团泊新城西区二期功能主题定位及产业可行性101999024.ppt

二期功能主题定位及产业可行性研究,敬致：天津滨海团泊湖投资有限公司,天津城市总体规划，确立了“一轴两带三区”的空间构想，并确立了11个新城。而团泊新城位于南部经济发展区，西部经济发展带上，是首先开发的两个新城之一。,项 目 背 景,项 目 背 景,团 泊 新 城 位 置,高档住宅区效果图,站在一定高度思考问题,思考篇,我们思考的不仅仅是一个团泊新城西区二期！,是天津十一五规划11大环外新城之一镇守天津西南方向门户处于华北地区腹地汇聚环渤海经济发展活力团泊新城的未来，折射着环渤海经济圈的未来！,团泊新城处于天津未来发展的“城市之心”,团泊新城位于天津城市规划环外新城之一，是所有新城规划中最大体量、最为瞩目的新城区，属于整个天津十一五战略布局的“心脏”；在未来天津的城市发展进程当中，团泊新城将起到提升城市价值，撬动城市发展的杠杆作用；,不能就项目谈项目,城市之心,青岛市以“城市之眼”的建设撬动整个“东部开发”,1992年，俞正声在青岛启动了闻名全国的“青岛市东部开发”。成功关键之举在于启动2.2平方公里的“城市之眼”的建设，承东启西，将市区面积扩大了2倍多，为大青岛的建设拉开了序幕。,西区二期团泊西区团泊新城,团泊新城西区,团泊新城,跳出团泊新城西区二期项目的局限，站在团泊新城西区乃至整个团泊新城“城市运营”的高度上思考西区二期开发问题,提升高度,落实项目,转变思路,团泊新城西区二期,团泊新城“城市运营”的发展理念,城市运营,全面、深入的市场分析,准确、前瞻的城市定位,价值最大化的城市包装、土地出让,经济测算与合理现金流安排,分期开发及稳妥可行的操作策略,市场可行,经济可行,操作可行,城市运营造城运动,造城,城市运营,可持续增长,短视行为,单一居住,规模放大,伪城市,城市形成,功能失衡,城市病,人口流失,城市衰落,配套缺失,产业空心,城市形成,城市定位,整体规划,多功能发展,配套齐备,产业充实,功能互动,内外交流,商业繁荣,生态宜居,价值增长,真城市,本案运营的关键点理解,如何通过创新的主题定位，增强片区土地未来发展的吸引力？如何通过合理的功能布局，实现区域城市功能和产业功能交叉生长和可持续发展？如何通过合理的城市功能定位和规划设计，提升区域土地的价值？如何合理的确定开发时序和开发策略，保证项目可行性？如何在保证开发商要求的社会效益前提下，平衡各方利益诉求?如何实现本区域同周边区域协同发展、新规划区域与其他分歧规划区域的协调发展（融入团泊新城西区，点亮团泊新城，撬动区域价值，形成城市影响力）？如何选择二期地块的合理起步区和引爆点，快速提升项目整体价值，降低项目操作难度？,如何通过创新的主题定位，增强片区土地未来发展的吸引力？,如何确定合适的定位，使本项目既能结合周边环境，又跳出现有规划条件，确定高价值、新颖和可操作的项目定位，增强本项目的吸引力？如何通过主题定位，结合项目开发策略和城市运营理论，增强片区土地对于高附加值目标产业、人口、资源等方面的聚合程度，加快片区成熟，快速提升土地价值。,对本案概念定位的初步理解,团泊生态休闲新城天津城区西部综合服务核生态住宅、城市住宅创意产业服务核体育、公园、旅游、休闲区,生态宜居城打造城市西部、团泊湖畔新都市生活居住区,城市起动机打造天津城市西部的商业、商务服务核，促进天津腾飞,创意动力谷打造创意产业聚集区，聚集创意产业精英，打造天津的创意产业服务发展基地,厂房中的创意产业,活力休闲港依托公园、历史旅游、滨河景观等资源，打造集商业购物、休闲娱乐于一体的特色休闲城市群,如何通过合理的功能布局，实现西区二期区域城市功能和产业功能交叉生长和可持续发展？,如何确定引进区域的城市功能和产业功能的启动点，支持后期区域城市功能和产业功能的高速发展?结合开发策略和新兴类似区域的发展规律，如何进行相关的产业功能和城市功能配合，使区域健康发展，快速提升土地价值？如何引进适合的产业功能以及与之相配合的城市功能，支持区域的可持续长期发展？,以城市运营的思维出发，而不是简单造城,城市运营强调城市功能和产业功能同步发展,总体开发策略,产业功能,城市功能,区域现状,关注城市功能与产业功能交叉生长,以运营为导向进行城市开发,通过增长极核促进城市功能与产业功能的交叉生长,增长极：“特定环境中的推动性单位(propulsive unit)”，当它增长或创新时，能诱导其它单位增长。