电影院合理租金分析.ppt
电影院租金分析,2012.3.26王丰,目录,一、电影院的建设模式 二、电影院的租金模式三、电影院的租金定价原则 四、中国电影产业介绍 五、电影院的成本分析,一、电影院的建设模式,电影院的建设模式，一般地有以下四种：1.买地建房，独自建。2.将现成的建筑物改造成影院。3.对现有的传统影院进行改造。4.在购物中心里面预留空间，定制一个电影院。,一、电影院的建设模式,在以上几种电影院的建设模式中，多采用后面的两种。其中，现代多厅影院的建设，采用最多的是第四种模式，即在购物中心里面预留空间，定制一个电影院。这种定制式的影院建设模式，一方面表现与满足了影院公司的设计要求与设计理念，另一方面达到了开发商对这个购物中心项目的业态布局与组合、客流动线的规划与设计要求。即开发商与影院公司规划与设计的统一。,二、电影院的租金模式,租金是采用“固定保底租金和票房提成租金二者取其高”的模式,固定保底租金,是开发商最稳定的收入来源,电影院的固定保底租金每隔几个租赁年度就会有一次相应的上调。票房提成租金，是影院公司以影院票房收入为基数，按照特定的计算公式计算后向开发商交纳的租金。,票房计算公式票房提成租金=影院年度净票房额提成比例 影院年度净票房额的计算公式：影院年度净票房额=年度票房收入-国家电影专项基金-营业税及附加 国家电影专项基金=年度票房收入5%营业税及附加=年度票房收入3.3%（一般的）速算法：年度净票房额=年度票房收入91.7%,租金结算方式在上述租金的支付模式上，影院公司按期（月或季不等）向开发商支付当期的固定保底租金。在一个租赁年度结束时，双方按照约定的提成租金计算方式来计算当年度的提成租金，并与已支付的当年度固定保底租金作比较。若当年度提成租金额超过当年度固定保底租金额时，影院公司再向开发商支付这个差额部分，反之不再给付。,三、电影院的租金定价原则,A、开发商对电影院租金的定价原则1.购物中心的定位与租户组合特点。电影院对购物中心有聚集人气、提高留客时间、客流导向性、提高档次与长久的时尚周期、增加招商号召力与引领性等复合性的功能作用，电影院是当之无愧的购物中心主（次主）力店之一。2.电影院在购物中心的承租位置。商铺在购物中心的位置不同，顾客的可达性及客流量不同，因此租金水平会有差别。3.电影院的承租面积。一般来说，承租面积与租金呈负相关，这是由于招商存在规模效应。一个电影院所需的面积一般为4,000-5,000平方米（有的甚至达到10,000-15,000平方米）,承租面积较大，租金水平会降低。,三、电影院的租金定价原则,A、开发商对电影院租金的定价原则4.电影院的投资额。它的投资额很大（一般的多达几千万元），并且为了保持影院的时尚性，在影院运营后根据市场情况每隔几年还要进行二次装修和二次设备更新的投入或改造，加上影院的日常营业成本很大，这让影院的投资回报期很长，因此影院的租金相对于其他商业业态来讲是较低的。5.电影院的运营稳定性，使开发商有长期的稳定收益。6.电影院的吸引顾客的潜力。7.电影院租户的违约可能性。8.电影院的特色与差异化运营。,三、电影院的租金定价原则,B、影院公司对电影院租金的定价原则1.影院所在城市的经济状况。包括城市的级别与主要特征、GDP水平、恩格尔系数、人均可支配收入、总人口等。2.影院所在城市的电影院市场情况。包括近几年的票房总收入、平均票价、年观影人次，主要竞争的影院情况，未来开业的影院情况等。3.项目商圈分析。包括周边商业情况分析、周边人口分析、周边竞争影院或潜在未来影院项目分析、交通分析、动线分析等。4.购物中心情况。本购物中心的定位、商业体量、业态组合、已入驻的主（次主）力店品牌构成、停车情况分析、交通易达性分析等。5.影院情况。影院的规模、是否有特效厅或其类别、影院的投资总额、营业成本等。,四、中国电影产业介绍,在这里先介绍一下中国电影产业链的情况,有助于朋友们理解本文后面的“电影院的成本分析”的内容。中国的电影产业是由制作公司、发行公司、院线公司和电影院等几个主体组成的。其中，电影院作为电影产业链的终端市场，是最直接、最重要的产业收益终端。,四、中国电影产业介绍,“院线”与“影院”是不同的概念，二者又有着相互的联系。在中国当今的“院线制”电影发行放映机制下，一个单体影院需加盟在一家院线公司体系内，由这家院线公司向这个电影院提供片源。同时，这个影院公司向这家院线公司交纳相应的片租及管理费。截至2010年底，全国城市电影院线有38条。,五、电影院的成本分析,五、电影院的成本分析,1、在电影院的票房收入中，影院公司需要按照票房收入的5%上缴国家电影事业发展专项资金。2、在电影院的票房收入中，影院公司需要按照票房收入的3.3%向税务机关上缴营业税及附加。对于每个单体电影院，它是一个独立的有限责任公司或分公司，有独立的财务作账系统和税收报送体系，并且税收的本地化。3、在票房收入去除上述二项成本后称为“电影净票房”。影院以“电影净票房”为基数，按50%左右的提成比例向院线公司交纳片租及管理费。,五、电影院的成本分析,4、这时，影院公司只剩有“电影净票房额”的50%左右，作为影院公司的日常费用化。首先，向开发商支付租金和物业管理费。5、其他营业成本，包括水电费、空调费、人工费、办公费、出差费、广告费、保洁费等。6、再按照会计准则进行折旧，及所得税（如有）。7、转结利润。,五、电影院的成本分析,票房收入分配图,
