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东城创新科技园建设构想,2012年8月,第一部分 项目基准分析,第二部分 项目发展模式,第三部分 项目效益评估,目录,第四部分 扶持政策建议,第五部分 投资建设企业,第一部分 项目基准分析,1.项目概况分析,2.东城概况分析,3.产业政策背景,4.结论,1.项目概况分析,项目基本信息,项目区位：项目位于东城区立新社区，临近东莞新城南城区，周边聚集了以光大集团和中信地产为主旗下的景湖系列以及东泰花园在内的成熟住宅区，常住人口量巨大；项目交通：面向东莞主干道长泰路，驳接东莞大道、鸿福路、莞长路等东莞主干道；项目现状：项目目前主要是有一定年限的旧厂房，装修与改造工程巨大。,鸿福东路,长泰路,新源路,东莞大道,莞长路,2.东城概况分析,结论：,东城概况 东城是东莞市主城区四个区之一，位于广深黄金投资走廊中部，北依广州，南望深圳，地理位置优越，可以最快承接广深港澳产业转移，提升经济实力。近年来，东城积极推动城市转型升级，努力建设新型工业示范区、商贸服务中心区、生态人居休闲区、现代文明样板区、和谐富裕先导区，成为东莞城镇圈中最具实力和活力的聚富宝地、创业热土、宜居城市之一。东城产业现状 东城区争取按照“高新技术产业化，传统产业高新化”的工作思路，把利用高新技术和先进适用技术对传统产业进行改造作为科技工作的重点，积极引导企业加大对产品研发的投入，鼓励企业开展自主创新，鼓励企业与高校、科研院所建立了科技合作关系，搞好新产品开发和科技成果转化，有效提高了企业的自主创新能力和市场竞争实力。目前，东城区拥有授权专利8400件，其中，发明专利82件、实用新型专利1734件、外观专利6584件，专利授权量位居全市第一。,3.产业政策背景,国家政策：国家“十二五”规划中明确提到，坚持把科技进步和创新作为加快转变经济发展方式的重要支撑。深入实施科教兴国战略和人才强国战略，充分发挥科技第一生产力和人才第一资源作用，依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变，加快建设创新型国家。东莞市东城区政策：实施“科技东城”战后，出台关于实施科技东城工程建设创新型城区的意见，将科技东城工程作为加快产业结构调整、促进经济社会转型的重要举措，营造了一个科教兴区的浓厚社会氛围，有力推动了产业升级和城市升级。产业关联：建设以新一代信息技术为平台的智慧科技产业园区，重点发展微电子与电子信息技术、光电子与光电一体化技术、材料科学与新材料技术等高新科技产业为主的各类现代高新技术产业以及配套的现代物流、现代金融、商务等服务以及物联网等产业共同发展，致力于打造成集研发、孵化、加速于一体的优秀现代创新科技产业链园区，对推动东城区科技产业发展发挥重要意义。产业聚集效应：打造创新的、智慧的现代科技产业对传统产业升级具有巨大的推动作用，同时园区发展将带来不可估量的产业聚集、GDP聚集、税收聚集效应。地方就业前景：交易平台的技术开发、客户服务、仓储物流等核心职能会大大带动地方就业，其不同于传统制造业的职能属性，亦可提升就业人口的整体水平，加速地方产业升级。,4、结论,政策支持 东城区政府按照“高新技术产业化，传统产业高新化”的工作思路，把利用高新技术和先进适用技术对传统产业进行改造作为科技工作的重点，项目的目标是打造东城的创新科技园，符合东城政府对创新科技企业的需求，为东城发展“科技东城”提供了有力的支持。,自身优势 项目位于东城的城区，项目附近主要规划为高端的住宅项目，环境优美，项目本身的位置优越交通便利，并且项目的租金低，更适合于对地理位置要求不高，租金承受力低的创新科技企业。