2012眉山43.88地块开发建设沟通方案161P(1).ppt

2012.11.01,眉山43.88#地块开发建设沟通方案,龙村小策划,谨呈：四川合力房地产开发有限公司,感谢各位领导给予本次提案机会！,人与土地的精神勾兑人是鲜活的，土地也不是死的，彼此需要勾引或勾兑，只为了共同最大的价值提升。价值观决定价值空间。土地与人同样拥有鲜活的思想，本案关键在于能否统一精气神，思路决定出路，态度决定起步。,一、本案价值观：（统一价值观，统一方向。）1、2.9万土地上盖什么样的房子？我们想要什么！2、我们的市场机遇？建什么样的房子是由市场决定的。3、我们卖给什么样的人？市场在哪？4、我们应该和谁竞争才合理？,本报告核心解决四大问题：,本报告核心解决四大问题：,二、本案运营战略：（运营战略是本案战略开发的总纲，是本案开发的战略总方向。）1、我们的价值在哪？寻找本案价值。2、如何建立本案价值体系？3、如何通过创新模式发挥最优化的营销策略？4、我们的运营模式体系。5、如何通过模式实现本案开发价值均衡化？。,本报告核心解决四大问题：,三、本案开发战略：（如何合理分布土地资源，创造本案最优化价值）1、土地资源分析，本案土地优劣分析。2、本案开发战略，开发周期模拟。3、本案整体规划理念。4、本案建筑风格建议，5、本案园林风格建议。6、本案产品配比。,本报告核心解决四大问题：,四、本案概念运营战略:（建立市场需求模式、放大本案价值效能）1、关于本案市场品牌战略。2、本案概念运营核心体系。3、本案营销概念建议。4、本案概念形象表现方式。,衣、食、住、行|生、老、病、死|悲、欢、离、合,人,以人为本，土地离不开人 所谓：取之于人，用之于人。,城市的发展围绕人的问题而展开，因为人一生都摆脱不了这12个字。当今社会，人们却将“住”字放在了第一位！而且问题之严重已惊动了党中央-涨价不止，调控不断,从人谈起,人分为：男人、女人。再分为：老人、中年人、年轻人、小人。再再分：成都人、重庆人、东坡人、青神人、外地人,不同的性别，不同的年龄，在不同的地方所反映的生活方式、需求结果完全不一样！,我们需要什么样的人？,我们不得不相信，聪明的人，有眼光的人就是与众不同，出类拔萃。“人”将会是我们关键性的问题，无论在合作上我们需要什么的团队，或在市场上我们需要什么样的客户？,从人谈起,2.9万土地上盖什么样的房子？主观思考的动力在于我们的信心-对稳定的信心、对经济走向大势的信心-对眉山的信心、对天府新区的信心-对人的信心信心有感染力，人和土地都这么想的？我们想要的就是令人增强信心的房子？性价比越高的房子或许更能让土地自信！,如何看待本案目标市场？本案是在东坡区?还是全眉山?还是大成都经济圈？还是在全省又或全国？不同区域选择决定本案不同的市场空间。这块土地愿且能“嫁”给什么样的人？还需要与土地充分勾兑。,将来卖给什么样的人？,对于本案,我们的价值观？,眼界决定出路。,本案价值观:,勿以地小而不尊贵勿以人少而不求精,价值决定价值观，我们必须站在什么角度思考本案，指导本案的开发运营？大战略、大创新、大思维、大品牌的运作方式，统一价值观是本案战略基础,本案战略指导思想:,价值最大化风险最小化开发精准化销售快速化,本案风险OR机会,政策风险：十八大无悬念，调控仍难断 主要原因：A、世界经济持续衰退，中日贸易继续恶化，中美经济纠纷持续升级，影响大势整体水平。B、国家宏观调控在税收、利息、投资、限购及收入分配改革等方面的不确定性。模式风险：依托传统“拿地-开发-销售”的开发模式。在政策体系完善的情况下，资金流风险（主要是目前地产开发70资金为银行贷款，依靠终端销售创益的模式，销售结果成为地产持续开发的主要环节。人的风险：人是本案成功的最关键环节，能成功必须有好的思想观念，好的团队，必须建立在统一的价值观，统一思想的基础上，发挥众人的潜能。还有“客户”这群人的不确定性，2012年10月全国100个城市新建住宅均价8768元/环比9月上涨0.17%，已经连续5月环比上涨，但销量并不佳。同时平安证券报告指出中国国民债务率已达GDP的200%，人的承受力也有不确定性。,风险观测,地,天,人,有问题不重要！重要的是如何看待问题？,机遇探索,机遇二：市场需求,机遇一：区位优势,从区域市场分析寻找发展机遇，寻找本案市场位置，我们应该站在什么位置是项目环境的研究，是认识我是谁的过程。,看全国大势,2012年前三季度国内生产总值353480亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。