专业市场：安徽宣城建材装饰城项目研发报告71页.doc

宣城建材装饰城（暂定名）项目研发报告二零零七年一月目 录第一节 宣城市概况3 城市基本情况3 小结9第二节 宣城市规划情况10 城市发展目标与战略10 城市环境发展目标11 城市规划结构11 用地布局12 小结13第三节 宣城市房地产开发情况14 宣城市房地产开发项目情况14 小结16第四节 宣城市商业情况18 市区主要商场、超市、连锁店18 全市主要交易市场19 全市拍卖行、典当行21 全市专卖店选介21第五节 问卷调研分析23 问卷调研原理与思路23 体系与方法23 问卷调查23投资者调研分析23经营者分析41第六节 商业市场租赁情况55 商业租赁价格情况55 小结56第七节 项目自身情况57 项目本身情况57 项目规划情况57 周边环境58 小结：58第八节 项目SWOT分析60第九节 项目定位62 项目整体定位62 目标市场定位：62 本案目标人群行为特征分析：63以投资为目的投资人士64以经营为目的的商家65 小 结：65第十节 项目价格定位66租金价格分析预计：66销售价格分析预计：67第十一节 价格策略建议69第一节 宣城市概况 城市基本情况1、 城市区域位置及历史文化宣城，东临苏浙，地近沪杭，为安徽之东南门户。自公元前109年设郡以来，历代为郡、州、府城，相沿二千多年而不辍，范哗、谢眺、沈括、文天祥等先后出守于此，李白、韩愈、白居易、杜牧等相继来此寓居，众多的人文遗迹，优美的自然风光，使得这座古城不仅赢得“上江人文之盛首宣城”的赞辞，更因谢朓、李白、杜牧等人的大量歌咏，而享有“宣城自古诗人地”的美誉。宣城现辖宣州、宁国、郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德五县一市一区，面积 12340平方公里，占全省总面积的89。人口275万。凭皖赣、宣杭两铁路，318、205两国道保持着与外界畅通的气象，从古至今以地利之便，交通畅达，商品集散，成为江南通都大邑。2、 行政区划全市由176个乡镇、街道办事处（67镇、103乡、6个办事处）调整为现在的115个乡镇街道办事处，其中有61个镇、44个乡、10个街道办事处。其中宣州区有14个镇、5个乡、7个办事处：水阳镇、狸桥镇、杨柳镇、孙埠镇、洪村镇、沈村镇、向阳镇、溪口镇、周王镇、古泉镇、水东镇、新田镇、文昌镇、寒亭镇；黄渡乡、养贤乡、五星乡、朱桥乡、金坝乡；双桥办、鳌峰办、西林办、澄江办、济川办、飞彩办、敬亭山办。3、 人口情况人口自然增长率保持较低水平。人口抽样调查资料显示,2005年，全市人口出生率为9.96，比上年上升1个千分点；死亡率为6.23，上升0.36个千分点；自然增长率3.74，上升0.65个千分点。至年底，全市户籍人口274.83万人，出生率 9.6 ，死亡率 8.2 ，自然增长率 1.4 。计划生育率  98.94 %，常住人口268万人。  4、 居民生活水平城乡居民生活水平继续提高。全年城镇居民人均可支配收入7153元，比上年增长10.8%；城镇居民人均消费性支出5391元，增长8.9%；城镇居民恩格尔系数为46.3%，比上年下降0.4个百分点。全年农村居民人均纯收入2844元，比上年增长13.7%；农村居民人均生活消费支出1463元，增长13.4%，其中，居住支出增长16%；农村居民恩格尔系数为50.9%，比上年下降1.2个百分点。从上述内容可以看出，在购房及投资中宣城市城镇居民平均承受金额为107295143060元，城镇家庭平均承受金额为214590286120元，城市高端消费群承受金额在536475715300元；宣城市农村居民平均承受金额为4266056880元，农村家庭平均承受金额为85320113760元，农村高端消费群体承受金额在213300284400元。