,区位优势 项目距离东莞的新兴CBD“第一国际”2公里距离，面对周边庞大的常住人口的巨大需求，入驻企业能够通过便利的交通和周边巨大的市场需求形成区域影响力，有利于发展配套成熟的综合园区。,第二部分 项目发展模式,1.项目定位,2.功能规划,3.合作模式,4.招商模式,5.运营管理,1.项目定位,定位依据：一个好的系统性定位，应能满足政策、产业等各要素的要求,项目定位,政策层面：从东莞市政府到东城区政府，促进产业转型升级、发展产业聚集平台、培育战略新兴产业，均是政策的重中之重，并出台了大量的优惠扶持政策。如本项目定位能得到政府认同，无论是项目本身还是进驻商户将有机会得到政府的政策扶持，提升项目竞争力；,产业层面：东城区一直以来都非常重视科技发展工作，实施“科技东城”战略，将科技东城工程作为加快产业结构调整、促进经济社会转型的重要举措，推动产业升级和城市升级。本项目作为企业聚集发展发展的一种载体，应考虑符合城市的产业发展需求，从考虑促进产业升级发展的升级的角度来制订项目定位；,区位层面：项目扼守东莞主干道新源路，驳接鸿福路，东莞大道等东莞城市主干道，交通便利，优势明显，西平片区作为近年新兴的成熟商住片区，周边人流量以及庞大常住人口数量也是本案的一个机会，如何利用这一优势也是项目定位需要考虑的要素之一。,项目层面：项目本身档次偏低，又是三旧改造，很难在硬件配置水平上达到很高水平，一方面投资较大，另一方面也很难实现持续领先，因此，本项目的核心竞争力需要从软实力的层面来进行考虑和塑造；而所谓的软实力，即项目的前期定位和后期运营；,定位关键词：通过前篇的描述，我们明确了本项目定位需要考虑的要素：,以符合东城区“科技东城”发展战略为目标；以本项目物业为载体；发挥项目周边的交通物流和常住人口巨大基础优势；建设产业聚集平台；打造东城的创新科技产业园标杆；构筑项目的软实力和核心竞争力；保障项目的可持续领先优势；,1.项目定位,项目总体概念定位,东城区创新科技企业孵化器,东城创新科技园,结合东城区的“科技东城”发展战略，结合东城的科技产业发展政策，为科技企业提供发展平台，打造创新型科技企业孵化器，将“产学研”相结合，将最新研发的科技理论产业化，孵化出一大批创新型科技企业，为东城区的的产业升级与城市发展助力。,1.项目定位,附加价值高替代性低,先进制造技术,制造,装配,物流,营销,品牌,创新,设计,研发,创新研发技术,电子商务技术,提高产品附加价值,市调,创新,研发,设计,附加价值,制造,装配,物流,营销,品牌,市调,产业价值链,“创新研发+智慧科技”带来产业升级,1.项目定位,定位于创新科技园的产业链诠释：,1,1.项目定位,定位于创新科技园的产业链诠释：,创新科技产业上下游产业链十分丰富：覆盖现代制造业、现代信息业、现代物流业、仓储业、现代服务业（运营及呼叫中心外包）、IT业、微电子业等等多个门类，而这些行业和传统行业联系非常紧密，并形成相互依赖的格局，为产业升级与技术改造的“微创新”体系构建，提供了良好的基础，也为配套产业企业的招商带来便利。产业链上的关键特色支撑性企业的入驻成为“创新科技园”的最大特色，他们将为科技型企业解决最需要解决的关键技术、资金、管理和治理、盈利模式、转型升级、现代营销和物流等一系列问题，如：1、技术源中科院自动化所（中科院国家技术转移中心）、百分百科技有限公司；2、风险投资及资本运作绿野资本（从天使俱乐部、VC、PE到IPO、并购）；3、科技贷款创新科技园科技贷款专项基金（园区专设金融信贷机构）；4、云计算及智慧城市平台IBM、中智科技（国内最先进的智慧城市服务商）；,上下游产业链的覆盖高完整性及企业稳定性,2.功能规划,以本项目的周边区位、交通特点为基础，依托东城的产业策略。引入科技类企业入驻办公，并配套以必要的商务休闲、金融支持仓储物流以及学术、技术攻关机构支持，切身考虑企业需求，完全服务于园区的科技企业，支持东城的科技产业发展。