2010年重庆武隆仙女山项目初步市场分析.ppt

武隆仙女山项目初步市场分析,2023年2月26日,目录,一、区域发展情况概况城市规划城市旅游资源城市经济发展状况城市房地产发展概况小结二、区域房地产发展情况分析三、总结,概况城市区位距离主城区180公里，通行时间2小时。,武隆县地处渝东南乌江下游，东连彭水，西邻涪陵、南川，北接丰都，南界贵川道真，幅员面积2901.3平方公里，辖26个乡镇186个村，人口40万。武隆位于“一圈两翼”中的渝东南区域（渝东南区域包括：黔江区、武隆县、石柱县、秀山县、酉阳县、彭水县）武隆距重庆市区180公里，通过09年新建成的渝武高速公路仅需两个小时。,重庆主城,武隆,渝东南,武隆县主城包括三个组团：主城区（巷口和棉花坝两部分）、仙女山组团和白马组团三部分。主城区（含巷口、棉花坝）为全县的核心服务基地、交通枢纽，重点发展商贸、旅游服务和绿色食品加工；白马组团为全县的工业基地；仙女山组团为全县重点旅游服务接待基地。仙女山组团依托仙女山风景旅游区，定位于重庆市乃至渝东南及乌江流域重要的观光旅游和度假旅游服务基地，也是武隆重要的城市拓展区。,城市规划规划定位渝东南及乌江流域重要的观光旅游度假服务基地,城市规划仙女山规划 一期规划4.6平方公里，目前已经基本无地可拿！,重庆市武隆县仙女山组团，具体范围为：东以“武天路”（武隆天坑三硚）至小湾一带；北以仙女山镇至中心庙水库岔路口为界；南以黄瓜坨至将军坨一带为界；西以现状“垫道路”（垫江道真）为界。仙女山一期规划总用地面积4.6平方公里。2006年5月和2007年1月，市政府批准实施武隆县城市总体规划和仙女山组团控制性详细规划，把武隆仙女山推向了对外开放的前沿。作为武隆县城的一个组团，仙女山新区规划常住人口2.5万人，远景规划8万人，将转移世界自然遗产保护区的原住民1.5万人。同时，还将大量吸纳重庆主城区具有建第二居所欲望的人员到新区居住。仙女山新区基础设施完善。新修建的5条城市道路配套管网及路面工程已结束，武仙路主干道管网全面完工；供水、供电等基础设施和医院、福利院等公共设施已竣工并投入使用。,城市规划发展目标旅游度假，生态环保。,城市旅游资源武隆县区域旅游资源丰富,武隆县是重庆市十佳旅游区和中国优秀旅游城市，旅游业也成为武隆县的一大支柱产业。目前，已开发建成芙蓉江国家重点风景名胜区、仙女山国家森林公园景区、天生三桥景区三大景区。芙蓉洞、天生三桥景区被评为AAAA级风景区。,城市旅游资源平均海拔1900米，9个主要景点。,武隆境内共有9个主要景点，其中仙女山组团周边分布有4个著名的景点，以仙女山森林公园最为出名。仙女山平均海拔1900米，有16块大小不等的高原牧场，占地约100平方公里。,城市旅游资源仙女山和青城山发展历程对比，目前仙女山发展时间较短，文化积淀较弱。但从资源状况来看，两地区域价值类似，未来发展潜力大。,旅游发展规划根据规划在2020年，区域年旅游人口将达到约1900万。,旅游发展规划区域规划建设项目多，档次高；并且将在武隆建设机场，预计总投资7.2亿。,仙女山新区的发展定位是度假旅游之城、户外运动之城、生态环保之城，作为度假旅游之城，仙女山新区内将建成仙女山游客接待中心、国际会展中心、生态公园、民俗风情一条街、欧陆风情一条街、7个四星级以上的酒店、五片广场、旅游房产128万平方米，将成为重庆市范围内的主要旅游度假区和旅游接待基地；作为户外运动之城，仙女山新区将建城一座容纳1.2万人的室外体育场、一座赛马场、一条登山步道、一片18洞的高尔夫球场、10片篮球场、20片羽毛球场、30片网球场；作为生态环保之城，仙女山新区突出生态环保立城的理念，坚持用生态学的原理进行城市规划设计和管理保护。