2011年岳阳项目定位与物业发展及经济测算报告.ppt

岳阳项目定位与物业发展及经济测算报告,前言,本报告主要解决以下几个问题：,Q1：基于工业品市场整体搬迁前提下的项目发展模式Q2：项目整体定位及物业发展建议Q3：项目经营管理模式建议及初步经济测算,注：本项目的宏观市场理解及商业环境研判在本项目市场调研报告中已有详细阐述，本报告仅针对项目定位和物业建议进行深入剖析。,PART 1 项目理解,地块解析 市场发展趋势 小结,地块解析,项目地块分析地理区位,本项目位于岳阳经济开发区内，岳阳城市的规划重点是东扩南移，未来区域整体发展空间广阔，项目蕴藏较大市场机会。,主城区,经济开发区,南湖片区,开发区国家级经济开发区，已逐步发展成为岳阳推进新型工业化的主战场、现代城市建设的示范区和经济发展的增长极,岳阳经济开发区城市大东扩，产业大发展,岳阳城区图,项目地块分析交通条件,本项目位于岳阳经济开发区主城区的中心位置，青年路与屈原路交汇处，地理位置优越，外在昭示性好；但由于青年东路尚未拉通，通达性不如巴陵路和岳阳大道。,本案,岳阳大道,巴陵东路,在建中,青年东路,白石岭路,107国道,屈原路,旭园路,高铁站,开发区,通达性由于青年东路在王家河以东形成断头路，从东西两侧进入本项目需经巴陵东路和岳阳大道绕道旭园路、屈原路和白石岭路进入本项目；交通工具因青年路未拉通，造成青年路公交线路较少，交通出行不太方便，主要是出租车和摩的、私家车。公交线路：8、47、48、50路公交车途经本项目,项目地块分析地块四至,本项目地块较完整规则，地块四至：东至屈原路，南邻青年东路，西侧邻规划路，北侧为民房。,本 案,屈原路,青年东路,规划路,项目地块分析地块内部条件,本项目内部地势西高东低，高差很大，地块内有少量民房。,地势低洼区,地势高地,项目地块分析地块周边环境,本项目地处青年路与屈原路交汇的中心位置，周边建筑格局档次较低、商业气氛不浓，人流车流量均较少，生活配套较缺乏。,青年路与屈原路东北角,本案,青年路与屈原路西南角,青年路与屈原路东南角,市政规划路,项目地块分析地块区域环境,城市东扩是岳阳城区发展的主基调，本项目位于城市东扩主干道上，地处开发区几大市场群的核心位置，随着青年路的拉通，开发区商业的提质扩容，本项目区域将迎来快速增长机会。,中南市场,太阳桥市场,亚华市场,汇丰家居市场,本案,京珠高速延长线,107国道,岳阳大道,巴陵东路,青年东路,金凤桥商圈,水果市场,钢材市场,交通条件青年东路、巴陵东路和岳阳大道是开发区东西向三条主干道，由于青年路尚未拉通，造成青年路两厢的市政建设、商业环境和房地产开发远远滞后于岳阳大道和巴陵东路，一旦青年路拉通，青年路将迎来价值发现的快速增长；商业机会目前，开发区商业以专业市场为骨干构筑成庞大完整的市场群，而本案恰好处于几大市场的核心位置，加之良好的交通条件，本项目有成为开发区商业枢纽的潜质。,项目地块分析地块指标解读,本项目邻街面长，两大城市主干道交汇处，形象昭示性好，商业价值潜力大，有打造大商业的良好基础。,350米,300米,200米,项目地块分析区域发展价值分析,根据城市东移轨迹和开发区发展趋势，青年路与屈原路交汇处将成为片区内商业价值高点。,本案,旭园路,白石岭路,青年路,屈原路,开发区主要商业街,开发区主要市场,开发区的商业街主要沿纵向道路分布，青年路商业只分布在屈原路以东，这与青年路未拉通，人流形成断点所至，当青年路拉通后，青年路将成为与巴陵路、岳阳大道同等重要的东向主轴，开发区整个商业环境将连成一体；开发区商业以专业市场为龙头，本项目基本处在各大市场的中间位置，与市场群形成有机的统一体；本项目所在地恰好处在开发区城区的中心点，以项目为圆点，半径3KM范围内基本涵盖了开发区的大部分常住人口和商业。,项目地块分析岳阳商圈发展趋势,商圈发展趋势：岳阳城市发展规划布局是东扩南移，岳阳商业布局重心呈现逐步向东移动的特征，开发区将成为岳阳商业的新势力。,岳阳传统商业中心在东茅岭火车站商圈，大型商业过于集中在老城区商圈，内部竞争激烈，商业空间分布不均衡。由于岳阳城市规划的转移，带动城市建设和房地产开发重心的东移，人口和行政、商务功能的东移，势必将分化瓦解传统商圈的消费基础，促使商业由集中走向分散，由单一核心走向多中心发展。