2011年河北省秦皇岛市昌黎滨海项目初步开发建议.ppt

昌黎滨海项目初步开发建议,2011-4,谨呈：京御地产,第 2 页,项目范围,本项目,本项目总规模约1700亩，拟分五年开发完成。产品无容积率要求，配比要求，土地性质可根据需要调整变换。,第 3 页,项目分期,第 4 页,报告出发点,根据区域旅游度假客群的深访结论，抓住本项目潜在的客户群，了解客户置业需求特征，为产品定位提供依据,目标客户依据,参考成功旅游地产案例，借鉴推盘思路、产品创新等，为项目各期产品定位提供依据,产品定位依据,从现有市场可比项目的价格水平及近年涨幅，得出项目各类产品的合理价格,价格定位依据,第 5 页,报告框架,1,2,3,4,秦皇岛开发投资环境,秦皇岛沿海住宅市场环境,潜在客户群的需求特征,特色度假产品案例,5,整体定位及发展策略建议,第 6 页,秦皇岛开发投资环境,北中国的滨海度假胜地,第 7 页,丰富的自然资源,大连,天津,青岛,上海,杭州,宁波,福州,厦门,深圳,广州,中山,珠海,海口,三亚,北海,280KM-距离世界城市北京最近的滨海度假城市,独特的城市地位,北京,秦皇岛,便捷的区域交通条件,第 8 页,作为环渤海经济圈中的重要城市，秦皇岛较其他度假城市拥有更为便利的通达性环境：高速公路：京沈高速大幅增加自驾游客群出行高速铁路：京秦/津秦高铁通车后，将京津地区时间缩短到1.5小时，3小时可辐射石家庄、沈阳、济南等，客群到访的交通成本、时间成本进一步缩短海港：通过水路，可与大连、烟台、韩国仁川等国内、国际主要城市直接相连机场：北戴河国际机场已选址昌黎，建设标准4C级民用机场，通往俄罗斯、韩国、日本、香港和国内主要城市未来，秦皇岛将是东北亚地区通达性最好的度假城市之一，大幅促进本项目的辐射范围、缩短时间成本和交通成本,环渤海经济圈的核心区位,第 9 页,与南方的度假城市相比，秦皇岛的区位优势突出1000公里辐射圈内，城市密集：世界城市：北京北方经济中心城市：天津政务发达的省会城市：沈阳、济南、太原、石家庄、郑州商务活跃的经济城市：青岛、大连、唐山国际城市：首尔、釜山、大阪、东京环渤海经济圈将是未来中国的第三经济增长极经济实力雄厚的城市群为秦皇岛的旅游及地产开发提供强大支撑。,在京津冀城市圈中，秦皇岛固定资产投资规模远不及石家庄，唐山。城市开发建设、尤其是旅游开发仍属于发展初期。秦皇岛主要以旅游和港口为支柱产业，尤其是旅游业的升级，将是未来城市的发展重点。,第 10 页,城市处于大规模旅游开发初期,秦皇岛未来重点沿海发展，向南延伸，发展高端旅游度假功能区，促进城市的旅游业升级。未来将形成“4+2”组团式城市格局，昌黎黄金海岸将形成秦皇岛高端休闲度假综合区。,第 11 页,昌黎将成为高端休闲度假综合区,山海关,海港区,北戴河,昌黎黄金海岸,昌黎县城,抚宁县城,南戴河,近年秦皇岛房地产市场的规模较小，2010年，秦皇岛的房地产投资额远低于其他周边沿海城市。甚至约只有唐山的1/3。秦皇岛的供应面积在09年后猛增到400万平米以上，而销售面积一直在200万平米左右。,第 12 页,城市房地产市场规模较小,第 13 页,秦皇岛沿海住宅市场环境,第 14 页,项目规模,森林逸城,戴河国际,沿海岸项目体量均相对较小，社区成熟化程度低。容积率又相对较高，致使各项目规划形式感没有特色亮点，同质化严重，居住舒适感低，项目整体品质一般。,第 15 页,建筑形式,海巢,湾海一号,靠海位置的项目，建筑形式多为高层或多层与高层的组合形式，最大限度利用沿海岸的海景资源。建筑风格以地中海风格居多，以白色、橘色等亮色调为主。