Francois Perroux（法国经济学家）,成为增长极核的两个必要条件,2、能够带来增长,1、能够自我生存,能够进行裂变，促进其他功能的发展；,能够促进各功能之间的聚变；,能够撬动区域的良性发展；,市场可行：适合区域发展的；,经济可行：可承受的成本；,操作可行：具备可实施性的；,通过增长核的“裂变”与“聚变”过程实现新城的可持续自然生长,战略目标实现周期最短化；价值最大化；资源配置最优化。,核心思想以“核心功能”的发展带动“派生功能”发展，循环累积，促进新城功能的完善。,案例1：北京“睡城”回龙观居住区由于开始就被规划为功能单一的居住区，商业和服务业设施滞后，严重缺乏就业机会，致使其居民高度依赖交通系统与外部联系，新城沦为“睡城”。,建设用地面积11.27平方公里，形状为东西长6.2公里，南北宽2公里的长方形。规划总建筑面积800多万平方米，规划居住人口23万人。,睡城,案例2：深圳华侨城以主题公园作为启动核，带动区域发展成为集旅游、商务、娱乐、高科技和高尚住宅于一体的城市综合功能板块,华侨城位于深圳市南山区，南临深圳湾，占地4.8平方公里，历经20余年的发展历程。,案例3：上海新天地以特色商业街作为启动核，开发综合商业，以综合商业带动写字楼和公寓的开发，从而带动区域整体价值的提升,将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起，形成功能完备的商业中心，创造高档物业产业环境。,案例4：碧桂园以教育产业作为启动核，带动区域价值提升,1992年，“教育地产”的模式为顺德碧桂园找到了出路，也开创了教育地产的先河。,如何通过合理的城市功能定位和规划设计，提升区域土地的价值？,如何提升项目整体的土地价值？如何通过引进产业形成人流集聚效应提升区域价值？如何合理进行城市功能定位和规划设计，拉升土地价值？如何进行功能定位提升土地经济效益和社会效益综合价值？,完善城市功能、形成产业聚集、提升土地价值针对本案地块整体狭长分布的特点，建议多点打造本案的价值“珍珠链”,概念示意,运营商如何实现可持续发展？,如何进行土地的一级开发？企业如何协调土地经济价值和社会效益之间的关系，达到土地综合效益最优；企业如何进行土地营销和二级开发，顺利回收资金并取得开发利润，维护同投资商的良好合作关系，为公司持续发展打下基础？,如何合理的确定开发时序和开发策略，保证项目可行性？,根据市场情况，确定开发策略，保证项目在经济、市场以及操作性方面合理可行。确定合理的开发策略和时序安排，保证项目的前期顺利介入市场，中期稳定提升土地价值，后期攫取高额利润。确定合理的土地性质和项目内不同主题分布，保证项目的市场可行性。合理测算项目各项成本，结合类似土地市场价值，确定项目的开发节奏和价格策略，保证项目的经济可行性。,如何实现本区域同周边区域协同发展、新规划区域与原有保留建筑协调发展（融入团泊新城西区，点亮团泊新城，撬动区域价值，形成城市影响力）？,充分考虑天津市区的城市功能走向和产业功能走向，融入天津的整体发展规划，实现本案与天津的整体协同发展充分考虑项目周边区域的性质氛围、产业结构等要素，在操作本项目时，实现同周边区域的融合和协同发展。充分考虑原有历史风貌建筑和保留建筑，在原有基础上发展、再造，实现规划与保留建筑的融合和协同发展,如何选择项目合理的起步区和引爆点，快速提升项目整体价值，降低项目操作难度？,为降低项目操作难度，将项目的定位更好的落实执行，需要寻找一个对于本项目的关键引爆点和操作切入的起步区，以利于项目整体价值的提升，加快项目操作速度。项目的引爆点应该在结合周边区域市场研究的基础上，认真分析总结，寻找市场空白点和制高点，以点带面，撬动项目操作。引爆点的确定必须具有一定的带动性，在经济可行的基础上，整体提升项目的土地升值，形成项目价值的整体提升和带动作用。,综合效益最大化,把握本区域功能定位，实现土地一级开发价值的最大化土地功能定位合理，实现二级开发价值最大化通过项目的开发建设，取得良好的社会效益借助团泊新城西区持续、稳定、高效开发成功实现本项目的市场运作，提升企业品牌与可持续发展能力,成功运作本项目需要具备的必要资源,本项目是大规模土地一级开发项目，并且又属于大型沿湖地块的开发，牵涉各方利益，专业性要求高，需要整合如下资源：,政府资源融资平台土地一级开发顾问经验和土地招商资源土地开发和规划设计专家资源沿湖水生态规划和城市运营策划顾问经验,白开水,普通茶水,顶级龙井茶,如何实现土地价值最大化？