,项目地块分析地块分析小结,地块规模较大，较为规则完整，邻街面长，内部高差起伏很大,青年路和屈原路两侧城市面貌相对滞后，缺少人气，商业环境档次低，北侧紧靠大规模的私房，建筑杂乱无序；,片区生活配套缺乏、规模小、档次低，缺乏集中式商业配套；,配套设施,路网条件较发达，但青年路未拉通，公交线路少，通达性差；,交通条件,区域认知,城市东扩的重点区域，未来发展前景预期可观,地块条件,地块环境,项目地块分析SWOT分析,Strength：优势区位：国家级开发区，良好的发展前景和宜居环境规划：城市总体向东发展，升值潜力大交通：两边邻路，沿街面长，通达性好地块：面积规模较大、规划条件好,Weakness：劣势环境：周边环境杂乱、形象档次低、缺乏人气和商业氛围地势：地势高差起伏悬殊大，施工难度大配套：生活配套缺乏，购物、休闲档次低,Opportunity：机会市政：王家河大桥建设，青年路拉通将极大提升项目价值地产：开发区成为全市房地产开发最热门地区，众多高档楼盘为项目提供大量潜在消费者商业：开发区缺少大型高档次商业，为项目提供了市场空白政府：政府机关纷纷迁入开发区，提升了区域的形象价值,Threaten：威胁竞争：开发区内规划商业项目众多，抢食市场份额人流：开发区小区入住率低，常住人口不足，面临其他商圈和项目的分流，支撑商业的人流尚不扎实,环境：周边环境杂乱、形象档次低、缺乏人气和商业氛围地势：地势高差起伏悬殊大，施工难度大配套：生活配套缺乏，购物、休闲档次低,区位：国家级开发区，良好的发展前景和宜居环境规划：城市总体向东发展，升值潜力大交通：两边邻路，沿街面长，通达性好地块：面积规模较大、规划条件好,提升区域整体价值开发区创新商业形态突出项目品质和环境,依附自身独特的资源，突出项目特色快速启动，把握商机,抢占市场空白，集中式一站式商业实现市场突破利用市场机会，实现全方位互动,定位上具备战略高度，大型中高端复合型商业树立区域价值标杆，占据市场领先地位,发挥优势，抢占机会,发挥优势，转化威胁,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,优势,劣势,机会,威胁,战略高度把握区域特性抢占市场空白领先市场的定位主张,市政：王家河大桥建设，青年路拉通将极大提升项目价值地产：开发区成为全市房地产开发最热门地区，众多高档楼盘为项目提供大量潜在消费者商业：开发区缺少大型高档次商业，为项目提供了市场空白政府：政府机关纷纷迁入开发区，提升了区域的形象价值,竞争：开发区内规划商业项目众多，抢食市场份额人流：开发区小区入住率低，常住人口不足，面临其他商圈和项目的分流，支撑商业的人流尚不扎实,项目地块分析结论,有利因素,本项目的区域价值和发展前景广阔，具备打造大商业的市场基础；,1,项目地块资质优良，周边环境配套不成熟，集中式商业和社区配套商业均缺乏，未来成长空间大；,2,随着市政道路的拉通，开发区市场商业的培育整合，本项目的规模和区位条件，有成为区域商业核心的潜力。,3,不利因素,周边环境杂乱、形象档次低、缺乏人气和商业氛围；地势高差起伏悬殊大，施工难度大；生活配套缺乏，购物、休闲档次低；,1,开发区内规划商业项目众多，抢食市场份额；开发区小区入住率低，常住人口不足，面临其他商圈和项目的分流，支撑商业的人流尚不扎实。,2,项目限制条件,项目限制条件项目发展前提,本项目发展的限制条件：老工业品市场整体搬迁至本项目，满足工业品市场整体容量需求和业态规划要求为前提。,工业品,灯饰照明,窗帘布艺,项目限制条件专业市场发展研判,“岳阳市商品交易市场以调整布局、资源整合、功能创新、组织管理创新为发展思路，实行传统商品专业批发市场的升级、改造与扩容，积极发展新型专业市场。”“老城区内及市中心原则上不再新增各种类型的工业消费品市场和生产资料批发交易市场，逐步引导现有的工业消费品市场和生产资料批发交易市场向相应的市场规划区转移。”,现代化专业市场对交通、物流、仓储、配套等要求越来越高，老城区的专业市场已无法满足行业发展需要，根据政府商业规划，开发区专业市场面临重大发展机遇。,岳阳市城市商业网点规划 节选,专业市场升级的四大方向,1、经营模式升级：市场除了硬件升级、经营模式、营销手段、推广包装也要提质升级2、物流配送升级：市场的物流配送功能越来越重要，包括交通仓储及电子商务等3、功能组合升级：专业市场不仅只有买卖的功能，还要有餐饮、娱乐、办公配套功能4、行业规划升级：专业市场除了经营商家，相关的行业协会、鉴定机构、中介组织整合进来，将提高市场的行业影响力,项目限制条件专业市场发展研判,随着经济发展和商贸流通的繁荣，传统型交易市场将向现代化专业市场方向转化，功能齐全、规划超前、结构完善的专业市场将在未来的市场竞争中占据有利位置。