别墅项目比较稀缺。,第 16 页,主力产品,大部分项目主力户型为50-90的一居、二居，也有部分110-150二居、三居。目前市场主流产品趋同，各项目间的同质竞争强烈。,第 17 页,价格水平,海港区、北戴河的精装海景公寓价格最高，分别为16000、18000。南戴河精装海景公寓项目最多，平均售价11000。昌黎区精装海景公寓12000-15000，非看海公寓低2400左右。,精装公寓价格,第 18 页,价格水平,海港区海景普通住宅均价为7550。北戴河的非海景普通住宅均价6700。南戴河的非 海景普通住宅均价5000，海景住宅近6000。昌黎区普通住宅中，海景楼座6500，非海景楼座5500。,普通住宅价格,第 19 页,价格水平,南戴河的别墅价格最高，海景别墅27000，非海景15000北戴河别墅价格偏低，海景别墅16000。,别墅价格,第 20 页,销售速度,总体来看，沿海区域各项目普遍销售情况良好，月均销售套数30-50套左右，多数项目上市部分面积销售率60-70%，这也说明了客户对该区域价值的认可。黄金海岸、南戴河区域的整体环境不如其他区域成熟，在售项目少，因此销售速度较慢。,第 21 页,客户构成,沿海区域以北京客户为主，其次是天津和唐山客户，然后是东北三省客户，当地人多在市区内购房，在沿海购房相对较少。购房目的多为旅游度假兼投资，少部分作为自住养老用。,天津、唐山客户占10-20%,旅游度假兼顾投资,东北客户占10-20%,北京客户占60-70%,旅游度假兼顾投资,旅游度假兼顾投资自住养老,沿海项目客户,第 22 页,景观规划,各项目均注重在观海景观，通过规划形成更多的观海户型，增大海景利用率，提升产品售价。但在自身社区景观打造上比较欠缺，园林品质总体还有待提升，并不注重休闲度假环境的打造。,第 23 页,配套设施,市区内项目自身配套比较完善，商业餐饮齐全，人群相对固定。北戴河、黄金海岸区域的项目受到地区旅游性季节差异化影响，除主题会所外，其他配套设施均比较缺乏，商业餐饮类较少。车位配比保持在1：1之内，多为地上停车，地下车库受成本及近海岸地质问题，采用相对较少。,第 24 页,潜在客户群的需求特征,第 25 页,客户基本特征,在秦皇岛置业的客户中，30-40岁的客户是主力客群，其次是20-30岁的年轻客户；已婚人士的家庭结构居多，有不少都是2-3代同堂，处于对生活品质要求提高的阶段。,客户的家庭常住结构,客户的年龄范围,第 26 页,置业需求度,潜在客户群中，对短途旅游的需求旺盛，将近7成都会每年短途旅游2-5次。6成的潜在客户都考虑在秦皇岛置业。,每年短途度假次数,在秦皇岛置业的可能性,第 27 页,产品需求度,对于度假物业类型的选择，独栋别墅、高层及洋房的比例均较高。精装的酒店式公寓也有一定接受度。其他类型的产品类型接受度略低些。,对各类产品的需求度,第 28 页,户型偏好,将近7成的客户都希望在此购买2-3居，说明客户更多以家庭度假旅游为目的其他户型接受度明显低不少，这与之前的客户家庭结构特征相对应。80-120平米的公寓与140-220平米的别墅类产品是最受欢迎的。,对户型格局的偏好,对户型面积的需求,第 29 页,室内空间偏好,居室功能空间中，置业客群偏好“超大客厅、超大庭院、花园及露台”，要求大面积的公共空间。对主卧套系列、大泡汤池也有一定的需求。,居室内部功能空间需求,第 30 页,客户置业特征总结,北京、天津、唐山、东北为主要客源地，客户多是企业中高层或私企老板。,客户来源,为中短途的休闲度假置业的占大多数，也有看中区域未来升值及发展潜力的养老、投资等置业类型。