天津港通地产前期配套部工作流程-61PPT(1).ppt

港通(天津)有限公司,前期配套部工作流程,工作目标,经营目标 依据制定的工作计划，按照时间节点严格控制，高效优质的完成工作任务。其中做好充足的土地配套储备，可靠的前期和施工外围保障，有力的配套支持和完备的资料库建立是全部工作的重中之重。客户满意度 前期配套部是企业的基础部门，其客户就是企业的其他部门，所以一定要做好保障和服务工作才能使客户满意度达到最佳。通过进行区域调研和信息整合，为决策层和策划部提供第一手资料；落实配套服务工作，为工程部开展工作提供支持；做好竣工后的后续工作，为销售部门当好平台。员工满意度 专业化，精细化的管理是我们努力的方向，优秀的用人标准是公司可持续发展的保障。通过组织培训员工来提高其专业素质，提升公司和个人的竞争力，自然能够获得员工满意度。建立奖惩机制，通过激励员工的方式，也可以提高员工的满意度。,管理机制说明,前期配套部主要工作内容定岗定编工作流程及说明绩效考核团队建设,前期配套部主要工作内容,做好土地配套工作，土地配套是企业的可持续发展动力。根据耀华公司战略发展纲要的要求，量化本部门的前期土地配套目标，完善前期配套流程，是土地配套的基本任务。在充分理解政策法规的基础上，合理合法的加快走件速度，进而加快开发的手续办理。同时有预见性，针对性的，从前期配套的专业角度提出合理芳配套工程按时到位，协调好周边关系。充分利用各专业公司的资源，使配套方案达到资金最小化，方案最优化。市政配套工程与小区配套工程完美结合，节约资金。建立信息库：A、天津市土地市场（上市土地信息、储备土地信息等）B、天津建委每年开发计划的信息C、重点城市的房地产信息资料库,配套部工作内容表格,点击以下链接查看配套部工作流程.xls,前期配套部工作流程,前期配套部在公司流程中的位置前期配套部的工作流程图（见后页）,前期配套部在公司流程中的位置,否,运营部、研发部、销售部、企划部,前期部,存档,土地交易中心、土地整理中心、结构调整中心、建委投资公司,公司领导决策,二次判断可行性报告（初步规划方案、成本明细、发展报告）,进行初判,前期部,土地交易中心、土地整理中心、结构调整中心、建委投资公司、建委规划处、区招商处,公司,获取土地进行初判,招标,拍卖,挂牌,前期部,确定上市时间、方式，了解竞争对手,（接上表）,形成宗地情况报告,配套部,初判阶段（目标宗地确定）,获 取信 息,到土地交易中心收集信息,到土地整理中心、建委投资公司收集信息,收集公司其他途经获得的信息,根据公司战略要求，选定意向地块,进行区域市场调研,进行初步成本测算,进行初判,深入阶段（上限价、方案）,拓展部,销售策划部,运营部,前期部,研发部,配合开发获取规划条件,提出产品价格和设想,成本审核运营分析,审核土地手续,产品协议,审核初级报告，形成可研报告,获取阶段（取得土地使用权）,领导团队决策,财务部,资金解决方案,领导团队决策,交接阶段（启动后续工作）,与财务交接,与研发交接,与工程交接,与开发交接,移交相关票据：契税票、交易费票、政府净收益票、补偿费票、大配套费票,移交资料：CAD图、坐标点图、高程图、现状图、用地条件、市政配套情况,移交平整土地与相关文件：高程图、地下管网图,移交土地证件：建设用地规划许可证,得出市场判断得出初步成本测算得出初判结果,如何开展招标出让工作？,市土地局确定出让地块并制定出让土地招标方案，报经市政府批准发布招标公告。,有意投标人到土地交易中心购买土地使用规则、投标须知、土地投标书、土地使用合同书文本及其他有关文件。,市土地局、土地交易中心向有意投标者解答有关出让土地法规及出让有关问题。,投标者在规定的投标截止日期前缴纳保证金（不计息），并将密封后的投标书投入标箱。,市土地局组织有关部门组成评标委员会，主持开标、评标、决标工作。,对有效标书进行评审，市土地局向中标者发出中标声明书，未中标者退保证金。,中标者在规定时间内与市土地局签订土地出让合同，并缴纳定金、保证金可抵充定金。,中标者按合同规定支付全部出让金后，到市土地局办理土地使用权登记，土地使用证。,如何获得拍卖和出让的土地,如何进行规划要点的申请,建设工程规划要点1、建设单位对拟建项目意图的说明或项目的论证料。2、1/500或1/2000现势地形图2份（其中一份用铅笔标注建设项目用地范围）。3、土地权属证明及有关协议。市政工程规划要点1、拟建工程项目的说明书和方案（注明四至范围、用地面积、拟建建筑面积）。