,中国专业市场的六大发展趋势：,专业市场将向规模化和批发功能方向发展,1,2,3,4,5,6,专业化趋势越来越明显，市场分类越来越细,市场管理逐渐向规范化、现代化、法制化方向发展,专业市场向品牌化、垄断化、产品优质化方向转变,专业市场的体制和投资形式将向多元化转变,专业市场交易方式将向集约型转变,项目限制条件专业市场发展研判,工业品市场经营商家深度访谈结论：开发区专业市场应该是成规模、上档次的大商业形态，产品规划要超前、配套要齐全。,市场分布：“岳阳专业市场中，五金建材主要在在太阳桥、长城市场；窗帘灯饰在工业品市场、洞庭大厦、太阳桥；机电、工业品主要在在五里牌和洞庭大厦；”罗总 工业品市场窗帘布艺代理产品定位：“做机电工业品是单独门面好，做灯具、布艺是大卖场好；”陈总 工业品市场正泰电器“一站式购物、餐饮、休闲式商业较受喜欢；消费者习惯到大卖场，专业市场购物，不喜欢到沿街小商铺，偏重于大型集中式商业。”刘总 工业品市场机电经营规划设计：“专业市场建设要四通八达，交通便利，配套停车要充足，大卖场规划要超前、长远，功能分区要合理科学，市场设计要考虑工业产品业态特点；”张总，工业品市场灯饰老板商业档次：“开发区商业要以中高档为主，原因是买房到那里的人都是有钱人”陈总 工业品市场正泰电器“开发区专业市场应定位为高端市场”张总，工业品市场灯饰老板,项目限制条件专业市场发展研判,本项目专业市场发展方向应是以工业品、灯具照明、窗帘布艺为业态核心，整合岳阳同类市场资源，打造岳阳工业品、灯饰布艺专业市场旗舰。,“自已是河北人，来这里（华圣）做生意品才半年，主要做家用电器的布艺外罩，生意一般，如果开发区有规模大，环境好，租金便宜的市场，愿意搬到那里去”何总 华圣市场经营户,老城区窗帘布艺商户进驻开发区市场意向调查,项目限制条件专业市场发展研判,本项目专业市场应该与开发区各大市场在业态功能上协作互补，强强联合，实现错位竞合、避免同质竞争，形成规模庞大、有机联系的专业市场群。,中南市场,太阳桥市场,亚华市场,汇丰市场,钢材市场,水果市场,本案,开发区市场群形成以批发为主，批零兼营，功能完备、设施齐全的现代化市场集群。,项目限制条件专业市场发展研判,项目专业市场发展小结：实现工业品市场整体顺利搬迁的兼容整合提质市场发展三部曲,1,2,3,专业市场的建设应能完全满足工业品市场整体搬迁所需的经营面积和物业业态需求；,对岳阳工业品、灯饰布艺专业市场的全面资源整合，壮大自身规模实力，优化市场环境；,建设独立门面与专业大卖场结合，功能完善、配套齐全，满足现代化物流、仓储、商务、交通条件，大规模高档次复合型专业市场。,市场发展趋势,市场发展趋势商业总体发展方向,从城市发展规律来看，城市的商圈将随着城市的发展和人口的迁移而发生转移，由单一商业中心向多商业中心格局转变。,单一商业中心向多商业中心格局转变,单一商业中心消费集中在单一商业中心内商业地位不可动摇商业业态较为单一，难以满足不同层次、不同类型消费需求，消费支出则会外流,多商业中心互相竞争，此消彼长,老商业中心,新商业中心,多商业中心细分市场，共同繁荣,A,B,C,市场发展趋势商业总体发展方向,商业物业发展趋势：零售物业由单一、分散走向综合、集中，传统的百货、卖场将向大型购物中心转化。,市场发展趋势商业消费发展趋势,顾客消费习惯的变化对商业物业形态的影响,购物中心的服务形态越来越多元化，包含吃、喝、玩、乐等综合需求。它不仅要满足人们物质需要，而且还要满足人们日趋丰富的文化需要，它不仅要满足人们的生理需要，而且还要满足人们的精神需要，因此其功能将从购物中心演化到生活中心再演化到精神乐园。,把文化做成特色,从物质演化到精神,连锁超市和购物中心要强调科技和文化含量，尤其是具有地方特色的文化含量。每一个城市的购物中心应具有自己的独特性，有了独特性才不容易被替代，才能保持强劲的市场竞争力。,精神乐园,生活中心,购物中心,连锁超市,顾客一站式购物和集购物、休闲、娱乐为一体的消费习惯的变化为连锁超市和购物中心的发展提供了市场机会,基本需求,吃喝玩乐,生活精神乐园,市场发展趋势岳阳商业总体规划,本项目隶属于八字门商业区，是岳阳市政府重点规划的区域级商业中心,岳阳市商业网点总体规划（2006年-2015年）（节选）,市场发展趋势岳阳商业发展趋势,根据城市扩张规律和商业发展趋势，开发区商业已经由自由发展期向结构调整期演进，并将迅速过渡到快速发展期。