2011年10月重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判56p.ppt

重庆合川钓鱼城半岛项目可行性初判,重庆鼎合房地产顾问有限公司2011年10月,目录,一、合川城区城市概况二、合川城区房地产市场概况三、项目概况四、项目测算五、项目研判结语,一、合川城区城市概况1、合川城区区位,合川区位于四川盆地东部，地处重庆市北大门，距重庆56公里。东邻重庆市渝北区、四川省岳池县，南靠重庆市北碚区、重庆市璧山县，西连重庆市铜梁县、重庆市潼南县，北接四川省武胜、四川省蓬溪县和四川省华蓥市。东西宽69公里，南北距58公里，全区幅员面积2356.21平方公里。,合川位于重庆北部，距离重庆主城区56公里，从渝中区解放碑至合川钓鱼城约81公里。,一、合川城区城市概况1、合川城区区位,通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的交通要道和“经济走廊”与成渝两地10个区（市）县接壤嘉陵江、涪江、渠江三江交汇处,“一小时经济圈”由24个区县组成。这些区县包括：主城9区、双桥、长寿、合川、涪陵、永川、江津、万盛、璧山、綦江、荣昌、南川、大足、潼南、铜梁、武隆。依照规划，“一小时经济圈”在重庆未来发展的战略定位：中国西部地区重要增长极的核心区、长江上游地区经济中心的主要载体、重庆市统筹城乡发展的战略平台。拟在“一小时经济圈”建设411个重点产业项目，总投资超过7312亿元。,合川位于重庆一小时经济圈范围，是重要的交通要道和经济走廊，是嘉陵江、涪江、渠江三江交汇处。,合川是重庆的北大门，是规划中的重庆北部地区中心城市。位于嘉陵江、渠江、涪江交汇处，扼川北水陆交通咽喉，是重庆与资源丰富的川北地区相联的纽带，也是重庆资金技术集约发展的延伸带，被誉为重庆通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的经济走廊。,一、合川城区城市概况1、合川城区区位,合川对于周边的潼南、武胜、铜梁等区域有一的辐射效应，其次为岳池、广安、华蓥、邻水等地。周边主要城市为重庆、南充、遂宁三地。,合川,一、合川城区城市概况2、合川城区经济及人口,2010年全区实现地区生产总值244.5亿元，是2005年的2倍；地方财政收入40.7亿元，是2005年的7.5倍。存、贷款总额达310.9亿元和204亿元，分别比2005年增长173.5%和225.2%。城镇化加快发展。城镇建成区面积达到65.8平方公里，其中城区建成区面积扩大到38平方公里，城镇总人口达到72.15万人，城镇化率达55.8%，比“十五”末提高11.97个百分点。工业经济取得新突破。2010年全区工业总产值达到320亿元，是2005年的4.8倍；规模以上企业工业总产值达到180亿元，是2005年7.2倍。固定资产投资高速增长。全社会固定资产投资5年累计完成813亿元，是“十五”期间投资总量的4.2倍，年均增长33%。人民生活水平明显提高。2010年社会消费品零售总额102亿元，增长22%；农民人均纯收入6700元、城镇居民人均可支配收入16887元，均在2005年基础上翻一番。全区幅员面积2356.21平方公里，辖23个镇、7个街道办事处、1个工业园区，共524个村、82个居民委员会，截止2010年全区总人口为155万人，常住人口129.3万人，城镇人口72.15万，城镇化率55.8%。主城区建成面积38平方公里。,合川经济增长平稳GDP年均增长20%左右（2009年除外），城镇人口增长率为4.5%左右。,合川区2010年GDP在重庆主城9区以外31个区县中排名第5，处于中上水平；增速在31个区县中排第14，增长速度属于中等水平；地均产值排名第10，处于中等水平。,合川区经济发展规模大,基数高,经济发展较好。,一、合川城区城市概况2、合川城区经济及人口,一、合川城区城市概况3、合川城区十二五规划及发展,十二五经济发展规划,2020年远景目标，全区地区生产总值达到1400亿元左右。