广州万科金色康苑荔苑商铺分析及定价.ppt

万科金色康苑荔苑商铺分析及定价,目 录,Part I 项目周边商业现状分析Part II 项目商业的概况分析Part III 商业部分的经营策略及大手买家特点分析Part IV 项目商业定价及销售方式建议,首先，我们先看看项目周边的商业存在哪几种业态，可值得项目借鉴：,Part I 项目周边商业现状分析,新光零售百货商圈,上下九步行街商圈,中山八童装专业市场商圈,华林玉器水晶专业市场商圈,康苑及荔苑周边主要分布着四大商圈；主要以零售百货及专业市场为主。,项目周边的商业分布,中山八童装批发市场,逢源路古董市场,华林玉器批发市场,荔湾广场水晶市场,中六电脑城,人民中眼镜城,清平中药材市场,南大电子城,一德路海味街,黄沙水产市场,新光城市广场,西华路群楼街铺,康王地下商业城,龙津路骑楼街铺,中山路裙楼街铺,恒宝华庭,上下九商业步行街,人民路骑楼铺,名汇广场,康王路裙楼铺,从上图看出，项目周边主要分布有四种业态：以街铺为主的裙楼商业及骑楼商业康王路街铺及龙津路骑楼铺等；以shopping mall为主的大型商场新光城市广场、恒宝华庭、名汇广场等；以经营多种业态专业产品的专业市场中山八童装批发市场、华林玉器市场、中六电脑城等；商业步行街上下九商业步行街、康王地下商业城。,以下分四种类型对区域市场进行分析,临街商铺,大型商场,专业市场,商业步行街,龙津路临街商铺,龙津路骑楼商铺,康王北路临街商铺,项目周边的临街商铺以日用百货或低档小食店为主，档次形象不高；龙津路的临街商铺由于靠近新光，人流畅旺，经营水平较佳；康王北路上人流较少。,康王北路,西华路,中山六路,中山七路,康苑,龙津中路,龙津西路,荔苑,东风西路,租金：约80120元/月,租金：约150元/月,康王中路,租金：约250350元/月,租金:约100150元/月,租金:约150250元/月,租金:约250350元/月,租金:约250元/月,租金:约5001300元/月,长寿路,项目周边的临街商铺租金水平在120350元/M2/月；街铺租金水平呈现越靠近商业中心（如新光、上下九等），租金越高的分布趋势；,新光城市广场,上下九路步行街,数据来源：合富置业、满堂红、中原地产等二手地铺,裙楼(骑楼)街铺分析,荔湾路,租金：约130150元/月,详见附件：周边商铺二手情况,项目周边临街商铺多为裙楼商业，越靠近商业中心或地铁口，消费人群人流量就越大，经营水平越好、租金水平越高的态势。,临街商铺分析小结：,距离商业中心或主要交通枢纽的远近是经营临街商铺业态的主要考虑因素,临街商铺,大型商场,专业市场,商业步行街,项目周边大型商业的分布,新光城市广场,康王地下商业城,恒宝华庭,荔湾广场,名汇广场,发 展 商：新光投资集团 规 模：用地面积14799平方米，商业建筑面积约5万平方米。租 金：根据租方租借的方数及一年的营业金额来进行返点结算管 理 费：35元/M2/月开业时间：2004年初形象定位：荔湾中高档次现代时尚休闲购物中心 消费人群：主要辐射荔湾区18-40岁，收入在2000元以上新一代时尚消费人群；,【新光城市广场】,点 评：融合了时尚百货、国际知名大超市、大型电器卖场、娱乐餐饮，为荔湾居民全力打造了一个集衣、食、娱乐为一体的现代区域购物中心新地标，引导广州西区的时尚消费潮流。,-1F-3F：家乐福 1F：新光百货、KFC、仙踪林、星巴克咖啡等MF：CEOKTV 2F5F：新光百货零售5F：部分餐饮美食,楼 层 分 布,【新光城市广场】,发 展 商：香港恒基兆业集团 规 模：用地面积23639平方米租 金：约400元/M2/月(负二层)约9001300元/M2/月(负一层)约1500元/M2/月(首层)约600800元/M2/月(二四层)管 理 费：管理费已包含在租金内开业时间：2003年形象定位：荔湾中心新购物地标建筑消费人群：主要辐射原西关内的居民、上下九步行街人流及地铁长寿路站带来的消费人群；,【恒宝广场】,恒宝广场租金分布水平参考：,点 评：恒宝主打时尚潮流购物。