深圳馥豪后海滨海豪宅居住区项目前期策划报告(200页） (1).ppt

世联地产2011.9,谨呈：馥豪地产,馥豪后海项目前期策划报告 Shenzhen City-community,“生而高贵璀璨”集后海之大成,项目位于后海深圳湾，继华侨城、香蜜湖之后的纯粹、高尚滨海豪宅居住区,片区规划：国际港湾规划标准，政府倾注过千亿资金打造，集商业、文化、金融、体育、生活于一体的，环境更纯粹、规划起点更高、功能更科学强大的新中心区。,“生而至珍至稀”城市豪宅稀缺之下的绝版地块,深圳市场新增供应逐年递减，关内豪宅供应进一步稀缺化，后海放量趋缓。,项目基本经济技术参数占地面积：11223容积率：3.8建筑面积：42646覆盖率：70%配套面积：商业2800,公厕80,垃圾站70.户型限制：90/70地块限高:100米地块退线要求:高层住宅退用地红线:西侧10米,南侧12米,北侧12米,东侧9米.裙楼退用地红线:西侧10米,南侧2米,北侧9米,东侧9米,“局限下的舞蹈”制约之下的小规模项目,占地11223平米，高容积率，90/70，100米限高及规划制约条件下的小项目,宝能太古城,宝能太古城,一个出生即高贵占领城市绝版土地资源的项目该有着怎样的理想？一个受着诸多条件制约的小规模项目如何自处？一个面临区域内高开发水平且竞争强大的项目如何突围？,目标：寻找小项目的“大理想”,“好房子自己会说话”,他山之石关于豪宅缔造手法的思考,纵观国内外的高层豪宅缔造模式和经典案例。不同的发展模式具有不同的核心价值。,以全球豪宅的视野，寻找项目发展方向、突破之道,全球高层豪宅视野 城市豪宅发展模式：,资源型豪宅：资源占有|产品景观最大化,1,资源型豪宅特征自然资源之争，以占据绝版资源为主导，喜山乐水的生活享受，内部园林景观及产品与外部景观的结合与利用。,淘金山,万科十七英里,中粮海景壹号,舒居型豪宅：纯粹社区|空间舒适感,2,舒居型豪宅特征讲究社区纯粹性和内部园林的打造，同时重视产品的创新与舒适性，大户型的舒适室内居住空间。,雅颂居,香蜜湖一号,品质型豪宅：天工品质|智能化|精装修,3,品质型豪宅特征以产品天工品质作为项目最大价值点，强调立面材质与公共空间的高品质化，室内空间的高端精装修，及智能化高科技的运用。,人文型豪宅：人文符号|精粹|风情,4,人文型豪宅特征以历史人文或者异域风情为符号来打造社区，强调建筑、规划、园林的人文体现，商业街与人文的嫁接，室内空间人文元素的展示，同时与营销活动嫁接。,红玺台,望今缘,成都锦江郎基望今缘,成都新标杆收藏型人文豪宅,HUMANE,地脉、文脉集萃：千年锦江畔，成都3公里人文精粹长廊；望今缘坐落于成都锦江之滨，与望江楼公园隔江相望，赋予项目独特的历史人文气质。,成都郎基望今缘:历史文脉精髓之地的传承积淀,历史文脉精髓：锦江：2300年历史，成都文化的起源，深厚的历史人文气息，沿线众多历史人文景观（浣花溪公园、杜甫草堂、青羊宫、武侯祠、合江亭、安顺廊桥、望江楼、四川大学等）；望江楼：125年历史，蜀中六大园林之首。闻名中外的百年川大。,建筑设计：从独特的文脉出发，从“缘”字出发,望今缘从项目独特的文脉出发，从“缘”字的文理出发,精心打造带天地阴阳的两栋独特人文建筑，男戴王冠，女戴凤仪，雍容庄重，低敛平实。,古文的“缘”字由一“王”一“后”组合而成，故而将望今缘两栋楼分别命名为皇上楼和皇后楼，男戴王冠，女戴凤仪，雍容庄重，低敛平实。两栋楼的体量与形式暗合朱雀和玄武的形象，形成“前朱雀而后玄武”犄角而立之势。,用琉璃、青铜及石材，精心打造代表天地阴阳的两栋独特人文建筑：ART-DECO风格中融入了蜀文化的元素 琉璃和青铜的镶嵌运用相得益彰；以“亚、云”型字符镂空构图，形成流畅的经典线条,建筑内部规划和装饰：融入中国巴蜀人文元素,用艺术的眼光打造可以传承的经典，200余位大师、专家精工之作。,邀请HBA 进行室内设计融入中国元素悬挂巨幅蜀锦作品悬挂传统中国山水画,人文典藏级精装样板，仅145套,9米奢华大堂，3.3/3.6米层高，3梯2户，人性化户型设计；240-630平的平层舒居大宅，145套户户望江中国城市顶级豪宅样板。,532平5房5厅5卫（带独立保姆房）,主卧区净面积50-92平米，观景开间13-32米，观一线锦江河景。最小层高3.15米，最高层高达到3.6米过厅廊道设计串联宴会厅与会客厅，将对外开放的区域巧妙结合。超大客厅融合了演奏厅、休憩区、品酒区与会客厅多种功能空间，13米超宽横厅设计。