在京津冀城市圈内，不少有实力的公司管理层希望在滨海位置购置为个人或企业商务用途的私家别墅、商务会所、娱乐设施等。,置业目的,别墅、公寓两大类产品都有很大的需求空间，但大部分客户的需求面积偏向于紧凑公寓、经济型的小别墅等，这是短期度假物业的特点。,需求产品,第 31 页,创新度假产品案例,三亚福湾,项目基本能信息：位于三亚海棠湾，项目地块整体形状窄长且垂直于海岸线，海岸线短，海景资源有限，海景公寓产品部分在主地块最南端，户型面积较小，适合度假产品。,三亚福湾,区域背景：定位“国家海岸”国际休闲度假区、世界级的旅游度假天堂的海棠湾，是三亚市五大名湾唯一未经开发的处女地。,海棠湾未来规划为“一点、一带、三区、六片、五楔”的总体结构；将划分为三大功能区，分别是滨海多元社区、湿地生态保护区和综合旅游度假区；区域开发时序安排为由南向北逐次推进；起步区的开发以旅游度假为主，建成包括游艇港、度假酒店、度假公寓、度假别墅等度假休闲项目在内的高端旅游产品汇集区域；,滨海多元化社区,湿地生态保护区,综合旅游度假区,规划理念：地块窄长垂直于海岸线，海岸线短，无海景资源优势；受地块形状影响，建筑整体沿地块内部主交通动线呈兵营式排布，方式单一，影响舒适感,三亚福湾,建筑特色：开发商善于西班牙、意大利式风格建筑及园林的打造，使项目现场同周边项目实现区隔，具备极强的秒杀客户能力,建筑风格：项目别墅建筑为西班牙风格，细节处理精致，风情感强烈园林风格：园林设计方为贝尔高林，园林整体处理精细，层次感强，各节点小品丰富，展示区整体效果出彩，现场杀客力极强。,三亚福湾,2#68平米海景洋房,L1 泳池别墅 68-75平米,整体布局方正，功能设计紧凑，空间利用度高；小面积类别墅产品附加泳池、露天庭院设计；多数功能空间为室外面积，不计入建筑面积，降低了总价，实用度极高。,项目亮点：户型整体偏小但强调度假功能，低总价高附加值的MINI泳池别墅成为项目最大的卖点之一,三亚福湾,5.5米面宽带SPA池倾斜露台设计最大化景观资源；卫浴间干湿分区，且面宽达3.3米，舒适度高；整体空间不方正，应用有死角，斜向露台设计影响通风采光效果z,公寓的产品设计强调观海性,地块整体形状窄长垂直于海岸线，海岸线短，海景资源有限；项目的公寓产品部分为主地块最南端，一线海景公寓产品。,福湾68海景公寓：5.5米面宽带SPA池倾斜露台设计最大化景观资源。,一线海景公寓,福湾80海景公寓：大面宽，空间利用紧凑，带SPA池斜向露台设计。,三亚福湾,福湾63海景公寓 4.5米大面宽带SPA池露台设计最大化景观资源。空间布局合理，实用率高卧室，起居室二合一，空间开阔,三亚福湾,福湾93海景公寓 大面积观景露台；空间布局合理，实用率高 开放式厨房，空间开阔；卫生间干湿分离，方便实用；4.2米面宽带SPA阳台，奢华舒适。,三亚福湾,第 40 页,户型面积：120平米,第 40 页,三亚福湾,MINI泳池别墅产品,三亚福湾,三亚福湾,西班牙、意大利风格，风格迥异的建筑形式，吸引了客户的关注力；别墅小型化，强调了度假的功能和细节的处理，控制总价；别墅与公寓的分布，体现公寓更加贴近海湾，实现价值最大化；商业及酒店位于近海位置，强调海景价值的最大化和持续化；示范样板区的精心打造，强调体验式营销。