,基于提出的关于项目的整体定位，对创新科技园的功能定位为：,主功能,技术研发,企业办公,学术交流,仓储物流,形象展示,项目主功能汇集科技产业发展链上游的学术、技术支持，产品研发，以及产业链中段的展示、销售，以及产业链下游的仓储物流配套，形成完整的产业链配套，为园区企业提供发展支持。,主功能定位,2.功能规划,主功能定位诠释,2.功能规划,可按入驻企业的主营产品类目划分为不同的“主题功能区”，例如“智慧消防”、“智慧城市”、“智慧交通”、“创新科技”、“现代物流”、“3C数码街”、“特种车辆”等主题专区，提供线上和线下的解决方案、产品、咨询等展示、交易功能；入驻企业展示交易区、办公区、科研服务区的适度集聚，特色行业的填补空白，细分市场龙头企业的品牌效应，结合电子商务的线上推广的强大扩散力，可以迅速集聚人气，为拉动延伸项目的发展提供稳定优质的人流基础；围绕智慧科技、时尚生活、产学研不断举行各种主题活动、展会、论坛、节日，集聚人气；,园区内“主题功能区”的打造-展示+研发+办公,1,主功能定位诠释,2.功能规划,入园的创新科技企业普遍具有的优秀特质 1、企业产学研的商业模式成熟 2、现金流良好，成长性好 3、拥有核心技术和产品以及优秀的成本控制能力 4、盈利状况平均情况远高于传统制造业和服务业 5、属于资本市场偏爱的对象入驻企业的高度一致带来产业发展的高度一致性全行业产业链的完整性带来上下游产业链整合及就业结构的高度立体化为智慧科技园区产业规划格局打下坚实的基础整体项目的品牌传播成本降低，易于园区品牌建设,入住园区的优质企业高独一性,辅功能,培训,娱乐,餐饮,营销,法律,金融,辅助功能定位,项目为园区企业提供金融、法律、营销、培训等配套支持，服务于园区企业，帮助园区内企业发展壮大，同时配套商务、休闲、餐饮、等服务性企业，为园区工作人员的日常生活、商务谈判等提供全方位服务。,2.功能规划,辅助功能定位的诠释,2.功能规划,按照前述的“鼠标+水泥”的格局，将不仅带来了业态的高度差异化，同时带来了稳定的客流，这些客流除了采购、咨询之外，也有休闲娱乐、餐饮等其他需求，可以逐步延伸与此相关项目的开发。科技类企业员工大多数比较年轻，他们除了“乐业”，更需要“安居”及休闲娱乐的需求。入驻企业也会带来大量的相关商务客流，借此契机，可以拓展酒店式公寓、普通公寓（员工宿舍）、运动健身中心、电影院、娱乐中心、特色餐饮、商场超市等项目，不让企业家员工们在工作地和居住地来回奔波，真正让他们“安居乐业”，打造“类硅谷模式”；逐步拓展延伸项目，从而形成规模效应，立体性、完整性俱佳的人性化科技生态社区（新城）。举例：上海张江高科技园区经过多年发展，已经形成很大规模和很高的成就，培养孵化出的企业有一大批达到国内甚至国际领先水平，在研发创新、技术水平、产业规模、人才集聚等诸多方面创造了多个国家记录；但是，与此同时，陈旧的规划造成该园区远离市中心，园区规模巨大，但配置不够合理，同质化严重，严重缺乏商业、娱乐、教育、医疗等“安居”功能配套，曾有上海著名的“张江男”现象，对于人才的经营，企业的可持续发展，园区的人性化发展留下很大隐患。,“类硅谷模式”全产业生态圈打造人性化科技生态新城,仓储以及停车位配套,企业总部基地,主功能区（科技企业办公，学术交流，技术研发等）,辅助功能区（娱乐、餐饮、住宿等配套）,项目展示区,主入口,园区功能分区初步规划,2.功能规划,其他规划产业延伸规划,2.功能规划,集中式员工宿舍、自建大型仓库酒店式公寓、经济型酒店餐饮及娱乐主题街商业综合体（二期）,3.合作模式,投资建设方,百分百实业集团,项目投资建设方,广东赢城投资管理有限公司,创新科技园投资管理有限公司,3.合作模式,合作关系,4.招商模式,招商目标六类目标企业,4.