新区的容积率规划在0.30.5，建成后新区的森林覆盖率将达到70%以上。机场建设规模:拟建武隆支线机场近期(2020年)按飞行区指标为4C,跑道2800米X45米建设,远期(2040年)按飞行区指标升为4D,跑道可延长至4000米,总投资7.2亿。,城市经济武隆城市化率较高。约高出渝东南区域5%。,武隆,渝东南平均,城市经济武隆位于渝东南六市第二位（仅次于黔江），占区域生产总值的16.8%。为渝东南区域发展的经济重点城市。,城市经济随着仙女山旅游业的快速发展，武隆第三产业的比重跳跃式增加，09年占比已经达到30%,城市经济武隆县人均GDP高于渝东南区域的平均水平，区域人民生活水平提高较快。对周边人口进驻的吸引力较强。,武隆,渝东南平均,城市经济武隆固定资产投资快速增加，房地产投资占整个渝东南区域的35.5%。,城市房地产发展概况区域市场发展主要依靠外来投资性购房驱动，受到08年市场萎缩，开工量减少16.2%；09年市场复苏，开工量增加57.5%；,小结,城市经济武隆经济发展为渝东南区域第二大城市，国民生产总值仅次于黔江。区域经济发展基础较强。09年，渝武高速公路的通车，使区域发展进入了快车道规划到2011年，建成区面积达到4.6平方公里，常主人口达到2.5万，到2016年，建成区面积达10平方公里，常驻人口达到5万。预计2015年武隆机场将投入使用，届时区域通行时间急剧减少，将形成一个星级酒店云集，配套齐全的全国知名旅游胜地。旅游区域旅游资源丰富，发展潜力大。旅游，使武隆房地产与重庆主城互动：目前，4.6平方公里已基本无地可拿，核心区土地的稀缺性已初步呈现，土地的价值日渐提升！区域的房地产发展主要靠旅游所衍生的投资需求拉动。,目录,一、区域发展情况二、区域房地产发展情况分析整体市场分析重点在售项目分析结论三、总结,仙女山项目分布,天秀仙居,仙山紫苑,晋愉戴斯大卫营,仙女山一号,依云美镇,仙山流云,夏宫仙女山假日国际社区,21度洋房,芳草地雪岭仙山,隆鑫花漾的山谷,项目概况：目前区域内分布有11个在售项目，一个潜在项目（汉汇。塞拉维）。单个项目的占地面积均在200亩以上，并都规划有酒店。土地市场：在2008年以前区域地价水平为1015万/亩；楼面地价约100200元/。在2009年由于渝武高速公路的通车和宏观经济环境的刺激，区域地价水平达到1825万/亩。楼面地价约500600元/。目前有两个地块项目在招商中，在汉汇项目附近一个约1000亩；晋渝附近约600亩。,汉汇*塞拉维,根据现场调查和业内访谈信息,潜在项目汉汇。塞拉维，总建筑面积约5万方。09年拿地，楼面价约为500元/平米。,项目位置：紧靠仙女山一号占地面积：103亩建筑面积：5.2万产品特征：2570单间、一房、两房预计推出时间：2010年10月地价水平：汉汇公司09年拿地：21万/亩。楼面地价约为500元/。,整体市场格局重点项目一览,各项目推售情况：小户型洋房是区域的主力供应产品，整体市场呈现同质化竞争，市场容量低的特点，小型类别墅产品逐渐兴起，高品质产品市场接受度相对较高。,特点：非主力产品，对资源和配套要求高，该来产品呈现去化速度快，溢价能力强的特点。,特点：该区域主力产品，采取跟随性价格策略，去化速度慢，溢价能力低。