,借鉴意义,三亚福湾,北京龙湾别墅,历时五年,分四期开发,项目概况,产品户型,各期产品的创新升级,一期,200-230平米地上3层,地下1层一层无卧室矩形平面,南北入口二重庭院,二、三期,四期,230-250平米地上3层,地下1层部分一层有卧室矩形平面,入口优化二重庭院,250-340平米地上2层,地下1层一层均有卧室T、十字型平面四重庭院阁楼赠送,基础,优化,升级,一期建筑户型(200-230平米),地上三层,地下一层,庭院外地面停车位停车,下沉式庭院,地面庭院,地下层多功能房、保姆间、设备间、家政区等,首层起居厅及餐厨空间，起居厅及餐厅部分挑空,二层次卧及儿童房,三层主卧套,四期和院 平面布局,T字型地上二层,地下一层,入户庭院及地面停车位,下沉式庭院,大面积地面庭院,地下层多功能房、保姆间、设备间、家政区及采光庭院,首层起居厅及餐厨空间及南向采光卧室,二层主卧套、次卧室及家庭活动空间,顶层赠送带天窗阁楼,四期和院/平面布局,十字型地上二层,地下一层,地面停车位停车,下沉式庭院,大面积地面庭院,地下层多功能房、保姆间、设备间、家政区及采光庭院,首层起居厅及餐厨空间及南向采光卧室,二层主卧套、次卧室及家庭活动空间,顶层赠送带天窗阁楼,地面庭院,庭院园林,私有庭院的精细化设计,前院、内院、下沉院等丰富的、多层次的院落空间打造,风格创新原创建筑风格,风格创新院墙,风格创新材质、细部,景观创新水景的应用,中心公园中内湖水景的运用，提升项目档次与形象，使项目成为中央别墅区最具景观特色的项目,室内空间,阁楼、地下空间设置,绿城.千岛湖度假公寓,物业地址:淳安千岛湖镇东北部 总建筑面积：290,000平方米总占地面积：138,000平方米容积率:2.1 绿化率:68%物业类型：酒店式公寓开盘时间：2010-5入住时间：2012装修情况：精装公寓均价:20000元/平米总户数：约1500套物业费:4.50元/平方米月 物业公司：浙江绿城物业管理有限公司,绿城.千岛湖度假公寓,1,2,3,5,6,7,8,10,11,9,绿城千岛湖度假公寓已全部推出，在售5、6号楼，为湖景度假公寓。其中，5号楼在售户型67-260平方米，适合投资6号楼户型67-183平方米，湖景度假公寓，适合自住度假。,项目规划集：一线湖景度假公寓、精装修居家公寓、五星级喜来登度假酒店、30000余豪华休娱配套、7000余湖滨商街、3000余体育会所、2000余幼儿园、豪华游艇会所等度假资源于一体。,喜来登度假酒店,湖滨商街,千岛湖绿城度假酒店,绿城.千岛湖度假公寓,70酒店式公寓4.5米大开间；卫浴分离，起居卧室一体设计；大面积阳台连接起居室，并配有小型厨房。,绿城.千岛湖度假公寓,139公寓超大露台，餐厅起居室合二为一；双卫生间设计；主卧自带卫生间，空间开阔。,绿城.千岛湖度假公寓,175，二室二厅二卫入户门厅，采用大飘窗推拉门设计；卧室自带卫生间，步入式衣帽间，并连接露台，空间开阔。,绿城.千岛湖度假公寓,200三室二厅二卫户型方正，大开间，大露台；入户门厅，组合式主卧，带步入式衣帽间。阳台，露台双重设计。,绿城.千岛湖度假公寓,400三室二厅四卫超大型露台，景观开阔；豪华主卧设计，配备超大卫浴；每间卧室均配独立卫生间。,三亚湾.国际公馆,占地面积:1377319.56平方米总建筑面积:1000000平方米容积率:1.73(东海湾区)开工时间:2009-10-1竣工时间:2011-10-1均价：49000元/物业信息:公寓：4.5元/平方米，别墅：6元/平方米开发商:三亚鹿回头旅游区开发有限公司物业管理公司:世邦魏理仕物业公司,三亚湾.国际公馆,1#,2#,酒店,三亚湾国际公馆建筑外形以两艘豪华邮轮为造型蓝本，辅以东侧两栋海鸥形酒店建筑。1#、2#两幢建筑设计上充分考虑每套住宅的观海空间与效果。,三亚湾.国际公馆,一房一卫 建面:60.69超大阳台，配有观海浴缸；小户型，功能分区合理；4.5米大开间。