重庆加州项目营销方案2009(1).ppt
加州项目策略,第一部分：市场摸底,中介公司市场摸底,中原地产美联物业大业兴房产中房网络大泽置业,中介公司市场摸底 之 中原地产,-针对200万总价的小商铺,达到净收6%回报率投资者感兴趣。(净收含义：客户不承担4.05%交易税金及4%上下佣金，因此折算实际投资回报率约为6.8%)-对中国银行承租商铺,投资者比较看重品牌良好的经营能力及稳定的投资回报。接受6%回报。-对大型商铺来讲,中原地产现有一房源为带租约9%投资回报率,单价5000元/平方,面积2000方,总价1000万,5楼的商业裙楼,可以评估到2000万,即贷款可达1000万,此物业一直处于待售阶段。-针对总价2000多万级商铺,投资回报率在9%以上客户较感兴趣。,-位置不是很当道。-价格高,回报低.小商铺净投资回报6%可以,银行租赁的物业净投资回报率6%投资者较感兴趣.徐生记高总价,回报8%以上才有客户感兴趣。-面积又大,要的资金又多。-“很难啊,你司还不给佣金,合同又不公平”。-7月9日美联物业将我司物业登了重庆晨报广告,但咨询客户较少。,中介公司市场摸底 之 美联物业,-针对200万总价的小商铺,6%净投资回报率投资者感兴趣。-对徐生记大型商铺来讲,8%回报客户才会感兴趣。-我司项目现场玻璃上的招贴画需拆除。-客户付第一笔首付款即支付佣金。,中介公司市场摸底 之 大业兴,-针对烟酒行小商铺,达到净收6%回报率投资者感兴趣.现有一投资客非常有意向购买此铺。-2008年中房网络成交一宗6000万位于石桥铺的商业物业,其回报高达9%。-针对总价2000多万级商铺,淡化总价概念,强化单价概念,投资回报率在9%以上客户较感兴趣。,中介公司市场摸底 之 中房网络,-项目现场玻璃上的招贴画要求拆除。-小门面投资回报为6%可以向客户推荐。-徐生记大商铺,回报8%可以向客户推荐。,中介公司市场摸底 之 大泽置业,自有客户市场摸底,-仅有中低总价承受力的意向客户。-烟酒小商铺6%回报有客户购买意向。-中国银行商铺组合有一定客户询价。,市场反馈小结,-500万以下中小商铺投资回报率6%客户感兴趣-徐生记大酒楼大面积高总价商铺8%投资回报率客户感兴趣,5%-8%租金回报返算已租赁商家总价,从上表可以看出:-根据对中介公司的试探及对前期客户的分析,投资客户对小商铺的投资回报率要求为6%,大商铺投资回报率要求为8%,所以对本案已租赁商铺来讲,以上已租赁商铺的市场接受价格为=小商铺(6%)+大商铺(8%)=(548万+146万+196万)+1686万=2576万元-已租赁面积3262.28平方,未租赁面积为2825.93平方,假如按照此前招商水平招商,剩余面积市场接收销售价格为2231万元(已租部分未租部分的12层面积配比接近)-也就是说,照此思路销售,市场接受的价格最理想仅为2576+2231=4807万元,第二部分：执行策略,我们的思考！,-A 按现行状态销售,完全无法达到预期。-B 租金回报和项目的经营氛围是投资者的投资看重的重要因素，我们只能通过以专业市场结合社区商业配套的定位方向，通过局部的专业市场来提升项目的整体租金,才能实现商铺的升值和销售的价值从而提升项目的回报率。-C 先行招商，再寻找机会整体打包出售，在项目现有的条件下尽可能的实现利润最大化。,左侧专业市场分割示意图,楼层功能分布:,面积为产权证上标注建筑面积,专业市场租金价格体系,专业市场12层租金均价为89.79元/平方米,1/F：临街135元/平方米 不临街90元/平方米 2/F：70元/平方米 注：以上为专业市场散租租金,专业市场年租金约为285万(面积2645.12平方)一楼临街135元/平方月一楼临街年租金合计=691*135*12=112万一楼不临街90元/平方月一楼不临街年租金合计=396.3*90*12=43万 二楼租金平均70元/平方月 二楼年租金合计=1557.82*70*12=130万 以出租率100%计算，租金合计：一楼+二楼=285万以出租率80%计算，租金合计：一楼+二楼=228万以出租率70%计算，租金合计：一楼+二楼=200万,专业市场年租金,社区配套型市场年租金=189万+21万=210万(面积为3443.09平方)已租赁商家的年租金为=徐生记135万+红都12万+烟酒9万+中国银行33万=189万未租赁商铺的年租金=租金100 元/平方月*未租面积180.81平方*12=21万,社区配套商业年租金,专业市场以100%出租率出租：专业市场285万+社区配套商业210万=495万专业市场以80%出租率出租：专业市场228万+社区配套商业210万=438万专业市场以70%出租率出租：专业市场200万+社区配套商业210万=410万,项目年租金,按9%投资回报率返算项目总价:专业市场按70%出租率，则总价为4556万专业市场按80%出租率，则总价为4867万专业市场按100%出租率，则总价为5500万,投资回报率,按7%投资回报率返算项目总价:专业市场按70%出租率，则总价为5857万专业市场按80%出租率，则总价为6257万专业市场按100%出租率，则总价为7071万,按8%投资回报率返算项目总价:专业市场按70%出租率，则总价为5125万专业市场按80%出租率，则总价为5475万专业市场按100%出租率，则总价为6188万,THE END,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,