2、城镇1/500、郊县1/1000或1/2000实测地下管线地形图，长输专用管线1/10000,如何进行建设项目规划选址的申请,1、计划部门批准的计划文件。2、选址要求说明。3、土地权属说明，改变现土地使用用途（性质）的须附上级主管部门批复意见。4、1/500或1/2000现势地形图二份（其中一份用铅笔标注建设项目用地范围）。,如何进行设计条件的申请,一、建设工程规划设计条件1、国有土地使用证及复印件一份。2、本年度建设项目投资计划批准文件。3、建设单位对拟建项目的说明。4、1/500实测地形图2份（须经建设项目所在区、县规划土地行政管理部门确权盖章，标注拟建项目用地范围及相关位置）。5、其他文件。如规划审批成果、选址意见书、工程的可行性批复文件、各级专业部门相关协议。二、市政工程规划设计条件1、本年度建设工程项目投资计划。2、城镇1/500、郊县1/1000或1/2000实测地下管线地形图2份。3、为建筑物配套单项工程需建设工程规划许可证（建筑工程）和建设用地规划文件。4、专业管理部门拟建方案和说明。5、大型市政工程项目需初步设计成果及批复。,如何准备设计方案,一、规划设计方案1、建设用地选址意见书或规划设计条件通知书。2、规划设计说明（含各项技术指标）。3、现状图（1/500至1/2000）。4、规划图（总平面、道路、管线1/500或1/2000）二、建筑设计方案1、1/500总平面图2份。2、1/100或1/200平面图、剖面图、1/100立面图、街景立面图各2份。3、1/100或1/200平、立、剖面组合图2份。4、方案简要说明（包括城市设计、交通组织、市政工程、等方面）。5、方案有图标并有设计部门技术负责人、设计人、审核人。6、报审文件和图纸装订规格为长42CM，宽29CM，图标向外,如何进行规划设计成果报审,1、市政工程规划要点通知书或市政工程规划设计条件通知书。2、专业管理部门拟建方案和说明。3、相关专业配套证明。4、城镇1/500、郊县1/1000或1/2000实测现状地下管线地形图1份。5、规划设计成果8份（图纸装订规格为长29CM，宽21CM，内容符合归档要求）。,如何办理建筑工程规划许可证,一、建设工程规划许可证（建筑工程）1、有关消防、配套、供热、绿化、环保、人防、国家安全等行政主管部门审查意见。2、本年度施工项目投资计划批准文件。3、工程施工图：一套全图（1/500总平面、建筑、结构、水、暖、电、工艺等）。一套建筑图（1/500总平面、1/100或1/200各层平面及立面、剖面、基础平面、基础桩位图和施工大样图）。二、市政工程专业施工图报审1、本年度建设工程项目投资计划。2、为建筑物配套单项工程需建筑用地规划许可证和建设工程规划许可证复印件。3、城镇1/500、郊县1/1000或1/2000实测地下管线地形图2份。4、专业管理部门拟建方案和说明。5、施工图1份（目录、说明、工程平面示意图、平面、纵断、横断、大样图、概算、图纸装订规格为长29CM，宽21CM）。6、有关协议、保证、配套证明。三、建设工程规划许可证（市政工程）1、本年度建设工程项目投资计划。2、为建筑物配套单项工程需建设工程规划许可证（建筑工程）和建设用地规划许可证复印件。3、城镇1/500、郊县1/1000或1/2000实测地下管线地形图2份。4、专业管理部门拟建方案说明。5、市政工程规划要点通知书和市政工程规划设计条件通知书。6、已编制规划项目需市政工程设计成果和设计成果通知书1份。7、具有相应设计资质的专业设计部门设计的施工图6份（目录说明、工程平面示意图、平面、纵断、横断、大样图、概算。图纸装订规格为长29CM，宽21CM）。8、有关协议、保证及配套说明。,如何进行工程建设项目的报建,工程报建建设单位提供年度投资计划或建设项目的立项批准文件。施工图审查1、提供工程项目立项批复。2、提供规划许可证。招标监督一、依据招标投标法及相关法律、法规、规章，对建设项目的勘察设计、工程监理、工程施工和设备招标全过程监督。二、建设项目招标应具备以下条件：1、按照国家有关规定需要履行审批手续的，一经履行了审批手续，并获得批准；2、工程的相应资金或者资金来源已经落实；3、有满足施工招标需要的设计文件及其他技术资料；4、法律、法规、规章制度的其他条件。