2011长沙滨江区域市场分析41p.ppt

长沙滨江区域市场分析,沉淀人：王阳 吴婷婷2011-1-5,区域房地产市场分析：1、区域土地市场分析滨江新城共计土地3500亩，为新规划的区域，计划7年开发完毕；2010年已出让土地700亩，2011年计划出让400亩。,区域房地产市场分析：1、区域土地市场分析2010年，开福滨江区域拆迁面积900多亩，预计2011-2012年上市,区域房地产市场分析：1、区域土地市场分析天心区滨江地段目前正在拆迁地块不多，但地块面积较大，主要集中在南湖新城片区,区域房地产市场分析：2、长沙滨江物业市场现状分析滨江物业发展起步较晚，目前供应项目较少，当前主要集中在河东二环线内，在售仅有6个，以普通高层为主，主要分布于市中心以北，区域内个盘效应区域效应。,凯乐国际城,香江锦城,曙光泊岸,湘江世纪城,北辰三角洲,湘,江,普通高层,含超高层,东宸19公馆,区域房地产市场分析：2、长沙滨江物业市场现状分析从物业价格实现来看，滨江物业的价格约为8000元，较非滨江区域同类型物业实现价格更高，平均价格约高出2000元/。,凯乐国际城7800元/,香江锦城7500元/,曙光泊岸8000元/,湘江世纪城6000元/,北辰三角洲8500元/,湘,江,普通高层,含超高层,天健芙蓉盛世7000元/,珠江花城6400元/（精装）,公园西郡7500元/,东宸19公馆9000元/,阳光1007200元/（精装修）,滨江区,非滨江区,4000,5000,6000,7000,8000,9000,10000,元/平,2000元/,区域房地产市场分析：2、长沙滨江物业市场现状分析从产品供应及去化来看，主要以80-140产品供应为主，从去化速度来看，三房二房四房，从价格实现来看，四房依靠占据较优的资源优势，价格实现较高，整体来看，三房实现价格较高，一房实现价格最高。,A-供应特征：3房2房4房，当前公寓市场供应量较少,B-销售特征：3房2房4房，从整体销售来看，去化率均达50%以上,区域房地产市场分析：3、长沙滨江区域典型项目分析新河三角洲：24万商业群+35万写字楼群+20万超五星级酒店+16万公寓+300万住宅,商业（含写字楼，酒店等）约80万平，占比21%住宅约300万平，占比79%,区域房地产市场分析：3、长沙滨江区域典型项目分析新河三角洲：均价8500元/，供应产品以100140三房为主。大平面产品总量少。,区域房地产市场分析：3、长沙滨江区域典型项目分析北辰新河三角洲产品打造水平具备一些豪宅化的创新元素，平价入市，对长沙中高端客户具备很强的性价比吸引力,豪华公共空间,智能化系统,两层地下车库且为阳光地下车库,入户大堂,社区入口,入户大堂均带精装修，楼王入户大堂超1000平，其他入户大堂约100-200平,抬高坡地设计，添加人性化电梯,可对户内的空调温度、电动窗帘、照明系统的启停及调光、数字门锁、燃气阀的开断等实现自动控制，并将对讲系统、安全和防火系统纳入家居智能网关。,可视对讲系统、视频监控系统、电子巡更系统、周界防范系统。,四大安防系统,智能网络系统,地下室,1、整体产品：圆楼、43层,T2，共86套，324平2、产品功能设计：五房三厅四卫、三厅设置两厨设置、两个套房3、产品户型设计：多阳台设计、客厅开间6米、主卧开间4.5米、赠送面积28平,区域房地产市场分析：3、长沙滨江区域典型项目分析其中本期推出的楼王产品亮点突出，具备较强的市场竞争力,STEP3、长沙大盘的整体发展特点（与城市&市场环境相匹配）（1）目前供应量少，且供应区域集中于开福区；（2）江景价值被接受认可，均价高于同区域同物业类型；（3）80-140两房三房供需两旺，公寓产品价格实现最高；（4）明星项目带动区域价值抬升，短期内个盘效应区域效应。,滨江市场起步期，个盘效应区域效应，刚性需求及首改型需求旺盛，价格实现度高,长沙滨江物业市场现状小结,区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（1）从已售的滨江物业客户群分析来看，住宅客户仍然以地缘性客户为主，公寓客户分布广泛。,我们这里客户基本都是周边的，拆迁的，还有就是企业的中高层管理人员比较多，个体经营户很多，大都在旁边做生意、上班，离单位近一些。