城镇居民恩格尔系数为46.3，农村居民恩格尔系数为50.9%，体现宣城整个人民生活水平仍处于比较落后的阶段，跟中等城市发展水平仍有相当一段发展距离。5、 金融、财政情况金融运行总体平稳。年末全市金融机构各项存款余额（人民币，下同）178.08亿元，比上年末增加24.77亿元，增长16.0%。其中，城乡居民储蓄存款 123.38亿元，增长19.6%，城乡居民平均存款为4486.5元。金融机构各项贷款余额为 132.95亿元，比上年末增加10.06亿元,增长7.0%。其中，短期贷款94.22亿元，增长11.0%；中长期贷款28.58亿元，增长22.0%。财政收入大幅增长。全年实现财政收入 16.85亿元，同口径增长27.9%。地方财政收入8.97亿元，增长26.7%。财政支出结构进一步优化。全年财政支出21.99亿元，增长31.4%，其中医疗卫生支出增长36.6%，教育支出增长21.3%,社会保障补助支出增长22.4%。6、 交通情况宣城拥有便利的交通，宣杭铁路、皖赣铁路在市区交会，318、205国道穿境而过。公路路网建设较快发展。全市公路通车里程 4750.5公里,其中等级公路通车里程 4353公里, 等级公路中二级以上公路通车里程696公里。高速公路通车里程 106.6公里。公路密度为38.5公里/百平方公里。公交车市区现有公交车90辆，平均分6组，实行循环营运。不计路程远近，均实行上车一票制，全程1元。 宣城市区公交线路路别起讫点营运时间首站末站6:0020:001路火车站纺织厂途经凤凰桥、敬亭山宾馆、市一幼、苏果超市、商之都、区政府、电视台、环卫处、市技术学院、市三中、凉亭塘、酒厂2路市开发区林工商6:0019:00途经二环园盘、石板桥小康村、市四中、武警支队、市职高、新汽车站、宣城宾馆、市政府、宣中、九洲市场3路市二中油库6:0018:00途经宣城宾馆、苏果超市、敬亭山宾馆、天天乐购物广场、青年路、江滨路、别士桥、凉亭塘、酒厂、纺织厂。4路敬亭山老汽车站6:0017:00途经市委党校、区交通局、卫校、西林路口、中山路、市六中、商之都、宣城宾馆、交警支队、宣港路口、九洲大道、宣州市场5路敬亭山鳄鱼湖途经昭亭路、西林路、环城西路、鳌峰西路、状元南路、宣港路口、夏渡（此线路为旅游线路，旅游季节营运）6路敬亭苑建材市场6:0019:00途经三建公司、环西路、电视台、电信局、市政府、四小、天天乐超市、市中心医院、木直街、交通路、宣州市场、林工商、市八中7路龟岭岗火车站6:0019:00途经生信型材、新和成药业、市运管处、飞彩集团、梅溪路、武警支队、卫校、西林路、环卫处、市人民医院、穆斯林宾馆、状元北路、中山路、民族路、交通路、宣州市场    出租车    市区出租行业主要有中南、宣临、亚夏、青旅、鳄湖、自联6家出租车公司。    收费标准分两类：1.以夏利、昌河为代表车型，起步价3元，行程2公里后，每公里加价1元；2.以桑塔纳、捷达为代表车型，起步价3元，行程2公里后，每公里加价1.5元。7、 城市招商引资情况招商引资成效显著，利用外资强劲增长。全市实际利用外资5866万美元，比上年增长41.6；新批外商投资企业项目22家。引进省外投资项目 905个，实际到位省外资金44.08亿元。8、 消费品市场情况消费品市场繁荣活跃。全年社会消费品零售总额 72.33  亿元，比上年增长 9.2 %。分市县看，市消费品零售额 24.22 亿元，增长9.3 %；县消费品零售额 18.1 亿元，增长12.7%；县以下消费品零售额30.0亿元，增长7.2%。分行业看，批发零售贸易业零售额61.7亿元，增长7.5%；餐饮业零售额8.59亿元，增长25.4%；其他行业零售额2.04亿元，增长4.1%。 市场物价持续上涨。全年居民消费价格总水平比上年上涨5.0%。