动线较为复杂，私密区与公共活动区截然分开，创造开放与私密自然分离的空间格局效果,主客用房分区而设。,户型特点,书房,男女主人独立衣帽间,会客厅,人文豪宅园林：中国传统风水和传统元素的现代展示,园林尊重中国传统风水，社区动线以蝙蝠展翅之姿环抱项目，“前桂后竹”的植被种植，象征富贵绵延流水的雕塑流水设计，将中国人文展示做到极致。,琉璃和青铜的镶嵌运用相得益彰；栏杆 以“亚、云”型字符镂空构图，形成流畅的经典线条,门前雕塑流水，寓意富贵绵延流长,依据中国传统风水，社区动线以蝙蝠展翅之姿环抱项目,“前桂后竹”的植被种植,象征富贵,5,国际公寓型豪宅特征非主流大规模社区，以大师设计为主，现代的建筑立面与规划，产品品质之上展示豪华尺度的室内空间，成品精装修，全方位酒店式物业管理及服务，极致奢华的居住体验感。,国际公寓型豪宅：国际|豪华尺度|奢华体验,京都大厦,柏悦居,誉东,广州合景泰富领峰,国际公寓豪宅活色生香话领峰国际奢华,INTERNATIONAL,广州领峰：雄踞珠江新城CBD豪宅圈一线位置，西面紧邻中轴线，南面毗邻步行街兴盛路,C座位于小区南面，北望由BENSLEY设计的6000平米泰式园林，南向中轴宏伟观景,领峰C座W公寓：C座W公寓以82-102平米一房为主，首推即售罄，客户以外籍人士、香港、台湾买家以及房地产业界人士为主,销售情况：2009年4月19日首日发售125套,均价2.5万元/平米,当日售罄,销售额2.5亿元。5月 加推60套，均价2.8万元/平米当日售罄以80多平米一房最为畅销客户：世界500强企业高管、在穗工作的外籍人士、香港、台湾买家以及房地产业界人士。,83平米一房一厅,领峰设计：集国际一流的设计团队，打造品质卓越的新一代时尚豪宅地标,建筑设计：许李严建筑师有限公司，设计项目包括广东省博物馆月光宝盒、香港半岛酒店、香港四季酒店及公寓等。园林设计：宾士纳设计事务所（Bensley Design Studios），是国际级园林设计公司、印尼皇宫园林的设计者。曾设计项目包括：巴厘洲际酒店、拉斯维加斯最豪华的酒店赌场项目 室内设计：梁志天设计公司（STEVE LEUNG DESIGN）六度获得素有室内设计奥斯卡之称的Andrew Martin International Awards被选为全球著名室内设计师之一,领峰：“W酒店高端住宅酒店公寓”复合开发模式；国际标准打造，时尚、奢华装修，附送全套五星级酒店式家私、家电，与W酒店格调相吻合,装饰于浴室的墙面、价值3000元/m2的水晶拼金属马赛克；德国汉斯格雅的瀑布式冷热水龙头。,豪华奢侈的装修：领峰W公寓的所有材料都是来自世界各地的珍稀石材，包括镶嵌在入户大门上价值8000元/m2的天然贝母片；用于住户大堂墙身及主人房洗手间、价值6000元/m2的意大利黑金花石；用于客厅及餐厅地面、素有“米黄石之王”美誉、价值2000元/m2的伊朗莎安娜米黄石；、全屋大金中央空调、全套西门子顶级厨房家电。,WET-泳池,会议室,水疗套房,休闲吧,宴会厅,W五星级酒店式配套,推出W 品牌招牌式的“随时/随需”（Whatever/Whenever）专人礼宾服务；将酒店大堂改造成W起居室（W Living Room）体验；创造作为社交聚会点的目的地酒吧；尊享 Bliss 水疗概念；按不同季节布置的招牌起居室空间，给常客和本地忠实回头客们一种不断变化的感觉；通过W 酒店零售商店（W Hotels the Store）把生活时尚体验延伸到零售领域；季节性变换的招牌式香氛；W 品牌床和W 品牌的 CD 每年首发；将酒店迷你吧重新诠释为W“Munchie box”，以呈现品牌在生活方式方面的观点；推出W The Card，作为“时尚业内人士”体验的通行证；将总统套房改造成W 酒店“Extreme Wow”和“Wow”套房。,领峰W酒店的顶级配套服务：服务W 品牌招牌式的“随时/随需”（Whatever/Whenever）专人礼宾服务+首创服务专用电梯，给予客户极强的私密感与尊贵感,圈层私密型豪宅特征城市繁华黄金地段之上的小纵圈层豪宅，舒适品质之上强调建筑的结构品质，社区的绝对私密，绝对安全防卫的奢华空间。