Block街区发展报告案例.ppt
江南春城商业发展报告,“东工西居”，本案处于青山“西居”的大社区核心；“兴商”，同样，本案也处于青山商业核心发展区建二商圈。,商业面积分布表（一期）,单铺要素分析（一期）,从图表可以看出商铺多数为双层，单层仅14间；商铺面积普遍较大，最小的为100平米左右，仅5间；151200平米最多，达23间；200平米以上也有15间。,项目swot分析,S：优势位于青山住居区核心邻近建二商圈全部为街铺围合、开放、居商交融的街区,w：劣势单铺面积过大双层单铺多，对经营业态选择性高街面被小区出入口分割，连续性差,o：机会青山住居区西迁市级重点功能带动青山腾飞青山经济实力强，收入高建二、建三被定位中心商业街,t：威胁徐东对青山消费的分流建二商圈的内部竞争,【2】本色天生BLOCK,BLOCK街区的规划理念是20世纪中期兴起的一种全新的社区规划理念。这种理论认为，我们传统的称谓“街道”，实际上是“街”与“道”不分，而街区则有着更丰富的内涵。道（Road），主要强调它的交通和步行功能；街（Street），主要强调它的商业功能，那么街区（Block），它的寓意是什么呢？,街，街道，街区？,街区，即要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套，它要向城市开放，有一定的规模，能聚集一定数量的人口，又要有亲切和谐的邻里关系。街区，与其说具备商业特征的商居城，不如说应有尽有的生活城。,Block 街区=,B-Business（商业）+L-Liefallow(休闲)+O-Open(开放)+C-Crowd(人群)+K-Kind(亲和),居住商业配套和休闲配套向城市开放聚集人口亲切和谐的邻里关系,以上BLOCK核心要素，在本案皆可具备；另一方面来说，本案规划与BLOCK街区理念不谋而合；江南春城，天生BLOCK街区。,【3】归真纯正BLOCK,国外Block,在欧美许多国家，街区式生活已是人居的主流模式。如伦敦的牛津街、意大利的米兰街区、美国的环球CITYWALK、圣地亚哥霍顿中心、日本惠比寿花园城，都是享誉世界的国际街区。,国外Block街区,国内成功Block案例建外SOHO商业街,建外SOHO商业街，包括16条小街，由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公楼及大量裙房组成；中心花园和会所，会所中有各种时尚、现代的娱乐项目；开放、现代、时尚是建外SOHO商业街的标志；300个沿街店铺，每日将5万人在其间休闲、游览。业态：美容美发、服装服饰、零售、装饰、家居、工艺品、健身俱乐部、音像等。,项目位于杭州下沙，包括NEW LOFT酒店式公寓、写字楼和2万平方米街铺。建筑形态特色为南北两幢16层酒店式写字楼，中间由三层商业模块街相连；高层底下三层架空贯通南北，形成商业内街，十个BLOCK模块街区相对独立又浑然一体。该项目于2004年被上海住交会评为全国唯一“最佳商业地产奖”。,国内成功Block案例杭州下沙华元十六街区,杭州下沙元16街,万科城市花园武汉的Block？,向城市开放；聚集城市或区域人口；显然，万科城市花园并不具备，其重在住宅开发，这与BLOCK的居商并重的理念并不相符。万科城市花园的BLOCK，仅是被赋与BLOCK概念的小区商业配套。,由此定位：武汉/纯正Block街区,万科城市花园显然缺乏Block街区必要要素。而本案，处于中心城区、青山住居大社区、多条街贯通一体、向城市开放具备一切Block街区必要要素。