本案新城的功能定位决定土地价值,单纯的价值最大化存在困难关于本案策划的三个维度,价值最大化,通过功能定位形成核心竞争力,充分考虑各种开发限制条件,政府行为规划限制资金要求,探索特色鲜明的差异化城市发展道路,借鉴篇,差异化城市发展道路的两个关键问题,一座城市是如何塑造自己的差异化特色的？,一座城市是如何由小到大生长成形的？,特色鲜明的差异化城市,对于一座新城尤其是一座将与大都市争夺人口和资源的新城而言，定位的关键在于找到差异化道路，树立一种鲜明的特色，塑造一种独有的魅力。因此，在借鉴篇中，我们选取了两个具有鲜明特色和独有魅力的城市，它们对于资源的极致化运用和特色的魅力化塑造，对团泊新城发展定位的确定具有重要的参考价值。,上海汽车城,圣安东尼奥,特色鲜明的差异化城市,上海汽车城：张力之城,圣安东尼奥（San Antonio）：亲水之城,上海汽车城：张力之城,上海汽车城概况位于上海市西北郊紧靠江苏省苏州市沪宁高速公路和铁路过境距上海市中心32km距虹桥机场20km总面积54.75km2,上海汽车城城市发展历程,昨天郊区的边缘小镇嘉定县的普通小城镇传统的农业种植区常住人口4.76万,今天变“一城九镇”为“三城九镇”。成为典范之作，成就了一城一镇。新镇吸引了90的外来人口居住，其中有5的外国人。,上海汽车城二、三产业发展迅速尽显张力之城,上海汽车城产业发展形成以汽车工业为龙头，集汽车配件、科学仪器、医疗器材、机械化工等产业于一体的工业体系和全国最大的轿车生产基地2004年，全镇汽车零部件生产相关企业达70家，全年完成产值77亿元，实现利润9.5亿元，分别占全镇工业总产值和全镇工业利润的50%和70.4%带动房地产等第三产业的快速发展2004年，全镇第三产业增加值比上年增长47.7%2004年，共有9个投资项目落户安亭，总投资23.35亿元，主要涉及宾馆酒店、商贸服务、休闲旅游，加快了发展现代服务业的步伐,上海汽车城功能布局居住和产业南北分区,上海汽车城总体规划总体定位上海国际汽车城功能布局,安亭新镇,安亭老镇,高尔夫球场,国际赛车场,零部件配套园区,汽车制造区,教育园区,中心公园,核心贸易区,研发区,沪宁高速,沪宁铁路,居住区与产业区形成南北分区，之间以高尔夫球场、中心公园连接，形成一个有机整体。,上海汽车城居住功能小镇德国风情安亭新镇,安亭新镇规划新镇规模占地15km2，建筑面积500万m2，水面171.6万m2，环城水系68km小镇定位总体定位国际汽车城的核心居住区,功能定位,安亭新镇总体规划,功能定位,安亭新镇纯正的德国风情,纯正德国风情新城镇德国著名建筑大师Albert Speer亲自主持，100多位德国建筑师、园林师、户型设计师协作完成。创作源于欧洲文化之都德国魏玛,设计为欧洲中世纪生长型城镇风格“古典主义尺度、现代主义建筑”,安亭新镇功能规划（）,居住功能：强调建筑的围合，形成街区和中心庭院设计要点通透性居住2000多种户型设计30以上住宅临水,商业功能规划商业面积10万平米购物中心41000平米、欧洲风情沿街商铺55000平米、街坊型商业4000平米。特色步行街包括餐饮休闲街、文化艺术街等主要商业形态设计为商务咖啡馆、酒吧、冰淇淋店、德式面包馆、风味餐馆、精品店、商务策划公司、画廊、陶艺馆、器皿店、书店等。,安亭新镇功能规划（）,文教功能安亭新镇的直通车学校是符合欧美教育标准，对接国际先进教育的完整体系占地10万m2，可容纳5000在校学生20000平米音乐厅、图书馆、博物馆、影剧院、教堂等文化设施,旅游功能索菲特安亭新镇酒店主体建筑呈E 型，占地31500m2，5层，共有450间标间及97套高档酒店公寓内有1800m2的多功能会议厅和4万m2会展中心，具备专业视听设备及同声翻译系统,安亭新镇功能规划（）,安亭新镇规划体育功能室外活动空间占地8万m2的体育公园室内活动空间健身房、游泳馆、体育馆等交通功能机动交通道路和步行交通分离环状路网与井字道路迭合不规则弯曲线型道路车库车位标准为1辆/户,安亭新镇景观塑造,安亭新镇景观营造绿化率高达60，形成真正的“城市森林”开挖护城河引入天然江水，形成“城在水中”的景观,寓建筑于绿色之中,水绿建筑的和谐,安亭新镇城市建设理念五十年不落后,投资1.4亿的国内首条“地下城市管道综合走廊”,上海汽车城发展模式产业带动新城发展,上海汽车城发展模式分析产业带动模式汽车制造、贸易、研发等功能区、F-1汽车方程式赛车场、同济汽车学院的发展，为安亭发展提供了坚实有力的产业支撑，并使安亭形成了产业、人口集聚作为区域主导产业，汽车产业不仅自身发展迅速，带动了与其相关的配套工业强势发展，而且带动了第三产业，包括房地产开发行业的快速启动可以说，没有汽车产业的带动，就没有上海汽车城欣欣向荣的今天,如今，上海汽车城自身的发展和汽车产业的发展已经形成一个有机的整体。