三、招标人在发布招标公告或投标邀请书5日前，应向招标管理办公室提交以下备案资料：1、建设项目的本年度投资计划和经报建管理部门备案的工程项目报建登记表；2、建设项目招标备案登记表；3、项目法人单位的法人资格证明书和授权委托书；4、招标公告或投标邀请书；5、招标人编写的招标项目的招标文件或资格预审文件（采用资格预审时）；6、招标人招标机构有关工程技术、概预算、财务以及工程管理等方面专业技术人员名单、职称证书或职业资格证书及其工作经历的证明材料；7、如委托工程招标代理机构招标、委托方和代理方签订的“委托工程招标代理协议”和委托授权书；8、法律、法规、规章制度和其他资料；,（接上页）,四、招标管理办公室对招标文件进行核准。备案材料自收到之日起5个工作日对有异议之处招标人应进行改正或修改，在招标管理办公室备案后，招标人方可发布招标公告或投标邀请书。五、依据招标投标法及相关法律、法规、规章，招标管理办公室对建设项目开标、评标、定标全过程监督。六、评标后，招标人应将建设项目招标、开标、评标情况编制成招标投标书面报告，在确定中标人之日起15日内向招标管理办公室备案。七、招标管理办公室自收到招标投标书面报告之日起5个工作日未提出异议的，招标人方可向中标人发放中标通知书，并将中标结果通知未中标的投标人。质量监督一、办理工程质量监督申报1、提供建设工程项目报建登记表原件及复印件；2、提供工程项目计划文件原件及复印件；3、提供中标通知书原件及复印件；4、提供审核后的施工合同原件及复印件；5、提供施工图设计审查文件。二、办理电梯分布工程质量监督申报1、提供电梯购货合同原件及复印件；2、提供电梯分布合同原件及复印件。三、办理工程项目监理注册1、提供工程项目报建登记表原件及复印件；2、提供工程计划原件及复印件；3、提供中标通知书原件及复印件；4、提供审核后的施工合同原件及复印件；5、提供审核后的监理合同原件及复印件。,合同备案办理建设工程合同备案应提交以下材料：1、中标通知书；2、招标文件；3、中标投标文件；4、合同双方签订的建设工程合同。施工许可证发放办理施工许可证请提供以下资料：1、项目立项批准文件或年度投资计划（复印件）；2、工程项目报建登记表（原件）；3、建设工程规划许可证（复印件）；4、工程质量监督和监理申请表（原件）；5、新型墙体材料开发改革费（原件）；6、施工中标通知书（原件）；7、勘察、设计合同（副本原件）；8、施工合同（副本原件）；9、建筑工程施工图设计文件审查批准书（复印件）；10、天津市工程项目建设管理机构资格认证书（复印件）；11、建筑工程施工许可证申请表（原件）。,如何控制工程建设项目的报建,工程报建,施工图审查,招标监督,招标文件核准,质量监督,中标通知书备案,勘察、设计、监理、施工、设备招标,合同备案,监理合同,施工合同,施工许可证发放,装饰合同,合同备案,招标文件核准,如何申报房地产开发项目建设投资计划,1、申请年度建设计划书面报告；2、投资计划申请表（须经所属区县建委初审）3、与土地行政主管部门签订的国有土地有偿使用合同；4、经市规划委主管部门批准的规划方案和规划成果通知书；5、银行出具的建设单位存款证明，且存款额不得低于年度计划建设面积所需投资的30%；6、项目现状地形图；7、配套管理部门批准的配套论证审查；8、申报建设投资计划时，需在房地产管理网上填报，网址。注：市建委房地产处每周一、三、五收件 联系电话：27129757,如何办理散装水泥专项资金,一、具体职能1、认真贯彻执行国务院进一步加快发展散装水泥的意见和财政部、国家经贸委散装水泥专项资金管理实施细则有关规定，对建设单位征收散装水泥专项资金。2、认真审核各种校检证件，及时办理交款手续，因手续不全或其他原因而不能及时办理交款手续的。要耐心地做好解释与指导工作。3、散装水泥专项资金属政府性资金，做好票款分离的监管工作，堵塞漏洞，保证专项资金征收及时、足额上缴财政库。二、办事须知1、各建设单位在申办“施工许可证”前，按照工程建设概算，计算使用水泥使用的数量，每吨3元标准散装水泥专项资金。2、对不能按工程预算计算水泥总量的，根据天津市建设工程定额管理站消耗定额，计算水泥使用量。3、交款所带资料：1）建设工程规划许可证（复印件）；2）施工中标通知书（复印件）；3）施工合同（复印件）。4、凭散装水泥专项资金缴款证明书，办理施工许可证手续。5、在缴纳散装水泥专项资金的同时，领取“天津市散装水泥专项资金返退流程”表。