,【产品篇】BLOCK营造,【1】BLOCK 空间界面,由于本案在空间格局上已经定型，因此，在此仅对街区的环境空间界面提出建议。,整体与统一：视觉健康的空间界面应该由一个统率的主题，一个贯穿始终的风格,形成一个整体的、统一的视觉意象，不会给人以拼贴、拼凑的凌乱感。人性化：健康的街区尺度应该是一种适宜人步行和休息的尺度，从心理上讲，应该给人以亲切感，人性化。丰富与多样：丰富与多样性，避免过于单调和沉闷，可以为人提供更多的方式和选择，促进商业行为的多样性文化性与地方性：一个成功的，健康的街区，必然会体现一个城市，一个地域特有的历史文化背景和地域特色。,时尚的半步行街,将商业门店前人行道，铺设成“适宜人步行和休息”的半步行街面，并设置休息座椅，体现block在空间界面上的人性化。,主力店前广场,主力店店前设置人流广场，开阔、现代、时尚，一方面可以保证主力店人流聚散的需要，另一方面与半步行街面相互贯通，形成张驰有度的空间。,二次立面，即商业广告和标识系统，以灯箱、织物、显示屏、LED、投影等形式出现，构成了建筑物的最终外表状态。,时尚丰富的二次立面,完善的街区导视系统,丰富多样却风格统一的导视系统，不仅是街区指示功能，更是令人愉悦的视觉景观。,沿街休憩小品示意（“街道家具”/景观元素人文符号）,【2】BLOCK业态,业态定位原则：,整体定位，分期实施将一、二、三期商业纳入整体考虑，统一定位。根据每条街的不同特性，选择适合的业态，形成分而有序、整体统一的block街区。再根据工程进度分期招商。流行性原则选择时尚潮流业态，定位流行商品类别，以与竞争商圈形成差异化。复合性原则形成吃饭、休闲、购物、游玩、健身等复合性商业功能，体现街区与集中商业的差异化优势。互动性原则为街区业态间互动、商业业态与建筑形态间互动、不同街区间的互动，提供条件，形成互动式block商业形态。,【营销篇】武汉看青山,世界看武汉，武汉看青山,武汉，世界的焦点中国经济的快速发展，吸引了世界的目光；中部崛起战略的提出与实施，使武汉成为中国的焦点，同时，也成为世界的焦点。青山，武汉的焦点青山一直偏居一隅，潜力发展工业，价值低估遮掩了投向青山的目光。今天，天兴洲公铁路长江大桥的建设，世界级火车站武汉站的规划建设，促使青山由单一工业区向综合性城市功能去转变，由此，成为武汉又一发展焦点。BLOCK街区，引领现代商业新潮流时尚、现代的BLOCK街区，引领现代消费潮流，同时奠定青山商业振兴的基石。,将项目的营销提升至城市营运的战略高度,【1】客户策略,商铺销售客户,核心客户,辐射客户,外围客户,核心客户,辐射客户,外围客户,你可以忽视青山但千万别忽视，一座桥一座世界级火车站的价值,商铺招商客户,品牌客户,中小散户,主力客户,挺进青山，武汉财富新矿区,拒绝徐东，拒绝武昌，拒绝汉口武汉纯正BLOCK街区，体验消费潮流新时尚,终端消费客户,【2】销售推动力,招商先行通过招商先行试探市场对项目的看好程度，以此确定项目最终的促销策略及价格策略，保证销售价值的最大化；招商成功，一方面可以在一定程度商提升项目价值，最重要的是可以极大增强投资客户的信心，保证项目营销成功。组合招商本案商业单铺面积普遍较大，超出了很多业态对经营的需求，因此必须采用组合招商策略。即将大面积商铺定位为同类业态的小型专业买场，引入多家商户共同经营。以此规避商铺面积过大的弊端。,销售推动“四板斧”,保证项目营销、营运成功的组合策略,包租，代租包租：开发商成立经营管理公司，投资客户按一定的租金价格租赁给经营管理公司，再由经营管理公司向商户出租；代租：即委托租赁，投资客户将商铺委托给开发商代为招租，开发商为投资客户提供免费租赁服务。