地市客户也多，主要就是郴州、邵阳、娄底那边的。北辰三角洲销售人员刘女士我们这里大部分客户都是外地的，有投资的，有过来度假的时候顺便住一下的。因为我们这里主要就是公寓产品，投资的客户多些。大地金墅销售代表陈女士,区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（1）从已售滨江物业客户群分析看，地段江景资源配套社区环境产品升值潜力,区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（1）从已售的滨江物业客户群分析来看，自住需求的客户以首置及首改型客户为主，需求面积以90140两房、三房为主；投资需求客户以90以下公寓产品或140160三房、四房为主。,区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（2）我们就潜在目标客户群进行了深度访谈,共访谈100人：省内客户:70人省外客户:30人,1、对滨江片区发展的看法？2、对湘春路口地块有什么想法？3、是否听说过嘉盛地产品牌？4、对超高层怎么看，是否接受超高层？5、对超高层有什么忧虑？6、是否喜欢江景？7、如果你们买的话，会买多少层的？8、如果买多大面积？9、对小区最为关注的问题？10、愿意接受的价格是多少？11、对精装修怎么看？12、是否愿意购买投资？,区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（2）从滨江项目潜力高端客户访谈的调研情况来看，不同客户群的置业需求有明显区别。但客户对项目所处区域的置业倾向均较强，同时以需求90140以内为主。,区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（2）从滨江项目潜力高端客户访谈的调研情况来看，不同客户群的置业需求有明显区别。但客户对项目所处区域的置业倾向均较强。,“如果让我看滨江的发展，我看是你们那里最好了，本来成熟度就很高，以后反正老房子都会拆，南湖啊、河西那边，规划是规划，那还真的不知道是哪一年的事情了”,客户访谈实录：,“湘春路，营盘路过去吧，地段挺好，现在滨江都在开发改造，稀缺的地段和资源啊，肯定卖得不便宜，买在这里应该很显身份，说出去都很有面子感啊，我在市中心的地方买了套江景房，那种感觉应该很不错”“你们那个位置我看很好呢，周边配套很成熟，学校、医院、公园都有，我蛮喜欢的，而且还有公园，还有稀缺的江景资源，我挺看好那里的呢”,客户对选择置业的滨江区域倾向,区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（2）城市新贵，以自住需求为主，城市中心热爱者，热衷于便利购物环境舒适的商业中心&丰富的休闲娱乐设施&工作的便利度，拥抱城市繁华,“喜欢住在离工作近点的地方，不用每天花很多时间浪费在路上，现在中心的交通堵得要死，根本无法开车，公交车又挤，挤公车感觉很没有身份”“要是工作、家、购物距离都很近非常的好，每天中午可以回家休息，下班就可以去购物，去超市买东西，生活非常的方便“综合体很好啊，生活状态很好，下楼就可以购物，而且是高档的购物场所，非常具有都市生活感，我们比较喜欢都市生活，感觉自己生活非常的精彩，生活、娱乐、职场应有尽有，很不错，非常便利,区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（2）城市新贵一族，城市导向型置业，地段城市综合体的商业配套价值江景产品,“你们要是做综合体，有购物广场，有超市这样比较好些，要是这些超市、购物广场能在房子交房的时候也开业，那就最好了，这样很多人都会考虑买的”“我就在那附近上班，我们家也是那里的，我们一直就想买个市中心的上班方便的，以后滨江还有很多城市综合体，购物也非常方便，教育配套也有，我很喜欢那边。如果说规划，我更看重眼前的。