,6,圈层私密型豪宅：私密|品质结构|顶级安防,海德公园一号,台湾宏盛帝宝,台湾宏盛帝宝：台北仁爱国际大道，传世宝地，台湾首席地标豪宅每坪110万新台币，每套房子都要上亿新台币,区位：台湾官道之地，黄金地段台北市中心，仁爱路三段53号，原国民党党产故地占地：5642坪=18619仁爱路：传统官道西起：总统府，外交部，国防部，国民党原中央党部；沿线：空军总部，国父纪念馆东端：台北市议会，市府周边配套：台北101，新光大楼大安森林公园26公顷绿地树海建中，北一女中,帝宝客户：顶新国际集团（康师傅）的魏家四兄弟家族宏泰集团家族台湾资生堂董事长李国祥宝成国际集团总裁蔡其瑞的两个女儿扬生实业董事长许光扬家族广东联合化纤董事长陈明国建筑师李重耀中研院基因体研究中心特聘研究员张子文春天酒店董事长何丽玲上海利都房地产开发董事长龚金源艺人小S、主播廖筱君.,台湾宏盛帝宝：私密的购买人群：因其绝佳的地段，国际顶级的品质，极致的私密与安防成为台湾顶级富商、名流、名人政要青睐的首要豪宅。,台湾宏盛帝宝：纯粹、私密的规划与布局：6栋高层成金字塔排布，一层一户528-826平米超大户型,台湾宏盛帝宝：新安居主义-百年建筑的结构建材日式双重品管作业模式：建筑结构工程与品质的最大保障,全球顶级建筑团队，几乎所有工程都由2家以上公司参与。超越市場豪宅一倍的建築成本，打造媲美台北101的制震能力的 高安全性、高品质豪宅，成就永恆,全球推崇的現代主义建筑大師,丹下健三,台湾宏盛帝宝：入口独栋VIP国际俱乐部：既是皇家宴会厅，更是帝宝业主私密安防的第一层保护,总面积1985平米的独栋VIP国际俱乐部，帝宝业主休闲聚会的场所，更将帝宝与外界区隔开，来访者一律在国际俱乐部一楼等待，只有住户邀请才能入内,一楼帝宝总门房，咖啡厅,2樓40米温水游泳池,3楼5星级皇家宴会厅,台湾宏盛帝宝：阶层式社区私密安全管理系統：围墙，护城河，防弹大门，红外线，全功能监控系统，静脉辨识系统，全方位保证帝宝的安全性和私密性,1.外围嚇阻区（3米的围墙及“护城河”环绕，2.5m高围篱与树篱、双轨红外线及CCTV监控系统)2.社交戒护区(俱乐部防弹大门)3.休憩保护区(全功能监控系统)4.一楼门厅管制区(两进式门厅、识别卡搭配静脉辨识)5.居家安全区(电梯指定樓层)6.全区24小時反胁迫系统7.6栋大楼地下室相通，一楼为公共门廊，二楼以上才有住户，出电梯即为自家外玄关，极致私密与安全,伦敦海德公园1号：全球最贵的公寓价格：66万/平方米，最小的一套公寓约6000多万人民币，最大的一套“楼王”售价则高达12亿人民币。,位于英国伦敦中心海德公园旁的骑士桥附近，对面是伦敦最繁华的商业区之一肯辛顿商业区的中心地带，相邻不远是英国女王的官邸白金汉宫、大不列颠自然史博物馆、泰晤士河。,地段及周边配套无疑是其巨大的优势，但单单一个地理位置的优势并不足以让富豪们敞开钱包，毕竟纽约的第五大道和东京的银座等地段论起繁华来并不比伦敦骑士桥逊色，甚至有过之而无不及。,共 4座大楼 86户，楼高9至13层,伦敦海德公园1号：海德公园一号的成功在于它很好地诠释了“奢华”的概念,内部装修得极为奢华考究,接待厅光洁明亮,精致的镶金吊灯,躺在舒适的沙发上可看到海德公园,海德公园一号内部装修得极为奢华考究，公寓房间内的照明会随日出到日落缓慢变色，地板由磨光的大理石和欧洲橡木装饰，全房附送最顶级的名牌家电和家具。不仅如此，该公寓可通过一部地下停车场的专用电梯直达，确保富豪业主的隐私得到充分保护。同时，海德公园一号小区内也设立了水疗中心、壁球场和品尝葡萄酒的会所，让富豪业主“足不出户”即可享受到高品质的生活。,伦敦海德公园1号：全方位迎合高端客户的心理需求，被赋予了富豪们最关注的“安全”概念,英国皇家空军提供保安队伍：为了保障富豪业主的安全，开发商特意聘请英国皇家陆军特别空勤团的专家为这套“全球最贵公寓”打造了一套固若金汤的高科技保安系统，并聘请了一支由英国皇家陆军特别空勤团退伍特种兵组成的配备精良的保安队伍，对业主进行全天24小时保安。,窗户装的是防弹玻璃,10厘米厚的紧急避难室：更绝的是，海德公园一号中特别设计了一个隐藏的“紧急避难室”，密室的门由10厘米厚的钢板制作，一旦富豪住户遭到入室抢劫、绑架或杀身之祸时，可以在10秒之内躲进该室避难并赢得时间求救。,安装防弹、防爆和防毒装置：公寓的每个房间窗户都装设了从地面一直到天花板的防弹玻璃，电梯和入口处设有虹膜扫描身份识别系统，而且安装了空气过滤装置，可以阻止潜在的恐怖分子利用毒气对公寓里进行攻击。,4座相连的高科技保安住宅大厦,伦敦海德公园1号：大部分买家以离岸公司名义入市，只有少数买家身份曝光，无一不是各国巨富,购买人群：全球的顶富阶层最大买家来自俄罗斯，约占买家总数的三分之一,25%的购房者来自中东，英国人占20%，另外还有欧洲和美国富翁.,消费者心理：只买贵的，不买对的在伦敦就买一个“贵”字，购买力最强的买家愿买“海德公园1号”，就是看重“它位于伦敦最昂贵地段”;“它是乡村生活与都市生活的完美结合”;“在纽约曼哈顿区居住意味着放弃乡村生活，而在伦敦，二者皆可得。”