,规模工业产量大幅上涨：2011年上半年，合川摩托车配件、玻璃制品。原煤、水泥及发电量产量同比大幅提升。,规模以上工业主要产品产量,一、合川城区城市概况3、合川城区十二五规划及发展,十二五人口发展规划,2015年发展目标城区建成区面积达到70平方公里，人口70万人，城镇化率达到66%以上，“双百”大城市框架基本奠定，“美丽合川”标志区基本建成。2020年远景目标统筹城乡发展格局形成，城镇化率达到80%以上，基本建成100平方公里、100万人口大城市。到2020年，建成中国知名旅游城市、重庆区域性中心大城市、重庆最美丽城市。,2010年达成目标城镇化加快发展。城镇建成区面积达到65.8平方公里，其中城区建成区面积扩大到38平方公里，城市人口39万，城镇总人口达到71.5万人，城镇化率达54.4%。,其他旅游景区：,一、合川城区城市概况4、合川城区旅游资源,涞滩镇位于重庆市合川区东北30公里，濒临渠江，是古代合州通往川北的交通要道。宋代，恃渠江水路运输之利在此设镇，有水码头之誉，距今近千年。,座落在合川城东北约40公里的四川省级历史文化名镇浃滩镇，依山傍水，与风景秀丽的双龙湖相邻，是重庆市级风景名胜区，也是重庆巴渝小十景之一。其雕刻技艺精湛的摩崖石刻造像，则为全国罕见的佛教禅宗造像聚点，因而早在1956年，就被公布为四川省第一批重点文物保护单位。,位于重庆市合川府东津沱白塔山北麓,城郊嘉陵江畔,与举世瞩目的古战场(钓鱼城)隔江相望,净水寺系原白塔易地修复而成(白塔寺亦名东山古佛),始建于唐贞观年间,是合川四大寺庙之一。寺有白塔一座,六角十三层,石刻秀山,摩岩造像,寺左八大王(张宪忠)洗四川,右有佛湾千佛造像,寺内曾有唐白虎画像,乾隆皇帝词语,苏东坡笔墨,八府巡案余文榜匾额,这一切传世佳作于文革末期尽数被毁.,龙多山位于合川市西北，海拔882米，是合川境内海拔最高的山脉，距市区60KM、潼南县城20KM，是佛道并存的宗教圣地，重庆市级文物保护单位。,双龙湖,云门山,九峰山,水波洞,白鹤湖,古圣寺,育才学校旧址,龙多山景区,合川净水寺,涞滩古镇,涞滩二佛寺摩崖造像,合川相对有名的旅游景区多为人文古迹的古镇，道佛胜地的庙观等，其人文历史价值突出。,一、合川城区城市概况4、合川城区旅游资源,钓鱼城屹立在合川区东城区海拔标高391.22米的钓鱼山上。它是宋蒙（元）战争时期的著名战场，1961年公布为四川省文物保护单位，1982年被国务院列为第一批国家重点风景名胜区，1996年月12月再次由国务院批准为第四批全国重点文物保护单位。钓鱼城枕嘉陵江、涪江、渠江三江之口，形势险绝壮丽。750多年前的南宋晚期，四川安抚制置使兼知重庆府事余王介为抗击蒙军入侵，采纳播州（今贵州遵义）冉进、冉璞兄弟的建议筑城钓鱼山，并徙合州及石照县治其上，屯兵积粮作为重庆屏障。,钓鱼城现在是重庆市的五大精品旅游景点之一，南宋末期的“钓鱼城之战”使其享誉世界，被誉为“上帝折鞭处”和“东方麦加”，现在还有很多当年战场的遗迹。,合川钓鱼城,一、合川城区城市概况4、合川城区旅游资源,1259年钓鱼城之战,一、合川城区城市概况5、合川城区城市价值地位及角色,地理区位突出，距离重庆主城区仅56公里，处于重庆一小时经济圈范围内。合川旅游资源主要为历史文化古城，以钓鱼城为代表的文化古迹，其他多以佛道为主的宗教圣地。,目录,一、合川城区城市概况二、合川城区房地产市场概况三、项目概况四、项目测算五、项目研判结语,二、合川城区房地产市场概况1、合川2010年城区土地供应情况,2010年合川南屏片区土地成交最高价达400480万元/亩。,二、合川城区房地产市场概况1、合川2010年城区土地供应情况,目前，合川楼盘主要集中在城北和城南两大板块。东渡区域为控制开发区域，目前没有项目，但由于自然资源丰富，潜力巨大。,三江交汇，把合川自然地分成了三个板块，城北区域、城南区域和东渡区域。,二、合川城区房地产市场概况2、合川城区房地产市场板块分析,在售楼盘,待售楼盘,二、合川城区房地产市场概况2、合川城区房地产市场板块分析,合川楼市步入旧城（城北）改造和城市升级（城南）阶段。