招商模式,招商目标主营企业配比规划,主营产品类目规划 1、覆盖生物医药与新材料、现代电子信息、微电子业与物流配送等企业，以提升企业运行效率、改善管理精细程度为目的，重点在工业生产流程监测与精细化管理、仓储物流管理领域引入行业内的领先企业，并逐步向采购、生产、管理、仓储、物流和销售等环节的企业扩展。2、覆盖电力、交通、环保、水利、海事等垂直领域的企业，以提升经济社会建设保障能力、资源利用效率和环境保护水平为目的，重点围绕电力电网智能管理、交通运输管理、环境监测保护、水情水文水质监测、航海保障等方面的领先企业。3、覆盖医疗、安保、科技园区等领域的企业，以提升人民生活水平和建设幸福、和谐、宜居为目的，重点围绕信息网络建设、运营商、社会保障等方面的IT集成商和领先企业。入驻企业规模配比（以年销售金额划分）：1亿元以上1-2家；5000万1亿元3-5家；2000万-5000万占比20%；1000万左右占比30%；5001000万占比30%；100万500万占比15%；创业型企业5%；5年内打造出3家上市公司；意向企业举例 生物医药、新材料企业：同盛医药(广州）、龙京医药（中山）、星湖新材料（肇庆）现代电子信息企业：广州佳都集团、深圳市现普科技、广州毅昌科技司微电子企业：深圳市华阳微电子、广东顺达微电子（广州）、潮州市创佳微电子IT企业：广州赛沃信息科技、广州市扬程电子、深圳宏星月科技电子商务企业：广州虹天电子商务、广州宏达电子商务、亿临电子商务（广州）,4.招商模式,招商目标产业链配套行业配比规划,总体规划 1、建设智慧科技研发和产业化平台。依托赢城科创的合作伙伴如中科院等研发机构和企业，研制配套成熟的新技术、新工艺、新装备和新 产品，推进重大科技成果的工程化。形成以市场为导向、以企业为主体的产业研发体系。建立完善的“微创新”体系，为传统制造业、服务业的产业与科技提升，提供有力保障。2、建设公共技术服务和中介服务平台。围绕企业技术创新共性需求，建设集研发、中试、小批量生产和测试于一体，国内领先、国际先进的物联网公共技术服务平台、公共测试服务平台、综合信息咨询服务平台。建设完善科技投融资、产学研合作、成果转化、信息共享、政策咨询、市场推介、知识产权、人才培训、综合配套等功能齐全的公共服务平台。3、建设创新科技园的投资融资服务平台。设立创新科技产业投资基金、企业发展担保资金、投资发展风险补偿基金，结合引进的投资银行、风险投资、天使投资、科技贷款、券商、律师所、会计师所等通过专业的投融资服务，在解决企业融资问题的同时，帮助企业改进治理结构和管理水平，真正授人以渔。企业集群：1、以技术创新、规模扩张和并购重组等方式引进和培育具有核心创新能力的相关龙头企业（5家）；2、以战略重组、技术转让和协作配套等方式引进和培育优势企业（1020家）；3、以配套人才、技术、风险资本等创新要素的方式，引进与打造创新能力持续、发展动力强劲的科技型中小企业（25-35家）。,4.招商模式,长期总体招商目标,1，大型创新科技企业（2-5家）整层办公楼或独栋办公楼；员工200人左右 年销售额超过1亿元，年税收超过500万元2，中型创新科技企业（10-20家）大型办公室；员工50人左右 年销售额超过4000万元，年税收超过150万元3，小型创新科技企业（30-40家）小型办公室；员工20人左右 年销售额超过800万元，年税收超过30万元4，配套创新科技企业（20-30家）小型办公室；员工20人左右 年销售额超过500万元，年税收超过20万元5，配套商业企业（30-50家）商业街铺；员工10人左右 年销售额超过100万元，年税收超过2万元,招商目标-7个行业的核心目标企业1，新材料类 典型代表：凯实科技、三环2，软件类 典型代表：文思、东方永德3，IT类 典型代表：联想、汉王4，智能电网类 典型代表：科锐、四方 5，教育类 典型代表：中庆现代、中科通6，物联网类 典型代表：网宿科技、新大陆7，系统集成类 典型代表：华青融天、物联天下招商目标配套产业目标企业1，物流商：圆通、顺丰2，广告营销推广：Linkteck、Adway3，云计算现代物流中心：亚马逊4，集中式呼叫中心：Avarto5，电信增值业务：移数通,5.