其中，食品类价格上涨10.0%，娱乐教育文化用品价格上涨0.6%，居住类价格上涨4.2%,医疗保健和个人用品价格上涨9.6%。商品零售价格总水平比上年上涨3.5%。9、 城市大市场建设情况市场建设步伐日渐加快，优胜劣汰机制明显增强。年末全市各类市场达136个，其中消费品市场108个，生产资料市场11个，生产要素市场17个。10、 固定资产投资情况固定资产投资快速增长。全年全社会固定资产投资110.5亿元，比上年增长47.8%。其中，计划投资50万元及以上项目完成投资88.11亿元,增长72.3%,房地产开发投资13.02亿元,增长40.7%。11、 小城镇建设发展情况小城镇建设继续加强。到2004年底，全市小城镇数量 105 个，其中建制镇  61 个。当年小城镇建设总投入达3.58 亿元。全市小城镇规划编制调整完善比率为 90 %,道路铺装率95.4 %。全市城镇化水平稳步提高,达33.4%。12、 国民经济情况国民经济快速增长。初步核算，全年生产总值（GDP）235.66亿元，按可比价格计算，比上年增长10.4%，增幅较上年提高个2.1百分点。其中，第一产业增加值50.08亿元，增长6.3%；第二产业增加值101.98亿元，增长14.9%；第三产业增加值83.60亿元，增长8.0%。按常住人口计算，人均生产总值8793元，比上年增加1240元,首次突破1000美元大关。三次产业比例为21.343.335.4。从三产比例可以看出，整个城市突出第二产业，第三产业占35.4，针对中小城市发展来看，发展趋势比较好。13、 企事业发展情况企业效益继续保持较高水平。全市规模以上工业经济效益综合指数达到135.4，与上年基本持平。实现销售收入131.3亿元，增长40.1%；实现利税12.18亿元，增长4.1%。民营经济发展势头良好。实现增加值122.31 亿元，增长 10.0 %,占宣城市生产总值的51.9%。其中，第一产业 13.29亿元，增长4.6 %；第二产业 62.29亿元，增长12.9%；第三产业 46.73 亿元，增长9.2 %。企业景气指数继续看好。据全市83家企业景气调查显示，四季度企业景气指数为 129.0 ，比三季度上涨14.2个百分点,其中工业景气指数为135.8,比三季度上涨6.3个百分点。企业家信心指数为134.9。国民经济和社会发展中存在的主要困难和问题是：农业基础设施建设存在薄弱环节，抗自然灾害能力仍然不强；农业增产和农民增收的基础还不够稳固；煤电油运依然紧张，部分行业生产盈利能力减弱；城乡居民生活水平总体偏低，收入差距较大；就业再就业和社会保障压力增大等。14、 建筑业发展情况建筑业继续发展。全市建筑企业完成建筑业增加值22.64 亿元，增长16.3%。资质三级及以上建筑企业房屋建筑施工面积179.45万平方米，比上年增加10.7万平方米；房屋竣工面积 112.49 万平方米，增加5.63 万平方米。城市建筑业发展势头良好，尚未达到中等发展城市水平，房地产发展空间较大，有利于整个城市化进程进一步拓展。 小结从上述整个统计资料分析，宣城市发展规模处于中小城市发展阶段，三产结构配比较为客观，注重二、三产业的经济发展，有利于城市化进程的发展。从整个城市经济情况及发展情况来看，城市发展空间巨大，前景良好。第二节 宣城市规划情况 城市发展目标与战略加快城市化进行，增强城市核心竞争力，积极响应安徽省情况的发展战略，将宣城建设成为综合服务功能强大的现代化中等规模城市，成为经济繁荣、社会文明、环境优良的山地园林生态城市。到20102020年社会发展目标市：城市化率力争达到全国平均水平、社会注意市场经济体制更加完善，社会保障制度健全。综合竞争力不断增强，人民过上宽裕型生活。城乡协调发展，加快城市进程。2010年城市人口规模为40万，建设用的规模40KM2，人均建设用地100 M2。