瑞峰置业2009年南峰·国际皮革鞋南峰·国际皮革鞋材交易中心二期营销策划报告 (NXPowerLite)(1).ppt

南峰国际皮革鞋材交易中心二期营销策划报告,产业升级的大环境下，项目定位方向在现有规划下，局部规划方案建议项目建成后，应该如何启动，才能实现项目价值最大化,开发商目标,树立项目品牌实现项目价值最大溢价空间提升项目气质，实现利润与速度双赢,瑞峰理解,工作任务,目标沟通,站在产业转型的高度建立新的价值模型强调项目在产业价值模型中的地位创新的营销模式提升项目的美誉度,目标实现,实现南峰鞋业产业的品牌形象，延续品牌复制功能住宅销售价格6500-7000持有物业的长期持续经营,目标分解,项目发展空间,产业发展趋势城市发展进程项目自身价值,地块硬性条件片区地产发展现状客户价值认同,项目限制性条件,定位选择条件,整体定位形象定位功能定位业态定位,物业发展建议,功能建议业态规划商务配套,营销策略,营销战略客户拓展定价策略,镇中心区域的、城市发展方向上、产业聚集的、中等规模的商住一体的项目,项目印象,住宅视点,富怡名居5500,除有稀缺性山水资源的豪宅项目盘以外，厚街住宅市场均价在5500；,本案地处厚街中心区，享受周边配套，区域认同度高；,幸福里4300,但仅以住宅的角度来看，本案周边环境嘈杂、没有社区、舒适度不理想，能实现的价格5500左右。,房市金碟,在目前的市场条件下，以项目的自身条件，住宅能实现的销售均价5500左右，怎样才能最大提升项目的住宅价值，实现我们高溢价目标？,问题,房市金碟,商业视点,房市金碟,在其他专业集中市场二楼及以上商业经营不善的情况下，项目应该怎样定位，以保证项目持续经营，从而实现南峰鞋业品牌的塑造？,问题,房市金碟,项目价值认知,项目价值,城市,区域,鞋业是厚街三大支柱产业之一，政府大力扶持的产业。,河田区作为鞋材专业市场，特别是皮料鞋材，客流量最大，展性性最好，交通最便利，商脉最悠久，市场认同度最高，区位价值极高，是皮料鞋材的龙头地块。,项目,东莞皮革鞋材市场的第一品牌,政府大力扶持鞋业,专业的鞋材市场,鞋材市场第一品牌,+,+,鞋材专业市场是项目核心价值，要提升项目的住宅价值需依附项目的核心价值，实现南峰鞋业品牌形象，这都要求必须先最大化项目的核心价值，需建立新的产业专业市场模型。,鞋材专业市场是项目核心价值点,房市金碟,销售成绩,位置,占地,建筑面积,总投资,服装交易区,无锡市开发区,65万平方米,130万平方米,40亿,项目情况,案例分析：无锡新世界产业综合体成就销售传奇,58万平方米,商务配套区,38万平方米,39万平方米,一期,三天解筹量超过3500套，销售额突破7亿人民币,二期,总认筹量已突破8000套,纺织品交易区,房市金碟,产业集合体,成功模式,2.商务配套市场配餐中心产业服务写字楼、酒店式公寓政府一条龙服务中心休闲、商旅、行政配套,经验借鉴：产业集合体的聚合价值和升值潜力对销售能够产生实质性的拉升作用,1.聚合作用以纺织交易、展示、集散为主导功能规模大、功能全、效率高、辐射广、成本低、业态新,案例分析：无锡新世界成功经验解析,房市金碟,城市化使产业聚集，产业发展集群化,产业发展趋势,时间成本影响从设计开始，经过研发、采购、融资、制造、分销、销售、售后等完整过程中，处在制造环节时间仅为十分之一，其他均处在生产性服务环节。空间成本影响城市化是产业发展必不可少的要素。