园区运营管理,运营平台构想,在东城创新科技园正式进入运营阶段后，项目根据实际需要，将以自建或合作建设的模式，分阶段创建以下8大运营服务平台，为园区企业的发展助力。,人力资源平台,东城创新科技园,投资基金平台,科技支持平台,商务服务平台,营销支持平台,中央信息平台,交流合作平台,园区展示平台,运营服务平台园区展示平台,在东城创新科技园合适位置建设园区展示厅，对项目亮点及运营模式进行介绍，对进驻企业的风采及进驻企业的研究成果进行展示；有效促进潜在客户对园区的了解和认同。,5.园区运营管理,运营服务平台技术支持平台,在创新科技园内成立科技支持中心；与清华大学、中山大学、华中科技大学、广东医学院、东莞理工学院、东莞质检等高校及其它机构合作，成立以教授学者为主的专家委员会，为企业在科研项目的攻关、研究成果的评审、技术人才培训等方面提供服务。,5.园区运营管理,运营服务平台中央信息平台,在创新科技园建设中央信息中心；为进驻企业提供硬件采购、网络布线、企业建站、软件上线、电子商务、云平台等全面信息解决方案；同时，对整个园区提供全面的信息化、智能化的智慧园区解决方案。,5.园区运营管理,运营服务平台交流合作平台,在园区内，由运营管理方组织，以进驻企业为基础，联合关联政府、协会及企业，定期举办商务交流、技术研讨类的会议/论坛等，逐步形成一个机制性的交流合作平台，促进企业间的相互提升和合作。,5.园区运营管理,运营服务平台孵化基金平台,针对创新科技园，由运营管理方联合投资方、绿野资本等成立创新科技园孵化基金”，针对项目内企业进行投资；同时也为企业提供融资辅导、股权交易等综合性投资服务。,5.园区运营管理,运营服务平台人力资源平台,针对创新科技园内企业的高层次人才需求及对人才持续培训的需求，运营管理将成立专门的人力资源服务中心，与高校就业办、人才中心等单位合作，为企业提供人员招聘、劳务派遣、职业培训、定向委培、档案寄存等全方位的人力资源服务。,5.园区运营管理,运营服务平台营销支持平台,针对创新科技园内企业营销方面的需求，组织专业品牌、策划、销售等方面人才，成立高规格的营销支持中心，为项目内企业提供品牌规划、营销策划、业务/销售、会展会务、国际拓展等方面的专业服务。,5.园区运营管理,第三部分 项目效益评估,1.项目盈利模式,3.项目社会效益,2.项目经济效益,项目盈利模式,办公、商铺、仓储的租金收入或销售收入税收分成：大多数优质的入驻企业都处于盈利状态，项目早期即可产生一定的税收企业增值服务收入：由于本项目聚集的是一批优质的企业，围绕他们的一系列增值业务，如投融资服务、企业管理咨询、培训、法务、税务、人力资源等服务都有挖掘的机会；延伸项目的开发收益：2.5代园区地产、商业地产、物流地产 对于很多地方政府，科技园区项目往往是现在“转型升级”最好的招商项目题材，有机会谈到较好投资条件，如：便宜的地价、税收优惠、基础设施配套等等。,经济效益测算,项目基础数据,比照周边地区商铺价格以及写字楼价格，初步预计：写字楼租金：35元/平方米/月，管理费3.5元/平方米/月写字楼递增率：5%商铺租金：80元/平方米/月，管理费6元/平方米/月商铺递增率：8%备注：成本及收益均不考虑企业总部基地部分（该部分由百分百自购自建）。