“安全是海德公园1号最大的吸引点。”,业主：卡塔尔首相哈马德,项目模式思考 城市高层豪宅模式：,可考虑的项目模式方向,非城市人文基础,后海竞争圈套,核心竞争力项目发展模式的选择,城市的发展,客户的主张,国际的趋势,2010年8月23日深圳市城市总体规划20102020获批，批复深圳为我国的经济特区，全国经济中心城市和国际化城市。深圳将成为继北京上海之后，国内第三个国际化大都市。,第一阶段从2011年至2020年，深圳将以香港、新加坡、首尔等城市为目标，大力发展创新金融、高新技术、国际物流、文化创意等优势产业，完善全国经济中心城市功能以及高效低耗的现代产业体系，以经济国际化带动城市国际化，成为东南亚地区的明星城市、亚太地区有重要影响力的区域性国际化城市。,第二阶段从2021至2050年，深圳将以纽约、伦敦、东京等城市为目标，在与香港更加紧密合作，携手成为世界的经济中心、跨国公司总部集聚地、世界文化、创意、时尚的重要来源地和导引地，进而与珠江三角洲地区城市共同发展，成为最能代表中国形象的现代化国际化城市群和对世界具有重要影响力的国际化城市。,深圳建设国际化城市两步走战略,2011年5月深圳市推进国际化城市建设行动纲要：未来十年，深圳将建成东南亚地区的明星城市、亚太地区有重要影响力的区域性国际化城市,深圳国际化大都市定位与发展趋势,1,城市的发展方向,深圳市外资金融机构的数量及规模均居全国城市前列。截至2010年，有来自美国、英国、日本、韩国、泰国、香港等11个国家和地区的30多家外资银行在深圳设立了80多家营业性机构，占全市银行总数的30%。,世界500强企业累计有200多家在深投资,2005-2010年深圳的外商直接投资额年平均增幅7.73%；2011年上半年，深圳实际使用外资20.77亿美元，同比增长10.44；新批项目1182个，同比增长40.38；截至2011年6月底，深圳历年累计批准外商直接投资项目44638个，累计合同外资金额826.76亿美元，累计实际使用外资金额519.96亿美元。,深圳经济发展国际化：2005-2010年深圳的外商直接投资额年平均增长7.73%，在深投资的世界500强公司超过200家,深圳统计年鉴,城市发展是房地产发展的基础城市发展规律,城市发展规律城市经历三阶段发展：发展阶段、扩张阶段及发达阶段,城市发展阶段,城市扩张阶段,城市发达阶段,人均GDP3000-5000美元快速城市规划城市功能板块兴起城市增长快速,人均GDP5000-10000美元城市规模快速扩张郊区化快速发展城市人口向郊区发展人口向城市外迁移,人均GDP10000美元城市人口密度高形成人口集约核更大规模的城市形成,深圳即将处于城市高度成熟阶段:可类比国际发达城市豪宅发展趋势,城市人口密度深圳特区城市人口密度即将近万：即将进入城市发达阶段,人均GDP城市发展规律下，深圳2007年人均GDP超过1万美元，正进入城市发展的成熟阶段。成为真正意义的豪宅,深圳发展的西部发动引擎：深圳市城市总体规划2010-2020规划确定前海中心和福田-罗湖2个城市主中心，形成未来深圳双中心的城市格局。,前海中心包括：宝安中心区、前海和后海，主要发展区域性的现代服务业与总部经济，并作为深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区。,前海中心-前海、后海、宝安中心区,福田-罗湖中心,福田-罗湖中心：承担市级行政、文化、商业、商务等综合服务功能。,看深圳西部-前海中心:深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区,看深圳西部前海、后海、蛇口:领先的国际化中心，深圳城市国际化发展的“金三角”,黄金点：前海湾服务中心前海湾中心区将投资400亿元规划建设为深港现代服务合作区，将有望成为国际资本进入中国内地的桥头堡和国内企业走向世界的跳板，外溢经济价值无可估量。未来国际“曼哈顿”,新的现代服务业发展战略:将后海金融商务区、前海物流商务中心区和海上世界商务中心区，作为战略支撑的三大“黄金点”，将滨海大道金融、商务、总部经济带，作为战略布局的一条“黄金线”,共同推进深圳国际化发展。,黄金点：蛇口蛇口半岛是深圳水路连接香港的要冲，是具有战略意义的地区。