随着城市化进程，企业在选址时有着向中心企业汇集的倾向，其结果产生生产集聚的效应，这就是空间极化。在空间极化过程中，其他集聚效应也开始出现，在各个极的中心必然会产生对基础设施和配套的另外一个极。,产业发展,工业化的城市,空间极化,产业聚集,相关要素聚集,加速城市化,产业发展要求产业市场成为功能复合型市场,房市金碟,城市空间由“平面城市”向“立体城市”发展,城市发展趋势,工作状态的转变,随着劳动分工细化，社会分工不断细分，相互沟通合作需不断加强。,居住品位的转变,随着高科技及现代工业社会的发展，居住、购物、工作将生活割裂为三个互不相容的部分。时间已取代距离成为决定其居住位置选择的主要因素，要求功能混合却又相对独立。,社交文化的转变,城市首先成为了一种社会网络，社会关系被从亲缘关系上剥离开来。社区不是指某一地点，而是一套社会关系。人们喜欢与自己品味相同的人交往相处。,对一站式的方式情有独钟，期望可以在有限的时间和空间内实现多种需求的满足,城市发展要求产业市场能给城市功能区域减压,房市金碟,结合产业特征和城市发展规律，建立新的产业模型城市产业集合体,发展战略,需要功能复合型专业市场,城市发展规律,立体城市，强调立体生活,需要产业市场的功能复合,强调城市生活的功能集合,+,发展方向初判,产业发展趋势,房市金碟,模型价值解析,城市产业集合体,节约空间成本,节约时间成本,产业集合,孵化产业品牌,增强产业辐射,产值集合,综合四大集合价值，建造城市产业集合体必然引起消费力的急剧爆炸，从而最大化提升项目价值，树立南峰鞋材市场品牌形象，实现住宅6500-7000高溢价，商业快速销售。,本项目适合建造城市产业集合体吗？从以下四个方面分析：,厚街成为“世界制鞋工厂”，中国鞋业第一镇,厚街镇鞋类产量年产鞋约15亿双，占全国的1/4，全球的1/10，出口占据了广东省1/3的份额，被称为“世界制鞋工厂”；厚街镇汇聚了台湾、温州和广东本土的几乎所有鞋机厂商及4000多家制鞋企业；采购贸易这一块，全世界80%的鞋业贸易公司在东莞设立了分支机构，厚街的国际鞋业采购商超过1000家；鞋材制革、制鞋机械、五金配件、化工原料等鞋类相关产业链得到完善的发展。,产业发展现状,珠三角范围内产业集聚最强，产业基础最牢固,厚街鞋业特点,厚街鞋业目前有大小鞋厂约4000家鞋材、皮革、鞋机等原材料配套生产企业2000家贸易商及鞋样开发中心1500家皮革、鞋材、五金、鞋机等配套商铺3500个原材料批发市场5家从业人员约15万人产鞋量约15亿双市场份额占广东省鞋类出口的三分之一占全国鞋业出口的四分之一，世界总出口的十分之一,成为珠三角地区的制鞋中心基地,产业升级方向,通过自主研发创新，实现从加工到品牌的转变,厚街鞋业升级,厚街鞋企,研发设计、订单贸易、仓储物流、原料采购、销售等环节全面升级，使产业链高端更完善，商家成本更节约。,一批效率差、规模小、附加值低的鞋企转移,效率好、规模大、附加值高的鞋企留下,取决于,实现,生产环节转移，采购、订单、贸易等环节仍留在厚街,本案做为鞋材专业市场，在产业升级过程中，将承担原材料及订单处理中转站功能。