打造成为：安徽沿江地区重要的工业基地、安徽东部地区重要的家童枢纽、省级历史文化名城、优美宜居的旅游山水城市。 城市环境发展目标城市环境发展目标：城市基本实现生态化、园林化，森林覆盖率达50左右，城市人均占有公共绿地1015平方米。2010年建成区绿地率达30，旧城区达到25。 城市规划结构为东西向发展，并表现为西向延伸，东向跳跃的发展模式。在2003年版总规“两区四组团”的基础上高调整为“片区+组团”的格局。两轴：昭亭路、梅溪路鳌峰路两带：铁路生态分隔带、水阳江生态绿带三组团：水阳组团、巷口桥组团、双溪组团；一片区：主城片区，由开发区组团、昭亭北路组团、鳄鱼湖组团、老城区组团四个组成； 用地布局A、居住用地：建交完善的商品住宅供应为主体，经济适用房、廉租房供应为补充的多层住宅供应体系，坚持统一规划综合开发、配套建设的开发模式。注意居住区公共空间和绿地等环境建设，从整体上改善城市生活居住环境。近期居住用地重点建设项目：城东、城北、城西、城南各一处经济适用房，莲塘新村、陶然新村、济川踏地段改造、民生路地段改造、芋山新村等，共计用地规模约800公顷。B、公共设施：建设面向21世纪满足公共全面需求的社会公共设施体系，适应宣城的社会经济发展和对外展示作用，提供全方位的城市服务设施，完善不同等级的公共服务设施配套体系。近期建设重点项目：市、区行政中心、体育中心、青少年活动中心、妇女儿童活动中心、市级文化娱乐中心、宣城图书馆、宛陵大剧院、职业技术学院、职业高中、市光电中心等，共计用地规模约290公顷。C、道路交通：完善区城交通网络，提高通达深度，提升承东启西，贯通南北的区域交通枢纽地位。完善城市交通网络，加强静态交通设施建设，提高管理水平，创造良好的城市交通环境。宣南铜高速、宁宣高速宣城段，扬千高速宣城段、广黄高速棠湾码头改造、宣城客运东站、西路、宣城物流中心、鳌峰、东路沿伸、水阳江路、梅园路、阳德路改造、芋册路、宣向路、双塔路、环山东路、绕城公路、北郊停车场、南郊停车场、宣湖停车场等等。 小结整个宣城市为东西向发展，并表现为西向延伸，东向跳跃的发展模式。城市正处于重点规划建设发展中，从东区道路建设、房地产开发项目来看，东区的发展进程较为明显，而西区的发展较为突出，特别是开发区，很多大型厂家、中大型企业、房地产开发商均往西区看齐。在西区将有一个大型市场进驻，占地600多亩，整体规模比较大。从整体城市规划上看，如何在城市西进东跃的模式上，占领东区市场份额？如何引领东区市场？如何打造东区的知名品牌？这些均都在营销推广中进行体现。第三节 宣城市房地产开发情况 宣城市房地产开发项目情况序号项目名称占地面积(M2) 总建筑面积(M2)开发单位1 宣城市丽景嘉园948416087宣城广凯房地产开发有限公司 2 宣城市名都商贸中心54008861宣城广凯房地产开发有限公司 3 宣城市府山广场7330489000宣城市金城房地产开发有限公司 4 宣城市莲花塘住居区安置组团5070074580宣城市新开元房地产开发有限公司 5 宣城市陶然新村二组团一期1440021600宣城市德业房地产开发有限责任公司 6 鳌峰新村西南组团674010994安徽飞鹰置业发展有限公司 7 宣城市敬亭山东大门改造9970033200宣城裕安申成房地产开发有限公司 8 宣城市陶然新村四组团_盛宇名家2616339778宣城盛宇房地产开发有限公司 9 宣城市宣宾花园750014070马鞍山市佳达房地产开发(集团)有限责任公司宣城分公司 10 宣城市玫瑰园改造项目16002946宣城市里程房地产开发有限公司 11 宣城市九洲小区-圣都宛溪河畔1980027800宣城圣都房地产开发有限公司 12 宣城飞翔综合楼04100宣城市双塔房地产开发有限责任公司 13 宣城市丽景花园3530049893宣城广凯房地产开发有限公司 14 