除了品牌店之外，还进驻了很多小而精致的特色商铺，几乎与香港潮流同步。广场负一层直接与地铁相连，打造港味极重的一站式地铁购物商城。,-2F-1F：精品小店铺、大快活等餐饮1F：名牌店2F：百佳3F4F：百货零售、酒家餐饮,楼 层 分 布,【恒宝广场】,【康王地下商业城】,发 展 商：广州市华康地产开发有限公司 规 模：步行街全长630米，宽36米，设负一、二层，商铺总建筑面积4.8万平方米。租 金：158元/M2/月(负一层，靠近地铁口处)104元/M2/月(负一层，靠近项目处)管 理 费：包含在租金内开业时间：2004年形象定位：独具各国风情的地铁商业步行街，消费人群：地铁沿线带来的消费人群、荔湾中心内的居民；,靠近地铁站，人流畅旺，品牌店进驻，经营状况良好,离地铁站稍远，以低档零售百货、小食为主，经营状况一般,离地铁站最远地方，商铺空置率较高，经营状况较差,【康王地下商业城负一层经营情况】,从上图比较可得，康王城的经营状况与距地铁口的远近有直接关联，距地铁口越近经营状况越好，反之则越差。,主要大型商业体的分析小结：,大型商业体如（新光、恒宝等）定位准确，主打时尚潮流的消费人群，以品牌店进驻（如家乐福、百佳、麦当劳、星巴克等）及高档百货（如新光百货）零售，提供消费档次并取得成功；康王地下商业城由于起初的定位不准确，整体营造的档次感较差。同时也不能充分利用与地铁接驳的优势提高人流量。并且主要以档次较低的百货销售为主，导致整体经营不善，商铺空置率较高；,康苑的裙楼商业的经营业态可借鉴新光、恒宝的成功经验,临街商铺,大型商场,专业市场,商业步行街,华林玉器广场由原来的清末的华林玉器街发展而来。总建筑面积18万平方米，现为广州甚至全国最大珠宝玉器交易广场。每年销售额愈千亿，客户来自全国各地以及东南亚包括台湾、香港等地区；,中八童装批发市场由上世纪90年代，专营妇婴用品发展而来。形成全国规模最大的童装用品批发集散地；款式新颖，品种齐全，且上市速度比同类商业街要快，来自全国各地，乃至俄罗斯、东南亚及欧洲等客户络绎不绝。,周边专业市场分析小结：,项目周边的专业市场经营状况较好，如华林玉器广场及富力童装批发市场等等。租金回报水平较高。需要周边有相类似的专业市场在经营，才容易形成集聚规模，单独经营难以形成规模。,专业市场需要专业公司，整体规划经营管理，并与地理位置、历史因素结合才可成功操作,临街商铺,大型商场,专业市场,商业步行街,上下九商业街全长800米，有骑楼式建筑238间，建于20世纪初，是经国家商业部批准的广州市第一条商业步行街。在这里衣食住行均感受到独特的西关浓厚风情。,商业步行街分析小结：,上下九商业步行街，有着其得天独厚的地理优势及悠久的历史传统，租金水平回报较高，经营状况非常好。,但本项目不存在该业态的应用的可能性,在了解了项目周边市场商业的业态分布后，结合本项目的商业概况，对项目业态方向进行定位。,Part II 项目商业的概况分析,商铺基本资料：合共建筑面积：2918.22平方米合共套内面积：2429.81平方米商铺数量：16个(其中街铺13个，二楼铺3个)商铺面积：街铺为26.78481.11平方米，首层面积约为374.14平方米 二楼铺为1071803.02平方米，二层铺面积约为2543.04平方米实用率：街铺约为93，二楼铺约为79；层高：约为3米规划：12层为商铺规划，商铺113与203可一起做商场，也可分开使用；作用：不能作饮食业态停车位：与住宅共用，约有130个车位。,万科金色荔苑,亲地园林,泳池,龙津路,商铺所在位置,项目临近龙津路首层为临路街铺二楼铺可与首层连通作为商场使用街铺外为10米高的骑楼,万科金色荔苑,商铺 101建面：31.85M2套内：29.68M2,商铺 102建面：35.57M2套内：33.15M2,商铺 103建面：30.97M2套内：28.86M2,骑 楼,商铺 104建面：30.97M2套内：28.86M2,商铺 105建面：26.78M2套内：24.96M2,商铺 106建面：26.78M2套内：24.96M2,商铺 107建面：29.57M2套内：27.56M2,商铺 