,区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（2）自住需求的城市中坚一族以环境导向型为主，购买物业更看重居住环境，同时考虑城市配套，对江景资源的追捧度较低，更看重楼盘品质及物业管理服务；投资型客户对地段的升值潜力关注，偏向购买看得见的升值资本，受总价限制。,自住型的城市中坚族，对居住环境最为看重，经历过年轻奋斗后，拥有一定资本实力，希望一种回家后悠闲、舒适的生活方式。同时仍然喜欢有较为便利的城市配套，满足生活的需求。对大型商场、教育配套需求较高。,投资型的城市中坚族，更看重城市地段，本地客户投资，更愿意为看得见的升值资本买单，同时关注商业对住宅价值的拉升，看重新兴的城市综合体的潜力，关注总价，考虑投资成本及利润最大化。,区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（2）省内地市客户近年来逐步成为长沙高端物业市场的购房群，面子感强，通过省城置业标榜自身财富，为度假购房或为子女教育购房。目前购房仍以别墅为主，但对江景资源有较强的偏好感。,省内地级市客户，自住需求大于投资需求，或者说是自住兼投资。面子感强，看重城市地段，产品及周边配套。与市内客户有所区别的是，地级市客户对江景资源的偏好度更大，认为在省会城市拥有江景资源是一种身份的标志。看重滨江区域，认为是将来富人区的代言词。考虑滨江置业。,“长沙好像以后得滨江很不错呢，应该是以后有钱人都会住的地方吧。我有很多朋友都在长沙买了别墅，住别墅还是很有面子的，不过现在就是不怎么方便样的，我在长沙买主要是考虑我小孩在这边读书。你们那里还可以哦，我自己在长沙也有生意，正好就在我公司那边不远。”,区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（2）省外客户受政策挤压，多转战二线城市，看好长沙城市发展，经济实力雄厚，置业需求以投资为主，看重品牌、地段升值潜力及稀缺资源拥有度，对总价并不敏感,省外客户拥有丰富的置业经验，更看重地段的升值潜力，对规划热点区域较为看重，对拥有江景资源等稀缺的物业置业需求旺盛，有较强的品牌忠诚度。对城市综合体的升值潜力看好，总价敏感度不高，对超高层的抗性较小。,“靠江边的房子是最具有升值潜力的，我最近都在找各大城市的江景房投资，去年我就在你们长沙那个书院官邸买了8套了，买的时候才5000多，现在都8000多了，这个升值速度太快了，江景房绝对是这几年的最牛的投资品”“那是稀缺绝版地段啊，买一套就没一套了啊，这样的地段是无可复制的，买房子绝对好租出去，2000元的公寓随便出租的在那里”,区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（3）滨江区域客户群高端化趋势明显，逐步形成客户壁垒,保利南湖,潮宗御苑,湘江一品,中高端收入客户群,高端客户群,客户经济实力一般,财富顶峰,当前滨江区客户群经济实力,20122015年滨江区域客户群经济实力,区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（3）就本地客户而言，滨江区域的客户来源将更为广泛，依托区域价值提升，及稀缺的江景资源价值的提升，高端客户群置业的区域抗性减弱，但仍以靠近工作生活圈的滨江区域为优先考虑。,区域房地产市场分析：4、长沙滨江区域物业客户群特征（3）从客户群未来变化趋势来看，滨江区域对省外客户的吸附力逐步增强。,STEP4、长沙滨江客户特征（1）短期仍以区域的刚需及首改型客户为主，自住为主，地段江景；（2）更为年轻的，经济实力稍弱的客户群对城市感的追求大于对江景资源的追求；而经济实力更为雄厚的客户对居住环境更为看重；（3）省内地市客户及省外客户对城市中心江景房的感知度本地客户群；（4）未来区域内客户将形成客户壁垒，区域抗性相对减弱，吸附力加强。