,如何进行公安消防局办证建审,办理程序序列表,（接上表）,二、工程办理须知（一）新建、改建、扩建及用途变更的建筑工程项目，建设单位应填写建筑消防设计防火审核申报表；设有自动消防设施的工程，还应填写自动消防设施设计防火审核申报表，并报送以下资料：（1）建设单位上级或主管部门批准的工程立项、审查、批复等文件；（2）设计单位消防设计专篇（说明）；工程总平面图、建筑设计施工图；消防设施系统设计图、灭火器配置设计图纸及说明；与防火设计有关的采暖通风、防排烟、防爆、变配电设计图及说明；审核中需要涉及的其它图纸资料及说明；（3）国家、市重点工程项目申请办理基础工程提前开工的，应报送消防设计专篇，总平面图布局及书面申请报告等材料；（4）建设单位应将报送的图纸资料装订成册（规格为A4）（二）建筑内部装修工程项目，建设单位应填写建筑内部装修设计防火审核申请表，并报送以下资料：（1）建筑装修单位申请报告；装修（装饰）工程防火设计、施工做法说明；建筑总平面图、装修（装饰）部位平面图，室内展开立面、剖面、顶面图、装修效果图；装修、装饰材料说明及检测证明；消防设施系统、灭火器配置设计说明及图纸资料；（2）建设单位应将报送的图纸资料装订成册（规格为A4）（三）临时建筑工程项目，建设单位应填写搭建临时建筑防火申请表，并报送以下资料：（1）总平面图、平面图、建设材料及构件说明；与防火有关的电器设计和说明；临时建筑的使用说明及防火设施；（2）建设单位应将报送的图纸资料装订成册（规格为A4）（四）审核时限：从收件之日起，一般工程十个工作日，重点工程及设置自动消防设施的建筑工程二十四个工作日，工程复杂需组织专家论证的三十个工作日内审核完毕，届时出具建筑工程消防审核意见书等有关法律文书。（五）建设单位、施工单位均应严格按审核批准的图纸进行施工，不得随意自行擅自变更（六）工程竣工后，应及时提交书面竣工验收报告和有关测试技术资料，填写建筑工程消防验收意见书报公安消防机构，十日内公安消防机构组织人员进行验收，并在七日内签发建筑工程消防验收意见书。（六）未经审核同意交付施工、施工中擅自改变消防设计或未经验收合格而交付使用的，将依照国家有关法律、法规予以处罚。,如何进行商品房销售办证申请,如何办理商品房总登记,1、营业执照及房地产开发资质证书2、房屋建设计划3、土地使用证或建设用地规划许可证4、建设工程规划许可证5、竣工验收合格证和质量证书6、地名、门牌核准通知书7、商品房销售许可证8、建设工程抵押贷款情况明细9、商品房销售明细10、工程决算或施工合同11、竣工图纸和1：500地位图12、拆迁证13、收费标准 工程总造价的2,如何申请商品房销售许可证,1、商品房销售申请报告（房屋坐落、建房计划、竣工时间、销售面积）2、填写天津市商品房销售登记表3、开发企业的营业执照及资质证书4、主管部门批准的建房计划5、土地使用证或规划许可证及附件6、建筑工程规划许可证7、建设项目的总平面图及成套图8、市政府供热办公室的供热配套证明9、市质量监督总站出具的项目基础工程验收合格证明10、市配套办公室出具的大配套第一次费用收费证明11、销售商品房的总平面图（红笔标出位置，并盖章）12、地名办批准地名使用通知及图13、建设项目申请楼现状图片,配套各专业出具证明和文件有哪些,1、电力进件资料和流程2、煤气进件资料和流程3、排水专业说明4、自来水工程进件说明5、供热过程说明6、路灯工程说明7、绿化工程说明8、有线电视、电话、弱电、物业备案、道路等工程说明,电力配套进件应怎样准备资料,建委准许适用证规划许可证及附件销售许可证1：500总平面图、AUTOCAD光盘文件住宅、公建户表明细首层、顶层和标准层的电气平面图设备间电气图楼内配电系统图小区管网图申请表,如何进行煤气专业进件,公用局配套办进件（小办，计算面积）市场开发部 煤气设计院设计配套公司（工程承发包）交底（施工进场）报资料回工程公司待气令转营业所煤气公司管网检测登报公告待气反馈单点火注：煤气进件前，需提前查询现状管网，协调见区内管网线路和压力。,如何申请办理煤气基础设施配套工程进件,天津市公用设施配套办公室负责天津市各行政区县新建住宅，大型公建及工业项目的煤气基础设施配套工程。负责征收煤气住宅发展基金、煤气增容费的行政事业单位。将为您完成以上项目的进件、设计、施工以及通气的全部工程内容的实施工作。煤气配套工程进件要求一、住宅项目由用户填写工程项目申请表并提供以下资料。1、工程项目投资计划批文（当年计划跨年度应办理结转手续）。2、建设工程规划许可证。3、拆迁面积许可证。4、开工许可证。5、市政大配套工程申请表复印件。