未来蛇口将打造成为具有国际吸引力的滨海特色文化休闲娱乐中心和适宜居住、创业的城市综合功能片区。深圳海上门户,黄金点：后海中心后海片区是“深港创新圈”的核心子圈。后海目标是建设为深圳的超级总部聚集区和全市第三金融商务区。“超级总部”基地,伍兹公寓,伍兹公寓：招商海上世界片区率先开发的高端国际公寓项目,招商海上世界：比肩亚太地区顶级一线滨海豪宅，代言中国一线城市滨海生活的新名片,后海，全面的综合性配套规划：新兴的金融商务区、文化体育中心，关内最后的豪宅居住区,深圳湾金融商务区：总建筑规模：400万平米；商务办公：230万平米研发办公（总部）：50万平米；商业：120万平米办公：44万平米,后海深圳湾金融商务区：后海金融区，国内百强企业总部，总部经济聚集地。,后海湾价值裂变：正形成以滨海为核心，以国际化为标准，以商务金融、港口贸易、滨海度假休闲、体育为核心的中心价值区域。,世界通达性极强的交通网络强而有力的城市经济后盾独一无二的海岸线；环境优美的生态圈顶级运动/比赛场地顶级的休闲度假酒店奢华的商业购物中心名流汇聚，人文高地国际级资本的汇聚,后海湾区效果图,项目位于深圳西南，后海 深圳湾。,“后海一个被烙上深刻“国际化”印记的总部经济聚集地”,深圳湾/后海/国际港湾/国际滨海新城/比肩世界的文化、商务、体育休闲的滨海CBD,一个会迅速“国际化”崛起的大都市”,项目走在城市国际化发展方向之上,“深圳,客户的主张,豪宅客户群体趋向多元化、年轻化，客户档次不断走高，国际化、精神需求、品质要求增加！,01年之前,02-03年,04-05年,第一阶段,低密度资源豪宅,城市豪宅多元化,第二阶段,第三阶段,A、实业家阶层,B、中产阶层,A、实业家阶层,第四阶段,06-08年之后,城市近郊资源型豪宅,A、实业家阶层,B、早期中产阶层,C、新富阶层,D、国际视野财富新贵,E、富二代,城市豪宅时代,第五阶段,09-10年之后,收藏型、享受型豪宅,A、实业家阶层,B、中产阶层,C、新富阶层,A、实业家阶层,C、新富阶层,B、中产阶层,注：通过各时期典型项目表现总结给出,典型项目：华润幸福里、三湘海尚,典型项目：星河丹堤、圣莫丽斯,典型项目：中信红树湾、香蜜湖1号、纯水岸,典型项目：星河国际，锦绣花园、天鹅堡,典型项目：银湖别墅、颐园,2,01年之前,02-03年,04-05年,第一阶段,低密度资源豪宅,城市豪宅多元化,第二阶段,第三阶段,第四阶段,06-08年之后,城市近郊豪宅,城市豪宅时代,第五阶段,09-10年之后,享受+收藏型豪宅,注：通过各时期典型项目表现总结给出,深圳豪宅客户发展趋势：,传统财富阶层的天下逐渐瓦解，快速积累下具备更高国际视野的财富新贵阶层崛起,深圳豪宅客户发展趋势：,典型项目:华润幸福里幸福里以95平米两房及140-145平三房公寓为主客户偏年轻，社会经验丰富，家庭结构简单。,幸福里户型配比：,客户年龄：以30-39岁、40-49岁为主，各占36的比例，其次为20-29岁占20，49岁以上客户较少；客户家庭结构：以3口之家为主，占45的比例，其次为2口之家和单身，各占20左右的比例，4人以上家庭数量较少。客户行业：以金融和贸易为主，共占45的比例；其次为房地产、IT、行政、制造、物流。客户职位：大多数为企业主和公司的高层管理者，二者占到81的比例，其次为中层管理者和自由职业者各占10左右的比例。,典型项目:华润幸福里幸福里90平米2房销售最快，08年销售均价4万元/平客户具有较高的素质和国际化的视野，重视品味与格调,客户描述：1、他们具有较高的素质和国际化的视野，经常往来于深港和国内外其他城市，或者有过国外学习和工作经历，对于居住在城市核心的生活有着相当的认同感。2、他们是这个城市时尚的消费精英，他们热爱万象城，时常出入在各种国际名品店，甚至就是LV、GUCCI的超级会员,以国内客户为主占65的比例，其次为香港客户占31的比例，国外客户占4的比例；,幸福里客户置业目的以自住为主，占60的比例；其次为投资占34的比例，自住兼投资占13的比例；,年龄结构：主要集中在30岁-40岁，置业群体区域年轻化；教育背景：本科以上学历为主，高素质人群；出国经历：大多有出国经历，其中海外留学和因公出国共占60%。,后海深圳湾的客户特征:30-40岁城市主流力量/高学历的教育背景/高素质/大多有国外的生活经历/国际化的视野,“自早期后海公馆和皇庭港湾开始，后海片区由于项目自身的气质和特点，受到区域外客户的追捧，这些客户主要来自香港或广州等其他城市。