,长沙滨江客户分析小结,区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测区域内竞争：从未来供应来看，滨江区域供应井喷，预计将达1400万，进入元年时代,凯乐国际城,香江锦城,湘江一品,潮宗御苑,南山滨江项目,保利南湖项目,万科新开铺项目,湘江雅颂居,本项目,国宾馆项目,万科河西滨江项目,中鹰黑森林,恒基八中项目,曙光泊岸,奥克斯项目,世贸滨江,湘江世纪城,北辰新河三角洲,中建长沙1号,湘,江,江岸丽都,普通高层,含别墅产品,城市综合体,华沅金外滩,金色花苑,金色彼岸,翠堤锦城,绿地滨江,二环,区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测从供应项目的物业类型看，分城市综合体、别墅领衔型及普通高层型三类，其中城市综合体项目总供应量逾800万，星级酒店、写字楼供应井喷,区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测从开发商品牌看，国内地产一线品牌大鳄齐聚滨江，品牌大战事成必然，同时滨江区域价值直接拉升。,万达城市广场,华远金外滩,保利南湖广场,中建长沙中心,世茂滨江项目,奥克斯滨江项目,北辰三角洲,湘江世纪城,恒基八中项目,万科新开铺项目,绿地滨江项目,香港嘉里雅颂居,区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测区域内竞争格局，滨江区域可大致分为四大价值梯度区域,二环,银杉路,湘雅路,营盘路,人民路,城南路,书院路,南湖新城滨江区,滨江新城滨江区,五一商圈滨江区,新河三角洲滨江区,过渡型滨江区,新城规划滨江区：热点规划新城区，包括南湖新城，滨江新城，新河三角洲。中心商圈滨江区：北至营盘路、南至人民路，以五一广场商圈为依托核心。中心商圈与新城过渡滨江区：老城区，以棚户区改造为主，受五一广场中心商圈辐射。二环边缘滨江区：非热点城市发展区，主要依托城市的扩张及江景资源。,备注：本次讨论的滨江区域市场分析主要针对二环内及二环周边滨江区域进行调研。,区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测滨江区域价值第一梯队五一商圈滨江区：依托五一广场商圈，拥有最繁华的城市地段+江景资源的复合价值，预计2011年片区均价将达1500020000元/。,开福万达广场,潮宗御苑,江岸丽都,华远金外滩,大地国际公寓,营盘路,五一大道,人民路,黄兴路,湘江大道,商业价值居住价值,大规模大型城市综合体：总建面101万平，商业规模34万平开发模式：先商业后住宅，最后为酒店写字楼预计2011年年初销售商铺，2011年中旬销售滨江大平面住宅，写字楼和酒店最后面市，均由万达自持，规模约30万,住宅约65万平，占比64%商业（含写字楼及酒店）约34万平，占比34%,区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测未来供应典型项目一：开福万达广场，商业地产品牌滨江城市综合体，六星级酒店（威斯汀）+6层商业广场+3层底商+滨江豪宅+滨江写字楼,开发模式：先住宅后商业，预计2011年下半年启动地标型超高层江景大平面住宅预计北区分5期开发，开发周期5年，北区四、五期为集中购物中心+写字楼+酒店,商业（含写字楼，酒店）约70万平，占比60%住宅约29万平，占比25%,区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测未来供应典型项目二：五一商圈的地标级滨江综合体，198米超高层豪宅+五星级万豪酒店+50万仿古建筑商业街区+滨江高端超高层写字楼,区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测滨江区域价值第二梯队中心商圈与规划新城过渡型滨江区：区域成熟度高，滨江区的夹心区，受新城规划及中心商圈的双重辐射，未来供应量较少，缺乏代表性项目，但预计价格实现仅次于中心商圈。预计2011年片区均价1200015000元/。,商业价值=居住价值,市中心以北,恒基八中项目,市中心以南,营盘路,湘雅路,黄兴北路,黄兴南路,人民路,城南西路,区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测滨江区域价值第三梯队热点规划新城滨江区：陆家嘴&维多利亚湾&曼哈顿,总用地670万平，定位为长沙的“陆家嘴”将打造成河西的中心，集观光休闲、商业贸易、商务楼宇、金融证券、酒店餐饮、高档住宅等六项功能为一体的多功能城市核心区，规划有三大区，中央商务区、生态居住区、活力生活区。