除需带齐以上文件，用户还应在申请表中说明工程开、竣工日期，自然单元户数，进住时间，坐落详细地点。二、大型公建及工业项目由用户填写工程项目申请表，并提供以下文件复印件。1、工程项目投资计划批文。2、建设工程规划许可证。3、市政大配套工程申请表复印件。4、初步提供燃气用量，煤气应说明用气设备和用途。5、工业项目应提供市燃规办用气批文。除带齐以上文件，用户还应在申请表中注明工程项目开、竣工时间，详细地点和要求通气时间。三、需提供以下设计图纸1、1：500总平面图（带方格网）及管网综合图。2、各种楼型、首层、标准层、立剖面平面图。如遇到二层和标准层不同时，应提供二层图。3、建筑内、上水、下水、电及采暖、通风施工图。4、如有底商，越层，露台楼型，需要提供全套平面图。5、以上1、2、3、4项（需提供计算机软盘）。6、如遇到特殊情况，需要其他图纸另行办理。,如何完成自来水设施进件,1、用水申请2、规划许可证3、投资计划、使用计划4、大配套证明5、消防申请6、1/500带坐标和方格网的地形图或地形图和总平面图7、首层给排水平面图8、给水系统图9、高层泵房图10、消防专篇11、保证书、节水指标12、房契（原件、复印件）13、园林局证明14、街道证明15、临时占地照16、水费收据,如何办理绿地、树木迁坎占手续,办件时限：在相关文件、资料齐全的情况下、由区局审批、审核的项目、自受理之日起，在三个工作日内审定批复。办件人需提供的资料有：1、建设项目的批准文件；2、提供1：500规划定位图；3、建设工程规划许可证、规划条件通知书；4、其他必要批准条件；审批时限1、第一个工作日内完成对现场实地的勘察、测量、勘察人员签署意见2、第二个工作日内核算费用、签订协议书。3、第三个工作日由所、局领导逐级审批办复。审核时限1、第一个工作日内完成对现场实地的勘察、测量、勘察人员签署意见。2、第二个工作日内核算费用、签订协议书。3、第三个工作日、由所、局领导逐级审核并上报市园林局、市园林局批复后、区园林局在两个工作日内办理完毕。,怎样进行前期物业管理备案,一、申请凡在本市新建商品房出售前，房地产开发企业应当委托具有相应物业管理资质等级的物业管理服务企业对项目进行管理，签订前期物业管理服务合同，并到天津市房地产管理局物业管理处申请办理前期物业管理备案手续，填写前期物业管理备案申请表（见附件），提交所需相关证件和资料。二、受理市房地产管理局物业管理处对房地产开发企业提交的下列证件和资料进行初审，对证件和资料齐全的应当受理，不齐的当场退回。1、建设工程规划许可证；2、物业管理服务企业的营业执照和资质等级证书；3、前期物业管理服务合同，条例实施前已实行物业管理的可提供物业管理服务合同；4、前期物业管理服务方案，主要包括：物业管理制度、服务内容及标准、成本预算、物业管理服务费标准等；5、拟定业主公约。,如何监控规划土地证后管理,如何监控准许使用证阶段供热证明,怎样申请竣工规划验收,1、建设工程竣工规划验收申请表一份。建设单位由接待窗口领取建设工程竣工规划验收申请表一份，填写好相应内容后加盖建设单位公章。2、建设工程规划许可证原件一份。3、建设工程证后管理联系单原件一份。4、建筑工程规划定位查验记录原件一份。5、建筑工程竣工测量技术报告原件三份。此件主要包括：实测的总平面图（1：500）、竖向立面图和建筑物长度、面积、高度、间距数据对比表。6、项目投资计划任务书复印件二份。此件共计二份，其中一份交园林绿化部门备案核查。7、建设工程规划设计条件通知书复印件二份。此件共计二份，其中一份交园林绿化部门备案核查。8、详细规划方案总平面图复印件三份。主要是依据经济技术指标表核定用地面积、建筑面积、容积率、建筑密度等经济技术指标。此件共计二份，其中一份交园林绿化部门备案核查。9、建设项目绿化配套规划指标考核说明原件一份。此件由所辖区园林绿化部门依据项目投资计划任务书、建设工程规划设计条件通知书、详细规划方案总平面图规定的绿地率指标进行现场考核验收后出具。10、工程档案预验收证明原件一份。根据天津市城市建设工程档案验收管理办法的有关规定，对规划总建筑面积在2000平方米以上、市政主次干道两侧1000平方米以上的建筑工程、在城市建设中起重要作用的特殊工程（如：变电站、换热站、调压站、储配站、泵站、煤气站等），建设单位应向城建档案馆申请建设工程档案预验收。通过预验收的建设工程，由城建档案馆出具工程档案预验收证明。11、与规划有关的竣工图一套。