其中，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%。分产业看，第一产业增加值33088亿元，同比增长4.2%；第二产业增加值165429亿元，增长8.1%；第三产业增加值154963亿元，增长7.9%。从环比看，三季度国内生产总值增长2.2%。面对复杂严峻的国内外经济形势，党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调，正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者的关系，把稳增长放在更加重要的位置，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大政策预调微调力度，国民经济运行总体平稳，呈现出经济运行企稳、结构调整加快、民生继续改善的积极变化。,看全国房产,2012年前三季度全国房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%（扣除价格因素实际增长13.8%），增速比上半年回落1.2个百分点，比上年同期回落16.6个百分点；其中住宅投资增长10.5%。房屋新开工面积135014万平方米，同比下降8.6%，降幅比上半年扩大1.5个百分点，上年同期为增长23.7%；其中住宅新开工面积下降12.9%。全国商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%，降幅比上半年缩小6.0个百分点，上年同期为增长12.9%；其中住宅销售面积下降4.3%，降幅比上半年缩小6.9个百分点。全国商品房销售额40354亿元，增长2.7%，上半年为下降5.2%，增速比上年同期回落20.5个百分点；其中住宅销售额增长3.3%，上半年为下降6.5%。前三季度，房地产开发企业土地购置面积26033万平方米，同比下降16.5%。全国商品房待售面积32670万平方米，增长35.6%。,看四川大势,2012年四川三季度经济形势分析及全年预测研究报告：今年前三季度我省完成生产总值17400亿元以上，经济增速为12.8%，仍将居于全国前列，固定资产投资13200亿元左右，同比增长20.6%；消费品零售总额6540亿元左右，同比增长15.6%。在经济大省中继续处于领跑地位。上半年，全省GDP同比增长13%，经济增速比全国平均水平高5.2个百分点。投资的拉动依然较强，消费的拉动保持稳定，外贸出口的拉动有所提高。通过初步测算，上半年“三驾马车”对于四川经济增长的贡献率分别为48%、50%和2%。全年生产总值预计达到23700亿元左右，增长12.9%。预测我省四季度和全年消费价格指数同比上涨均为2.6%。四川省域经济水平总势发展良好，就业空间影响置业信心，经济能力决定购买意向。,眉山市位于成渝经济区一级发展圈层的重要节点上。为融入大成都创造了更多发展机遇。,左眼看眉山,眉山,眉山市位于四川省内经济区一级发展圈层-成都经济区与川南经济区的胶合部。,左眼看眉山,眉山市位于成都平原城市群中成绵乐快线发展一级轴的次支点。有利于承接成都产业梯度转移，从而提升人口质量和居住品质。打造成为成都后花园式卫星城市。,左眼看眉山,左眼看眉山,眉山位于四川盆地成都平原西南边缘，2000年7月经国务院批准设立眉山市，辖东坡区、仁寿、彭山、洪雅、丹棱、青神一区五县，作为四川盆地西南政治、经济、文化中心由来已久，为郡、州、专区治所历时1430年，废县归州直隶700余年。是联合国开发计划署“21世纪城市规划、管理与发展项目”示范城市和中国城市交通数字化建设试点城市。眉山“十二五”的发展战略和奋斗目标：未来5年，眉山将坚定不移地实施“工业强市、文化立市、环境兴市、依法治市”发展战略，坚持融入成都，同城发展，坚持“两化”互动、产城一体，坚持“三化”联动、统筹城乡，坚持扩大开放、招大引强，坚持以人为本、改善民生，把眉山建成“现代工业新城、历史文化名城、生活品质之城”的富裕美好眉山。,人口红利 眉山人口近年保持低增长，2010年末全市户籍总人口349.1万人，其中常住人口295万，市区人口约25.5万人。,数据来源：眉山市统计局,眉山经济形势,2011年，眉山全市GDP实现673.34亿元，增长15.3%。