陶然新村东南组团3350047000宣城市海峡房地产开发有限责任公司 15 九洲康居新村2627032600宣城市生信房地产开发有限责任公司 16 宣城市润华苑小区820014600宣城润华苑房地产开发有限责任公司 17 “闲云”“相看”楼05958广德县乐园房地产开发有限责任公司 18 宣城市聚源商城900015200宣城市东南房地产开发有限责任公司 19 宣城市思佳花园(北组团)150000129500宣城万宇房地产发展有限公司 20 宣城市九州东苑商住楼（宏程）586010220宣城宏程房地产开发有限责任公司 21 宣城市开元小区7780092200湖州市房地产开发实业总公司宣州分公司 22 宣城市凤凰商城1700023800南京市建邺房地产开发公司宣城分公司 23 宣城市春归苑东部组团4416052513芜湖平泰房地产开发有限责任公司宣城分公司 24 宣城金碧花园1610021380合肥中信物业有限责任公司 25 宣城市思佳花园(南组团-经济适用房组团)4980059800宣城万宇房地产发展有限公司 26 宣城状元府居住区3420051700安徽飞鹰置业发展有限公司 27 宣州建材市场二期工程137808300芜湖平泰房地产开发有限责任公司宣城分公司 28 宣城市阳光小区9000084300宣城美都建设开发有限公司 29 宣城梅溪苑小区2427038090宣城市金建房地产开发有限责任公司 待添加的隐藏文字内容130 天羽小区820011840宣城市德业房地产开发有限责任公司 31 宣州市场二期(宣城大市场一期)8800090400芜湖市百蕊房地产有限责任公司 32 宣州锦城花园2180038090泉州市金鑫房地产发展有限公司宣州分公司 33 自来水加压站综合楼55115521宣城市生信房地产开发有限责任公司 34 宣城市西林二村5270060700宣城万宇房地产发展有限公司 35 宣城西园公寓44807810安徽省鸿翔房地产开发有限责任公司宣城分公司 36 宣城市雅苑居住组团1743024400绿宝（安徽）房地产综合开发有限公司 37 宣州鳄城花园101200114300宣城万宇房地产发展有限公司 38 宣城市民族商城5500083927安徽杰成房地产开发有限责任公司 39 宣城晏公桥小区1094018030宣城宏程房地产开发有限责任公司 40 金碧花园北部组团29092924宣城市宣州区林业房地产综合开发公司 41 聚业小区续建工程36809170浙江富阳中兴房地产发展有限公司 42 九洲装饰城二期77285660安徽九洲房地产开发有限公司 43 宣城市梅佳花园967025000安徽银佳房地产经营发展有限公司 总计占地面积: 1339279 m2，总计建筑面积： 1577842 m2 小结近几年来，宣城市房地产开发量约158万平方米，后面也将有大量的土地上市，这些因素均将促进建材装饰市场的繁荣发展。从这里可以看出，宣城的城市化发展开始舞动。但这些房地产项目的开发，必将去化一部分消费群体，特别是市场投资型客户，那么，如何在有限的投资客中，寻找市场客户群体的切入点，抢占有限的市场份额，成为关键。第四节 宣城市商业情况 市区主要商场、超市、连锁店序号名称位置1安徽商之都宣城商厦状元中路2正达商城状元北路3肯德基快餐店锦城南路4赛林家电广场鳌峰东路5万盛鞋业状元北路6金源超市老十字街7剑影食品有限责任公司锦城北路工人文化宫综合楼8东方超市叠嶂东路9盛元家电城叠嶂中路10小广音像超市大名城11小家电超市交通路12安徽电视台时尚电视购物宣州连锁店叠嶂中路13百姓商场中心菜市场附近14和盛园豆业连锁店叠嶂西路93号15苏果超市叠嶂中路16超港食品连锁经营有限公司叠嶂中路17红森林食品有限公司状元中路18万佳超市状元南路19天天乐超市锦城南路20王中王连锁超市环城西路21波记百货叠嶂中路78号这些商业全部由沿街店铺的形式经营，纵横分布在宣城市各个街道。