108建面：29.18M2套内：27.20M2,商铺 109建面：41.01M2套内：38.22M2,商铺 110建面：30.35M2套内：28.30M2,商铺 111建面：29.96M2套内：27.93M2,商铺 112建面：31.15M2套内：29.03M2,商铺 113建面：481.11M2套内：449.31M2,粮油店,居委会,住户大堂,办公大堂,首层商铺平面图,商铺201建面：151.91M2套内：120.22M2,商铺 202建面：107.00M2套内：84.68M2,商铺 203建面：1803.02M2套内：1426.89M2,二层商铺平面图,骑 楼 上 空,荔苑首层为临路街铺，与商业中心及地铁站相距较近，商业价值较大；二层可与首层连通，整体结合作为商场使用，增加二楼商铺的使用价值；街铺面积为由26.781803.02平方米，可以灵活间隔，或作为独立街铺使用，或作为整体商场使用，适用于任何需求的商铺投资者。,万科金色荔苑,商铺特点：,商场基本资料：合共建筑面积：约1.6万平方米每层建筑面积：负一层：1637平方米 首层：3625平方米 二层：3543平方米 三层：3752平方米 四层：3583平方米规划：项目14层为商场 作用：2-4层可作饮食用途停车：与住宅共用，约有185个车位。,万科金色康苑,C,B,A,14层群楼为商场负一层部分为商业通过广场外的楼梯口与康王地下商业城连通，并与地铁实现无缝连接。,与康王地下商业城连通,康王北路,万科金色康苑,首层商场平面图,万科金色康苑,首层灵活间隔为小面积的独立临路街铺，中庭预留了手扶电梯位置，连通24层,二层商场平面图,万科金色康苑,三层商场平面图,四层商场平面图,24层间隔为商场铺位，综合连通作为商场，并留有烟道带餐饮功能,万科金色康苑,康苑首层广场与康王地下商业城连通，与地铁实现无缝连接，带来周边旺盛人流；首层灵活间隔为独立临路街铺，投资自用俱佳；24层间隔为商场商铺，带烟道可做餐饮功能。,商场特点：,项目的优势(Strength)分析,康王北路,康王南路,中山路,东风西路,龙津路,上下九路,项目临近广州西区南北主干线康王路，毗邻中山路、龙津路，交通方便快捷,与康王地下商业城连通,项目的优势(Strength)分析,康苑通过外广场入口与康王地下城连通，也直接与地铁一号线陈家祠站出口无缝连接；荔苑距离陈家祠地铁站仅五分钟步程，同样受惠于地铁所带来的消费人群。,约100米,约75米,康苑临街展面约100米，荔苑也有接近75米，临街展面较宽,项目的优势(Strength)分析,项目的优势(Strength)分析小结,交通方便快捷,与地铁站无缝连接,临街商铺展面较长,为项目提供便利的交通条件，是开发商业物业的基础,为项目提供稳定的消费人群,为项目打造高端购物广场，提供了有利的展示条件,项目的劣势(Weakness)分析,康王北路,康王南路,中山路,东风西路,龙津路,上下九步行街,新光城市广场,康苑位置离商业中心较远，周边客流量较少；荔苑则较康苑更近，客流量相对较多。,项目的劣势(Weakness)分析,康苑人流受康王北路阻隔影响 康苑东面临近康王北路，路面宽阔，车流量大，项目对面的客户要过到项目这边，需要绕行康王地下商业城，有所不便。,项目的劣势(Weakness)分析小结,康苑离商业中心较远,康苑临主干道，高速车流阻隔了人流,项目的设计的柱网较密，影响商业发展,通过与地铁的无缝连接及有效手段的引导，将客流引向项目,以项目高端形象的打造及硬件优势弱化项目的地理位置劣势,通过整层销售的手法，将每个商铺的位置统一规划，尽可能造到物尽其用,项目的机会(Opportunity)分析,06年年底广州市规划部门颁布的康王路沿线地区保护与更新规划，计划将“将康王路沿线发展成为以观光旅游、商业贸易、休闲购物为主导，兼具高品质居住生活功能的传统城市部分”,项目的机会(Opportunity)分析,项目处于荔湾区西关核心圈内，周边有着稳定而高端的消费人群,东风西路,龙津路,周门小区,新光、世纪广场业主圈,嘉和苑高端业主圈,西关原居民社区,项目的威胁(Threaten)分析,周边商业价值不高，一线临街商铺租金水平较低；康王地下商业城及荔康大厦裙楼商业处于惨淡经营的状态影响市场对项目的商业环境的信心；其他邻近区域的餐饮、娱乐如（荔湾新大新、动感小西关等）商业体直接威胁项目同类型商业的体的发展。