眉山市长宋朝华指出，2012前三季度，全市GDP预计实现608.32亿元，同比增长14.5%；全社会固定资产投资451.5亿元，同比增长26.4%；地方财政一般预算收入34.84亿元，增长32.5%；预计城镇居民人均可支配收入14805元，增长16%；预计农民人均现金收入6430元，增长16.8%。根据规划，至2016年眉山市将打造成为一个GDP超过1300亿元、地方财政一般预算收入突破100亿元、城镇居民人均可支配收入力争突破3万元、农民人均纯收入力争突破1.2万元的工业强市。眉山的信心进一步增强，发展潜力较大。,眉山市中心城市东坡区2011年度人均消费性支出为11336元，增长16.7%，恩格尔系数进一步降低（43.5%），人民生活水平进一步提高，在小康生活的道路上不断前进。,眉山中心城市,东坡区2012上半年GDP完成109.2亿元，增长14.3%；固定资产投资完成74.1亿元，增长29.1%。其中，工业生产性固定资产投资完成41.6亿元，增长50.7%；规模以上工业增加值实现37.2亿元，增长18.3%；地方财政一般预算收入预计完成6.1亿元，同比增长18.3%；社会消费品零售总额完成41.1亿元，同比增长16.5%。农民人均现金收入预计实现4983元，同比增长17%，超市定目标任务5个百分点；城镇居民可支配收入预计实现10844元，同比增长16%，超市定目标任务4个百分点。1-6月东坡区招商引资到位资金50.88亿元、金象产业园区招商引资到位资金14亿元。1-5月铝硅产业园区招商引资到位资金10.8亿元，东坡区境内招商引资到位资金大于75.68亿元,眉山市委书记李静,眉山的信心,眉山市委书记李静：未来5年，奋斗目标是实施“1234”工程，即实现“一个翻番”、“两个再造”、“三大突破”、“四大目标”，跨入全省经济强市行列。到2016年经济总量将翻一番，GDP超过1300亿元，力争1500亿元；建设工业新城，再造一个“产业眉山”，建设岷东新区，再造一座“眉山新城”；地方财政一般预算收入超过80亿元，力争突破100亿元、城镇居民人均可支配收入力争突破3万元、农民人均纯收入力争突破1.2万元；奋力实现“经济跨越、文化繁荣、环境一流、人民幸福”四大目标。,聊天,眉山“四箭”齐发无缝对接成都，加快融入成都、“错位+一体+同城”发展、实施交通先行，规划建设“工业大道、岷东大道、滨江大道、天府仁寿大道”，充分借势大成都经济圈及天府新区优势，使眉山区位优势更加凸显。,区位优势相对明显发展潜力较为可观,回归东坡区看主城楼市,眉山房地产市场发展现状眉山市场主要分为个片区：旧城片区、东湖片区、城西片区、岷江大道片区、青衣片区、眉州大道片区。目前旧城片区、东湖片区基本开发完毕，市场的开发主要以后三个片区为主，其中青衣片区由于临湖、环境优雅、单个项目规模较大、高档项目集中，其区域档次较高。眉州大道属未来城市中心，潜力大。,东坡新城,主力楼盘分布概要,东湖春天花园,嘉州国际新城172亩43万方,凯旋国际368亩80万方,兰溪8期84亩17万方,东方银座84亩25万方,凯旋广场80亩15万方,主要特点：存量大，新盘多，总价低，供应充足，客群分散，单价不高，涨幅小，大盘少，品牌影响力有限，精品较少，销量分布不均衡，每年在售主力盘40多个。,翠微香庭,物业形态：多层、高层物业位置：东坡大道诗书城公园旁开 发 商：眉山市银谷房地产开发有限公司占地面积：33300建筑面积：26669.09总 户 数：380套户型面积：80.71116容 积 率：2.5绿 化 率：48%物 管 费：元/月车 位 数：190个项目均价：起 价：3500 元/均 价：3800元/最高价：4200 元/,实景图,户型,众和 铭座,物业形态：多层、高层物业位置：眉州大道体育馆旁开 发 商：四川众和房地产开发有限公司占地面积：32820建筑面积：94000总 户 数：830套户型面积：73119.27容 积 率：2.498绿 化 率：40%物 管 费：多层0.6元/月，电梯0.9元/月车 位 数：400个项目均价：起 价：3900 元/均 价：4300、4600元/最高价：5400 元/,围墙,户型,主力户型D1,配套情况自身：五星级会所（内设雪茄吧、咖啡吧、英式斯诺克台球、健身房、SPA、恒温泳池）、1500平米超大下沉式景观游池、观光电梯、私人幼儿园、塑胶车库、塑胶晨道、篮球场、羽毛球场、网球场、儿童乐园、老年健身广场区域：岷江大道，岷峨公园，通惠河,总平图,户型,活动,领秀东方,物业形态：高层物业位置：眉山市东坡湖公园旁开 发 商：金府房产,阳光置业占地面积：37962（57亩）建筑面积：14万总 户 数：720套户型面积：85.26137.50容 