大部分具有较高的教育背景和国外的生活经历。”来自专业人士访谈,后海深圳湾的客户特征:高收入/愿意为好的产品支付高价/视野开阔，易于接受新的事物，认可新的片区,职业背景金融贸易等深圳主流行业为主/80%以上为企业主、董事、高层管理或中层管理；来深年限：5-10年为主，熟悉片区规划，见证区域成熟的过程，对深圳湾地区有一定了解；工作地点：以南山和福田为主，少量罗湖客户，因西部通道的便利，吸引部分香港客户和内地客户；居住地点：客户主要来自于南山区，地缘性明显。,“后海将成为未来深圳的三大豪宅片区之一（其他两个片区：香蜜湖、华侨城等，）其他片区像兰溪谷等都是零星的豪宅供应，都不成气候。”世联销售总监杨先生,后海深圳湾的客户特征:家庭结构简单/改善性需求为主/多次置业/追求舒适的生活质量，高品质要求，十分关注产品细节,家庭结构3人的家庭结构所占的比例最大，占43，也有25%比例左右2人家庭结构，家庭结构简单置业目的：自住兼投资和投资的客户比例占了近7成，其中自住兼投资的占到50%以上，说明客户很认可后海湾的升值潜力，但纯自住的客户的比例大于纯投资客户的比例；客户基本上均具有二次、三次及三次以上的置业经历，首次置业的客户所占比例很少，多为二次置业，改善性需求占到45%。客户善于辨别和品鉴，对产品的品质追求较高，对产品功能舒适度和公共空间的细节品质敏感度高。,“后海客户具有如下共同特征：多为经受过良好教育，见识广，善于辨别和品鉴，对产品的品质追求较高；经济承受力强，能够也愿意为好的产品支付高价。客户对产品功能舒适度和公共空间的细节品质敏感度高，成为契合其高品质生活追求的主要内容之一。”专业人士访谈,“三湘最好，品质最高，楼盘的各种用材包括高科技材料非常高档，宝能相对素质较弱。”三湘海尚业主“维港的材质、还有现场的服务细节打动了我”卓越维港业主“园林做得太好了，我很喜欢”，“样板房很有品质，挺喜欢这个风格的”，“主要是赠送精装修的标准挺高的”，“细节上做得很有品质感，不花哨，慢慢品很有味道，有内涵”后海公馆业主,后海深圳湾的客户特征:追求繁华的都市生活，城市中心的生活方式，享受城市高尚配套与服务。,外部驱动力：客户比较认可后海的片区纯粹居住环境，同时也看好后海的区域升值潜力等；内部驱动力：改善型需求客户较看重产品、品牌、精装修、赠送度、教育资源等。,客户语录：“新区域，政府主导的，规划也特别好，未来配套很齐全，旁边还有海岸城、太古城等购物中心。而且到香港也就半个小时，交通也很方便。”卓越维港业主“位置。后海片区未来有较大的升值空间，周边配套比较比较齐全也比较有品质。”三湘海尚业主买房子就像买名牌包，要跟得上潮流。宝能太古城业主,后海典型项目后海公馆：客户特征:追求生活品质和品位的新财富阶层，高学历，业余爱好丰富多样，追求个性的生活。,后海典型项目宝能太古城：客户特征:高端投资客及中端换房客为主，年龄偏小，看好后海的片区价值。,后海典型项目三湘海尚：客户特征:城市新贵，具有丰富的生活经历，也极富远见的城市新贵，看好后海的片区价值。,“城市财富新贵”客户特征因素,1、他们是城市动物，对城市资源的占有欲迫使他们无法离开都市。2、他们是社会的中流砥柱，是城市趋势的引领者，拥有一颗放眼国际的心。3、他们看重居住的品质，注重居住感受所带来的自我价值实现。4、他们带有个人标签的审美，寻求居住场所与自身格调的对位。5、对于集城市资源、繁华配套的生活住区，未来投资升值的潜力，不仅仅是他们财富升值的渠道，更是一种高瞻远瞩的独到眼光。,城市资源,国际化视野,居住品质,生活享受,品味追求,价值生长,他们对生活的要求：城市，品味，国际化,他们是城市动物，一座城对他们意味着事业、朋友、圈子、自我国际化视野，繁华的都市生活都不可却,世界发达城市豪宅发展趋势研究,伦敦,纽约,香港,东京,悉尼,巴黎,罗马,摩纳哥,圣特罗佩,康城,全球70个城市十大最昂贵豪宅城市,英国地产商莱坊公布2007年度财富报告,3,国际的豪宅发展趋势,敦,伦,2007年伦敦西南郊豪宅 Updown Court别墅以接近10.8亿元人民币荣登全球豪宅榜首。2008年海德公园1号公寓“楼王”以1亿英镑（2.01亿美元）的价格成为世界最贵豪宅。该单位位于该栋公寓的顶层，可以俯瞰海德公园。购买者卡特尔外交部长沙伊赫哈马德，也是这栋大楼的投资商。这栋公寓包括一个spa休闲中心、一个电影院、一座高尔夫模拟训练装置以及一个酒窖，还聚集了来自世界各地的绘画、古董和家具。