唐山市房地产项目市调报告终稿2009-58P.ppt

河北省重点城市房地产市调报告首篇：唐山房地产市场市调报告,2009.08,目录,CONTENTS,、唐山宏观经济概述、唐山市规划发展概述、唐山房地产市场发展概述、唐山市房地产市场四大板块概述、唐山市场调研结论,1、经济总量2、固定资产投资3、消费者市场4、宏观环境总结,宏观经济概述,经济总量-河北省域横向比较,河北省各设区市工业生产值增长2008年1-12月,2008年1-12月，河北省11个设区市规模以上工业增加值排序依次为：唐山、石家庄、邯郸、沧州、保定、邢台、承德、廊坊、秦皇岛、张家口、衡水。,唐山市在省内表现抢眼,经济总量-唐山市纵向分析,纵向比较唐山市近年来GDP增幅情况，03年-08年唐山市经济增长呈平稳上升趋势，03年-08年唐山市GDP平均增长率达到 14以上，名列河北省第一位（见下页图表）。,固定资产投资,2008年1-12月，全省11个设区市城镇固定资产投资额排位依次是:石家庄、唐山、邯郸、廊坊、保定、沧州、邢台、张家口、承德、秦皇岛、衡水。,消费者市场繁荣活跃,2008年1-12月，全省各设区市消费品市场繁荣活跃，社会消费品零售总额增长较快。11个设区市社会消费品零售总额排位依次是：石家庄、唐山、保定、邯郸、沧州、邢台、廊坊、秦皇岛、张家口、衡水、承德。,消费者市场繁荣活跃：街头抓拍豪车,哪里有消费 哪里就有市场,宏观经济总结,从河北省各重点城市工业上产总量、固定资产投资额及消费品市场活跃程度来看，唐山市占有绝对优势。其2008年GDP总量为3561亿元占河北省GDP总量的22%排名第一，在河北省崛起的重点城市中经济实力最强。,唐山市占有绝对优势,备注：从唐山市年度GDP年增长率分析03-07 年度该市增长率呈稳定的两位数增长，07-08 年度出现小幅下滑，在此说明其原因为受到世界经济波动影响（金融危机）。目前由唐山市政府统计局公布的09年上半年经济数据显示，唐山经济形势良好，经济企稳回升态势明显。,1、城市现状简介2、城市发展历程回顾3、2008-2012年城市规划4、住房建设规划,规划发展概述概述,城市现状简介,唐山市现辖2市6县6区和6个开发区（管理区、工业区、园区），总面积13472平方公里，人口1024.00万（2009年6月）。唐山是全国发达富裕充满活力的大都市，同时也是我国科学发展的前沿。在2008年中国最具幸福感城市群众和专家评选中（评选十名）唐山市排名第五，唐山市还多次被评为国家园林城市和国家卫生城市及全国文明城市。市核心区包括：路北区、路南区、高新技术开发区三个行政区域。,城市发展规划历程回顾-1970年前总体规划,城市发展规划历程回顾-1976年恢复建设总体规划,2008-2020年城市总体规划,2008-2020年城市总体规划-城市性质及城市职能,2008-2020城市总体规划-中心城区空间结构,城市总体规划-市域城镇空间结构,唐山市住房建设规划（2008-2012）,1、住房建设总量和结构：规划期内，建设各类住房32.85万套，总建设面积2694.9万平方米。其中建设商品住房26.42万套，建筑面积2295.6万平方米。2、中心区、开平住房建设年度指引：2009年，建设商品住房2.96万套，建筑面积256.52万平方米；建设保障性住房0.89万套，建筑面积51.88万平方米。2010年至2012年，建设商品住房7.04万套，建筑面积614.48万平方米；建设保障性住房2.3万套，建筑面积140万平方米，其中，经济适用住房1.9万套，建筑面积120万平方米，廉租住房0.4万套，建筑面积20万平方米。