,发展阶段,市场表现,经营模式赢利模式,标志节点,起步期,结构调整期,自由发展期,快速发展期,各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业,商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃,散铺向集中、规模化商业形式演变,规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场,城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中,市政配套正在完善，集中市场、步行街出现,由街铺、步行街向集中式商业发展,大型商业机构进入，商业水平稳步上升,自有住宅底商经营或出租为主,商铺基本市场化，经营和销售同时存在,商铺市场化，销售和出租并重,销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主,营业收入+租金收入,营业收入+租金收入+销售收入,销售收入+租金收入,销售收入+租金收入,资料来源：地标模型,市场发展趋势岳阳商业发展趋势,从城市商业发展趋势和商业网点规划判断，本项目物业类型属于区域型商业，兼有社区型商业的功能。,区域型商业辐射半径3-5公里，主力客群是目标商圈内的居民，辅以路过型流动人口和部分其他商圈消费者。,市场发展趋势岳阳商业发展趋势,从岳阳经济发展和人均收入水平、及开发区商业发展规律来看，本项目具备发展为大型集中式商业的基础。,从我国商业的发展历程可以看到，商业业态经历了一个“百货商店综合超市商业街大型卖场”的发展过程。2010年岳阳市人均GDP29526元（折合美元约4200美元）；2011年预计可实现GDP2000亿元，按照常住人口计算人均GDP可达到38000元，人均GDP将超过5000美元。,岳阳所处阶段,岳阳所处阶段,市场发展趋势开发区商业发展趋势,开发区商业近3年处于填补空白、培育成型阶段，随着城市建设和各项限制因素的完善、商业物业的规模扩张；5年内，开发区将初步形成独立完整的城市区域商圈。,本项目三级商圈内现常住人口42.4万人，5年后将增长至50万人以上,人口,项目地处青年路与屈原路交汇处，交通便早，四通八达，随着青年路全线拉通，项目区域将迎来重大发展机会,交通,项目所在的八字门商圈被政府商业网点规划定位为区域级商业中心,政策,岳阳城市规划是向东延伸，本区域是重点发展方向，政府机关、高档小区密集,城市规划,开发区尚无大型集中式零售商业，目前商业建筑供应量大增，潜在商业项目不少，开发区零售商业将出现质的变化,主力店,开发区正处于城市快速发展、人口不断聚集、基础建设日新月异，商业格局逐步形成的阶段，5年内将有条件形成功能完整的区域性城市商圈,市场发展趋势开发区商业发展趋势,开发区商业前景判断：5年内开发区将形成业态功能完备的区域性商圈，业态主力将由目前的专业市场一支独秀，过渡到超市卖场等零售商业争相竞放。,80年代,桥西商圈,大桥商圈,90年代,2000年后,东茅岭商圈,泰和商圈,2005年后,2010年后,中央商圈,开发区商圈,岳阳商圈发展演变历程,？,商圈形成时间：岳阳商圈上世纪基本每10年形成一个新商圈，本世纪每5年来，形成新商圈，随着城市化进程加速，商圈形成时间在不断缩短，开发区在5年内将基本形成功能业态完整的新商圈。,商圈辐射半径：开发区商圈将随着商圈的不断成熟和业态的日趋丰富而扩大辐射半径，从内至外逐级延伸，先核心商圈，再次级商圈，最后边缘商圈,物业发展规律：商圈物业形态随商圈辐射影响力而发展，日用品业态辐射影响最小，耐用品业态辐射扩大，奢侈品辐射范围最广。本项目物业形态将随商圈的成熟而提升。近期以满足居民日用品需求的超市、餐饮、休闲娱乐业态为主，后期达到满足耐用品购物的百货、专卖店、高档餐饮娱乐业态。,特殊品,选购品,便利品核心商圈,次级商圈,边缘商圈,市场发展趋势城市新区发展趋势,规划期,建设期,快速发展期,稳定繁荣期,商业项目,办公项目,市政配套,土地开发路网设施,居住项目,中高档住宅,市政设施,政府相关部门办公物业,中高档办公,政府公务类设施,高档住宅,社区级商业区域级商业,区域级商业城市级商业,高档办公,城市新区成功开发次序,0-3年,4-5年,6-10年,10年后,时间,开发类型,不同城市新中心区的开发历程基本一致不同城市，开发力度不同，则开发周期不同功能的实现前提条件是：顺应市场，政府有序规划,开发区经过多年建设，将进入快速发展期，市政配套、商业、住宅等开发水平迈上新的台阶，城市新区面貌发生重大改观。,市场发展趋势小结,1,2,3,岳阳城市东扩，商业资源和消费人口东进趋势已成，八字门商圈将迎来重要的历史发展机遇；,本项目长期规划为区域型商业中心，兼顾社区服务商业，全面覆盖核心、次级、边缘各级商圈消费人口；,从开发区商业现状和城市经济发展水平而言，项目具有打造综合型集中式大商业的优越条件。