,特色鲜明的差异化城市,上海汽车城：张力之城,圣安东尼奥（San Antonio）：亲水之城,圣安东尼奥：亲水之城,圣安东尼奥，位于美国德州南部，是一座炎热的城市，并没有特别起眼的好山好水，也没有绝顶重要的人文古迹建筑，却成为全美第二大旅游城市，这不能不说是一个奇迹这一奇迹的起点，是当年为调节圣安东尼奥河的水量而挖掘的运河而真正造就这个奇迹的，是一个大胆而极致的理念：让人与水亲密无间,圣安东尼奥亲水之城的倾心营造,圣安东尼奥最著名的景点是沿圣安东尼奥河和运河河道，蜿蜒着环绕市中心，长约5公里的步行通道河岸步道（River Walk）沿着水岸，咖啡座、墨西哥餐厅、酒吧、商店林立，各家餐厅还派驻乐团，拉丁音乐、爵士乐、蓝调等乐声，在河岸起此彼落响起游船搭载着游客穿行于运河中，船上的人和岸上的人相互挥手致意缓缓流淌的小河，不仅为城市增添了风景之美，也为动植物保留了一条生存和繁衍的生态廊道河岸步道分为南北两个半环，一半主动，一半主静，在静谧的南半环，古木参天，野鸭自由地觅食，不喜喧闹的游人缓缓散步,树木的枝叶几乎伸进了岸边建筑的窗内，悠闲的野鸭在水中畅游,圣安东尼奥亲水之城的借鉴点（1）,借鉴点1：亲水，而不仅仅是滨水 没有斜坡的堤岸，生活化的河滨，人与水的距离只有一尺,圣安东尼奥打破了惯常对于城市河流的处理手法（即“斜坡式堤岸+河边绿化+亲水平台”），最大限度地压缩了人与水的距离,整个 River Walk Area 成为一座巨大的“亲水平台”,人与水的距离只有一尺,圣安东尼奥亲水之城的借鉴点（2）,借鉴点2：城市之水 适宜的尺度、硬质的岸线、平缓的水流，城市感强烈却又风情别具,城市并不需要奔腾的大河大水，完美的城市之水应该能够将景观、商业、交通、文化等各项要素连接在一起，尤其在城市中心区，河岸是重要的商业节点和引导系统,城市之水的景观重在风情，而非气势,平整安全的河岸成为著名的散步道，也为两岸的商业带来了客流,圣安东尼奥亲水之城的借鉴点（3）,借鉴点3：极致化的水水成为各项城市功能的“底景”居之水：水滨居住 食之水：水岸餐饮行之水：水上交通购之水：水景商业游之水：水中剧场,居之水水滨住宅River Walk 的南半环两岸布满了希尔顿、万豪等高级酒店及水景毫宅，住在这里，窗下就是潺潺流水，似乎可以听见鱼儿在低语,食之水水岸餐饮餐桌就摆在岸边，吹着湿润的风，听着水流的声音，吃饭的乐趣便不再仅仅存在于食物中,行之水水上交通除了长达5公里的人行通道River Walk和连接两岸的小桥，游船为游人提供了另一种别具风情的交通方式,购之水水景商业河水穿过商场，跌水在耳边唱歌，购物成为一种享受,游之水水中剧场不时有游船经过，不时有掌声响起，演员、观众、河水、舞台共同构成了一幅迷人的景致,圣安东尼奥亲水之城差异化塑造总结,一座富有魅力的城市，应该是一座特色鲜明的城市,一座特色鲜明的城市，应该是一座将资源利用到极致、特色塑造到极致的城市,一座具有极致特色的城市，应该是一座将城市的自然环境、精神气质、居住人群、生活方式和经济动力完美结合，共同体现这一特色的城市,总结一,总结二,总结三,重新审视团泊新城西区二期的战略意义及开发思路,团泊新城城市运营,西区二期开发,思考西区二期在团泊新城整体功能布局中所处的位置,考虑西区二期在团泊新城发展进程中启动阶段的价值提升作用,什么开发策略能够保证西区二期及团泊新城价值最大化,基于生态资源和产业功能发展的新城定位,新城篇,团泊新城定位及西区二期开发思路汇报框架,站在城市运营的高度上提出四个关键问题,西区二期城市功能定位及产业可行性,西区二期在新城中的战略作用,西区二期的开发策略,产业资源,行政资源,团泊新城总体定位,自然资源,新城定位的理论根源三维度定位模型,自然环境维度具备物质条件,政治人文维度顺应政治风向，符合民众偏好。