,唐山市住房建设规划（2008-2012）,3、住房建设空间指引：规划期内，唐山市将中心区内的凤凰新城、南湖生态城以及曹妃甸生态城等地区作为新增商品住房建设重点发展的地区，并继续对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排。4、住房建设用地供应：（1）住房用地供应总量：规划期内，全市新增住房用地供应总量为2020公顷（含城中村、危旧房、存量改造用地1152.32公顷）；其中，商品住房用地为1809.8公顷，保障性住房用地为210.1公顷。（2）住房用地供应结构指引：商品住房用地供应总量中，新批用地686.96公顷，利用存量土地1121.84公顷；用地总量中，1414公顷的住房用地应当用于建设中低价位、中小套型普通商品住房。保障性住房项目用地除海港区外，全部为新批用地，用地面积为210.1公顷。,1、房地产发展历史2、08-09 年度唐山商品房价格走势3、2009年唐山市热销楼盘排行榜,唐山市房地产市场发展概述,房地产发展历史,唐山房地产市场崛起于2002年兴盛于2006年，由于唐山距离北京较近相对地理位置优越受北京影响较大。06年唐山房地产市场繁荣火爆大量房地产项目获批，开发商开始向社会公开接受现金预定。,房地产发展历史,07年对于唐山房地产市场来将可以称得上阴霾的一年，政府强制调整市场众多房地产项目暂停。市场供应量不足，导致二手房交易量迅速攀升交易价格狂飙情况。08年，唐山政府响应河北省政府要求，开始启动三年大变样工程，瞬间唐山进入了翻天覆地的城市拆迁改造阶段，房地产开发进入崭新的历史阶段。,上述政策导致唐山房地产市场供给和需求处于严重不平衡，经过市场调研得知，许多楼盘出现开盘即销售火爆，短期内售罄的现象。,08-09 年度唐山商品房价格走势,08-09 年度唐山商品房价格走势图,2009-2010年唐山市热销楼盘排行榜,第 一 名：凤 凰 世 嘉第 二 名：鹭 港第 三 名：唐山万达广场第 四 名：碧 玉 华 府第 五 名：SOHO 阳 光,第 六 名：宏 扬 香 木 林第 七 名：荣 泰 尚 都第 八 名：景 泰 翰 林第 九 名：东 港 龙 城第 十 名：高 地 花 园,亨润世家4018 陶然居4100 嘉元青年汇4350河头里小区4400 盛唐府邸4200 新星公寓4980紫御山庄4800 东港龙城4200 兴龙国际城4400,均价40005000元/楼盘,均价50006000元/楼盘,福兴园5600 龙湖豪庭5400 嘉元六合5800高第花园5800 尚品名都5600 盛泰庄园5400翡翠城5438 碧玉华府6000 荷花茗苑5100,景泰翰林6700 唐山万达广场8000 SOHO阳光6100宏扬香木林7400 凤凰世嘉6500 军创凯旋城6800鹭港6300 荣泰尚都6500 梧桐大道8000,均价6000元/以上楼盘,综上数据分析得出：唐山市前十位热门楼盘有7席价位在6000元/以上，说明唐山购买力较强，市场需求中、高端项目。,1、凤 凰 新 城 板 块2、万 达 广 场 板 块3、南 湖 生 态 城 板 块4、曹妃甸房地产板块,唐山市房地产四大板块概述,凤凰新城板块,凤凰新城板块是新唐山的重要标志。凤凰新城按照国际发达国家的最高城市规划标准建设，自诞生之日起便凸显了高起点规划、高品位建设。凤凰新城板块将按行政中心、中心商务区、总部基地的功能定位，遵循“生态优先、公交主导、配套完善、产居均衡”的理念，引进绿色交通、建设绿色社区。