主要包括：设计总平面图（1：500）及建筑平、立、剖面图。12、其他。如有与规划土地有关的遗留问题时，建设单位必须出具善后处理意见和限期解决的书面保证书。,开发企业申请领取准许使用证应当提交哪些文件,1、房地产开发企业资质证书；2、项目投资计划或备案登记表；3、土地使用权证书；4、地名管理部门批准的地名文件；5、项目竣工验收报告；6、建设工程规划验收合格证及附图；7、配套管理部门出具的项目具备供水、雨污水、供气、供电、道路、路灯等配套条件的证明，供热单位出具的项目具备供热条件的证明；8、区（县）配套管理部门出具的项目具备非经营性公建配套条件的证明。,耀华项目成本控制构成明细表,点击以下链接查看 成本明细.xls,项目可行性研究报告（共9页）,前言随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、外部环境城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般35年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；,（第2页）,第一部分：项目概况宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。宗地现状四至范围；地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。,（第3页）,项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套交通状况公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；教育：大中小学及教育质量情况。医院等级和医疗水平大型购物中心、主要商业和菜市场文化、体育、娱乐设施公园银行邮局其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）治安情况空气状况噪声情况污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）周边景观风水情况近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。其他,（第4页）,大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。规划控制要点总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积率、住宅容积率建筑密度控高绿化率其他土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价,（第5页）,第二部分：法律及政策性风险分析合作方式及条件合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。付款进度及与拿地程序的配合其他合作的主要条件与合作方式相关的其它法律规定土地法律性质评估（一）现状土地所有权归属 土地使用权归属土地的用途（二）规划1、规划所有权归属2、规划使用权归属3、规划的用途取得土地使用权程序评估取得土地使用权的程序取得土地使用权需要的工作日取得商品房用地土地使用权所需条件取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）土地性质变更的程序和理由土地性质变更的政策支持或障碍土地性质变更需要的工作日政策性风险评估城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。,（第6页）,第三部分：市场分析区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）开工量/竣工量销售量/供需比平均售价区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势区域内供应产品特征各档次产品供应状况各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均消化率平均容积率,物业在区域内分布特征区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型分析：本案在区域市场内的机会点结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题区域市场目标客层研究各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。