,本项目发展目标为岳阳重要的区域型商业，兼顾社区服务商业职能；以专业市场为主力，大型集中商业为核心的商业模式。,项目理解总结,地块解析,限制条件,发展趋势,项目地块商业潜质大、区域发展前景广阔；周边环境杂乱、商业档次低，项目远期城市形象提升空间大；,传统市场向现代化专业市场转变是发展趋势，工业品市场整体搬迁至此，开发区专业市场的扩容、提质、整合面临重大发展机会；,本项目发展目标为岳阳重要的区域型商业，兼顾社区服务商业职能；以专业市场为主力，大型集中商业为核心的商业模式,PART 2 发展战略,土地价值排序 商业需求体量测算 项目发展战略,发展战略土地价值分析,本项目地块按照土地自然条件的差异，可以分成五部分：,A地块：位于两大主干道交汇处，商业价值和交通条件最好，地块价值最高,B地块：青年路邻街面长，东西主干道，昭示性好，未来商业价值大,C地块：邻屈原路，交通条件好，商业价值大,D地块：项目区域中心，地块规整，整体规划价值高,E地块：项目角落边缘，交通条件及周边环境形象差，地块商业价值最低,发展战略土地价值排序,根据各地块的通达性、昭示性、经营难度和人流车流量预测，各地块物业的商业价值顺序为：ABCDE,发展战略商业需求体量测算,专业市场需求体量项目工业品市场，需整体容纳老工业品市场，并具备物流配送等功能，同时整合吸引其他同类市场的经营需求，综合测算商业面积需求在47542平方米,老工业品市场总建筑面积32000，原经营户存在场地面积过小的问题，从市场整合角度，新市场能吸收其他同类市场经营商户，新工业品市场可在原市场规模基础上增加30%面积,新工业品市场规模=老工业品市场面积（1+30%）,工业品经营面积：41600,仓储物业面积：5942,仓储物流面积=市场经营面积10%/仓库面积利用率,一般专业市场仓储物流面积在市场总建筑面积的1015%左右；仓库和货场利用率一般可为70%，最小不低于60%工业品周转率相对比较低，货场利用率高，按10%总规模配置，利用率按70%计算,仓库面积利用率=存储货物实际数量或容积/库存数量或容积100%,工业品市场规模工业产品经营面积+仓储物业面积,发展战略商业需求体量测算,专业市场需求体量项目窗帘布艺、灯具专业市场，考虑占总体市场30%份额，综合测算商业面积需求在8640平方米,商业规模测算窗帘灯具消费力租金占比/当前租金水平项目市场份额,2010年岳阳市商品房成交面积128.56万；装修价格一般为房价的10-25%，500-1000元/为中档装修，考虑岳阳地级市特征，取装修标准800元/；商品房装修率一般在50-80%，岳阳以自住市场为主，取70%；窗帘灯具装修预算一般在10%左右；建材市场一般利润水平在40%，其中租金占利润额的30%左右；岳阳主要灯具市场租金15-30元/，成熟市场平均可达到25元/；工业品市场搬迁及未来洞庭大厦等老市场搬迁，项目窗帘灯具专业市场集中化规模化特点，与太阳桥、亚华市场相比，预计可占30%左右市场份额。,发展战略商业需求体量测算,零售商业需求体量零售业态一般具有规模和集中效应，目前市场缺少大中型零售业态，项目占区域市场15%份额，综合测算商业面积需求在11556平方米,商业规模测算零售购物消费力/零售商业坪效项目市场份额,注：本表中零售商业面积指狭义的概念，即零售购物面积,当前商圈潜在消费人口12.66万人；岳阳城镇居民户均人口数3.04；根据我司问卷调研结果，项目商圈辐射区内居民平均购物次数1.55次/周，平均购物金额228.58元/次；岳阳零售企业平均坪效在10000元/年左右；零售商业一般集有规模和集中效应，目前市场缺少大中型零售业态，但是随着房地产开发，零售商业网点建设提速，预计项目将占区域市场15%左右份额。,发展战略商业需求体量测算,餐饮休闲娱乐需求体量餐饮娱乐休闲业态消费分散，项目占区域市场5%份额，综合测算商业面积需求在8654.22平方米,商业规模测算餐饮休闲娱乐消费力租金成本率/平均承租水平项目市场份额,根据我司问卷调研结果，项目商圈辐射区内居民平均餐饮次数3.92次/月，平均消费40.91元/次；人均娱乐次数2.65次/月，人均消费60.16元/次；餐饮业承租水平较高，中餐租金成本率一般在15-18%，承租水平30-50元/月；娱乐业承租水平不高，租金成本率一般在12%左右，承租水平25元/月左右；餐饮娱乐业态一般较分散，预计项目将占区域5%份额。