,城南和城北两大楼市主力板块形成南北相峙局面，区域楼市呈现多元化发展，需求分流严重。,城北区域目前面世项目共计12个，其中在售项目8个（卓然翡翠城和丽景水岸为尾盘），待售项目4个。主要分布在大学城片区、新客运站片区和滨江片区。,城北区域,旧城改造的完成和越来越稀缺的土地资源，城北区域的开发量将逐步减少。,二、合川城区房地产市场概况2、合川城区房地产市场板块分析,主要已面市项目12个，在售项目6个，销售单价集中在4600-4900元/。,二、合川城区房地产市场概况2、合川城区房地产市场板块分析,以合川区区政府的所在地块为依托，兼有部分居住和商业功能，地势平坦、北临嘉陵江和涪江，自然生态条件良好。城北区域目前面世项目共计9个，其中在售项目5个，待售项目4个。主要分布在区府片区和滨江带。,城南区域,区域配套设施的不断完善和政府的大力扶持，城南的楼市已经成为新的增长点。,二、合川城区房地产市场概况2、合川城区房地产市场板块分析,主要已面市项目9个，在售项目5个，靠江项目售价5000元/以上，其余在4500-4800元/左右。,二、合川城区房地产市场概况2、合川城区房地产市场板块分析,二、合川城区房地产市场概况3、合川城区房地产市场供应概况,图：2006-2011年上半年合川商品房施工量走势图,合川近三年施工量和开工量逐年增大，2010年全年施工量达到452万方，2011年上半年施工量就已经超过去年全年，虽然竣工量偏少，但是以合川每年接近130万方的需求来看，未来的供应量将剧增，市场将严重趋于饱和，竞争将异常激烈。,二、合川城区房地产市场概况4、合川城区房地产市场成交概况,合川2010年商品房销售面积达到153万平方米，总销售金额52亿元。其中住宅销售面积138万平方米，总销售金额46亿元。2011年上半年合川商品房成交面积约73万平方米，住宅成交68万平方米。,商品房销售额（亿元）,二、合川城区房地产市场概况5、合川城区房地产市场价格概况,合川区商品房销售价格持续保持快速上涨，2011年上半年合川商品房平均销售价格更是上涨了31.9%，住宅平均销售价格上涨7.6%。目前全区住宅房价已涨至3481元/左右。核心城区高层房价集中在45004800元/，洋房价格集中在52006800元/。,50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 105 110,千山米兰郡,文峰古街,德润世家,世纪金马生态城,三江希望城,江润地中海岸,卓然翡翠城,龙川北郡,东海滨江城,城北高层,兆甲合阳新城,城南高层,64-84两房（夹层）,2房,2,3房,3房,2房,3房,3房,2房,市场畅销户型两房在80以下，三房在80-110。,3房,3房,二、合川城区房地产市场概况6、合川城区房地产市场畅销户型,二、合川城区房地产市场概况7、合川城区月度成交去化量,合川城区单盘月度成交去化量集中60008000，平均月度成交去化约为8021，其中最快去化速度为14500。,二、合川城区房地产市场概况8、合川城区整体容量分析,合川目前在售剩余体量及潜在项目体量约为：489万平方米，约供应户数5万户，15万人居住。本项目可建设面积约为：311万平方米，约供应户数3.1万户，10万人居住。合计供应800万平方米住宅，约供应8.1万户，25万人居住。,至2015年计划达到70万城市人口，需增加31万城区人口，年增长人口6.2万人至2020年计划达到100万城市人口，增加30万城区人口，年增长人口6万人,2006年至2010年，年均增长户数2.1万户，户籍人口年增长0.87万人，城镇人口年均增长3.02万人,根据合川十二五规划及远景规划，合川对于住宅市场的需求极度旺盛，但从近5年来人口增长幅度来看，难以满足规划发展需求。如以目前市场供应体量恒定，以年均城镇人口增长3万计算，需89年消化。以户数年均增长2.1万户计算，则需要4年时间消化。