万科-新项目投资决策与评估(1).ppt

新项目投资决策与评估,沙骥2007年2月25日,投资的目的,企业持续增长（盈利+规模）；土地增值预期；战略扩张、布局；占有资源，遏制竞争对手。,安全的赚钱！,什么是项目？,项目 土地,房产商的工作是为业主造梦！,城市发展,产品规划,运营计划,土 地,如何评估项目看地,周边配套,房屋本身,小区内部,城市位置,现场踏勘；周边配套；城市发展；法律手续；市场环境。,如何评估项目可研报告,市场分析；客户定位和产品解决方案；交易分析运营计划及经济测算；资金解决方案；,如何评估项目什么是好项目？,如何评估项目 A、B两个项目哪个更好？,项目A：IRR：30%；销售净利率：9%；,项目B：IRR：18%；销售净利率：15%；,如何进行投资决策不同层面的投资工作和评估重心,行业趋势；区域布局；投资制度、投资指引,区域市场；企业运营情况；资金状况；,收益评价；风险评估；,集团,区域/一线公司,项 目,一线公司报审,区域评审决策,区域报总部审批,总部报董事会审批,报意向,报立项,报决策,立项会,决策会,邮件审批,超出董事会授权,决策结果通知,1、意向阶段,2、立项阶段,3、决策阶段,如何进行投资决策集团新项目投资决策流程,如何进行投资决策单项目投资决策时的考虑因素,当地市场和公司的经营状况；项目的基本条件；项目的品类归属及市场评估；经济指标评价；风险评估；资金解决方案；,如何进行投资决策 新项目评审要点,案例：认识城市发展与投资决策,案例：深圳坪山项目,案例：资金方案左右投资决策,同样收益水平的项目，合作可以带来更高的出价！,案例：竞争对手决定决策出价,案例：广州金沙洲D地块,案例：政策性用房的决策理由,行业趋势；经济指标达标IRR高；快速销售、快速回笼资金；案例：广州科学城H3北京红狮涂料厂,案例：当地政策对决策的影响,案例：成都加州湾项目,成都的预售政策：出地面即可销售,案例：投资时的风险决策,土地闲置广州嘉华项目 净地交付是否无风险？南京安品街东莞水濂山 协议能够锁定风险无锡机床厂,案例：并购时的投资决策,批量购置土地，迅速完成战略意图绕过招拍挂获取大量土地资源，迅速提高区域市场份额；打破区域壁垒，进入新市场；保留政府资源，形成集团新的政府关系网络；解决人力资源瓶颈，适应开发规模快速增长的需要。案例：南都、朝万,投资住宅；聚焦投资；主流产品，为熟悉的客户做熟悉的产品；强调IRR，关注运营；融资是获取项目必要手段和途径；两个重要的经济指标：IRR18%（内部收益率：使累计净现值为零的贴现率）销售净利润率9%（项目净利润/销售收入100%）强制要求：加速，前置而不是简单压缩项目周期；,万科的投资策略：,最根本的原则：加快资金周转率、控制投资风险。,谢谢！,