,周边商业价值不高康王地下商业城及荔康大厦等裙楼商业目前正处于惨淡经营的状态其他邻近区域的餐饮、娱乐将直接威胁项目同类业态的发展,威胁-Threaten,最新市政规划将康王路打造为集旅游观光，商贸购物为主的具有岭南传统风貌商业街的利好规划为传统城市核心，有充足的高端消费及日常消费能量。,机会-Opportunity,康苑离商业中心较远，周边消费人群人流量较少；康苑临城市主干康王路，高速车流阻隔了人群，影响商业氛围（灰尘、心里、噪声）项目为裙楼商业，柱网、整体布局、塔楼档次将影响商业的发展,劣势-Weak,广州旧城中心，交通路网便捷，能够快速辐射荔湾、越秀、海珠等区域；临街面长约75、100米项目近邻地铁及公交车站，易于吸聚商业人流,优势-Strength,SWOT,项目商业业态的分析比较：,首层以生活配套街铺为主的商业+二层或以上为品牌主力店带动的高档消费商业（如专业俱乐部、品牌旗舰店或高端小众食肆等）,优点：适合裙楼商业特点 启动较快、适应性强 经营管理难度相对低 符合目前项目商脉特点 增强住宅配套卖点,缺点：主力店租期长、租金相对较低 同类项目竞争剧烈,结论：,康苑、荔苑商业业态方向建议一：,结论：,康苑、荔苑商业业态方向建议二：,专业市场(主要以玉器或童装批发为发展方向),优点：成熟后租金升幅大、回报高商业辐射力强,缺点：招商难度高，要有商脉支持需要一定规模、对地理位置要求高统一经营管理要装卸货场地对住宅有影响,结论：,康苑、荔苑商业业态方向建议三：,首层以生活配套街铺为主的商业+二层或以上为写字楼,优点：启动较快、适应性强经营管理难度相对低增强住宅配套卖点写字楼相对易于整体出售,缺点：写字楼售价相对较低,Part III 商业部分的经营策略 及大手买家特点分析,商业部分的经营策略：,整体出售，快速回笼资金为主,要对商业部分进行整体出售，大手买家将成为本项目的主要目标客户群，以下将进行商业大手买家的关注点分析：,Part IV 项目商业定价及销售方式建议,二层或以上为品牌主力店带动的高档消费商业（如专业俱乐部、品牌旗舰店或高端小众食肆等）+首层以生活配套街铺为主的商业,建议业态方向：,首层主要经营定位（生活配套）便利店、服饰店、精品店、发廊快餐店、洗衣店、家居精品店面包店、凉茶店、鲜花店银行、邮政、中介、票务、通讯等,二层或以上楼层为品牌店带动的高档消费商业品牌旗舰店友谊商店特色主题餐饮（西餐、日式餐）品牌SPA等力美健、动静界等专业俱乐部,负一层为潮流时尚的精品商铺或引进高档大型餐饮业态,以下及后续价格定位的方法采用市场参考比较法：（具体市场价格详见前述）并结合周边大型商业体成功案例的租金分布，对本项目租金分布进行推导：,注：租金预计从第三年开始进行递增，前五年递增 5%/年；往后侧递增 8%/年。基于项目住宅入住时间及周边商业氛围的逐渐成熟而作出的租金递增判断。,常规售价按原租金7的回报率进行返算：,注：按照11个月满租期(空租1个月)进行返算当时的售价,按照 7%的高回报率进行返算价格，再计算预期的租金增长率，用高回报吸引大手投资者，以达到快速回笼资金的目的。,预计康苑商业部分资金回笼：,注：由于暂没有首层具体面积，则首层按照街铺占20首层面积、内铺占80首层面积进行划分。,预计荔苑商业部分资金回笼：,注：荔苑首层113商铺因其特殊的功能设定，需与二层商铺统一销售，则其售价按照二层商铺的基础进行推算。,预计康苑、荔苑商业部分资金回笼为：,资金回笼约1.6亿,由于康苑、荔苑商业部分体量较大，同时要求整体出售、快速回笼资金。因此，我司建议本项目商业部分，多种销售方式同时并存使用，以达到快速销售的目的，具体详列如下：,上述四种销售方式各有优点缺点，但相互之间可以互补，建议销售多种方式并存使用。,多谢聆听！,