,特点：差异化产品，依靠户型创新，赢得市场。,特点：市场新兴产品，投资型产品对企业实力要求较高，该类产品客户关注度高。,项目类型分类品质、投资、产品力、性价比为在售项目的四大类型,紧邻仙女山（是目前在售项目中距离仙女山景区最近的项目），景观资源较好，地块内部高差较大，前后排均可享受到景观。项目特有的悬崖景观增加了项目卖点,品质项目/隆鑫花漾的山谷目前区域内品质最高的楼盘,二期可俯瞰一期,景观利用最大化，前后排均有山景，联排别墅在地块中央，四周为景观悬景别墅和洋房。,项目采用集中式车库布局，除独立别墅以外，其余户型车库均不入户。,户型配比：二期户型别墅产品体量占比达到40%，洋房60%。产品相对一期品质提升程度较高。,二期产品品质大幅提升，溢价能力高的创新型别墅产品出现。,目前产品客户积累情况较好，4月开始，截止7.25日已经积累客户574组。,联排端头户型97,赠送面积是别墅的主要特点，大量的赠送草坪花园、地下室和露台，增加产品性价比和舒适度。,负一楼全赠送,二期产品的户型特征大面积、高价值的赠送,94的别墅户型：占地220平米销售面积94实际使用面积240平米赠送比例：155%,创新型别墅产品总价约在60万70万。,销售中心打造野趣、品质,市场认可度到访客户多，且客户多为经济实力较强有较高品质要求的客户,从客户到访量来看：在调查过程中，一直不断有客户到访，到项目现场的客户大多为自驾车（车的档次约在2040万/辆）,产品附加值较高，吸引了较多追求品质的客户。以隆鑫的隆鑫二期产品为例：推出的主力产品的总价在60万70万之间，在目标客户上定位于较高档次的休闲度假客户，与周边产品拉开了距离准确的客户定位，创新型的产品打造，使项目影响力提升，受到市场较高认可目前项目二期还未开盘，从5月份到现在，已经累计客户750组。,品质项目/隆鑫花漾的山谷主要特征小结,项目优势：项目在仙女山接待中心对面，第一时间吸引非自驾游客户的注意力；戴斯酒店品牌：25万每套，每年享受1.5万元的投资回报；精装修：公寓全部精装，增加了项目的投资价值。,别墅,公寓,酒店,投资概念项目/晋愉戴斯大卫营区域内第一个引入产权式度假酒店项目，第一个公寓全精装修项目。,戴斯酒店的引入强化了投资回报的保证，加强了消费者的信心。,晋愉戴斯大卫营是晋愉集团目前在仙女山打造的独一无二全酒店式休闲度假社区。项目位于仙女山新区核心，按100%全酒店化规划设计，提供家庭式度假生活方式。,别墅总价约50万元至70万元，不带返租；公寓总价约25万，待返租,四拼别墅销售面积：103使用面积：131花园露台：80,双拼别墅销售面积：123使用面积：168花园露台：120,项目为仙女山首个纯酒店式度假社区晋渝戴斯大卫营，在定位上强化了投资的概念，运用戴斯酒店的号召力，带动了大量的投资型客户。公寓：全精装修产品，装修标准1200元/，总价约25万，与戴斯签约前五年每年返还1.5万，每年可享受30天的自住期（需预约）。项目特点有两个引入美国戴斯集团全球化五星级度假酒店管理服务，整个项目与五星级酒店的物业共管，增强了本项目的软件配置。增强了业主的尊崇感。以酒店服务配套（五星级度假酒店运动休闲与餐饮娱乐配套），作为项目的核心配套，与周边自身配套不足其他的楼盘拉开了差距。,投资概念项目/晋愉戴斯大卫营特征小结,项目优势：创新单独入户小别墅设计，吸引不少的投资客户和第二居所客户。另外，户型设计灵活多变，扩大客户群群体。