目标市场定位及产品定位市场定位目标人群特征/来源区域/行业特点产品建议,（第7页）,第四部分：规划设计分析一、初步规划设计思路设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。节能和环保型建筑材料选用的考虑。在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。二、规划设计的可行性分析在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。,（第8页）,第五部分：项目开发土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。立即开发与作为土地储备优缺点分析工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。,（第9页）,第六部分：管理资源配置机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。第七部分：综合分析与建议一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。四、结论和建议,定岗定编,前期规划手续岗位（1人）土地配套岗位（1人）配套工程岗位（1人）内业信息库岗位（1人）,前期规划岗位,熟悉规划手续办理业务流程，主要负责规划要点、建委计划、详规、规划成果、规划选址、资质年检、营业执照年检、验放线手续、证后管理、规划验收、准入证等相关规划手续的办理。,土地配套岗位,从集团、土地中心、建委等各种途径获取土地信息，通过初判和二次判断完成可行性分析报告（初步规划方案、成本明细、发展报告），经由公司领导团队决策，确定上市时间、方式，同时了解竞争对手的情况，通过招、拍、投获得土地，最后移交到前期等相关部门。全程跟踪工作，进行存档。,配套工程岗位,办理相关配套工程的证明（包括大配套证明、小配套证明、供热证明、人防证明、消防证明、教育证明等），为其他部门工作的开展做好保障与支持。全程跟踪项目开发，落实所有相关证明的办理。,内业信息库岗位,区域调研城市状况、房地产市场状况和消费情况；通过信息的收集和整理完成信息的整合，确保信息的真实、准确、完整；对目标宗地进行全面的分析；在实施阶段提供相关资料及可供选择的方案；对整个工作流程进行总结，为下一轮工作的开展做好准备。,公司工作体系,公司工作体系,第一个四,第二个四,运营考核指标,岗位责任制,流程,控制文件,日常记录,过程控制,公共关系,奖惩机制,目标,年度计划（部门、个人）,月工作计划（部门、个人）,周工作计划（部门、个人）,分解,分解,分解,工作协调表,问责表,绩效考核,详见企管部相关说明,团队建设,团队精神服务意识的培养专业素质的培养培养后备力量,团队精神,1、建立高效团队，组织由谈话构成。2、思想上高度统一，动作一致。3、要协作，不要假协作，1+12。4、创造性冲突，平静、沉默不一定最好。5、信任，要培养经得起推敲的信任,服务意识的培养,1、真诚到永远，理想主义者的赚钱模式。2、满足客户需求，打造共同的核心竞争力。3、完善服务提供体系，打动客户的心。4、利润=客户价值X客户数量X客户忠诚度5、挑剔的是好客户客户提出的问题就是对我们最大的鼓励！,专业素质的培养,1、分清主次，控制重点，提高员工的分析能力。2、按照控制流程提高解决问题的能力。3、专业深度和细节的把握，精益求精。4、用事实和数据说话，以市场调研为基础，善于总结。5、决断力、执行力、没有任何借口。6、多方面专业知识的学习，提高综合能力。,培养后备力量,1、鼓励、培养新人，贯彻公司经营理念。2、专业风范，言传身教。3、品德、勤奋、能力、业绩，唯贤用人。4、培养继任者，与公司共同发展。,结语,2007年将是我们公司大展宏图的一年、飞速发展的一年、全面突破的一年。梅江风景区和万隆商厦项目的开发建设完成是我们公司今年工作的主要任务，我们前期配套部一定会在集团和公司的领导下，严格按照计划流程的安排，及时准确地把每一项工作落实到位。最后由衷地