,发展战略商业需求体量测算小结,综合考虑项目商业发展方向与市场竞争，测算项目商业需求体量：,项目发展战略,发展战略公司发展战略,企业价值由定位和运行机制决定，房地产企业开发项目的成功，取决于公司正确合理的商业模式。,商业房地产的发展需要从市场出发考虑以下三方面,产品和服务,客户关系,运营效率和效能,商业资源的汇聚、整合、利用，包括品牌和资金资源建立战略联盟和多赢的商业模式,商业物业及环境对特定的消费者和商业经营者需求的满足建立企业、产品和服务的品牌,商业物业开发过程中的高效运作以相对较低的成本快速复制拷贝的能力,发展战略公司发展战略,商业地产开发中，主要收益在于后期的物业升值和商业运营产生的持续稳定租金收入，开发商的角色也随之发生转变，开发模式从销售为主转变为持有为主。,获利模式,销售,招商,营运,资产,产品户型单价/总价,商家布局经营者,整体规划消费者,变现出售资产多样,销售一空,全部招满利于销售,持续经营整体升值,利益最大化上市/基金,甲方,乙方,地产属性,地产/商业,商业属性,金融属性,目标,关注点,角色,发展阶段,发展战略公司发展战略,三维企业发展模式,经营模式,快速发展模式,需求管理,资源与产业平台,规模扩张,商业物业管理型中国国贸满足客户价值的同时带来的良好的收益商业房地产运作型大连万达通过战略联盟拓展企业的发展空间和资源快速扩张型中体产业以连锁经营的方式实现企业的低成本扩张和高速成长品牌建设型万科品牌建设为企业的发展形成支撑,中国房地产企业发展模式,中国知名房企根据自身优势条件和发展战略，搭建产业平台，整合行业资源，构建可快速复制的商业模式来实现企业和品牌的快速扩张。,发展战略公司发展战略,迅力置业：区域型地产领导者,企业优势：开发区地产先导者成熟的商业地产商,企业资源：土地资源人力资源关系资源,企业能力：管理能力开发能力招商能力融资能力,公司开发战略建议：开发战略：以项目现实条件为基础，低风险、收益最大化开发战略执行策略：物业大部分出售，兑现利润、回笼资金；少量持有大型商业，通过运营管理实现收益和升值，伺机变现或作为战略资产长期持有,发展战略项目发展战略,区域价值,定位差异,附加值,产品特点,形象提升,价值实现,岳阳城市东扩，青年路全线拉通将带来区域重大发展机会,以新型专业市场为核心的市场商贸综合体,中高档次大型商业形象，改变区域商业低端、杂乱的环境,打造以现代化专业市场和大型集中式零售商业为核心的区域商业龙头,商贸、居住、商务、购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的多功能商业中心,发展战略项目发展战略,区域专业市场整合提质的领导者，打造现代化创新型复合市场综合体,挑战者,领导者,补缺者,追随者,挑战片区固有商业形态，重新定义开发区商业价值，创造定位准确的集中零售商业新模式,项目发展战略目标,领导者：,挑战者：,发展战略项目发展战略,开发区商业枢纽现代化示范性专业市场区域型零售旗舰，多功能市场综合体,发展战略,准确定位，避免同质化竞争专业市场整合提质、打造市场龙头树立高形象、高品质的购物、商务、体验环境产品、规划创新，专业市场与购物中心的有效融合,策略落实,PART 3 项目定位,参考案例属性定位市场定位产品定位功能定位客户定位业态定位形象定位,项目定位项目定位依据,定位依据：,定位依据,1,2,3,4,5,6,城市和区域市场,城市化发展,经济和人口状况,城市和区域地理环境,历史、文化、民俗、民情,政府规划及功能定位,1、符合城市整体发展要求，符合政府城市和商业规划要求,2、具有鲜明特色，体现项目地段特点，充分挖掘经济价值,3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标,定位需满足的目标：,项目定位项目定位方法,三位一体定位方法,市场参考案例,项目定位参考案例,参考案例：长沙高桥现代商贸城益阳万城国际与本案相似处：均位于城市新区或新兴商圈以专业市场为主体的多功能商业建筑群市场批发、零售购物、商务、居住相结合的多产品线组合市场形象、品质提升的标杆项目,高桥现代商贸城,益阳万城国际,项目定位参考案例,案例一：长沙高桥现代商贸城,市场规模：湖南高桥大市场是中南地区规模最大的国家级综合批发市场和全国第四大市场。高桥大市场占地1000亩，现累计投入20亿多元，完成60万平方米的营业、仓储和配套用房，共有铺位6000个，经营人员5万余人。市场定位以糖酒、副食、日化、家电、百货、皮具、文体、农副产品为主，辅以小商品、针织品、服装等经营项目，年成交总额约300亿元以上。