【商业地产PPT】X联：商业项目选址要求.ppt
商家选址附录,2,大型超市商家选址的KPI,3,家居类商家选址的KPI,直辖市、计划单列市、沿海开放城市等二线以上城市快速交通干线大型住区边缘不以单个选址地点的局部竞争考虑；从公司集团角度出发，若干店形成战略联盟北京重点在3、4环沿线发展；,专业市场【家居、建材】,内因,外因,总规模：3万平米以下；单一业态1.21.4万平米层数：23层单层面积：50007000平米建筑格局：实用率高；其中进深在5070米车位：万平米至少200个，400个最优；层高：5.5米左右；快速交通主干道一侧，进入行强昭示性好；无遮挡城市住区边缘总部投资，统一经营，不重点参考周边人口数；,访谈的商家：家世界；,4,家居类商家选址的KPI,以专业店形式出现的，主要选择直辖市、计划单列市、沿海开放城市等二线以上城市快速交通干线大型住区边缘不以单个选址地点的局部竞争考虑；从公司集团角度出发，若干店形成战略联盟-,专业市场【家居、建材】,内因,外因,总规模：3万平米以下；单一业态1.21.4万平米层数：23层单层面积：50007000平米建筑格局：实用率高；其中进深在5070米车位：万平米至少200个，400个最优；层高：5.5米左右；快速交通主干道一侧，进入行强昭示性好；无遮挡城市住区边缘总部投资，统一经营，不重点参考周边人口数；,5,家电类商家选址的KPI,战略联盟、市场渗透；成熟商业圈；人口消费潜力较大区域；市场区域饱和，择优选址；-,专业市场【家电】,内因,外因,总规模：标准0.31万；旗舰店：2万平米层数：13层，建筑格局：卖场封闭，有独立门头层高：净高4.5米以上临街，昭示性好3公里消费人口在30万人，其中静态居住人口在1020万人；统一投资，统一经营；较少订单开发；,访谈的商家：国美电器；,6,餐饮类商家选址的KPI,各类-人口聚集区；特殊客户资源形成的产业链只考虑与本公司同档次的经营差异文化环境消费时尚,大型集中餐饮,内因,外因,总规模：10005000平米居多层数：独立沿街14层；或写字楼里单层面积：3005000平米车位：越多越好（最好地上），最少要求路边有临时停车位层高：-主要交通道路的临街面街道形式写字楼里商务类餐饮沿街12层独立餐饮店；或依托写字楼发展居住类餐饮：人口聚集,7,休闲娱乐类商家选址的KPI,各类人口聚集区；写字楼集中之地特殊客户资源形成的产业链；周边同等规模的数量与其它休闲娱乐业的互补政府对该行业的支持力度,娱乐,内因,外因,总规模：2005000不等层数：14层单层面积：-层高：3米以上対休息间数量要求较多通达性较强一般与其它娱乐类活动组合,8,大型商业设施停车场面积配备,商业设施停车场配建指标（设商业营业面积为S）,9,价格表的制定,在价格制定之初就要建立为后续工作服务的观点！,10,一、均价的确定,A。成本法B。收益法C。市场比较法,11,二、价格表的制定,单价形成=基准价+平面差+层差,12,平面差分户型价值排序 ABCDE打分表（明确标准）SALES分户型价值排序（明确极差）,13,层差,楼体,低层内庭,中 层,高层外庭,15F,20F,内圈逐渐变窄/外圈逐渐开扬,14,园景:高-中-低,高,中,低,越过遮挡,海景面充分,中,高,低,远景：中-高-低,15,三、价格表的框架,1：建立“总控表”概念 2：以“栋”为单元，分表尽量简单 3：以价目表（含折扣）为定价基础 4：以“一个”基础链接；避免循环链接5：有规律可寻,16,5：插入“批注”说明调整原因；6：尽量不合并单元格；7：避免循环链接 8：样板房、保留单位销控（现场确认位置）9：避免将不同执行阶段的价格表放在一个文件内（金碧世家）10：设置页眉、页脚；规范命名；11：保留备份,17,1）关键词,1：链接 2：Round 3：单变量求解 4：MIN&MAX 5：&SUM 6：粘贴,18,2）常见错误,低、中、高层面积链接错误：核：查丈面积（绿景新美域、潜龙华城）核：现场交叉复核 过程文件命名不规范总面积、总金额同列顶层送阁楼等特殊资源单位漏加价（鼎太风华）省略了面积的小数点单位与查丈报告不一致,19,3）几个经验数值,极差：1520%层差：10%折扣率：1.5-2%临主干道物业，噪音权重可适当调高20-30%,20,四、价格表审核,查丈报告-分户、分栋、总面积；-户型分布（楼层）分户型、分层统计-交叉核对电子复核+手工计算 案例：潜龙华城 诺德中心,21,五、价格表调整,总价调整-调整折扣率；-调整价格表（实表 面价）分栋调整-调整基准价分户型调整-调整平面差 案例：潜龙华城 诺德中心,22,小心！价格表上的数字就是钱，一个小数点都不能差。如果你用过于复杂的方式制订价格表，一定是方式错了！,23,价格表的制定,在价格制定之初就要建立为后续工作服务的观点！,24,一、均价的确定,A。成本法B。收益法C。市场比较法,25,二、价格表的制定,单价形成=基准价+平面差+层差,26,平面差分户型价值排序 ABCDE打分表（明确标准）SALES分户型价值排序（明确极差）,27,层差,楼体,低层内庭,中 层,高层外庭,15F,20F,内圈逐渐变窄/外圈逐渐开扬,28,园景:高-中-低,高,中,低,越过遮挡,海景面充分,中,高,低,远景：中-高-低,29,三、价格表的框架,1：建立“总控表”概念 2：以“栋”为单元，分表尽量简单 3：以价目表（含折扣）为定价基础 4：以“一个”基础链接；避免循环链接5：有规律可寻,30,5：插入“批注”说明调整原因；6：尽量不合并单元格；7：避免循环链接 8：样板房、保留单位销控（现场确认位置）9：避免将不同执行阶段的价格表放在一个文件内（金碧世家）10：设置页眉、页脚；规范命名；11：保留备份,31,1）关键词,1：链接 2：Round 3：单变量求解 4：MIN&MAX 5：&SUM 6：粘贴,32,2）常见错误,低、中、高层面积链接错误：核：查丈面积（绿景新美域、潜龙华城）核：现场交叉复核 过程文件命名不规范总面积、总金额同列顶层送阁楼等特殊资源单位漏加价（鼎太风华）省略了面积的小数点单位与查丈报告不一致,33,3）几个经验数值,极差：1520%层差：10%折扣率：1.5-2%临主干道物业，噪音权重可适当调高20-30%,34,四、价格表审核,查丈报告-分户、分栋、总面积；-户型分布（楼层）分户型、分层统计-交叉核对电子复核+手工计算 案例：潜龙华城 诺德中心,35,五、价格表调整,总价调整-调整折扣率；-调整价格表（实表 面价）分栋调整-调整基准价分户型调整-调整平面差 案例：潜龙华城 诺德中心,36,小心！价格表上的数字就是钱，一个小数点都不能差。如果你用过于复杂的方式制订价格表，一定是方式错了！,