,产业升级需求,产业升级对专业市场的影响如下：由于鞋业生产的高度集聚优势，鞋材原料需求量不会大幅下降；由于向专业和研发功能转化，对原料的丰富性要求加强；要降低商家成本，需要一站式采购；需完善仓储物流、工商、金融、办公、贸易、订单处理等全方位的功能服务,要满足以上要求，鞋材专业市场必须具备以下功能：交易功能、商务功能、完整产业链的配套功能，厚街鞋材专业市场升级呼唤城市产业集合体的出现,产业,项目,城市,可行性分析,城市印象,家具第一镇；制鞋第一镇；酒店第一镇；会展经济；国际采购基地；东莞商贸经济带；虎门港物流后勤基地；,东莞中心镇之一：商贸镇+产业镇,厚街镇位于东莞市西南部，离市区只有10公里，北接莞城，南连虎门，广深经济走廊中段，在东莞城市集群中扮演着重要角色。是经济实力雄厚的副城市中心，具备在泛珠三角乃至东南亚等区域的辐射力。,城市发展空间巨大，具备良好的向外辐射的基础,规划接驳深港快速干线,至虎门港15分钟车程东莞交通枢纽中心：6大交通骨干网络纵贯全境（广深高速公路、S256省道、珠三角城际轻轨、番莞高速、环莞快速路、R2线）穗港客运高速铁路新东莞站座落其中至深圳宝安机场半小时车程，至广州机场一小时车程,城市交通,厚街产业,形成了以鞋业、家具、机电为主的三大产业群，并成高度集聚化发展模式,鞋业,家具业,其他,机电业,2009年厚街工业产值产业比例表,产值190.32亿约500家大规模企业,产值64.25亿约130家大规模企业,产值138.6亿约400家大规模企业,房市金碟,厚街城市发展,厚街正在完成一个完整产业城市的演化过程：第三产业迅速发展；城市人口规模迅速扩大；居民消费能力增强；土地资源日趋紧张，出现城市规划区；多功能的城市空间布局；城市影响力扩大,城市化进程要求形成城市综合体，而作为厚街这样一个产业城市则要求形成产业集合体。,房市金碟,产业,项目,城市,可行性分析,房市金碟,主要的外部竞争仍在东莞范围内,主要经销箱包类皮革，几乎不涉及鞋材,辐射全国，但向成品鞋上游漫延,定位较低，主要服务当地价位较低的鞋厂,是本项上主要的竞争区，主要包括虎门、东莞城区的相关市场,市场格局,房市金碟,政府支持鞋业是厚街重点扶持产业,鞋业是厚街镇重点发展的产业，政府从公益和市场运营两大块扶持：厚街作为鞋业转型升级试用镇，可优先享有鞋业产业转型升级的各种优惠政策；建设鞋业研究院、标准检测和认证中心、展销商务中心、人才培养中心以及举办鞋业发展论坛等等；在市场运营方面，做强做大鞋业国际贸易中心、鞋材皮革交易中心、品牌运营与培育中心、世界鞋业博览会以及鞋业媒体。,竞争优势,房市金碟,生产基地厚街有东莞最大的皮鞋生产基地，原料需求量占整个市场的70,厚街的皮鞋厂家占到整个东莞鞋厂的约70；其批发市场的辐射范围为整个东莞和珠三角地区。,虎门富民布料皮料市场,东莞的材料市场,虎门鞋厂的总量占整个市场的10；主要是作为知名商品集散地和富民时装城的专业配套市场推出。,厚街批发市场,东莞城区鞋厂的总量占整个市场的20；东莞批发市场的辐射范围主要是东莞城区附近。,竞争优势,交易中心目前厚街市场的营业规模约占东莞批发市场的80以上,竞争优势,房市金碟,会展业加强了厚街鞋业的展示流通能力,由于东莞特殊的加工型经济形态，逐步形成围绕产品生产和出口贸易的销地型批发市场，并通过会展经济加强销地的核心竞争力,竞争优势,房市金碟,总部基地亚洲鞋业总部基地落户厚街,竞争优势,房市金碟,总部基地,政府支持,会展功能,交易中心,生产基地,从鞋业产业链来看，厚街的皮料专业市场具有东莞城区和虎门市场不可比拟的优势,区域辐射力最强。