,超大阳台,项目酒店式公寓，楼体平面呈“Y”型，户户观海，达到对景观资源的利用最大化。,三亚湾.国际公馆,一房二厅一厨一卫建面:57.51；户型方正，采光良好；功能分区明细，利用合理；配有观海浴缸。,双阳台,功能分区合理,楼体中部户型较方正，便于对功能区的划分，并且开间更大，观景角度更加开阔。,三亚湾.国际公馆,跃层 建面:386180三面观海,一层,二层,超大挑空客厅,大面积观海阳台,电梯入户,超大主卧,第 67 页,整体定位及发展策略建议,秦皇岛作为京津冀城市圈唯一的滨海城市，区位、景观优势无可替代本项目创造高端综合旅游区”会议岛”，符合区域发展带来的新型复合度假需求会议度假及衍生功能为度假置业提供基础,人为什么来度假？,会议旅游综合设施是弥补旅游淡季市场短板的有效手段突破季节性局限的室内度假功能是项目持续吸引客群的另一保障,旅游淡季来干什么？,项目核心问题,第 68 页,会议岛为核心的高端会议旅游综合体原生态的海景、水系、植被资源独特创新的休闲度假物业产品,海景和会议岛营造优质度假环境与度假物业一起打造,项目整体定位,北中国高端会议旅游度假胜地,第 69 页,第 70 页,以会议旅游为核心，吸引家庭、商务等多种度假客群的综合旅游度假区保护自然、融入自然倡导健康、生态的全新度假生活方式,项目主题定位,项目产品线定位,成熟产品线,别墅创新产品,公寓创新产品,大卫城高层、小高层（70-140）孔雀城洋房（90-110）别墅（180-250）,迷你庭院独栋（150-220）庭院感受、创新产品格局,全景度假公寓（50-120）大体量观景高层,特色创新度假产品,第 71 页,复制孔雀城系列中符合当地客户需求的产品引入北方旅游市场稀缺的创新产品,项目产品线迷你庭院别墅,第 72 页,小独栋：150-180平米居室：2个卧室，无多功能房北方稀有的迷你独栋，通过户型的精心设计，将居住品质和性价比同时得到最大限度的提升，对北方客户有很大吸引力，也是放在离海较远位置，提升地块价值的主要手段。,户型面积：120平米,第 72 页,小独栋：200-230平米,地上三层,地下一层,庭院外地面停车位停车,下沉式庭院,地面庭院,地下层多功能房、保姆间、设备间、家政区等,首层起居厅及餐厨空间，起居厅及餐厅部分挑空,二层次卧及儿童房,三层主卧套,项目产品线迷你独栋别墅,项目产品线全景公寓,第 74 页,户型特点：50-120平米。一两居室为主，两居室为辅。精装修的公寓产品。特色边单元设置：全景观景阳台，可作为室外休闲空间，大大提升了住宅的附加值。,项目开发策略建议,第 75 页,第一步,第二步,第三步,迷你独栋孔雀城联排别墅全景公寓,全景公寓孔雀城情景洋房孔雀城联排别墅,大卫城小高层大卫城高层,树高端形象,推特色产品质量与规模并重,主力产品实现利润最大化,项目开发计划,第 76 页,项目价格建议,第 77 页,普通住宅价格：5500。精装公寓价格：10000别墅价格：15000。年均涨幅：沿海区域项目均价去年涨幅为22%，保守估计以后年涨幅为15%。,精装公寓：南戴河精装海景公寓项目最多，平均售价11000。昌黎区精装海景公寓12000-15000，非看海公寓低2400左右。普通住宅：南戴河的非海景普通住宅均价5000，海景住宅近6000。昌黎区普通住宅中，海景楼座6500，非海景楼座5500。别墅：南戴河的别墅价格最高，海景别墅27000，非海景15000。北戴河别墅价格偏低，海景别墅16000。,感谢观赏,偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.,