积 率：2.99绿 化 率：35.18%物 管 费：1.0元/月/车 位 数：1户1车位项目均价：起 价：4200 元/均 价：4780元/最高 价：5300 元/一次性优惠8%，分期优惠6%，按揭优惠4%,总平面,户型,九龙豪府,物业形态：多层、高层物业位置：眉山市一环路与三苏大道交汇处开 发 商：四川省银鹏房地产开发有限公司占地面积：36322.819建筑面积：140910.98总 户 数：1018套户型面积：76.51181容 积 率：3.48绿 化 率：45%物 管 费：1.2元/月车 位 数：778个项目均价：起 价：4300 元/均 价：4600元/最高价：5200 元/,效果图,活动,鸿通.春天公馆,物业形态：高层、小高层、洋房物业位置：东坡区眉州大道西段开 发 商：眉山鸿通房地产开发有限公司占地面积：57333.62建筑面积：230000总 户 数：1716套户型面积：79127容 积 率：3.4绿 化 率：75%物 管 费：高层0.9元/月 小高层洋房1.5元/月车 位 数：1091个项目均价：起 价：3500元/均 价：3700元/最高价：4900元/,实景图,户型,样板间,户型,DM单,5月26日，六号楼正式开盘销售。销售现场两天接待近800人次，所有签约客户均获得了豪华冰箱、电视等大礼。仅仅两天，春天公馆就实现了网签239套(房管局数据可查)，新定48套的不俗成绩，为当前的眉山楼市再添销售奇迹！自春天公馆项目一期、二期、三期一路看来，每期都能热销的背后，包含的正是市场销售中的一个不变道理：性价比为王！,小钱买豪宅,“户型零缺陷”,“体验式营销和理性购房”,春天公馆在眉山率先提倡“体验式营销和理性购房”的主张，并付诸实践。邀请购房者实际测量实体房和样板间的尺寸，亲身体验，反复比较之后再买房。还将社区内今后的大树提前编号植进小区，让业主共同拍照监督，保证今后绿化不缩水。针对不计价和计半价面积空间等购房者最关心的问题，出示政府主管部门批文，打消购房者的顾虑，保障购房者的最大利益。种种把购房者利益放在首位，想购房者之所想的实际举措，让购房者能够真正体会到“放心、安心、舒心购房”的理念，也避免了众多的“购房陷阱”。,恒达 柏林谷,物业形态：小高层物业位置：岷江大道与通义路交汇处开 发 商：四川衡达房产占地面积：100000建筑面积：26667（39亩）总 户 数：955套户型面积：81.58102.88容 积 率：5.0绿 化 率：60%物 管 费：1.00元/月车 位 数：800个项目均价：起 价：3500元/均 价：3900元/最高价：4500 元/层 差：50100左右,效果图,户型,B户型,C户型,A户型,户型,网站广告条,华陆世纪景城,物业形态：电梯 多层物业位置：眉州大道诗书城公园旁开 发 商：眉山华陆西安实业有限公司占地面积：116亩 建筑面积：196000平方 总 户 数：1700套户型面积：56123容 积 率：2.43绿 化 率：42%,效果图,物 管 费：多层0.5元/元/小高层、高层元0.75元/月/车 位 数：300个项目均价：起 价：3900元/均 价：4100 元/最高价：4400元/层 差：阶段差价100左右,户型,兰溪八期,物业形态：板楼、板塔结合、多层、小高层、高层物业位置：学士街与岷江大道交汇处开 发 商：眉山兰溪房地产开发有限公司占地面积：57762.2建筑面积：144800总 户 数：1195套户型面积：93133容 积 率：2.499绿 化 率：40%物 管 费：0.8元/月车 位 数：1100个项目均价：起 价：4000元/均 价：4200元/最高价：4700元/,活动,万霖钱丰,物业形态：高层、写字楼物业位置：眉州大道东三段开 发 商：万霖房地产开发有限公司占地面积：539194.8（166亩）建筑面积：111007.85总 户 数：4940套户型面积：89.74115.69容 积 率：4.86绿 化 率：42%物 管 费：1.2元/月车 位 数：项目均价：起 价：2900元/均 价：3200元/最高价：3500 元/层 差：30左右,户型,总平图,户型,DM,户外,网站,金顿小镇,物业形态：高层物业位置：眉山市106线市政府对面开 发 商：四川汇都房地产开发有限公司占地面积：75334（113亩）建筑面积：149162总 户 数：636 套户型面积：89.0122.0容 积 率：1.98绿 化 率：31.9%物 管 费：1.0元/月车 位 数：项目均价：起 价：2788元/均 