,目录,一、合川城区城市概况二、合川城区房地产市场概况三、项目概况四、项目测算五、项目研判结语,三、项目概况1、项目地块区位,钓鱼城及半岛地处重庆嘉陵江、渠江、涪江三江交汇处，与合阳、南屏隔江相望，钓鱼城核心景区1.86平方公里(2790亩)；半岛规划面积6.18平方公里(9270亩);嘉陵江南岸前景区1.20平方公里(1800亩),共计约9.24平方公里(13860亩)。,三、项目概况1、项目地块区位,钓鱼城半岛：规划用地6.18平方公里，景区保护性开发 1.86平方公里。,三、项目概况1、项目地块区位,基础设施：60个项目，投入22亿元；今年计划完成项目25个，完成投资12亿元，目前已竣工项目11个，完成投资9亿元。主要道路设施：合阳嘉陵江大桥、南屏嘉陵江大桥（在建）、钓鱼城大道、川东路和学士路等。,三、项目概况2、项目地块经济指标,占地面积：约9777亩 已取得可建设用地面积：4500亩总建筑面积:220万平方米容积率:0.73,三、项目概况3、项目限制性条件,洪水控制线：一般20年一遇，大概在217218水位。(重庆合川钓鱼城大桥设计最高洪水位219.3米)规划限高：没有限制，一般情况下，在小高层范围之内，最终以控规为准。政府必须要求的旅游设施建设项目：钓鱼城景区。按照国家文物局批准的钓鱼城遗址总体保护规划的要求完成景区项目建设，3年内至少完成钓鱼城城墙修护、西市古街、考古发掘等项目，力争成功申报世界文化遗产。投资要求10亿元。钓鱼城半岛。按照国际招标完成的、经甲乙双方认可且经行政许可部门许可的规划确定的项目进行建设，3年内至少完成钓鱼城半岛基础设施及旅游功能配套设施、拍摄一部反映钓鱼城历史文化的电影、编演一台展现钓鱼城历史文化的实景演绎节目。项目规划应包括但不限于以下内容：1宋代古街镇（约20平方米），2大型露天游乐项目,3学士山文化公园,4水上游乐中心及游艇俱乐部,5）会展中心、演出中心及五星级酒店（约10万平方米）,（6）影视基地等旅游项目及相应的旅游地产项目。土地的获取节奏：根据建设时序予以统一调配。土地成本包含：按150万/亩成本测算，仅含约9777亩土地的拆迁安置成本、政府前提投入成本、土地解押成本。其他土地整治、三通一平、市政水电排污管网以及钓鱼城景区改造费用不包括。其他市政配套设施：该区域根据城市规划，需要配建配套设施，诸如学校、医院、道路和公园。费用由开发企业承担，土地划拨与否可以双方协商，建成后可以由投资企业经营，也可交给政府管理和运营。,三、项目概况3、项目限制性条件,2011年9月嘉陵江重庆段从19日开始涨水，20日出现近30年来最大洪水。2011年9月20日14时重庆合川城区洪峰水位214.35米。2010年7月17日，“7.17”洪峰合川水位高达211.9米。,2011年9月20日重庆合川城区洪峰水位214.35米时，钓鱼城半岛实景。,三、项目概况4、项目可整合资源,两江半岛景观合川钓鱼城景区20万平方米宋代古街镇大型露天游乐项目学士山文化公园水上游乐中心及游艇俱乐部10万平方米会展中心、演出中心五星级酒店影视基地,武隆县接待游客57.09万人次，同比增长14.52%，旅游收入2.88亿元，同比增长14.66%。黔江区“2011年中国重庆黔江小南海之恋旅游文化节”接待游客11.39万人。万盛区接待游客量首次突破10万人次，旅游综合收入突破6000万元。涪陵区“金科菊花节”接待游客8万人。合川区举办钓鱼城旅游文化艺术节，接待游客4.49万人次,同比增长35%;旅游综合收入3568万元,同比增长33%。,2011年国庆重庆近郊旅游接待情况,目前合川旅游业发展较为缓慢，项目所在位置缺乏休闲度假型风景旅游资源，钓鱼城、净水寺、涞滩古镇等均属于人文历史景区资源。相对于旅游地产而言，缺乏有利的自然资源要素，因此做为旅游地产开发存在诸多不利因素。