,产业设施维度符合经济可行性,结合本项目对自然环境因素的思考,优势资源：水生态、湖景湿地水生动植物城市副中心宜居环境,自然环境气候条件空气品质太阳直射地质水文动物植被土壤土质区位条件,结合本项目,自然环境维度考量的因素,结合本项目对政治人文因素的思考,政治风向：构建和谐社会构建生态宜居城市优势资源：北方经济中心中间阶层的壮大中西合璧的文化传统水生态环境的价值提升,政治气候领导的偏好文化教育水平社区参与度阶层分化情况城市的历史城市气质,结合本项目,政治人文维度考量的因素,结合本项目对产业设施因素的思考,优势资源：骨干交通体系东亚运动会传统体育训练基地欣欣向荣的周边产业园区快速增长的居民收入城市中心产业结构调整创意产业蓬勃发展,产业发展阶段支柱产业主导产业产业空间布局收入水平及增长速度,结合本项目,产业设施维度考量的因素,团泊新城定位生态新城发展模式,自然环境资源：团泊湖人工和自然湿地水生植物、动物,行政资源：国家支持北方经济中心生态型宜居城市承办东亚运动会,产业资源：体育产业聚集教育产业逐步形成没有被破坏的“一方净土”,可持续生长的生态化副中心新城,参照新城发展的六种模式,对可持续生长的生态化行政中心新城的进一步阐述,产业聚集,新城的产业资源聚集,不仅仅是产业的进驻，更要依托现有产业进行完善升级,并吸引相关上游产业进驻，形成产业链综合优势，同时依托有利资源打造产业的依托环境，形成城市副中心的发展动力;,生态吸引,可持续生长,充分利用本地丰富的水系,湿地等原生态自然资源,打造特色化的生态之城，增加对产业链高端环节及高端居住的吸引力;,站在城市运营的高度,根据市场化的运作方式，对新城的发展做统一的规划,合理布置新城内各种城市功能，形成一个产业、人口、自然资源等互动发展，开放健康的自然生长之城。,可持续生长的生态化行政中心新城,新城总体规划,新城规划定位体育康健文化休闲旅游观光现代农业宜居宜业的创意型生态新城新城关键词：水生的城市 宜居的城市 精致的城市新城规模：210平方公里，规划人口80万西区30万人东区30万人南区20万人,站在城市运营的高度，提出四个关键问题：,1、如何在天津市城市总体发展框架下，结合团泊新城自身条件，探寻团泊新城的定位？2、在团泊新城总体定位的基础上，西区二期的城市功能定位是什么？3、西区二期在团泊新城可持续生长中的战略作用？4、西区二期的可持续开发策略是什么？,基于团泊新城的定位思考二期地块能够承载的功能定位,承接篇,西区 以创意产业为主线、以体育产业为先导，发展旅游产业、文化产业、现代设施农业，最终发展成为充满创意产业智慧的、具有鲜明特色的体育、生态、文化、生态魅力之城、创业之城。总面积：51.89km2规划人口：30万人总建筑面积：3000万m2,团泊新城西区土地利用规划,A,B,C,D,湿地公园,文化产业区,水上运动中心,A西区体育启动区,团泊新镇,西区规划分区,E,一期西区启动区总面积：12.83 km2规划人口：14.7万人总建筑面积：700 万m2,二期水上运动中心规划总面积：14 km2规划人口：5-8 万人,三期规划设想依托中国深厚的文化资源和静海县团泊洼的历史渊源，打造天津顶级的文化旅游主题区，提升城市旅游品位。,总面积：22 km2规划人口：0 万人,西区二期在团泊新城中的战略作用？,二期功能定位,体育主题新市镇,创意文化产业带,延续休闲主题特色，最大程度发挥水生态资源优势，吸引特色产业并形成产业链，为后续创意产业规划提供产业价值基础,先有一个经济增长极带动整个区域经济发展的典型案例深圳华侨城,华侨城位于深圳市南山区，南临深圳湾，占地4.8平方公里，1989年投资建设锦绣中华，之后又陆续开发了民俗文化村、世界之窗、欢乐谷；在这20余年的发展历程中，华侨城从一个单纯的主题公园发展成为深圳市的高端住宅区；并且还吸引了以康佳为代表的工业企业的兴起与成长，带动了城区内高新技术产业的发展。现在华侨城已经是集旅游、居住和高科技信息产业于一体城市综合功能板块,城市经济增长极带动新城发展机理分析,经济增长极理论：在一个区域引入主导产业，形成聚集经济和规模经济，同周围形成一个“势差”，通过市场经济机制中的传导媒介力量带动相邻地区共同发展。两个关键问题：产业的导入和人口的导入,利用自身特有优势发展区域商务中心本身没有第二产业，便于营造良好的环境和氛围。半小时交通圈内分布着众多产业园区。津南区的行政文化经济中心，发挥行政区经济的优势。环境、人文、生活的优势，通过吸引企业家达到吸引商务的目的。