,产品力代表项目/仙山流云区域内较早的项目，一期售罄，二期产品创新突围,三叠拼创新户型，独立入户，赠送大，单价高，溢价能力较强。产品以总价进行销售，定价2629万/套，根据不同位置上下浮动。,紧靠仙女山镇，共享仙女山镇的配套。仙女山镇的一系列配套，弥补了项目自身配套的不足。并且从现场访谈来看，选择本项目的客户主要原因是考虑周边配套充足，在度假期间购物方便。自身产品有创新，3F叠拼别墅，每层独立入户。项目目前销售的产品为3F叠拼别墅，并且利用地势高差，做到了每层独立入户，其中1F，3F都有较大的赠送面积。,产品力代表项目/仙山流云产品特征,性价比代表项目/仙女山一号、依云美镇、21度洋房产品面积控制在2545左右，全部为单价配套和一房产品，总价控制在1218万左右。,43.61,从目前的市场表现来看，总价在1220万的产品区域各项目中销售状况最好的产品；控制总价是仙女山一号、依云美镇、21度洋房等项目产品研发的主要影响因素。,产品赠送面积是主要卖点：目前区域产品的主力销售面积在2045，赠送面积的比例平均在20%40%左右。从产品的功能键划分来看，契合休闲养生的概念，应为长期居住的人数不多，所以各个项目的产品的功能间数量少，面积大（如客厅等会客空间的舒适度相对较高。），另外基本每个户型都有较大的室外赠送空间总价总价控制在1220万。,性价比代表项目特征,目录,一、区域发展情况二、区域房地产发展情况分析三、总结,数据市场容量：2009年全年，在售项目11个，总推量1012万方.单盘项目去化量年均23万方。入住企业：隆鑫、晋愉等重庆二线企业和武隆本地企业为主。目前售价：洋房均价4200元，别墅均价6500元。主力产品：洋房为主，面积集中在35-75平米，竞争激烈；别墅为辅，别墅面积分布较大，从40-230平米不等，销售表现不一。总结：整体市场产品单一，同质化竞争严重 市场容量低，资金回流速度慢,结论1同质化竞争严重，市场容量小,结论2客户主要以家庭养生型客户为主,数据客户来源：80%以上的客户来自重庆主城区。企事业单位，私营企业主是主要客户类型年龄40-55岁是主力，度假、养生是主要的购房目的。总结：家庭休闲客户实现阶段的主力客户群，空气清新，环境宜人是购买的主要动机。,结论3短期竞争激烈，长期价值凸现,市场预期市场容量：随做重庆整体经济增长而增加，短期内不会出现跳跃式增长。产品趋势：产品从单一的低总价为卖点，拓展为高品质，高回报等方向，产品业态逐渐丰富，市场细分明显，价格差距拉大。稀缺性：随做仙女山的逐渐开发，有限的开发用地，将越加稀缺。总结：短期竞争激烈，长期价值凸现。,区域拿地的关键考虑因素区域房地产发展依赖于政府引导，进一步明晰政府的旅游规划是做拿地决策的必要条件之一。区域地产开发对自然资源的依赖性较大，明晰地块项目是否占有优势自然资源是决策必要条件之二。从长远看，仙女山旅游资源优势突出，虽然目前竞争激烈（预计未来3-5年竞争环境不会有明显改善），但随着城市发展进程，消费水平的不断提高，拥有优势资源的仙女山前景较好，因此建议可考虑作为仙女山项目集团储备项目。项目可能的市场突破口：区域楼盘的养生概念仅仅依靠仙女山的自然资源优势。项目可以以此为突破口，全方位的整合区域优势资源，以优势配套作为项目主要卖点，重新诠释“养生地产”。区域的商务会议经济随着区域的成熟在逐步显现，项目可以抓实市场发展机会，打造产品与戴斯大卫营类似的 以“产权酒店投资”为驱动力的产品。,结论4拿地建议,