如图所示麦当劳附近沿街门面沿街五金门面大市场门口沿街门面青年路沿街门面正在兴建的商铺购物中心沿街门面苏果超市沿街门面宣城唯一的步行街立邦漆门面店沿街门面沿街门面小家具店点式门面为宣城市商业大市场的形成，起点缀的作用。同时也符合城市化的需求。 全市主要交易市场全市各类商品市场建设繁荣，成交活跃。2005年全年社会消费品零售总额83亿元。全市主要交易市场市场名称建筑面积M2经营范围地  址宣州市场30000服装、食品、蔬菜、副食品、水产品宣城市环城东路8号九州市场60000粮、烟、酒、化妆品等宣城市九洲大道中心菜市场1540肉食、禽蛋、水产品、蔬菜、豆制品宣城市锦城路花鸟虫市场560花鸟、鱼虫、竹木、观赏植物类宣城市中山路九洲装饰城26000陶瓷、水暖器材、卫生洁具、地板、电器等宣城市鳌峰东路九洲市场F区皖南旧机动车交易市场3900旧机动车收购、销售、寄售、代销、租赁、拍卖宣城市梅溪路建材市场15000装饰材料、水暖器材、卫生洁具、地板、电器等宣州区三里桥九洲农资市场8000农资、农药、化肥九州市场E区郎溪县城关农贸市场14400农产品、蔬菜、肉、家禽、百货、服装郎溪县建平镇宁芜路郎溪县吉原市场48000农产品、蔬菜、肉、家禽、百货、服装郎溪县城广德太极商城33000小商品、家具、农贸、服装、果品、副食品。广德县城广德中心集贸市场13000蔬菜、食品、水产品、禽蛋、干货等广德县桃州镇团结路广德县旧机动车交易市场20000旧机动车、汽车零配件广德县桃州镇横山南路宁国中心市场15000肉食、禽蛋、水产品、蔬菜、豆制品宁国市河沥溪镇安徽省皖南汽车自选市场11000汽车销售、配件供应、旧车交易等宁国市郊泾县茶城18000茶叶保鲜、销售项英路泾县中心市场8960蔬菜、肉禽蛋、水产、豆制品、服装、家具苏红东路绩溪华阳农贸市场6300农产品旌德县旌阳城关农贸市场10000农副土特产品、蔬菜旌德县城大市场合计经营面积342660平方米 随着国民经济的发展，市民对市场的需求也逐步提高，进而促进大市场的形成。 全市拍卖行、典当行单  位  名  称地  址安徽省双赢拍卖公司宣城分公司叠嶂中路17号宣城市金马拍卖有限公司鳌峰西路11号宣城市中信拍卖有限责任公司叠嶂中路60号宣城市天平拍卖有限责任公司叠嶂中路66号安徽省盛佳拍卖有限责任公司宣城分公司梅溪路51号芜湖市皖江拍卖中心宣城办事处叠嶂中路70号宣城佳士得拍卖公司宣城宾馆内宣城市国诚典当有限公司鳌峰路20号宣城（宣州）产权交易所叠嶂中路74号宣城仍有这么多典当行的出现，说明此类行业具有一定的市场，同时宣城的商业仍处于民国时代向现代新型商业转化的阶段，商业市场形态较为落后。 全市专卖店选介序号名称位置1安踏运动鞋专卖店锦城北路30号2傲哥服饰专卖店叠嶂中路宣中门面房3贝因美婴童用品专卖店轻贸商城47号4海尔曼斯服饰专卖店叠嶂中路37号5宁波雅戈尔服饰有限公司宣城分公司状元北路6艾依娜床上用品专卖店锦城花园41号7袋鼠服饰专卖店叠嶂中路3号8典雅服饰专卖店锦城C-3-3号9红蜻蜓皮鞋专卖店锦城北路10老板电器专卖店宛溪新村2幢35号11生活秀服饰专卖店锦城花园C-3-1512天媚服饰专卖店锦城花园B-1-8号13汪氏蜜蜂园专卖店状元北路城隍庙1号14柒牌服饰专卖店叠嶂中路37号15香港老爷车服饰专卖店锦城北路16鳄鱼恤专卖店状元路皖南大酒楼一楼17康威体育用品专卖店叠嶂中路35号18001天线专卖店交通路19洛兹专卖店锦城南路20报喜鸟宣城专卖店叠嶂中路36号21宣城皇明太阳能专营店状元北路1100-111号22宣城华阳太阳能专卖店状元北路23桑厦太阳能办事处状元北路专卖店属于城市发展中的必有商业形态，但目前此类专卖店80以上均属于零散沿街商铺，仅存一个商业步行街上有几家较集中的商业。