引入高端非生产性环节,人口导入的机理分析,环境驱动成本驱动就业驱动,交通驱动产品驱动人文驱动,产业导入,人口导入,双核驱动新城发展以休闲核和生态核作为新城增长极,休闲核和生态核双核驱动新城发展,体育教育引擎 水景生态引擎 人文资源引擎 创意产业引擎,基于团泊新城的四大发展引擎,促进城市活力,聚集产业资源,满足区内人员生活需求,形成休闲产业经济,休闲核自然生长过程,水上休闲运动的高价值产业是游艇相关产业，以游艇产业链的形成作为本项目休闲核的生长过程,生态核的自然生长过程,营造生态化的水景城市意象,满足本地居住升级需求吸引区域内高端人群,满足周边产业园办公升级,完善城市配套，聚集人气,吸引区域外高端居住人群,城市改善型住宅,城市公寓,生态型商业,湖畔低密度住宅,生态化新市镇,以水景资源作为价值引擎，发挥其对于居住环境的促进作用，逐步提升地块价值，形成价值的过渡生长，先期起步开发地块为后续地块的开发提供人群基础,从城市运营看开发策略双核拉动，生态核先发,生态核率先启动休闲核积极跟进,生态核,行政核,生态核率先启动以线带面、分期开发、先易后难,1.依托景观资源，有限开发部分景观较好的区域2.在此基础上完善区域环境、塑造区域形象，并注重区域公共配套设施的建设3.腹地内的景观营造，树立区域生态核形象。,休闲核积极跟进塑造城市水上休闲运动中心的城市意象,生态核进行环境整治及项目开发时，休闲核在区域中心港湾区进行建设尽快启动游艇码头建设，引进游艇俱乐部等运营商家形成增长极完善游艇产业结构，吸引设计研发制造等上游产业进驻，提升片区活力,团泊新城西区二期的功能主题定位,万国水上运动大世界万象水上生态大舞台,关于一期主要引进的体育产业链研究,产业链描述产业链：产业链即从一种或几种资源通过若干产业层次不断向下游产业转移直至到达消费者的路径,生产制造市场经营服务市场社会消费市场,体育旅游市场体育传媒市场体育保健康复市场,主体市场,边缘市场,体育学校运动员培训基地体育设施生产加工体育用品展销体育产品制造厂,体育产业的产业链,效 果 图,游艇产业链研究,游艇俱乐部,游艇制造商,船舶设计,船舶模具生产,泊位出租/售,游艇出租/售,游艇设备生产,船舶拼装,港口物流,物流,精密仪器制造,原料供货商,木材,设备调试,钢材,玻璃钢,物流,加工制造,对西区二期发展的休闲、生态等产业进行可行性研究,可行性研究篇,天津人缺什么？-衣？食？住？行？天津市GDP连续8年保持快速增长2006年本市人均GDP达49505元（折合为6210美元），同比增加88；人均GDP首次突破6000美元；城市居民人均可支配收入达到19978元，比上年增长132，扣除价格因素，实际增长122。消费结构的快速升级，车、房消费的增加，表明居民消费正在从吃穿为主向满足住、行、文化、娱乐休闲等需求的方向发展。,中国人的找乐心态-娱乐休闲产业的蓬勃发展这是一个娱乐的年代，娱乐成为了人们日常的消遣方式，也成为了人们的心理需求、话语特征，甚至成为了一种生活方式、一种文化现象。某著名学者评论超女现象的风靡折射出全民娱乐心态,休闲产业的逐步兴起从特殊的需求产业，转变为一个日常需求的产业从一种单一主题的形态向一种多元化的、休闲与管理相结合的形态转变度假式、体验式家居时代的来临，休闲地产必将成为现代生活的理想模式经济发展是休闲产业发展的重要因素随着城乡居民的人均可支配收入大量增加，消费结构也在不断的升级和转轨休闲消费将呈指数形式急剧上升,休闲产业的巨大空缺我国休闲产业所占比重只有37，而西方发达国家休闲产业占的比重高达6080 旅游休闲地产项目的第一轮开发潮海南三亚、云南丽江以及有四川、贵州等旅游大省随着旅游行为从观光型向度假型的转变，休闲近郊化，休闲日常化成为趋势,休闲设施的供给状况会直接影响到消费者的满足程度 休闲消费不是生活必需消费，而是选择性消费 目前我国的休闲设施无论是在数量上还是在质量上以及结构上都不能满足国民休闲的需求“乐”的环境和“乐”的技术进一步提升有助于提升“乐”的水平,休闲地产时代的来临 著名未来预测学家格雷厄姆莫利托认为，休闲是新千年全球经济发展的五大推动力中的第一引擎，一个以休闲为基础的新社会有可能出现 休闲消费必将成为21世纪中国消费领域的先锋,什么是休闲地产？与常规房地产项目比较，休闲地产具有以下鲜明特征：高度的人性化内涵，倡导心情的释放与自然属性的回归。生态性、休闲性、娱乐性、体验性的相互借鉴与嫁接先进的规划思想和多功能属性。