价：3650元/最高价：3860元/,E户型95,B户型114.6,加洲国际,物业形态：高层物业位置：眉山市体育馆斜对面开 发 商：眉山华星房地产开发有限公司占地面积：113390建筑面积：430000总 户 数：3323 套户型面积：81.0136.0容 积 率：3.34绿 化 率：80%物 管 费：1.2元/月车 位 数：1700项目均价：起 价：3300元/均 价：3800元/最高价：3860元/,户型,锦地上城,物业形态：高层物业位置：眉州大道西段与文忠路交界处开 发 商：四川锦地房产开发有限公司占地面积：102051建筑面积：268182总 户 数：1964套户型面积：89.8115.23容 积 率：2.5绿 化 率：42%物 管 费：1.0元/月车 位 数：980项目均价：起 价：2788元/均 价：3800元/最高价：3860元/,户型,锦地欧城,物业形态：高层物业位置：眉山市眉州大道与彭寿街交汇处开 发 商：四川省眉山市南润置业发展有限公司占地面积：43355建筑面积：145000总 户 数：636 套户型面积：89.0122.0容 积 率：2.49绿 化 率：60%物 管 费：1.0元/月车 位 数：1027项目均价：,户型,2011年眉山商品房住宅成交总量为10414户，成交总额3,620,844,377 元，成交面积949,724.62平方米，2011年全年成交均价3812.52元/平米。成交总量环比2010年下降1.02，成交面积环比2010年下降10.03，成交均价环比2010年上升24.27。,2012年眉山东坡区销售情况,2012年眉山主城区楼市成交相对良好,1-6月商品房销售面积52.65万平方米。分月来看:1月655套,4068元/,2月715套，3830元/,3月918套，3853元/,4月843套,4002元/，5月1456套，3805元/,6月1396套，3950元/,7月达2100套，3980元/。,九月份市场动态,简要总结：眉山整体市场存量供应较大，市场价格竞争激烈，一元购房、抽旅游大奖、抽奔驰等明暗价格战轮翻上阵。,十月份市场动态,简要总结：各楼盘推盘主要集中在国庆节前，本月仅有两个楼盘入市；国庆期间各楼盘促销力度较大，节后恢复常态，总体看促销方面更注重务实，关注客户心里需求，推广注重广度和深度，各大楼盘除了城区推广外乡镇推广力度较大。,眉山跑步融入大成都！少数旺销，多数保守？存量多，开盘少，郊区客户增多。,2012年前三季度眉山成交户型区间情况,2012年前三季度眉山成交单价分布情况,2012年前三季度眉山成交客户来源分布情况,2011年及2012年前三季度眉山成交客群变化情况,区位优势很丰满现实市场很骨感,小结,户型需求区间：刚需越来越占主流，100以下尤其是7090旺销。客户来源变化：眉山以外越来越少，郊区略有上升，仍以东坡区为主。赠送面积越大越受欢迎，赠送范围15%到60%不等，但仍受总价控制，一般以赠送20%到30%居多。促销活动越多销量相应增多，宣传力度薄弱则消化较慢，人气越旺。尽管成交转化率较低但总体增量较强劲。性价比越高成交转化率越高。,本案机遇与挑战,适应市场则稳抓机遇，引导消费则必须挑战机遇：后发致胜，区域价格更进一步得到认可，版块升值空间较大。挑战：市场略显饱和，竞争更激烈，差异化诉求更强烈，宣传力度要求更大，促销手段需求更多样化。市场：更透明，消费更理性，存量较大而去化率较低，冷热不均。,本案将与谁竞争？,价格反应价值，我们理当提升产品价值增量,项目竞争的核心还在于性价比,竞争：本案大部分房价将维持市场中上水平，竞争范围相对扩大。消费：本案的消费市场影响半径需要扩大，人流需扩大，但东坡区仍是主流。规划：本案的规划理念与竞争环境将扩大，但核心思想仍须与城市主题一致。周期：本案的开发周期必须缩短，这取决于我们打持久战还是迅速攻克难关?,是价格竞争、项目竞争，还是版块竞争，还是概念竞争？,版块之间竞争并非那么明显，同质产品雷同时，差异化才有出路。概念竞争也就是理念竞争，但只有落地做实才能发挥作用。,本案将与谁竞争？,敏锐避锋，看谁的内心更加强大？,以大成都姿态做好精致小社区，战略傲视，细节决胜。,第一章：总结,本案市场竞争定位：面向大成都务虚，踏实坚守东坡区？本案市场价值定位：眉山CBD中心最后收藏版人文品质社区？本案市场战略导向定位：中心战略，稀缺标注，城市归属感！,快乐搬家人！不忘眉山情！