,房市金碟,产业,项目,城市,可行性分析,房市金碟,厚街鞋料市场格局,以河田街为核心区、远隆、濠畔和鸿运四强争霸的格局,远隆皮料市场,河田街皮料批发市场,濠畔鞋材市场,鸿运鞋材广场,濠畔鞋材市场集专业鞋材交易市场、高档现代化商务写字楼、住宅公寓于一体综合体；,鸿运鞋材广场共六层，一至二层为商铺，三至六层为商务写字楼，是厚街最大的一站式鞋材皮料专业市场。；,远隆市场2004年9月开业，三层联体商铺的街坊式专业市场；,河田街皮革鞋料市场是以租用农民房为主的街铺式专业市场；,从厚街目前的鞋材专业市场来看，得出以下几条结论：厚街鞋材专业市场分为两类：一是纯交易性质的鞋材专业市场（如河田商业街和远隆），二是具有商贸性质的鞋材专业市场（如濠畔和鸿运，既具有交易功能也具有商务功能）；作为鞋材专业市场，特别是皮料鞋材，河田区域客流量最大，展性性最好，交通最便利，商脉最悠久，市场认同度最高，区位价值极高，是皮料鞋材的龙头地块；亚洲鞋业总部基地将成为引领厚街鞋业升级的领导者，1院10区的规划，涵盖了产业升级方向包含的各个环节以及各大功能需求，重点打造的“国际成品鞋定单式采购中心”和“国际鞋业贸易中心”两大功能区,厚街鞋料市场现状,小结,厚街的产业专业市场处于快速发展阶段，但缺乏与之对应的专业市场形态，建造城市产业集合体成为必然。,产业,项目,城市,可行性分析,项目指标,二期总用地面积为19670平米，总建筑面积为95635平米；由地下2层停车场和地面26层楼宇组成；一二期商业面积约5万平米，一期为街区式独立商铺，二期为3层集中式商场，具有相当的规模优势；住宅共22层，由4栋塔楼组成，共432户，具备居住、办公及仓储的功能。,项目四至:,地块南面临河阳路、北靠河田街、西临S256省道位于皮料批发市场认同度最高的河田区，人流量大；,河阳路,民房,鞋材市场,河田商业街,小结,处于鞋材专业市场集散地，厚街鞋材专业市场的领导者临近康乐路商圈，周边布遍大小酒店；位于城市中心，交通便利，三面临路，轻轨R2线出口距项目50米；具有商业+写字楼+住宅多种功能空间,项目区位，项目规模，项目规划布局及项目品牌号召力均适合建造城市产业集合体,从城市、产业、项目角度来看，都具备打造城市产业集合体的条件,我们的目标：打造中国首个鞋材皮革产业集合体,项目物业发展建议,城市功能集合,产业功能集合,贸易功能,商务功能,研发功能,信息功能,居住功能,流通功能,会展功能,服务功能,城市产业集合体,交易功能,总体要求：打造完整城市产业集合功能,项目功能建议,基本功能：交易功能已经具备 居住功能已经具备 商务功能周边酒店提供高标准商务接待，普通商务接待、办公功能项目自身打造 产业衍生功能：展览功能依托厚街发达的会展业，无需自身打造；研发功能研发过程在企业或专业机构，项目配套品牌展示区，用于发布 鞋材研发成果；信息功能、流通功能、服务功能项目自身打造产业配套服务功能；文化功能设置“皮革收藏馆”，塑造项目独特的产业文化和复制模式。,业态建议,产业集合体的价值引擎在于产业商家的持续经营，项目要建立自身的产业竞争优势，成为鞋材市场的龙头，打造“一站式的鞋材采购中心”。业态上，要实现一期没有实现的功能 品牌功能、展览功能、研发服务、一站式交易 解决立体商业垂直人流的关系 通过业态有效搭配组合，实现垂直人流引导,1F,1.设置皮革鞋材区，一、二期形成统一体；2.品牌展示区放在沿街展示面，开发商持有物业招商，保证商家形象统一。,2F,二楼设置鞋材、辅料街区，分区管理，引导人流上二楼，为商家提供一站式的采购场所；,3F,1、设置二线品牌进口皮革、鞋材及配套服务区，通过品牌业态做到人流的引导。