突破了物业的单一功能，而使其成为多功能载体向旅游性、休闲性产业蜕变具有较高的附加值：肩负形象工程和窗口工程的重任；承担城市的鲜明属性和文化特色；兼具居住、度假和商业投资品质，发展前景和市场预期看好,休闲地产选址条件：地广人稀，生态素材丰富或有条件、有空间成规模地规划休闲地产交通非常便利，支持不同类型的出行方式区位上不宜在城市中心，但必须位于大城市近郊，距市中心直线距离30-50公里左右地貌上，要求有丰富的自然山水资源。如果自然景观不佳，则应规划设计丰富的山水景观，起伏有致、高低错落的人工地形地貌项目所在地及周边的环境破坏与工业污染较少，没有高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地，空气质量优良，社会治安状况良好,休闲地产规划要求：功能分区、交通组织等要有前瞻性，做到30年不落后，尽可能避免建设性浪费的发生。由于项目旅居结合的特征，项目的容积率、建筑面积、建筑高度等规划指标尽量不作具体限制，或按高限设置，这样便于根据项目需要灵活调整。项目中的水路、陆路、游步道等宜曲不宜直，以起到界定空间、相互借景的作用，并丰富游历内涵和景观的层次。应规划建设一处高层建筑作为统领全局的视觉中心，实现城市景观与自然景观的和谐统一周边区域应有政府主导下的整体开发计划，确保项目所在区域的环境质量水平。,休闲地产是：以旅游度假休闲会议为目的，休闲业与地产相结合的综合开发休闲地产功能定位：满足客户休闲、度假或部分商务活动需求/满足城市居民短期居住/满足置业需求主要物业形态：与休闲、度假、养老等相关的景点、物业等，如主题公园、主题会馆、会议中心、产权酒店、各类形式的度假村等产品形态。广泛而言就是直接服务于休闲业或在空间上与休闲度假行为有高度密切关联的房地产开发都属于休闲地产。,休闲景点：主要是指在风景（包括自然景观和人造景观）区内营造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间。休闲商业：主要指在区内提供服务的商店、餐馆、娱乐城、会议中心等建筑物及关联空间。休闲酒店：主要是指为度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间。此类地产产品形态、产权形式多样，如宾馆、培训中心、各类度假村、产权式酒店、度假别墅等等。其中又以度假别墅和产权酒店为常见形态。综合型度假中心：指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的物业形态。如北京怡生园国际会议中心、九华山庄、龙脉温泉、八达岭温泉度假村等。企业会所：依托成片整体开发的休闲地产项目，为满足部分大中型企业长期商务休闲活动的需要而设计的一种持有型物业形态，企业可按照企业自身功能需要设计室内空间。私人会所：依托成片整体开发的休闲地产项目，为满足部分中小型企业和商务人士长期商务休闲活动的需要而设计的一种持有型个性化物业形态。,环渤海的生态休闲基地,汇聚世界最具魅力的休闲娱乐形式，立足天津辐射华北地区影响全国范围。提供最高效最具创意引领风尚的娱乐圣地。,我们的定位：满足天津人和环渤海地区的找乐需要,我们对环渤海团泊基地的理解：,更放松,更优美,更和谐,更生态,规划设计篇,环渤海团泊基地是一种休闲经营形态，位于市区边缘，强调宽松的娱乐环境和自然舒适的外部环境，这种与常见松散单一的休闲方式截然不同的方式逐渐受到一些群众的青睐。随着城市郊区化的进一步发展，商务休闲郊区化趋势日益明显，商务休闲基地已经发展到新的阶段。,产品方向,国外大型娱乐基地模式,产品方向,环球娱乐基地在建设时首先考虑到与环境的协调，植被、道路、建筑都得与景观融为一体；交通要方便，一般12小时可以到达；收入主要靠服务，所以设施要完善，比如供应富有特色的个性化餐饮，比如有会议、攀岩、健身、民俗等活动。应该说休闲基地的档次要比旅游景点要高得多。,创造多元的、重交流的娱乐休闲基地,在天津环外，我们要建立一个环渤海区域的休闲基地！,一个把商务休闲和人文关怀融入现代商业环境的环球娱乐基地一个现代的、多元的、建筑环境与景观环境相均衡的环球娱乐基地一个宽容的、能为客户提供多层次精神、知识交流场所的环球娱乐基地,万国水上运动大世界，万象水上生活大舞台,南欧风情,走进小镇，英伦的各时期建筑、街区徐徐展现，仿佛迂回在中世纪的街巷，狭窄曲折的台阶，石板路，街头的雕塑，叠彩的墙面，维多利亚式的露台，乔托似的教堂，外廊和内庭院中洒满了阳光。