,三、项目概况5、项目旅游地产方向初判,合川诸多的人文历史景区不适宜打造纯粹的旅游地产项目,项目发展定位,合川超大型220万平方米城市旅游地产项目,资源价值：江景半岛景观价值钓鱼城人文历史价值,打造集20平方米宋代古街镇，大型露天游乐项目，学士山文化公园，水上游乐中心及游艇俱乐部，10万平方米会展中心、演出中心及五星级酒店，影视基地为一体的钓鱼城半岛人文历史城区,三、项目概况6、项目城市地产方向初判,客群具有“五缘”特征：休闲度假缘、商务缘、财富缘（投资）、文化历史缘、养老缘,三、项目概况6、项目城市地产方向初判,项目客群定位,参考类似项目目标客群特征，结合本项目属性，按照不同的置业动机和消费模式，将本项目目标客户群分为五大类。客户分类：第一类：以休闲、度假（第二居所，分时度假）需求为主导的置业人士；第二类：以需求生活固定居所（11.5居所，周末度假）为主导的置业人士；第三类：以企业商务需求为主导的置业团体；第四类：以投资需求为主导的置业人士或团体；第五类：以养老需求为主导的置业人士；,三、项目概况6、项目城市地产方向初判,项目建筑产品定位,现代中式水岸滨江别墅现代中式坡地山体别墅集高层、小高层、洋房、别墅为一体的多物业发展模式,三、项目概况6、项目城市地产方向初判,定位：合川超大型220万平方米城市旅游地产项目不足：缺乏自然景区资源，需重金打造历史人文景区,产品：容积率0.73，别墅类为主的多物业组合产品不足：去化速度缓慢，价值空间受限,客群：多元需求组合型客群组合不足：合川本区域不能支撑，需外拓重庆乃至全国,目录,一、合川城区城市概况二、合川城区房地产市场概况三、项目概况四、项目测算五、项目研判结语,四、项目测算1、项目土地获取成本,土地成本：150万/亩旅游区推广费：10亿/3年。3年内至少完成钓鱼城城墙修护、西市古街、考古发掘等项目，力争成功申报世界文化遗产。旅游区设施建设：1宋代古街镇（约20万平方米），2大型露天游乐项目,3学士山文化公园,4水上游乐中心及游艇俱乐部,5）会展中心、演出中心及五星级酒店（约10万平方米）,（6）影视基地。配套设施建设：需要配建配套设施，诸如学校、医院、道路和公园。,四、项目测算2、项目开发预测,假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；在不考虑未来市场等其他影响因素下，整体销售均价设定为11000元/平方米则销售总额为：242亿假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；建设成本设定为5500元/平方米，土地成本为150万元/亩；则项目总成本预估为：188.5亿假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；期间费用中销售费用按销售总额的3%计算，管理费用按（总成本-土地成本）的3%计算，不计财务费用；流转间税费按照销售总额的7.5%计算，不计所得税支出；则建设总税费预估为：29.04亿元,则根据总利润=总销售金额-项目总成本-项目总税费；本案利润为24.46亿（未扣除所得税支出）；总投资回报率约为13%。,假定项目可建设用地面积4500亩;总建筑面积220万平方米;容积率0.73;土地成本150万/亩。销售均价设定为11000元/平方米；则利润为24.46亿，投资回报率为13%,四、项目测算2、项目开发预测,假定项目可建设用地面积4500亩；总建筑面积220万平方米；容积率0.73；销售均价设定为11000元/平方米；按合理的总投资回报率30%计算，项目土地成本应控制在95万/亩内,假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为219万平方米；假设项目总投资回报率为30%，则本案总利润约49.1亿元（未扣除所得税支出）；则有（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本=30%项目土地成本预估为：约42.8亿本案可承受的最高楼面地价预估为：约1955元/（约95万/亩）当项目总投资回报率为30%时，估算出本案土地成本约为42.8亿元，楼面地价约为1955元/；,假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；