2、设置品牌展示平台、皮革收藏馆、服务区等完整的产业功能，建立项目可复制的经营模式。,品牌展示发布台及时发布最新研发成果，做为产业链中研发功能补充；皮革收藏馆赋予项目产业文化价值，提升项目的品牌优势和竞争力；商务会议中心满足商家小型商务接待需求；经营服务区为商家提供工商、金融、贸易、报关、信息咨询、皮料展览运作中心等服务性机构物流区引进物流公司，提供服务,物业租售比例,保留物业：一楼：部分品牌皮革区，开发商持有，统一招商三楼：配套服务区和部分商业物业租售比例约3：7,商务功能建议：打造 ISOHO商务公馆,针对项目在商务办公的相对不足，建议：将公寓改成产业SOHO式办公场所，可商可居；与买家签订住改商协议，即可实现公司注册。,塔楼居住和商务功能调整建议,住宅：1、厨房和洗手间对调；2、五至十六 层 两房和公寓可分可合，增加功能弹性，做一套三房样板房展示；商务公馆：1、建议两房改为SOHO，做一套样板间展示；2、厨房和洗手间对调，取消厨房功能，改为前台接待；3、设置办公区、会议室和办公室。,“SOHO”体验样板房（居家办公）,“SOHO”体验样板房（商务办公）,“SOHO”体验样板房（商务办公）,项目展示性和品牌形象提升,1.在塔楼上设置灯光字，提高项目的昭示性和展示性；2.在交易中心前广场设置分区图，在每个楼层设置商家分布图；3.利用中庭设置电子显示屏作为新品展示，并作为人流节点；4.交易中心的沿街面设置广告位，提高整体的档次感。,营销怎么做？,How to do it？,未卖产品，先卖概念 城市产业集合体是城市与产业邂逅的一种新形态，是商业地产发展的必然趋势，其次推广具体的产品价值所在。未卖商业，先卖产业 首先要向目标顾客描述厚街在整个产业升级中高瞻远瞩的谋略，其次推广厚街产业商业的发展机遇和前景所在。未卖商务，先卖商业 首先要推广商业价值在本项目的地位，产业在厚街的地位，其次推广项目的商务配套功能。,营销战略,商业引爆,SOHO热销,概念炒作,概念聚焦，领跑市场 全面炒作城市产业集合体的集合价值，改变消费价值观，树立市场品牌效应，领跑行业市场，使之成为全城焦点，引起街头热议；,借势东风，红遍天下 借助前期商业热销势头，soho借势发力，完善内部配套。,营销三部曲,价值新创，唯我独尊 商业是本项目的核动力，是价值核心，一期的成功运营已经给到客户信心，产业发挥的龙头效应；,第一步：概念炒作,概念炒作,概念落地 三大价值手册，全面演绎项目聚合价值炒作方式 媒体合作：与南方都市报结盟，系列解析“城市产业集合体”的投资价值及生命力，全面报道，形成街头巷议的焦点 事件营销：制造和产业有关联的营销事件,城市集合产业集合品牌集合财富集合,单一投资分散投资聚合投资,城市产业集合体的集合价值,城市产业集合体价值手册,产业价值贸易价值商务价值品牌价值文化价值,产业商业价值手册,集合体中商业是集合体的核动力，产业是集合体的基础，商务配套则为商业交易节约了时间、空间成本，并带来新的商业机会。,房市金碟,i-SOHO产业SOHO,i-SOHO商务价值手册,inderstry+soho,产业,居家办公,产业SOHO（i-SOHO）是产业与SOHO邂逅的结晶，集合住宅、商务、贸易、于一体的新一代综合体形态是依托产业而兴起的，以产业为基础的,房市金碟,城市产业集合体财富核动力,营销主题,概念炒作,厚 街，中国鞋材第一镇南峰国际，厚街鞋材第一城河 田，厚街鞋材第一街,房市金碟,营销事件,郎咸平解析城市产业集合体亚洲鞋业高峰论坛，“万双鞋”献爱心活动，制造城市话题。