,关于运营战略,所谓运营，无非资源整合、消化并付诸行动，将项目一切有形与无形的存量资产，通过流动、裂变、组合、优化配置等各种方式进行有效运营，以最大限度地实现增值，提升竞争力，实现风险最小化的同时价值最大化。,第二章：,运营战略是：运营战略是本案战略开发的总纲。是本案开发的战略总方向。1、我们的价值在哪？寻找本案价值。2、如何建立本案价值体系？3、如何通过创新模式发挥最优化的营销策略？4、我们的运营模式体系。5、如何通过模式实现本案开发价值均衡化？,战略目的：寻找本案资源价值，结合新的营销模式，创造新的可持续性的发展模式。,本案战略思考方式：,寻找一条可操作的稳健道路？实现项目收益最大化。体面的赚钱借口或理由？,本案运营背景分析,运营对象：2.9万左右的土地？,本案资源运营的核心问题,本案资源劣势,本案,2,1,4,3,眉山市阜成西路1段8号市政府背后金顿小镇前面约43.88亩净地为本案，四周合围独开1面。,区位5大核心劣势,入口通道,坐南朝北,周边竞品,军政、高压线,配套,五大直观劣势，将是影响本案形象的关键点。在规划设计中必须重点解决。,环境差/人口单一/不象高档社区,转弯路口太远 很难找到入口 没良好形象面,对居住有所影响/规划难度较大影响项目价值,同质竞品多人有先入优势,周边成熟配套太少适合本案的太远,5,土地环境分析,本案,眉山市政府,小区,成熟小区,大雅路,眉州大道,东坡大道,阜成西路,金顿小镇,环境状况：大的区位环境较好，适宜借势。小区周边环境太差，仅可以北面选址作主出口、南面为军营区和政府大楼不利于开口，无商业价值；左边为成形的小区封避隔断，左入口转角及正面均为竞品。右侧为荒地恰好遮挡视角。体量相对太小，升值空间有限。,军营,本案,眉山市政府,小区,成熟小区,大雅路,眉州大道,东坡大道,阜成西路,金顿小镇,土地价值分析,问题：相对优势不明显，尽管也没有太明显劣势，均好均差性严重。最大问题就是有“窝居”感，无大盘肌理，公园及主干道均被阻割开来。机会：落后就是生产力，借大势装点小区，做精品提升自信，借文化提升品位，借标新提升知名度。因“小”而示“大”，深藏可博众出彩。,军营,小结：,变劣势为优势，关键在于造势本案资源优势：眉山CBD中心最安静的收藏家。建立在军政关怀之下的东坡“大雅”文化价值。,本案资源劣势：体量小、不临主道、南封北开四面被围的升值难,本案资源运营的核心问题,解决整体形象与体量限制-土地价值问题发挥大区稀缺利好来借势优化价值问题,如何合理利用资源创造条件、弥补环境劣势？通过合理的商业模式，改变整体形象提升空间价值，变被动为主动，搅动江湖，注入精神寓意与软实力。,本案资源价值体系,寻找本案元价值,运营宗旨：主动出击，化有形资源为无形资产，将无形资源变为有形资产。资源就是资本，是本案规划运营的核心点。,本案四大资源价值体系,生态环境,城市生态微循环环境打造中药材式草坪近大道远尘埃好空气特种科技植被点缀,1、雅士传奇2、军旅奇观3、政史修心4、文人隐世5、多种小景故事延续,时尚现代简欧公园式中庭绿色泛会所自带社区生活超市,文化资源,产品优势,区位价值,眉山大道-成都东坡大道-经开区大雅街-眉山大道政府后院军营隔壁诗书公园一箭之距眉山CBD核心地带,灵活借势资源：养性,概念运营高度：人文,本案运营引擎点：功能社区,客群运营辐射圈：消费群体,项目直接性创造可控资源,是本案的核心自然人文价值，是规划与未来营销的核心引擎。,共享资源,本案的资源定位,集休闲养性、第一居所、时尚文化为一体的现代精品社区,汇集时尚文化、生态舒适、休闲养性于一体的主题公园式精致社区，融入现代城市生活，低调享受繁华。,关于本案运营模式,有理念不留恋，有主题要快速，少“食”多“餐”，精致但不矜持，大胆折腾，滚动表演，迅速套现。,警惕小盘运营难决断防止前狼后虎易埋怨,合理运作社区主题与公共环境职能，加强产品规划与概念植入。大胆想象，合理推广，爆炸式积累人气，精挑细选客户，提升本案品质。,精益求精，前高后深！,大盘做加法？精品做减法！,尽量减少商业所占比重份额，尽量只开发北面一层底商，紧密围合双中空庭院，组团式精致园林，回廊与文化小品并存，最佳多空间取景。,建筑单纯快乐开发时尚文化把复杂的商住规划年轻化！,童真、单纯、好耍！居家，最好环境安静！三面冷静，车少人宁。生态养人，文化养性！注入童趣般快乐的时尚文化！,本案运营战略是：,第二章总结：,生态、时尚、重“家”而轻“商”,挖掘地块价值创新生活理念,时尚乐居,第三章：,本案开发战略,开发战略是：定理定人定事过程,用什么理念，定什么人，用什么人，做什么事。,开发战略引擎,把建筑当米饭做？把住宅当西装做？