,凤凰城板块,凤凰世嘉鹭港梧桐大道均创凯旋门碧玉华府宏扬香木林景泰翰林 等知名楼盘,重点楼盘展示,凤 凰 世 嘉 路 北 区建 筑 类 别 高 层 多 层当 前 价 格 均价6500建 筑 面 积 56万总 户 数 916销 售 状 况、期售罄，三期火热畅销,鹭 港 路 北 区建 筑 类 别 高层26层当 前 价 格 均价8000建 筑 面 积 100余万总 户 数 916套销 售 状 况 期 在 售,重点楼盘展示,梧 桐 大 道 路 南 区建 筑 类 别 高 层 当 前 价 格 均价8000总 户 数 2800建 筑 面 积 49.11万销 售 状 况 08、4开盘至今销售套数过半,重点楼盘展示,万 达 广 场 板 块,万达广场板块 汇聚万达广场知名楼盘，形成区域商务核心区，并带动周边房地产开发，伴有荷花盛世、高地花园等楼盘的新近推出。,重点楼盘展示,唐 山 万 达 广 场项目 作为唐山首个百万平米城市综合体项目，占据城市中央地段，毗邻抗震纪念碑广场，荟萃了包括购物中心、中心住宅、大型超市、高级写字楼，以及唐山首家国际五星级酒店在内的12大业态。项目从启动之初，就一直是人们瞩目的焦点。,万 达 广 场 路 南 区建 筑 类 别 高 层 34层当 前 价 格 均价8000建 筑 面 积 104.80万总 户 数 1694销 售 状 况 火 热 在 售,重点楼盘展示,南 湖 生 态 城 板 块,唐山南湖生态城核心区。南湖地区分为六大功能区：小南湖景观功能区、世博园功能区、历史文化功能区、旅游和城市活动功能区、生态功能区、体育功能区。南湖生态城规划建设面积91平方公里，其中包括28平方公里南湖核心生态风景区。目前在建项目很少只有嘉元六合、龙湖豪厅等少数楼盘。开发前景看好。,38,重点楼盘展示,嘉 园 六 合 路 南 区建 筑 类 别 高 层 当 前 价 格 均价5500建 筑 面 积 6万总 户 数 314销 售 状 况 销 售 良 好,曹妃甸房地产板块,曹妃甸位于唐山南部沿海、渤海湾中心地带，至今已有5000多年的历史，因岛上建有曹妃庙而得名。曹妃甸毗邻京津冀城市群，距唐山市中心区80公里，距北京220公里，距天津120公里，距秦皇岛170公里。铁路、公路运输及海运均十分便利。土地状况：荒滩、盐田、鱼塘。目前政府正在进行前期土地整理和基础设施建设。曹妃甸房地产板块可先进行土地储备待市场成熟后可适时进行深度土地开发。,曹妃甸板块初期定位于工业区产业需求配套，所以初期市场需求主要由工业区产业发展规划推导得出，因此商业地产或住宅立项开发需要有2-3年的市场沉淀积累。我们建议：如条件许可曹妃甸房地产板块可进行土地储备，待市场成熟后可适时进行深度土地开发。该地块土地一级开发、产业地产等也可作为建投地产在曹妃甸的开发策略。,1、宏观大势2、唐山房地产项目的主要特点3、建议开发项目板块4、结论,唐山市调研总结,宏观大势,唐山市经济发展迅猛、政策稳定，房地产整体行业发展尚属于中前期，正处于极好的市场进入契机，长期来看具有很强的发展潜力。唐山市作为河北省经济发展最强劲的城市，其经济的发展必将带动区域及周边的发展。,唐山市规划局公布的政策,唐山市未来将中心区内的凤凰新城、南湖生态城以及曹妃甸生态城等地区作为新增商品住房建设重点发展的地区。对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排。,可见政府对该区域的发展重视。,政策的看好，对房地产开发起到了推动作用！,市场发展前景巨大,唐山目前房地产市场07-09年项目大多为旧城改造项目。08年开盘项目极少，市场存量少，需求旺盛。根据唐山市经济和人口的双重增长预测，未来5-7年的房地产市场机会巨大，发展前景看好。,唐山房地产项目的主要特点,价格水平：万达广场板块由于紧靠市中心区域价格为7000-9000元/南湖生态城板块生态宜居秀美价格为5500-6000元/凤凰新城板块属于高密度企业总部基地区域价格为6000-8000元/项目特征：产品类型单一，唐山房地产档次、硬件设施等落后于北京，仅相当于北京04、05年的水平。