,房市金碟,户外广告：封锁区域内各主要路口，封锁广深高速厚街出入口，形 象占位报 纸：选择与南方都市报合作，炒热城市产业集合体杂 志：选择行业性期刊，热议城市产业集合体的产生必然网 络：邀请网络剑客在门户网站、专业网站，就城市产业集合体展 开讨论，发表引导性言论，建立项目网站并链接 DM：针对珠三角专业市场客户（皮料、鞋材、鞋机、皮革 等）做点对点的精准营销，传递集合体的概念,媒体配合,大众造势,第二步：商业引爆,营销策略 以事件营销为主，带动商铺销售 销售手筋：顶级钻石铺王拍卖 先招商，后销售,商业引爆,营销主题,跟着核心产业走，赚足70年！,房市金碟,营销事件,1、吉尼斯记录揭幕世界最大牛皮，并收藏2、印制皮革报纸3、鞋车游城,营销活动,钻石商铺拍卖会,皮料流行趋势展览会,拿出位置较好铺位，面向全社会拍卖，全面造势。定期产品研究成果，引进世界知名皮草制造商展示成立南峰俱乐部，提供产销交流平台,“万峰会”成立酒会,房市金碟,营销活动,知名皮革品牌进驻意向签约仪式商业盛大开盘仪式联合行业知名媒体举行“鞋模”大赛,房市金碟,户外广告：封锁区域内各主要路口，封锁广深高速厚街出入口，释 放各营销节点信息报 纸：选择南方都市报，释放各营销节点信息杂 志：选择行业性期刊中皮周刊，释放各营销节点信息网 络：在专业网站占领旗帜位置，实时释放项目进程 DM：针对周边专业市场客户（皮料、鞋材、鞋机、皮革 等）做点对点的精准营销短 信：针对周边专业市场客户进行精准定位电 视：配合小众媒体造势展 览 会：参展行业展览会中国国际皮革展览会,媒体配合,精准小众，大众占位,第三步：soho借势,营销策略 借助商业热销势头，全面炒作i-SOHO在城市产业集合体的配套价值，i-SOHO价值全面传播 以事件营销拉起i-SOHO销售大幕,SOHO借势,营销主题,SOHO可商可居,产业SOHO,财富生活零距离i-SOHO，财富永不止步！i-SOHO,给力！,营销活动,在项目中庭电子屏，将产业工作者一天24小时的生活、生意、商务悉数展现，体现出集约的价值,1、i-SOHO全面入市，举行盛大的开盘仪式2、i-SOHO创业英雄会3、产业真人秀,户外广告：封锁区域内各主要路口，封锁广深高速厚街出入口，释 放各营销节点信息报 纸：选择南方都市报，释放各营销节点信息网 络：建立微博，迅速蔓延 DM：针对周边专业市场客户（皮料、鞋材、鞋机、皮革 等）做点对点的精准营销短 信：针对周边专业市场客户进行精准定位电 视：配合小众媒体造势,媒体配合,小众为主，大众为辅,集中爆发重拳出击,媒体整合,通路封锁，传播项目形象，定向牵引客户截留竞争项目“亚洲鞋业总部基地”客户,大型户外媒体,户外布局,瑞峰后续将根据项目的需要，提交详细的媒体组合及投放计划。,报纸媒体 选择南方都市报，与其形成战略合作协议，对城市产业综合体进行全面炒作。广告与软文合理结合，在各营销节点，将项目信息集中释放，成为舆论焦点；,瑞峰后续将根据项目的需要，提交详细的媒体组合及投放计划。,纸媒布局,媒体整合,专业杂志 制作专业的皮料采购期刊 依托中皮周刊中国皮革等 行业刊物炒作，释放关键营销节点信息 携手中皮举办行业赛事,瑞峰后续将根据项目的需要，提交详细的媒体组合及投放计划。