,经济效益测算,项目目前产权情况,项目目前总建面为80000平方米，部分物业产权在犬眠岭村委，部分物业产权已经出售，详细情况如下：1、62604平方米的厂房出租给相关企业，需要支付企业搬迁成本，按照目前的装修情况，需要支付约2000万元的搬迁费用；2、468平方米的四环路旁修车厂商铺已出售，需要重新回购（建设项目展示面），回购成本约为12000元/平方米；3、5455平方米的商业部分需要整体返租，租赁成本为35元/平方米；4、62604平方米的厂房整体返租，租赁成本为8元/平方米。,1,经济效益测算,项目总投资成本汇总,1,经济效益测算,项目收入及利润,1,1,经济效益测算,经济效益测算总结,项目整体初始投资：7030万元；20年平均年运营成本：2138万元/年20年平均年收入：5197万元/年20年的年平均投资利润率：41.13%20年项目整体产生总利润约为：5.78亿结论：项目初始投资7030万，20年产生的利润5.78亿，年投资回报41.13%。,1,社会效益预期,地方就业前景预期,就业格局特点1、广泛性：产业链的高覆盖性导致就业前景跨行业的特点明显，就业广泛；2、立体性：基于跨行业覆盖，对人才的需求呈现立体化趋势；3、可持续发展和升级性：技术研发、现代服务、物流配送等行业及配套产业属于快速发展的阶段，带动就业前景需要不断升级，具有可持续发展性；4、拉动地方培训产业：大量的工厂、IT、客服、坐席、仓储物流等就业岗位的大量需求和高流动性，势必拉动相关培训行业的大发展；,社会效益预期,创新科技园的长期展望,创新科技园,初步目标：到2016年，该园区实现产值10-15亿元，税收4000万元以上。企业总数超过100家，新增高层次就业人口5000人。,实现新增高层次高收入就业过5000人,产值过亿企业超3家；企业总数超100家,向地方政府贡献GDP每年超10-15亿元，税收4000万以上,吸引国内外知名科技企业和互联网企业来设立区域总部,税收贡献效应产业乘数效应消费带动效应就业乘数效应社会资本效应,第四部分 政策建议,对投资运营商的扶持政策,对投资运营商的扶持政策,1、参照东城区科技园区（孵化器、加速器）建设计划操作规程：第9条，本项目建筑面积预计超过90000平方米，给予投资运营商三年内每年800万元的补贴；第10条，对科技园区（孵化器、加速器）的厂房改造和建设投入产生的费用，按1：0.5的比例给予最高300万资助；其他政策扶持参照源文件规定条款执行。,2、鉴于本项目项目需要一段时间的装修与招商时间，鉴于项目业主给予投资建设方一年的免租期。,3、协助投资方完成项目周边商铺以及内部厂房的补贴、返租及搬迁工作，以保证项目改造的顺利进行。,第五部分 投资建设企业,1.广东赢城投资管理有限公司,2.百分百实业集团,3.项目投资建设方,广东赢城投资管理有限公司是一家以物业投资、咨询、管理及信息化服务为主营业务的企业联盟，旗下拥有赢城科创地产顾问机构、赢城商业投资管理机构及冠中信息技术有限公司、中冠数码等多个平台及企业实体。赢城科创是广东赢城投资管理有限公司旗下专业园区运营顾问代理机构，公司专注于各类大型高新技术产业园区的研究，并提供园区规划咨询、产业规划顾问、产业招商代理、策划推广执行及商业运营托管等全程综合服务，致力于成为国内最卓越的高新产业园区运营商。赢城科创团队由科技行业专家、信息技术专家及商业地产行业的规划、策划、招商、运营等资深从业人员共同组建而成，拥有丰富的行业经验、广泛的社会资源和市场的成功实践，成功服务了国内多个大型产业园区及项目。,广东赢城投资管理有限公司,百分百实业集团,广东百分百实业集团有限公司成立于1997年，前身为中冠实业机构，是一家集家居智能照明系统、节能照明产品研发、生产与销售，商业地产开发、高等教育产业投资，建设工程、品牌家电、电脑、汽车销售等多种行业于一体的多元化实业集团。集团下属公司：百分百科技有限公司百分百工程建设有限公司冠中信息技术有限公司冠骏汽车销售服务有限公司百分百实业控股（香港）有限公司,Thank You,