且经营面积均在3050平方米左右。第五节 问卷调研分析 问卷调研原理与思路市场研究与市场推广是市场营销的两个步骤，二者相互关联，不可或缺。前者通过详尽的市场调查，采集相关市场数据，并运用科学的方法加以分析，从而准确把握市场及区域内的市场供需状况，科学的预测市场走向、竞争对手及竞争形式，最终确定准确合理的市场定位；而后者则根据前者的研究成果解决市场推广中的具体措施，如价格策略，销售策略，广告宣传策略，促销手段的组合策略等。简言之，前者是基础，后者为前者逻辑结论。 体系与方法市场调研报告将从宏观和微观两个层面展开，宏观方面包括：宏观经济形势，产业政策向导，地区发展规划，房地产项目开发、销售情况，产品自身与市场营销的所处阶段与具体特征；微观方面包括：项目所在区域的自然、经济及人文状况，区域市场的供应及需求分析。 问卷调查本次问卷调研分别从投资者和经营者双方面进行调研。总共调研样本量为300份，在宣城进行调研执行。 投资者调研分析(一) 投资/购买商铺的意向分析(二) 从事过的投资行为分析结论：在所调研的群体中，大部分的群体是通过报纸和电视媒体获得相关投资信息的，而且在宣城投资住房和商铺的群体占有比较大的比重。(三) 对商铺投资的了解程度及意愿分析结论：通过上面的分析可以看出，在被调查者中有81.13%的被访者对投资商铺都很感兴趣，而购买过商铺的只占到了28.89%，可见在当地仍然有着比较大的商铺需求没有满足。但通过调查也同样发现，还有53.7%的群体对投资商铺不了解，从而阻碍了投资商铺行为的发生。建议：通过投资解析会、软文广告的引导以及现场讲解等方式，相目标客户传达商铺投资的相关知识，了解商铺投资的益处，激发其投资欲望，最终达成投资行为的发生。(四) 对投资商铺的目的及意向分析结论：在上面的分析中我们看到，在被调查群体中，购买商铺自己从事经营的占到了很大的比重，而购买商铺的投资金额主要集中在20万以内，以11-20万的比重最大，占到了37.04%。建议：对于本案中投资金额较高的外铺应主要集中在自购自营的目标客户群体，而这部分客户主要集中在现在从事相关行业的经营，准备扩大经营的客户群体。另外在商铺销售时，需要适当控制商铺的分割面积，将总价控制在20万以内，适当增加10万元左右的商铺比例，以增加商铺的区划速度。结论：在商铺结构、类型、面积的需求意向分析中，我们可以看出，大部分客户希望的是迎街外铺、面积在50-100平方米的门面家楼上共两层的商铺。这样的商铺显然是比较少的一部分，显然这部分商铺的销售情况预期的较好。建议：1、在上面的结论中，我们看到客户需求将与实际供给产生矛盾，这就需要在实际销售中通过市场布局规划、业态分区、引导标示、反租等的包装，以缩小内外铺之间的差距，增强内铺的可经营性、降低风险，将大部分的客户引导之内铺的购买。2、考虑到外铺售价较内铺高、品牌形象店进驻的需要、销售总价、销售速度等因素，建议将外铺设计成可灵活分割合并的单元模式销售，控制各单元的面积，将总价控制在25万元以内。(五) 有关本案的调研分析结论：在上面的分析中我们可以看到，64.81%的被调查者均不了解本案，这也和本案前期没有进行过推广宣传有关。但也由于本案在宣城属于比较大型的项目，在人们普遍流传为建材城三期项目，所以在知晓本项目的群体中，有36.17%的人群为朋友介绍，可见在宣城通过人际口碑宣传也是一种不错的传播方式。结论：在分析中我们可以看到，在对人们购买商铺的意向分析中，有33.33%的群体有意向在本案进行投资，还有29.63%的人选择不确定，但是有35.19%的被调查者选择没有投资本案的意向。在对选择不确定的原因进行分析中，绝大多数的群体看中的是市场的运作情况和当时的销售价格，两者的比重占到了88%。建议：1、在项目的运作中，采用招商在前，销售在后的运作策略，通过招商的推广宣传，为本案进行项目包装，达到良好市场运作氛围的效果，从而激发潜在投资者的积极性。