深圳中心城商业销售模式探讨（34页） .ppt
中心城商业销售模式探讨,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,中心城销售模式探讨框架,销售面积,人流动线图,情况分析,销售价格,销售方式,两种销售方式比较,新的销售模式,销售周期,项目简介：位置：中心城位于中心区南中轴（南片区CBD中央）地铁会展中心站出口处。由福华路、福华一路、中心四路、中心五路合围而成。项目北邻市民中心广场，南邻深国商购物中心，西邻香格里拉酒店，东邻大中华交易广场、金中环。规模：项目总建筑面积140000平方米，建筑总层数为五层,项目现状：,三大主力店进驻：太平洋百货 家乐福华南地区规模最大、档次最高的旗舰店 华纳院线,福田中心区商业展望：政府：奉行新重商主义深圳地铁开通：地铁商业成为投资热潮新中心区商业成为新宠：写字楼及酒店人群成为新消费群体商业面积飞速增长-人均拥有商业面积达到1.02平方米,中心城销售模式探讨框架,销售面积,人流动线图,情况分析,销售价格,销售方式,两种销售方式比较,新的销售模式,销售周期,铺位选择原则：,1、保持商场未来的完整性、持续性2、保留升值潜力高的位置3、高价值、少面积4、便于划分街铺销售5、考虑项目设施位置,写字楼人流,地铁人流,商业人流,其他人流,一 层销售面积位置（蓝色6000）,项目销售面积确定,保留了项目的主形象面，未来升值空间较大。,方式一,临街铺位便于销售，不影响整个中心城业态及规划。,项目销售面积确定,夹层销售面积（蓝色7600）,销售面积比较集中，具有完整性，便于统一的规划经营,负一 层销售面积位置（蓝色6400）,保留地铁出口及大项目主力店的通道位置，能够保证项目日后的统一经营，同时保留升值空间较好的位置。,销售方式二,一 层销售面积位置（1000）,夹层销售面积（10000）,夹层全部出售隔断了项目的统一业态规划。项目销售速度慢，资金回笼周期长,负一 层销售面积位置（蓝色9000）,总结：综上分析，我司建议第一种方式，即选择一层、夹层、负一层两万平米左右人流集中、又不影响整体销售的顺畅区域作为主要的销售面积。,中心城销售模式探讨框架,销售面积,人流动线图,情况分析,销售价格,销售方式,两种销售方式比较,新的销售模式,销售周期,销售价格测算：-收益还原法,同类产品租金价格：,销售价格测算：-收益还原法,500450400350300250,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10,租金收益平衡点,销售价格测算：-收益还原法,一层销售价格：售价=400*12/8%=60000元/平米夹层售价：250*12/8%=37500元/平方米负一层销售价格：300*12/8%=45000元/平方米,二、租金反推售价：,项目收益：,1、项目销售金额：9.62亿元2、按8投资回报返租，返租10年的总支出：9.62*8%*10=7.7亿元3、10年的租赁收益：20000*350*12*10=8.4亿 预计发展商收益：10.32亿左右,中心城销售模式探讨框架,销售面积,人流动线图,情况分析,销售价格,销售模式,两种销售方式比较,新的销售模式,销售周期,销售模式建议：,卖铺位，提供10年8%的返租回报：10年内客户无经营权，由发展商经营。例：,中港城,万鑫五洲风情mall,新销售模式建议,业主：40年产权 30年经营权,发展商：购房款项10年经营租金收益,付出按揭,8%返租,担保公司,担保返租,监管基金,基金理财,部分房款,-0风险购铺,创造深圳中心区最高售价顶级铺王方式：深港竞拍位置：一层较好铺位,销售方式建议：,销售方式建议：促成前期大宗成交和寻找有影响力的买家大宗买家：1、用家 2、炒作明星 3、基金 4、团购,销售方式建议：同时启动香港、内地市场 开创深圳投资新主流,香港销售优势：1、认可地铁物业升值潜力2、价格敏感度弱3、促进项目海外招商4、香港投资机会较少香港销售推广途径：电视媒体：亚洲电视曾sir话你知讲座活动：专家谈投资、铺王购铺经验讲座等其他：亚洲巡回销售推广,地铁广告,推介会新闻发布会,香港报纸,论坛活动,香港销售推广活动流程：,确定场地、时间、规模、主题等,媒体铺垫,销售资料准备,联络媒体、客户、嘉宾等,香港销售推广会现场组织、控制,新闻报导、报纸专访,组织购房团现场参观,准备阶段,执行阶段,会后跟进,中心城销售模式探讨框架,销售面积,人流动线图,情况分析,销售价格,销售方式,两种销售方式比较,新的销售模式,销售周期,销售周期建议：,项目工程进度，预计05年8月封顶，项目销售争取在项目封顶同时取得（预）销售许可证后，进行销售，同时销售过程结合主力商家签约、进场等时间，采取一定的营销活动，促进项目的销售。项目销售周期：2005年8月-2006年2月,商业贷款动向：对高档住房和商业用房项目，要求开发商拥有较高比例的自有资金，一般不低于40，同时降低贷款占项目总投资的比重，以降低贷款风险对高档住房的商业用房项目，主要采取抵(质)押贷款方式。建立房地产贷款使用跟踪制度，全程跟踪管理，贷款资金只能用于经银行审批的项目建设，不得挪作他用。对违规使用的贷款要及时纠正，情节严重者要停止发放贷款并采取措施收回已经发放的贷款。加强商品房(预)销售收入资金监管，在贷款还清之前，(预)销售收入资金必须存入在建行开立的专用资金帐户，并按约定比例归还建行贷款。对高档住房和商业用房项目在基准利率基础上适当上浮。,通过信托，实现融资：开发商可通过发放信托卡的形式使投资者在项目开始销售前，将一定数额的财产权委托给开发商，销售过程中可凭信托卡获得较大优惠，信托卡可自由买卖，一定时间后由开发商回购并支付高于银行存款利率作为其投资回报。可行性：发展商品牌信心、项目优势、信托融资利润空间大，可以作为新的投资渠道。优点：此种方式可作为融资的渠道同时也避开了未获得预售许可证之前销售的新的政策规定。即可融资同时也可促进项目销售。缺点:新兴融资模式，敢吃螃蟹的人不多。,新融资模式建议,谢谢观看，下面是讨论时间,