在中央商务区，围绕广场将形成高强度的商业、办公、酒店、零售、公寓、开发CBD的核心中央商务区主要以综合体项目为主，预计未来综合体高达210万平,滨江新城,总用地143万平，定位为长沙的“文化曼哈顿”区域，以“两馆一厅”建设为契机，打造长沙标志性城市滨水区。规划重点构筑“一园一轴两带四区”。一园即滨江文化园；一轴即横三路公共服务配套轴；两带是湘江风光带和浏阳河风光带；四区分别是核心商务区和用地规模不等的三个居住片区。主要为综合体项目，主要由北辰项目提供，体量约537万平,新河三角洲,南湖新城,总用地363万平，定位为长沙“维多利亚湾”，规划为“一带两园四区”，“一带”为湘江风光带，“两园”为南郊公园和生命科学主题公园，“四区”为酒店金融区、高档公寓区、滨江商务区和山水居住区。酒店金融区将建有酒店和写字楼、银行等办公建筑，滨江商务区将集商业购物、美食休闲、商务办公于一体。预计未来综合体规模350万平,区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测依托城市热点规划市场强势发声，房地产发展起步区域，今后两年将依托明星项目快速拉升板块价值。,南湖新城,4000,6000,8000,10000,12000,14000,元/平,16000,18000,20000,新河三角洲,滨江新城,2010年,2011年,2010年,2010年,2011年,2011年,北辰三角洲,湘江世纪城,世茂滨江,保利南湖广场,中建长沙中心,新河三角洲,南湖新城,绿地滨江,奥克斯滨江,南山滨江,滨江新城,居住价值 商业价值,区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测未来供应典型项目一：南湖新城滨江区保利南湖广场：全超高层地标综合体，全超高层豪宅+超高层滨江公寓+地标超高层滨江写字楼+少量商业街,销售模式：先住宅、公寓，后写字楼，预计2011年5月份启动住宅项目预计2010年5月23日奠基，预计2011年5月份超高层住宅入市，2011年底公寓入市,商业（以写字楼&酒店为主）约18万平，占比38%住宅约30万平，占比62%,区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测未来供应典型项目二：新河三角洲滨江区被北辰三角洲：380万平米超大规模区域级城市综合体，24万商业群+35万写字楼群+20万超五星级酒店+16万公寓+300万住宅,商业（含写字楼，酒店等）约80万平，占比21%住宅约300万平，占比79%,区域房地产市场分析：5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测未来供应典型项目三：滨江新城滨江区世茂滨江：滨江新城地标城市综合体，12万滨江240米五星级酒店&超甲级写字楼+43万超高层公寓,开发模式：先启动商业综合楼后公寓2010年7月底，240米超高层商业综合楼奠基，年内动工建设，预计2012年初写字楼入市，2013年竣工营业开发周期5年，建设项目最迟在2015年内全部完工,商业（写字楼及MALL为主）约12万平，占比22%住宅约43万平，占比78%,STEP5、长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测（1）未来供应量集中爆发，以品牌开发商为主，竞争白恶化；（2）三大物业类型比拼，城市综合体拉升区域价值，普通高层产品以紧缩型产品为主，干扰价值实现；城市综合体项目以大平面产品为主打；滨江边缘区域以别墅为主拔升形象支撑价值；（3）滨江区域形成四大价值段，本区域处于夹心层，居住价值=商业价值，主要面对新河三角洲及市中心其它城市综合体项目的竞争；（4）未来区域内客户将形成客户壁垒，区域抗性相对减弱，吸附力加强。,长沙滨江区域市场未来竞争格局及发展预测,供应量井喷，品牌开发商聚集，竞争加剧，区域价值抬升的同时，形成四大价值区。产品多元化发展，机遇与挑战并存。,