谁来规划，谁来服务，谁来设计？为何选择适应大众的实用主义？,同样土地，不同的理念，出自不同人的手价值就会不一样！,规划模拟：知名设计机构 建筑设计模拟：知名实力设计院景观设计：新家坡景观设计机构服务理念：知名物业管理公司市场营销输出：区域资源整合商同飞营销,规划团队模拟：,裁缝式建筑设计之创作表现,中国地产建筑时尚之旅,规划运营方式：建筑设计引擎,好理念+好设计+好服务=好运作=好品质=高价值,做到控制五好一高原则,本案土地优劣分析,本案,本案优劣势分析,优势：1、地块较方正便于开发建设。2、地块平整不需要拆迁，易于操作。3、产品相对较单一，便于运作管理。4、区位交通便利。5、中心概念明显，便于营销借势。6、规模不大，资金管理及金融风险易于控制。劣势：1、拿地成本相对较高，在趋稳的市场中利润局限。2、紧靠市政府办公楼，对施工管理要求较高。3、邻近军营，对隔音、电磁波等管控要求高。4、正面展示空间差，对广告投入和营销手法要求高。5、受高压线规划影响较大，这是伤不起的硬刺。,本案,开发周期模拟,思路：1、早立意早定向-寻找合作团队。2、早定向早规划-寻找设计满意。3、早规划早过规-寻求政府认同。4、早过规早修边及启动-寻找稳健收益。5、统一规划，整体打造，分步实施。6、商住统筹，高调招商，低调谨慎销售。7、分步加推，紧密开盘，滚动推进住宅。8、跨行业联动整合营销，跨区域网络推销。,开发周期模拟,定向,多方协调时间？,推动促进力度,规划、立项设计/过规,首期建设、住宅销售3-6批,二期建设住宅销售2-5批次,住宅清盘、商铺招商与销售、开业、运营、管理,推进时间,三个月,8到12个月,6到9个月,3到6个月,本案整体规划理念总体理念：快乐、生态、精致空间三合一。虚务实，实延虚，小品蕴涵童趣！,本案整体规划理念以文化为魂，为建筑立意。响应眉山市打造文化强市的战略，让生活充满文化，文化是一种态度，与学历高低无关。,什么样的文化？乐观的态度，快乐的文化，蝶恋花、长相思、相见欢不在乎什么言词，只关心生活。上等的社区很老练，也很可爱！幸福人居，老少皆宜！快乐眉山，快乐新家，快乐是一种文化！,文化对生活有要求对建筑有选择，对园林有语言，对空间有附着力，蝶恋花、长相思、相见欢,蝶-人，庄生晓梦迷蝴蝶，望帝春心托杜鹃恋-动作，经营。花-美好的事物，是童真，更是生活。在北面，两侧立高层建筑，如蝴蝶展翅向内退距形成小广场，营造大气而年轻、充满活力的气息。,长-长廊、风雨走廊，供休憩，连接小区各楼宇。相-交合，亭。思-思念，交流，倾诉，泛会所中公共休憩空间。,相-长廊、亭子结合部。见-会合，露出来，到园林中，中庭中游戏、散步。欢-欢乐，交流，戏耍水景。相见欢，也可以是一种状态，大家从各自家里出来，到中庭聚会，朋友相见自然欢乐。水景干后仍是一景，为小朋友杜绝危险，所有景观及小品均柔和化。,眉山市政府,小区,成熟小区,大雅路,眉州大道,东坡大道,阜成西路,金顿小镇,军营,1、正面大门朝北2、高层建筑F24-283、多层F124、分A与B两组团。5、商业配于北面底1层,F12,F24-28,F24-28,A,B,F12,F12,F12,F12,F12,F12,建筑排布,阜成西路,什么样的建筑？朴实快乐生活的居所，现代简欧外观的建筑，简洁而实用，不拘役于形式。适应城市扩张中的时尚需求，一切以经济实用为前提。,经典立面,建筑风格 现代简欧风格，简约、沉稳，档次感强，尽显圈层品味。立面用材 外墙采用高级墙面陶瓷，经久不退色，长久如新。,简约时尚,建筑外观风格,商铺只留1层参考形式如上图示,什么样的户型？刚需就是硬道理，市场决定小户型，高性价比，赠送空间达20%以上。一居变两居，套二变小三，实用小套三为主打，一切以客户为中心。,什么样的户型？大赠送大实惠？,A方案：赠送率为20%350 户型区间：6595 户型配比：45%的6575 35%的7585 20%的8595,B方案：赠送率为200%300%户型区间：4060 超大赠送，震撼市场,户型设计参考-赠送面积户型,奇偶层送露台，赠送全部面积,赠送全部面积,露 台,方式：赠送全部面积,凸 窗,方式：赠送全部面积,凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。,大进深阳台,小户型创新实例：,进深稍作调整的阳台，赋予更多的功能：阳光书房、餐台、花厅,双向开启电梯。,关于赠送小结：赠送不是目的，只是促销的手法而己。不能为了赠而拼赠送，尽管不计算面积，但确有实实在在的成本。同时还得考虑总价的问题。