发展现状：湖南高桥大市场建成后，带动了周边加工、仓储、运输、餐饮、娱乐等三产业的发展，引来了巨大的物流、客流和资金流，已成为长沙市新兴的商贸中心，市场 销售网络覆盖省内各地市，辐射中南地区及周边10余个省市。,高桥大市场，中南地区规模最大的综合批发市场,二环线,长沙大道,万家丽路,商贸城,项目定位参考案例,案例一：长沙高桥现代商贸城,项目规划：为确保市场可持续发展，高桥提出了提质、扩容的二次创业思路，重新调整了整体规划，分期分批对成熟项目进行提质改造，提升市场档次。总投资10亿元的现代商贸城项目总建筑面积34万平方米，集商贸、商务、商住于一体，并配套设计了地下停车场和地下仓储。高桥市场将现代商贸城项目作为市场全面提质和高桥商圈的标志性项目，全面提升原有的商业业态。发展前景：未来68年内，市场还将追加投资100亿元，完成建筑面积300万平方米的建设任务，把高桥大市场打造成高品质、大容量的综合性交易物流中心，年成交额将达500亿元，年缴税收突破3亿元,高桥现代商贸城，拉开高桥市场提质升级的大幕,高桥现代商贸城,高桥商贸城,高桥商贸城,市场群,商住楼,商业裙楼,项目定位参考案例,案例一：长沙高桥现代商贸城,商住楼,顶层花园,IT电脑大世界,项目定位参考案例,案例二：益阳万城国际,万城国际,火车站,开发区,中心城区,老城区,城市发展：南扩东移,市场规划：万城国际家居大世界位于益阳火车站广场西北角。该市场定位是以经营家具、陶瓷、橱柜等为主的大型专业家居市场，商业面积2.8万平米。自开业以来，该市场形成了以“精品陶瓷城”、“环保家具城”、“精品卫浴洁具城”、“家具城”、“精品橱柜城”、“环保油漆城”、“五金锁具城”、“环保地板城”等专业家居城为主的综合性家居建材市场。发展趋势：该市场地理位置十分优越，位于益阳市火车站的正对面，是益阳市区通往桃江县、安化县等地的必经要道，客流、物流四通八达，该市场已基本形成了立足市区、辐射周边县市的，批发、零售为一体的综合性专业市场。同时，益阳市客运南站也即将搬迁至益阳火车站旁边，万城国际家居大世界即将与益阳火车站、汽车站、维克建材市场、万利灯饰市场等交通枢纽中心及建材市场组合成益阳地区最大的家居建材市场群落。,益阳城区图,项目定位参考案例,案例二：益阳万城国际,期,期,期,项目定位参考案例,类似案例对本案的启示,传统市场正逐步向现代化专业市场转化，功能更加全面、硬件更加提升，除批发交易功能外，仓储、物流、展示、停车、商务等功能不断完善提升，市场环境注重舒适度和体验性；,1,专业市场产品多元化、功能复合化，除市场商铺外，集中式商业卖场、商务公寓、品质住宅纷纷出现；除交易功能外，办公、餐饮、娱乐、休闲等所占比例越来越大，大型专业市场正向大型商贸综合体方向转化,2,专业市场在开发建设上均已产业为先导，开发顺序上以市场为启动项目或在原市场上提质扩容，并不断深化市场的产品结构和功能，形成以专业市场为支撑的多功能综合商贸体,3,各项目均位于城市新区或未来潜力商圈，均是所在区域市场或商圈的标志性龙头项目；产品开发上，形象标杆产品均位于地块最优、位置最佳处，树立项目高端形象并遮挡市场群低品质建筑。,4,项目定位,项目定位属性定位,能够创造出新的城市价值增值区域，提升整体的 商业价值，同时为城市发展注入新的活力，增强 对外影响力,商业发展角度,消费者角度,符合其消费特点及需求，营造全新购物消费体 验，不仅提供更为丰富功能的业态组合，同时能 够为其提供更具魅力的购物场所,项目开发角度,城市发展角度,项目价值KPI,重新整合区域商业资源，能够在商业形态、业态功能上为开发区打造全新的城市商业地标，创造区域核心的标杆商业价值,项目商业定位必须考虑工业品市场搬迁后的长期稳定经营要求，同时必须具备长远的竞争优势，符合岳阳未来商业发展态势。,项目定位属性定位,开发区商业现状,以专业市场为商业主力的驱动模式，以批发为主、批零兼营的专业商品交易缺乏大型集中式零售商业，商业配套以邻街底商，裙楼，专业市场门面为主的小规模、低层次零散商业，高档次的餐饮、娱乐、休闲、酒店、商务等商业配套十分缺乏,商业发展趋势,专业市场：实行传统商品专业批发市场的升级、改造与扩容，积极发展新型专业市场；逐步引导现有的工业消费品市场和生产资料批发交易市场向相应的市场规划区转移零售商业：岳阳商业处于传统商业向现代商业变革的阶段，由传统型百货、超市向现代化综合购物中心发展,项目基础条件,定位限制条件：老工业品市场整体搬迁至此，传统市场的升级版地块条件：青年路和屈原路两条市政干道交汇处、位置优良，净用地124