据 福布斯统计，伦敦前五大最贵公寓均价达到5403万美元。,“全球均价最贵豪宅区”,约,纽,第一位：长岛“三湖”别墅标价7500万美元第三位：长岛“向往东方”别墅标价5000万美元第四位：长岛“燃点”别墅标价5000万美元第七位：曼哈顿区大厦顶层复式公寓：标价4150万美元,全美十大豪宅（纽约）：,“全球最密集的顶级豪宅区”,港,香,“全球顶级豪宅最多的亚洲城市”,2007年福布斯公布全球十大豪宅，香港占四席，分别位于深水湾和山顶的别墅，最贵的一座楼价超过3.5亿港元,2005年，香港凯旋门公寓豪宅以最高达到38万港元/平方米的天价，单位售价超过亿元港币，在当时被评为新亚洲第一豪宅。2008年天玺“至高无上”复式特大套则高达54万元/平方米，曾世界排名单价第一贵,项目走在世界豪宅发展的趋势之上！,国际豪宅发展趋势借鉴:世界发达城市豪宅分为两类，为别墅豪宅及公寓豪宅,别墅豪宅主要强调其对室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源优越性与占有量，同时追求最大化的私密性。公寓豪宅强调每户的室内建建筑面积及装修标准，内部空间的豪华尺度与体验感的提升。公寓豪宅是区域内标志性建筑，公寓豪宅追求的是看得见的奢华。,国际公寓型豪宅产品规律研究:上海、北京、深圳,上海豪宅单价比较规律：顶级国际公寓顶级别墅高端国际公寓城市高端别墅 城市高端住宅上海国际公寓豪宅产品规律：顶级国际公寓面积集中在300-400平米之间，极致的有400平米以上；高端国际公寓豪宅面积集中在80-250平米,单价：16万,单价：12万,单价：4-5万,单价：5-7万,单价：9-10万,国际公寓型豪宅产品规律研究:上海、北京、深圳,北京豪宅单价比较规律：顶级国际公寓豪宅顶级别墅高端公寓豪宅城市高端住宅城市高端别墅北京国际公寓豪宅产品规律：顶级国际公寓面积集中在300-400平米之间，极致的有400平米以上；高端国际公寓豪宅面积集中在90-300平米,单价：8-12万,单价：5-7万,单价：3-4万,单价：6-8万,单价：3-4万,国际公寓型豪宅产品规律研究:上海、北京、深圳,单价7.5万以上,单价4-8万,单价4-6万,单价4-6万,深圳豪宅单价比较规律：顶级别墅城市高端别墅高端国际公寓豪宅城市高层住宅深圳高端国际公寓豪宅产品规律：面积集中在90-300平米之间；,项目模式选择 国际公寓型豪宅,走在发展趋势之上的项目模式方向,峰汇,城市顶级奢华生活新体验,项目案名与调性参考：,畅享城市中心地标高品质生活,一个全新的国际品牌居住梦想,国际精工标准，城市都心地标,项目案名与调性参考：,峰座,机会与定位项目核心问题的解决,入市的时机,产品的定位,规划与物业发展建议,入市的时机研判,1,宏观大势的预判：我们认为，房地产市场调控力度趋缓必须满足三个条件,宏观大势的预判：,房地产的中场休息将持续一年半到三年。随着2011年紧缩政策的逐步退出，商品房新开工面积在2012年将有明显的回升，2013、2014年相继迎来保障性住房入市高峰，世联认为，2013年限购、限价政策放开，恢复房地产市场化运作成为“大概率事件”！,政策、经济环境不确定因素众多，从而使房地产的准确预判成为理想化。,对项目而言：政策的放松预判会给项目带来预售与现售的调整空间但对项目而言预售与现售的价格变化不会很大因此项目的入市时机主要基于市场的判断而定,核心考虑为如何在不确定性下寻找确定的解决之道!,基于市场竞争的机会,后海供应分析:预计后海在售项目2012年初消化完，待售项目12年底消化完,后海竞争分析:后海未来地块主要有本项目以及汉森六龙湾、银海、迈瑞深圳湾一号地块项目。,福田南,莲塘尾,后海湾,大冲旧改,罗湖旧改,前海,南山,福田,南山：总建面750万左右，占关内总供应50%左右，以资源型豪宅和大冲旧改为主；福田：总建面280万左右，两极分化以莲塘尾景观资源豪宅及福田南旧改为主；罗湖：总建面140万左右，以罗湖旧改和拥有城市景观和自然景观的大户型为主,未来4年关内豪宅市场供应以点式供应+大规模城市旧改为主，南山供应最大,蛇口,罗湖,大深圳视野：未来深圳豪宅市场竞争分析,2012年,2013年,2014年,前海地铁项目：建面140万超大综合体,深圳湾一号：建面35万，大户型为主,蛇口水湾村旧村改造项目：建面21万,海上世界综合体：建面75万，其中住宅33万,湾厦海境界：建面14.5万，中大户型为主,前海,蛇口,后海,其它,赤湾城市更新项目：建面25万,汉京月亮湾：建面3万，56-85平米2-3房,京地小南山地块：建面2万，207套，主力140-180平米2-3房,蓝色港湾：建面6.3万平米，,金福瑞前海项目：建面3万平米，400套，85-88平米复式，89-100平米2-3房，,银海1号地项目：建面3.7万平米,银海2号地项目：建面18。