选取相对20%-30%的赠送率是一个较好临界值。,关于生态景观与景观小品？景观的价值在于其生态性。景观小品的价值在于其文化性，有文化的景观是鲜活而充满生命力的，生态景观的适应性较强，自我修复功能较强。,架空一层空间形成泛会所景观丰富品质感,架空层的设计一方面体现项目品质，另一方面架空底层可与项目内部景观相连形成100%绿化，还可在架空层设置常规运动设施丰富项目配套。建议底层全架空，入户大堂架空6米以营造气势。,无障碍坡道设计规范：无障碍设计坡道一般不得大于1：12，同时与之相匹配的每段坡道最大高度为750mm，最大水平长度为9000mm。坡道最小宽度为1200mm。参考资料：城市居民区规划设计规范,直线坡道注重地面的设计,美观。体现韵律感，但增加上坡难度,别致的栏杆，与建筑融为一体,曲线造型与建筑时尚风格融合,设计举措小区道路的无障碍设计,铺满鲜花的垃圾箱,色彩丰富的软景组合,善待自然的环保理念,特色高档次、高品位井盖,设计举措景观i设计,设计举措小区道路设计,广播音乐系统,广播音乐系统,充满童趣的健康运动设施,生态阳光车库 建议将项目车库规划为半地下车库，通风采光好！,自行车停车与景观搭配 在适当位置配备一定数量的自行车停放点并设置于景观中。,第三章：总结,土地因人而存，有人才有价值。关键看种什么样的房子，用什么理念，卖给什么样的人。,第三章：总结,规划立意：本案应当结合眉山基础文化资源及周边氛围，传承眉山文化。规划角度：如何合理利用文化资源充分发挥创造性思维提升空间利用价值。景观分布：合理利用各种优势资源，灵活创作形式，让规划价值均衡高效。建筑风格：应当建立在尊重自然、利用自然基础之上，结合人文大胆创新。,短、平、快是基本原则！,我们开发周期不宜过长！,关于本案的概念运营,第四章,概念运营方式：,整合项目优势资源构建核心传播体系引导目标市场,注：合理的品牌概念运作模式，应当建立在规划总体系之下。,本案概念定位语：,眉山CBD精致乐居范本,诠释：集生态、时尚童趣文化、休闲第一居为一体的精致商住小区,本案案名建议,案名是建立在项目建筑总体理念之上，通过符号形式来表现项目精、气、神。,雅乐,居,案名建议1：,没知识不要紧，没文化才可怕，文化的最高境界就是追求幽雅的意境并以之为乐。返本归真，识体悟道，重点表现养生哲学与豁达心态。强化居住品质感。借意于诗经“大雅”及眉山项目左侧的“大雅”路名。当然，雅居也会乐，快乐自然幽雅，幽雅当然乐居。,环境幽雅、气质高雅一种自然状态一种人文气质,音乐，快乐，乐观对生命对人生的态度因雅而乐,指一定的区域住的地方第一居所,雅乐居,相应推广语建议1：,成熟的人更理智，理智追求成功的世界观，让我们更显幽雅而从容，快乐自在其中，我的城市，我的家，我的窝头我乱拿，眉山精致民居范本，雅乐居，倡导理智人生，让生活更轻松！,-理智，让生活更轻松！,理智，让生活更轻松！,市府,1号,案名建议2：,由于夹杂在里面不易被人发现，所以我们要自己跳出来，明确重新定位，打通与外界的沟通，让世界发现我们的存在，将劣势转换为优势，让人一见即知所在并悠然而生尊崇敬畏之感，实现推广传播的高效性与便利性，唯一担心就是难以过规通过。,金府银府不如市府一种积极的生活状态,府第，尊贵的家,一者万物之始代表区位或尊崇,市府1号,市府1号-别以为我不知道！别人背后都有政府撑腰！我们斗胆为政府撑腰：坚决支持眉山人民政府为人民服务！坚决响应政府号召工作快乐生活幸福！与党和军队背靠背肩靠肩，团结一心搞建设！,相应推广语建议2：,市府1号,别以为我不知道！,第四章:总结,在概念战略定义上，眼界决定市场未来。本案未来将以一种什么样的形象面对市场？,我是谁？不是个人的世界观！,人各有各的想法，土地自有土地的思想，继续与土地勾兑吧！,谢 谢,Thank You,龙村小策划,Welcome Work Together,龙村小策划,宋桥林，笔名：宋墨，艺名：龙村，网名：诗心可煎月，专号：龙村小策划,广东飞虎文化传播有限公司 策划总监四川君博投资管理有限公司 总经理助理四川领先行城市创意策划有限公司 策划总监成都非常道广告有限责任公司 副总经理,字：剑熊，号：云龙，别号：啸天魔魂，英语名：Thinks，中国注册策划师、中国室内设计年鉴编委、IDA中国室内设计师协会专业会员、原东莞设计人俱乐部秘书长、原CIID中国建筑学会室内设计分会第十四（东莞）专业委员会秘书、品牌策划人、自由撰稿人、地产策划师、活动策划人、网站策划者。QQ277262096或845287220成都18702857664,