2、在销售价格策略上采用“低开高走”的策略，先吸引人气，再逐渐拉升价位。3、在广告宣传上通过项目包装、投资预算表等方式，抬升目标顾客对本案的心理价值。(六) 有关商铺销售的调研分析结论：在分析可以得出，人们绝大多数人对反租销售并不是很了解，但听过解释以后都表现出可以接受，但由于本案的调查群体中，大部分准备自购自营，所以大都普遍接受直接销售，还有一部分人接受反租销售和带租约销售。建议： 1、本案采用反租销售与直接销售相结合的销售方式，对于投资目的的顾客采用反租销售，反租则采用三年返租的销售策略，而对于自购自营的群体则采用直接销售，并给与一定的折扣优惠，使其低于反租的直接销售价格。2、在相关的推广宣传中对反租销售进行宣传解释并加以引导，并在现场销售介绍时加以解释，以消除由于不了解而可能产生的误解。结论：对于付款方式从上面的分析中可以看到，人们接受程度最高的为分期付款，其次为一次性付款和银行按揭，期望的投资回报率在7%-8%，而期望的成本回收期则在10年以内。建议：1、在付款方式上采用一次性付款和银行按揭，分期付款需要和开发商接触，如果可以，建议采用交付前分期付款；2、对于反租率，建议采用第一年7%、第二年8%、第三年9%的递增策略，从而可以体现商铺不断增值的潜力。(七) 市场经营模式的分析结论：1、对于是否赞成统一宣传、统一管理、统一经营的分析，有超过70%的人认为赞同，24.07%的人认为既不赞同也不反对，而持反对意见的只占到3.7%。2、在对一站式购物经营理念是否了解的分析中，大概了解的占到了68.52%，而且目前在宣城尚未出现一站式购物理念的家居建材卖场。建议：本案在定位和宣传包装时应着重抓住“一站式”家居建材大卖场的定位，进行统一宣传、统一管理、统一经营的理念宣传，以确立自身鲜明的形象特征和定位优势，同其他建材市场形成=差异化竞争。(八) 媒体分析(九) 投资者背景情况分析 经营者分析(十) 扩大经营意向分析结论：可以看出在被调查的商铺中有86.42%的可能或准备扩大经营。建议：在招商和销售时，现有的建材市场的经营业主都是很好的目标顾客，在宣传时需要加大针对性的宣传。(十一) 本案知晓度及进驻意向分析结论：相对于投资者来说，经营者知晓本案的比例较有所增长，且愿意到本案来经营的客户比例都很高。(十二) 商铺需求特征分析结论：在上面的分析中可以看出，绝大多数经营户需求商铺的类型为“1+1”型，且准备购铺或租铺和购铺并举的顾客比例比较的高，准备投入10-30万的资金用于购买商铺，需求商铺的类型为迎街和市场内底铺。(十三) 市场经营模式分析(十四) 媒体分析(十五) 相关背景资料分析结论：在被调查的客户中，绝大部分的经营户都是两层结构的，第六节 商业市场租赁情况 商业租赁价格情况业态情况面积(M2)租赁价格(元/年)租赁单价(元/ M2·天)东转盘附近餐厅二层60120000.55九洲市场2036000.49九洲装饰城二层5036000.20九洲装饰城二层200200000.27沿街门面3036000.33沿街广告公司门面三层200200000.27九洲农产品2536000.39亘州装饰城内铺两间(入口处)50700003.84亘州装饰城内铺25120001.32亘州装饰城街铺50192001.05亘州装饰城街铺50200001.10装饰城对面简易房20150002.05凤凰商城沿街门面二层50150000.82宣城大市场(五金)25120001.32宣城大市场(五金)25120001.32温州商城2536000.39温州商城内铺2530000.33南市路商城内街1524000.44民族商城30120001.10锦城路门面50150000.82城隍庙市场3036000.33宣城步行街门面二层1001200