,纸媒布局,媒体整合,网络广告与慧聪网等网络媒体携手，关键营销节点占据首屏旗帜位（或A类广告位），与项目网站有效链接网络软文邀请知名地产剑客就客户关注问题(如:城市规划、地产发展趋势、）展开研讨会并在网上发表引导性文章。,网络布局,瑞峰后续将根据项目的需要，提交详细的媒体组合及投放计划。,媒体整合,电视布局,电视媒体 重大营销节点投放，释放项目销售信息。东莞电视台、凤凰卫视,瑞峰后续将根据项目的需要，提交详细的媒体组合及投放计划。,媒体整合,展会布局,瑞峰后续将根据项目的需要，提交详细的媒体组合及投放计划。,利用行业展览会，依托产业的推广，进行招商拓展,媒体整合,客户拓展策略,核心客户,重要客户,游离客户,一期及周边市场企业用户通过登门拜访、DM、短信等精准的点对点方式,周边企业白领，个体户采用户外广告，短信大众小众相结合,周边城市投资客户通过短信进行精准营销,同行业周边市场客户借助产业升级发展，登门拜访客户,周边城市投资客户通过行业内知名期刊、DM展示项目的投资价值，升值潜力,其他城市专业市场企业走进江浙等产业城市，举办推介会等形式，定向投递DM,商业,i-SOHO,先招商，后销售 1F：一楼临街商铺商业引进国际知名皮革皮料品牌，将价值较高的商铺进行拍卖，树立价值标杆，加推一楼内铺 2F：同步进行二三楼商铺招商，待一楼商铺销售90%，二楼商铺招商达70%后，启动二楼商铺销售。销售手筋：带租约发售 3F：在一楼商家进场，三楼配套增值服务完善，招商完成后，全面启动三楼商铺销售。销售手筋：贴租发售 十年溢价10%回购,推货策略,旺财先旺丁,首批拍卖,首批拍卖,首批推出 107间内铺,推货策略,第二批推出 153间铺 同期推出i-SOHO,推货策略,第三批推出 67间铺,推货策略,i-SOHO首批入市 约216套,i-SOHO借势加推 约216套,分批推货，稀缺热销,通过商业的热销，带动SOHO的销售，通过小批量、分批次的方式，达到市场热销的口碑效应，引起市场追捧，不断的制造热销氛围，达到价格提升、快速销售、高溢价实现目的。,商铺定价策略,通过收益还原法，计算本项目的临街铺位的价格项目周边临街街铺，河田路皮革一条街的租金在300400元/上下,按回报率为6%计算，则临街街铺的价格约为：6-8万元/内铺的租金约为100-150/售价约为：2-3万元/,均价7万元/,均价2.5万元/,商铺定价策略,东莞商业的二楼价格约为一楼价格的50%，结合本项目产业商业的特点，故此二楼商业的价格约为60%，那二楼商铺的价格约为12000-15000元/,那么三楼商铺的价格约为7000-9000元/,SOHO定价策略,通过收益还原法，计算本项目的SOHO的价格 我项目作为城市产业集合体，有坚实的产业基础，又具备可商可居的弹性功能，与市场上的纯住宅产品、纯写字楼产品有质的区别，不具备可比性。厚街濠畔广场写字楼租金约为25元/。按租金25-30元/，回报率为5%计算，则本项目的合理价格约为：6000-7200元/，实现整体均价6500元/。,SOHO价格策略,平价入市，碎步快跑,项目入市前期时，应以造势为出发点，实现市场热销，建立客户口碑效应。项目热销势头形成后，逐步提升销售价格，每次提升幅度约为100-200元/。建议：SOHO首批单位以6200元/价格入市，后期逐步拉升，实现整体均价6500元/。,诚信 创新 价值,THANK YOU!,