9万平米,恒裕滨城：建面23.96万平米,翡翠海岸：建面8.89万平米,润尔雅园：建面3.09万平米,荔海春城花园：建面7.6万，500套，90平米以下,六龙湾：建面10万平米，600套，140-200平米,伍兹公寓：建面5万，280套，180平米,华润大冲村旧改：建面300万，7382户,南山未来供应时期分析:南山未来供应将集中在2013年入市，其中后海2013年以项目持续销售为主，在2012年底竞争相对缓和,2012年,2013年,2014年,淘金山二期:共1191套，87-90/140-150 3房/150-250 4房/,新世界莲塘：1751套 89以下户型为主超高层,绿景梅林项目：6栋高层,万泽云顶香蜜湖：486套，110-170 大户型,罗湖,福田,华润银湖项目：大户型为主,教育新村旧改：1829套，合正集团打造,兰江山第：建面18万，180 大户型,山语清晖：1684套，140 260大户型,金地岗厦旧改：1134套，大户型,建安项目：90-180,石厦旧改项目：综合体，一期以酒店及商务公寓为主,德弘天下华府：600套，200 拼合大户型 为主,君临天下：建面5.8万，400套，40-120 1-3房,合正B303-028地块：建面8.5万,天健W：建面2万，400套，51-54复式1-3房,田心村旧改：建面5.95万，中大户型,洪湖村旧改：建面11万，120 以上大户型,罗湖福田未来供应时期分析:罗湖福田未来供应将集中在2013年入市，并持续销售至14年,大深圳竞争分析:2012年底整个深圳关内竞争相对缓和，深圳大型旧改项目尚未入市，建议项目的考虑入市时机。,市场竞争结论：2012年底后海及深圳关内豪宅供应缓和,后海已开发殆尽，竞争趋缓和，本项目入市预计将主要面临汉森、银海地块项目的竞争。,深圳关内市场新增供应逐年递减，未来以点式供应+大规模城市旧改为主，关内豪宅供应进一步稀缺化，旧改项目复杂，周期长，2012年底竞争相对缓和。,区域内：,区域外：,建议项目在2012年底入市,产品的定位,2,整体社区规划走高层+低密度平墅产品的高低配形式:基于地块条件的制约，退建筑红线及受宝能太古城日照的影响，为了最大化实现项目规划价值，高层+低密度产品是我们认为最好的方向。,我们是否走拼合？政策下拼合户型的走势:豪宅产品拼合户型受政策影响大，其销售速度在新政前后变化明显。,9.29之后的销量短期下滑,1.27之后的销量表现一般,阳基天御山：限购政策下拼合户型虽然价格持续坚挺，但成交量明显下滑,（1）阳基天御山10年8月下旬开盘，A栋是四拼户型，新政前成交7套，新政后至今成交8套，成交速度缓慢（2）B、D两栋为双拼产品，走量一直领先其他类型产品，9.29新政后有短期小幅度回落，1.27新政后成交量下跌明显,1、四拼户型走速缓慢，双拼户型受政策影响大,2、成交均价一直坚挺,（1）开盘至今成交均价一直在4万以上，新政前后没有明显变化，呈平稳状态（2）均价/总价高于同片区在手楼盘2000元左右,合正中央原著：新政下双拼户型成交情况不理想,（1）2011年1月16日开盘推出219套,当天销售95%以上（2）年前开盘推了200多套，卖了200套左右，以单一产权产品为主,1、单一产权产品销售火爆,2、128、143平米双拼产品新政后成交量锐减,（1）目前剩余产品都是120-140的双拼产品，年后走量平均每周5套（2）拼合产品销售困难，项目改变销售策略，先推别墅进行销售,1、拼合产品单价平均2.5万、非拼合产品高达2.7-2.8万，非拼合比拼合的还多100万，但很多客户因为限购买不了拼合，只能出高价买单一产权产品；2、3月2号细则出来后影响巨大，有15套以上已签约的双拼产品因此无法备案。,3、新政限制购买效果显著,政策下拼合户型的走势:开发商对拼合户型的措施：对拼合户型采取单价低于非拼合户型的价格策略，促进拼合户型的销售。,建议：对拼合户型持谨慎态度！,大深圳竞争项目户型分析:2012年深圳市场豪宅供应项目以140-180平米舒居大户型为主,后海在售项目的主力户型:后海在售项目主力户型以170-220平大户型为主。,后海待售项目主力户型：201