在不考虑未来市场等其他影响因素下，整体销售均价设定为11000元/平方米则销售总额为：242亿假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；建设成本设定为5500元/平方米；则项目建设成本预估为：121亿假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；期间费用中销售费用按销售总额的3%计算，管理费用按（总成本-土地成本）的3%计算，不计财务费用；流转间税费按照销售总额的7.5%计算，不计所得税支出；则建设总税费预估为：29.04亿元,四、项目测算2、项目开发预测,假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为219万平方米；假设项目总投资回报率为30%，则本案总利润约56.6亿元（未扣除所得税支出）；则有（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本=30%本案需实现的总销售金额预估为：约277.9亿本案需实现的销售均价约12630元/当项目总投资回报率为30%时，估算出本案总销售金额约为277.9亿元，销售均价约为12630元/；,假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；建设成本设定为5500元/平方米，土地成本为150万元/亩；则项目总成本预估为：188.5亿假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；期间费用中销售费用按销售总额的3%计算，管理费用按（总成本-土地成本）的3%计算，不计财务费用；流转间税费按照销售总额的7.5%计算，不计所得税支出；则建设总税费预估为：29.04亿元,假定项目可建设用地面积4500亩；总建筑面积220万平方米；容积率0.73；土地成本150万/亩；按合理的总投资回报率30%计算，则需实现销售均价在12630元/以上,四、项目测算2、项目开发预测,假定按容积率1计算，4500亩则总建筑面积为300万平方米；在不考虑未来市场等其他影响因素下，整体销售均价设定为8000元/平方米则销售总额为：240亿假定按容积率1计算，4670亩则总建筑面积为300万平方米；建设成本设定为4500元/平方米则建设总成本预估为：约135亿假定按容积率1计算，4500亩则总建筑面积为300万平方米；期间费用中销售费用按销售总额的3%计算，管理费用按（总成本-土地成本）的3%计算，不计财务费用；流转间税费按照销售总额的7.5%计算，不计所得税支出；则建设总税费预估为：约29.3亿元,假定按容积率1计算，4500亩则总建筑面积为300万平方米；假设项目总投资回报率为30%，则本案总利润约48.6亿元（未扣除所得税支出）；则有（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本=30%项目土地成本预估为：约27亿元楼面地价预估为：约904元/（约60万/亩）当项目总投资回报率为30%时，估算出本案土地成本约为27亿元，楼面地价约为904元/；,假定按容积率1计算,四、项目测算2、项目开发预测,假定按容积率2计算，4500亩则总建筑面积为600万平方米；假设项目总投资回报率为30%，则本案总利润约79.3亿元（未扣除所得税支出）；则有（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本=30%项目土地成本预估为：约84.3亿元楼面地价预估为：约1355元/（约187万/亩）当项目总投资回报率为30%时，估算出本案土地成本约为84.3亿元，楼面地价约为1355元/；,假定按容积率2计算，4500亩则总建筑面积为600万平方米；在不考虑未来市场等其他影响因素下，整体销售均价设定为6500元/平方米则销售总额为：390亿假定按容积率2计算，4500亩则总建筑面积为600