具体采用哪种策略，将视销售情况而定，销售较好的情况下采用“代租”；销售受阻的情况下采用“包租”。,放水养鱼开发商将部分集中商业（大面积）保留产权，不对外销售，引入主力店经营。待经营成熟后再视情况处理，此时可以对外销售，也可继续保留产权收租作为长期收益。此策略，一方面可以向客户展示开发商共进退、及营运项目的决心，从而坚定客户信心；另外，经营成熟后，客获得更大的销售价值。,【3】推广策略,推广战略定位：,推广方式：,以报媒为主，活动为辅，其他补充。,【4】营销执行,【江南春城商业营销安排】,【开盘阶段营销执行细案】,第一阶段：蓄势期（2007年7月8月）,策划思路：,目标完成招商商户的确定及洽谈工作展开；为项目开盘蓄聚势能，积累潜在客户；现状本阶段商业经营模式及品牌缺乏知名度；对策借势青山的高关注度，广为宣传青山的商业发展潜力，同时传 播“武汉纯正BLOCK街区”，吸引投向青山的关注目光；效果务求令市场在短期内对青山价值以及本案BLOCK特性形成高度 关注，从而吸引市场客户到现场参观，为后期销售作铺垫。,推广思路：,方 式 活动推广为线，报刊媒体铺路；主 题 世界看武汉，武汉看青山 住在青山，消费在青山研讨会 天兴洲大桥、武汉火车站，促使青山转型与腾飞 青山留住青山人（消费）报 媒 以新闻、软文炒作为主目 标 研讨会与新闻、软文相结合，让政府、专家、媒体等市民 中的权威成为项目宣传的口舌。,执行工作：,商业部分VI定案应用；围街版出街；营销中心展示更新；BLOCK街区展示模型完成；宣传物料（单页、商客会、楼书）到位；商业经营管理方案定案；销售团队培训到位；商业界面及视觉系统设计定案；招商工作全面推进。,第二阶段：提势期（2007年9月）,策划思路：,目标主力商户洽谈完成，达成初步进驻意向；营造开盘前的强势，锁定准客户；现状本阶段商业经营模式及品牌有了一定知名度，但市场仍缺乏透 彻认识；对策广为展示与传播，“武汉纯正BLOCK街区”的魅力及内在价值，激起市场客户的高度兴奋点；效果务求令市场在短期内，对“武汉纯正BLOCK街区”的内涵魅力及 商业价值产生浓厚兴趣及投资欲望，为开盘销售奠定基础。,推广思路：,方 式 活动推广为线，报刊媒体推进；主 题 魅力青山。魅力BLOCK街区 价值青山，价值在BLOCK街区Sp活动 魅力BLOCK街区推介会、展示SHOW BLOCK街区VIP贵宾卡价值绽放报 媒 软文炒作为主、硬广为辅目 标 通过BLOCK街区的系列推介，及VIP贵宾卡的价值诱惑，锁 定准客户。,执行工作：,相关推介活动定案、组织、执行；VIP贵宾卡设计定案、制作到位；VIP贵宾申请书定案、印刷到位；价格策略定案及初步价格体系制定完成；VIP贵宾优惠策略定案。,第三阶段：开盘期（2007年10月）,策划思路：,目标 强势开盘，以巨大的销售势能消化前期锁定的准客户；现状 本阶段准客户对商业经营模式、品牌、BLOCK街区价值等，均 有了详细的认识，具备了较强的投资欲望；对策 强力传播，“武汉纯正BLOCK街区”所带来的市场轰动及追捧，制造羊群效应，提升准客户成交率；效果 务求令市场在短期内，形成强烈的投资欲望，制造羊群效应，一举取得开盘销售的成功。,推广思路：,方 式 报刊媒体推动；主 题 掘金青山，掘金魅力BLOCK街区；BLOCK街区制造财富传奇；Sp活动 魅力BLOCK街区，盛大开盘，价值绽放；报 媒 硬广为为主；目 标 刺激准客户成交、开盘成功。,执行工作：,VIP客户的意向确定及推进服务；开盘活动定案、组织、执行；价格体系制定、定案；开盘优惠策略定案。,