在这里，仿佛时光倒流，一切都变得缓慢，慵懒，这样的生活，既美好又让人不知所措，每天只静静的战在阁楼的阳台上看夕阳西下就要用上一天的时间，一切都那么美丽和宁静,英国伦敦诺丁山：拖著情人的手在诺丁山的街角喝一杯咖啡，然后赞一句她的眼睛比朱莉娅罗伯兹的更明亮。我们会在这里打造一条具有英伦风情的诺丁山情侣咖啡街。,一曰“新”。所谓“青出于蓝而胜于蓝”，不止是设施设备新，其经营思想、娱乐项目、泡泉方式等，无不处处透着新意，如果您是惯于“喜新厌旧”的新新人类，赶紧把今年的度假或会议计划移师天龙源吧，一定让您有耳目一新的感觉；二曰“大”，可同时接待5000多人洗浴，是目前国内最大的室内温泉。看看它那巨大的造浪池吧，可以用“震撼”来形容；三曰“奇”，奇在气势磅礴的造浪池、碎玉滩，奇在丰富多彩、令您目不暇及的泡泉娱乐项目，奇在一台梦幻般活色生香的“天龙之夜”大型歌舞晚会,澳洲风情,澳洲大堡礁连绵延伸昆士兰州海岸线两千三百公里,总面积大约是在三十五万平方公里.大堡礁是由珊瑚虫分泌的石灰质,使死后的遗体钙化,然后经过一代一代的沉积.进化超过两百万年的钙化过程形成了大堡礁,来到澳洲大堡礁潜水冲浪俱乐部感受“海上吉卜赛人”的生活，更可以潜到海底与五颜六色的鱼儿追逐嬉戏。大海之上，是喧嚣嬉闹的游人；大海之下，是一个无声的世界，潜入其间，失去语言，失去听觉，唯有呼吸调节器发出的“嘶嘶”声。在这个失语的世界里，思维却是处于兴奋状态的，那些从眼前自由摆动、肆意游走的鱼儿，那些绚烂的海底颜色潜水，能带我们到一个神奇的海底界。,美洲风情,美国黄石国家公园，世界自然文化遗产，有丰富的自然地质景观，是世界上保存最完整的面积最大的温带生态系，这里曾是1000年前印第安人的狩猎地。在环球娱乐基地，我们可以找到黄石国家公园的影子，我们会在这里打造一个真人版的CS现场。,亚马逊河是南美第一大河，也是世界上流域面积和流量最大的河流，在世界河流中位居第二，仅次于尼罗河。漂流其间，迎面而来的是一种期待期待刺激！期待惊险！期待与自然的搏斗！期待有惊无险后的轻松！在忙碌的都市生活中，人们一直在寻找的就是这样的一种激动、一种区别于平凡生活的独特感受。就是这样一种感受，使都市人为之倾倒，使之成为生活的一部分。随着社会的发展，生活水平的提高，回归自然，挑战自然成为现代人们追求的时尚。漂流运动以其特有的运动形式成为现代人们融入自然，挑战自然的工具。,亚洲风情,在浩瀚的印度洋上,有一颗熠熠生辉的珍珠,那里有金色的沙滩、湛蓝的海水、明媚的阳光、碧绿的蔗田。他就是位于非洲大陆东南的岛国毛里求斯。有著世界上独一无二的七彩泥土区，自然而富有地域特色的陶土艺术体验馆，让人置身其中，能够放松身心，自由发挥自我的想象力和创造力。,东南亚风情,日式木桶浴贵宾房，房间内设有电视、电话、日式塌塌米、精致茶道茶具，设有两个温泉木桶，运用五行原理进行木桶药浴优质的白木松在温泉水的益润下，双效合一、健脾行气、护胃益肾，是调养身心的极佳方式。,流光溢彩的餐饮服务区主要由酒吧街、食街和数个广场构成，在自然休闲的氛围中，主题酒吧、咖啡厅、高档西餐厅等店铺沿街而建。夜幕下愈发光彩夺目，与优雅的建筑交相辉映，使工作紧张的精英白领在这个悠然闲适、轻松浪漫的环境中释放压力，尽享优雅。餐饮由汇聚世界佳肴的多家高档餐厅组成，整体风格现代简洁、特色鲜明。食街汇集中华传统美食、新式特色私家菜，还有主题文化餐厅、异国风情餐饮各种口味的菜系。,团泊基地依托天津四环、高速公路以及优美的自然环境，通过科学的规划和建设，融合商务、贸易、休闲等多种城市功能，必将成为具有高度综合性、多元化、充满活力的天津西南城市副中心。,在团泊新城，我们要建立一个环渤海的娱乐休闲基地！,这里有最好的水生态！,这里有最丰富的文化！,团泊基地的休闲方式揉合了东方人所喜爱的传统养生方式和西方人所乐于尝试的新奇极限，把传统产品与现代技术相结合，以现代科技诱发传统产品的魅力，由此打开一扇潜力雄厚及跨越地域界限的生意之门。欢迎您到环球娱乐基地来，我们会以一流的设施和一流的服务给你一个成功高效，愉快精彩的会务旅程。,这里有最优质的环境！,这里有最先进的娱乐设施！,我们期待在团泊新城建立一个覆盖京津区域的 水生态娱乐休闲基地！,团泊新城水生态娱乐休闲基地,万国水上运动大世界，万象水上生活大舞台,