗手盆，3便池，3座便器3号楼：每户预留上下水口,其他,其他,总裁VIP洗手间,1栋每层和4栋32-38层提供行政VIP洗手间，配备热水喷淋系统,其他,大门与挑檐,1、2栋对称（尺寸一样）：大门尺寸：宽6.6M*高3.6M挑檐尺寸：长30M*宽7.2M，距离地面高13.5M,1、2栋大门,3栋AB座大门,3.6M,6.6M,30M,7.2M,13.5M,3栋AB座：大门尺寸：宽2M*高2.5M挑檐尺寸：宽4.2M*高8.5M,4栋大门,4栋：大门尺寸：宽6.6M*高3.6M挑檐尺寸：无挑檐,8.5M,4.2M,2.5M,2M,3.6M,6.6M,其他,下沉广场,30M,36M,4.5M,下沉广场长30M，宽36米，中间走廊宽4.5M。深6M。面积约1080。一层内广场面积（按照蓝线以内计算）约4220,6M,其他,广场升降梯与旋转楼梯,图片,塔尺寸：长9M*宽9M*高21M塔内电梯轿厢尺寸：长1.4*宽1.4*高2.5电梯规格：三菱电梯，限11人载重825KG到达楼层：负1-4楼1楼连廊层高：3.8米2-4楼连廊层高：3.7米，连廊宽度4.5米,旋转楼梯：宽1.3，高2.5,3.8M,3.7M,3.7M,3.7M,4.5M,9M,9M,1.3M,2.5M,北,南,西,东,其他,标准层-走廊,1.8M,3M,1、2、4栋走廊：宽1.8M*高3M,3栋走廊：宽1.65M*高2.7M,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,