亩、邻街面长达500米以上，地块规模大，外在形象好；有打造大型零售商业的先天条件,项目商业价值：区域领先的现代化多功能专业市场满足消费者多维度需求的生活购物中心,项目定位属性定位,现代化专业市场：重新升级提质后的工业品市场，将成为开发区专业市场集群中，具有复合功能和创新价值的领导型主题专业市场,传统型市场,现代化市场,功能单一，以商品交易为主环境档次低，市场舒适度差重视前台交易，物流配送滞后结算落后方式以现金交易为主传统的摊位、门面方式占主导重收费、轻服务，管理体系不健全,经营模式创新，交易展示和结算功能现代化品牌化建设，专业市场和经销商品牌成为重要竞争力功能的创新，除销售、信息、物流功能外，提供商务、餐饮、娱乐等全方位一站式服务技术创新，电子商务、物流技术、商品陈列和存储技术创新,项目定位属性定位,生活购物中心：填补开发区大型零售商业空白，满足区域消费者多方位需求，差异化定位的社区型购物中心,项目定位属性定位,中等规模的社区型购物中心是未来中国商业地产具有广阔发展前景的商业类型,指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态,社区商业,它的服务人口一般在5万以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在35万平米左右，商业业态的设置也有较强的针对性,是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业,地域,人口,区位,结构,社会心理,社区商业5大要素,五种最具前景的商业地产业态,中等规模的购物中心将是国内商业地产的开发重点以零售为主，商品档次中档偏高甚至更高，中等购物中心的服务半径是区域型的。,室内外相结合的购物空间：商业步行街以零售商业为主，由一条城市主干辅道，辅之以广场、街巷，形成一个相对的固定区域。,社区商业地产消费群体锁定于社区住户,流通型商业地产、专业市场、批发市场一般位置较好，常成行成市发展，以商品流通为主要功能。,资源型商业地产新业态：旅游地产泛指在旅游景点开发的经营性物业，也指用于旅游用途的物业开发。,项目定位属性定位,人口规模与商业网点配置对应关系,便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利性，体现出满足社区居民便利性需求的原则；和谐性原则：充分体现商业与社区居民的亲和性，商业设施的不扰民，确保商业内外环境与居住环境的相互和谐；开放性原则：在社区内实现商业布局和规划的不内闭，保证能同时服务于外来客流和通过性客流；在相邻社区间，按照区域总体商业规划进行规划设计；相对独立原则：实现住宅与商业的相对分离和商业的相对集中与独立，以保证商业不扰民及住宅的宜居环境,社区型商业的特征,便利,项目商圈当前潜在辐射客源达12.66万人、5年后将达到17.86万人，填补潜在客群的一站式综合性消费需求，是开发区商业的机会点,项目定位属性定位,高,中,低,低,中,高,产品等级,客户层面,高端,中端、中低端（区域主流产品）,低端,本项目等级,项目商业档次定位：根据项目区域的消费力和发展态势，建议本项目启动期商业档次以“中档偏上”为主，未来随着城市及区域发展，在成熟期提升至“中高档”水平。,在项目档次定位上需要考虑以下因素商圈因素：开发区商业发展水平较低，需要时间培育，项目初期定位不宜过高，在后期运营中再逐步调高市场因素：开发区整体商业档次较低，缺乏与中心城区竞争的实力，本项目承担商圈提质的功能，商业环境的改善需要时间过程人口因素：目前开发区居民以当地原住民、拆迁户、市场经营户为主，根据城市新区发展规律，在发展成熟期人口结构将以白领、公务员、高收入阶层为主，项目档次的提高有雄厚的消费力支撑,项目定位属性定位,项目消费属性,生活水平的提高促使人们的消费趋向集中化、家庭化、一站式、丰富型方向发展，除购物外，家庭集约性玩乐消费日趋明显，在稍偏市中心区域的大型商业项目：必须有主题，才能保证成功经营！,城市大体量商业发展研究-模式发展阶段沿街商业-综合型商业-规模形态：分散商业-集中商业消费需求购物性物质消费-,主题性市场,精神消费、服务消费,差异化定位 目的性消费解析市中心区域大多为主题不鲜明的综合型商业物业，消费者多为逛街的随机性消费；项目通过集中性商业主题营造，成为一个独特的目的性消费区域；目的性消费有利于吸引大量的回头客；目的性消费有利于迅速打开项目的市场认知；有利于作为开发区业态差异化的补充，依托并迅速纳入市中心范畴；,项目定位