万平方米；建设成本设定为3000元/平方米则建设总成本预估为：180亿假定按容积率2计算，4500亩则总建筑面积为600万平方米；期间费用中销售费用按销售总额的3%计算，管理费用按（总成本-土地成本）的3%计算，不计财务费用；流转间税费按照销售总额的7.5%计算，不计所得税支出；则建设总税费预估为：约46.4亿元,假定按容积率2计算,假定按容积率0.73计算，4500亩则总建筑面积为220万平方米；项目土地成本为150万/亩；整体销售均价设定为11000元/平方米;则项目总投资回报率=（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本此时项目总投资回报率约为13%，利润为24.46亿元（未扣除所得税支出）。假定按容积率1计算，4500亩则总建筑面积为300万平方米；项目土地成本为150万/亩；整体销售均价设定为8000元/平方米;则项目总投资回报率=（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本此时项目总投资回报率约为4.1%，利润约为8.3亿元（未扣除所得税支出）。假定按容积率2计算，4500亩则总建筑面积为600万平方米；项目土地成本为150万/亩；整体销售均价设定为6500元/平方米;则项目总投资回报率=（总销售金额-项目总成本-项目总税费）/项目总成本此时项目总投资回报率约为38.8%，利润约为96.2亿元（未扣除所得税支出）。,四、项目测算2、项目开发预测,假定按土地成交价格150万元/亩计算,四、项目测算3、项目去化量预测及去化周期预测,以合川城区单盘月度成交平均去化量8021，年去化速度为9.6万平方米计算按项目按照容积率1：项目可售总建筑300万平方米，去化周期约为31年2个月；按项目按照容积率2：项目可售总建筑600万平方米，去化周期约为62年4个月。,以合川城区单盘月度成交平均去化量14500计算，年去化速度为17.4万平方米计算按项目按照容积率1：项目可售总建筑300万平方米，去化周期约为17年3个月；按项目按照容积率2：项目可售总建筑600万平方米，去化周期约为34年6个月。,别墅成交去化速度远低于洋房小高层高层类产品去化速度。,土地成本：150万/亩旅游区推广费：10亿/3年（3年内至少完成钓鱼城城墙修护、西市古街、考古发掘等项目，力争成功申报世界文化遗产。）,四、项目测算4、项目旅游推广费投入回收测算,仅计算旅游区推广费3年10亿元投入，按项目假定按容积率2计算，4500亩则总建筑面积为600万平方米；总投资回报率约为38.8%，利润约为96.2亿元（未扣除所得税支出）；则需要总销售金额约26亿，按6500元/计算，需实现销售面积约40万；按目前合川城区年销售速度17万/年，则需2.3年。如按合川城区年销售速度9.7万/年，则需4.1年。,假定项目前期旅游区推广费投入10亿/3年，则本项目需实现销售26亿元，按容积率2计算，销售价格6500元/，需销售面积约40万。,四、项目测算5、项目可行性风险预测,项目体量超大，开发销售周期太长；项目前期投入较大，资金回收压力较大；项目缺乏旅游景区资源，钓鱼城等为人文历史旅游景区，对于旅游地产项目开发缺乏支撑；,目录,一、合川城区城市概况二、合川城区房地产市场概况三、项目概况四、项目测算五、项目研判结语,六、项目研判结语,项目整体规模庞大，开发周期过长，可考虑一二级市场联动；项目土地价格适中，需尽可能争取容积率，减少土地楼面地价，维持合理利润；土地获取附加条件过多，3年10亿推广费用对资金要求过大，需尽可能抛弃这类包袱；项目旅游度假地产资源不足，人文历史资源仅能塑造城市地产形象，可考虑放弃旅游地产开发方向；9777亩土地的拆迁安置条件不明确，建议由政府出面拆迁。其他诸多不明确事宜，需确定为妥。,在综合各因素条件的考虑前提下，本项目存在一定的风险性，在致力于解决前期资金投入问题，开发规模过大问题及容积率等指标问题的前提下，初步判断其开发可行性还是较大，获利能力较强。,谢谢！,