未来发展潜力巨大。,未来发展潜力巨大。,难得的市场进入契机,唐山房地产项目的主要特点,产品形态：产品无论中高低挡房基本以高层板和塔楼为主。其他类型产品极少，园林设计也基本雷同。少有项目给人予视觉冲击力，给我们河北建投房地产企业进入提了难得的市场进入契机。客户需求分析：由于唐山居民收入较高、工业企业较多的经济类型，因而居民对房屋的需求较为旺盛。通过客户访谈和业内交流，对居住改善和首次置业吸引力尤其强烈。市场需求旺盛，前景巨大。,市场需求旺盛，前景巨大。,板块综述,凤凰新城板块属于唐山房地产开发集中和成熟的板块。板块内开发项目繁多，在售楼盘密集，板块内市场竞争剧烈。土地成本较高，建议密切关注，择机拿地开发。万达广场板块因属于市中心区域，土地供应量少，开发成本较高，适于商业地产开发。建议暂缓该区域的选择。南湖生态城板块属于唐山最宜居城区，伴随市政府的南迁和92平方公里南湖生态城的创建，必将带来房地产板块开发的新里程碑。强烈建议选地开发。曹妃甸房地产板块可先进行土地储备，待市场成熟后可适时进行深度土地开发。建议该地块土地一级开发、产业地产等也可作为建投在曹妃甸的开发策略。,建议开发项目板块,地产板块发展效应机会空前。根据分析，我们认为凤凰新城板块、南湖生态城板块房地产开发前景看好。因凤凰新城板块土地开发项目密集，区域市场短期饱和、短期看好，但土地开发成本较高。因此建议密切关注，择机进入。南湖生态城板块土地开发尚处于初级阶段，政府政策倾斜，土地开发成本相对较低，市场前景看好，发展潜力巨大。强烈建议适时进入南湖生态城板块房地产开发建设！,南湖生态城板块,最闪耀的亮点有面积达11.5平方公 里，两个杭州西湖的清澈湖面，被 唐山市民亲切的成为“城市绿肺”。唐山南湖城市中央生态公园是中国 北方最大的城市中央生态公园。,南湖板块现状,通过唐山市政府、南湖管委会了解到，南湖核心景观区28平方公里的周围地块除市委办公建设用地和商业、休闲、文化等共建预留用地外，紧邻南湖周边地块均已被国内著名地产公司如绿城地产和新加坡房地产公司投资开发（上图红线包围区域均已无地可拿）。伴随沿湖地块的开发建设，势必带动区域地块的升值空间。,南湖板块现状,如图所示由城市规划要求 包围区域规划低密度别墅；包围区域规划中密度小高层区域；包围区域规划高密度高层公寓。低密度区域虽靠近南湖中心、景观秀美宜人，但由于现行国家房地产开发政策对低密度别墅的开发控制，加之低密度地产项目市场周期长、风险较大。因此贴近南湖区域的土地并不适合国有性质的房地产企业开发。中、高密度的房地产开发立项，顺应市场需求，经济效益较好，更适合建投地产开发。,南湖板块现状,目前南湖板块区域房价5500-6000元/，土地出让价约200万/亩。按容积率2的开发估算、加上建安成本及相关费用，初步估算土地整体开发成本最高上限在4000元左右。经过初步估算，开发毛利率在45%-60%左右，由此可见开发利润可观。南湖生态板块势必成为唐山市房地产发展的引擎动力、开发前景无限美好！,编号地块星级评价,55,通过上述分析得知,我们建议：首选方案将1、2号地中、高密度打包成一个地块开发；总面积约为150万；备选方案将3、4号地中、高密度打包成一个地块开发；总面积约为360万；参选方案将5-6-7-8号地中、高密度打包成一个整体地块综合开发；总面积约为400万；理由：依据区域整体规划，中密度与高密度地块整体开发优势巨大。一方面开发体量大，易形成规模经济；一方面顺应市场需求，全面解决产品单一的开发难题；通过整体开发将全面提升建投地产企业品牌、树立企业形象，符合建投地产企业的短期乃至中、长期企业发展战略；实现多方面共赢！,唐山市场调研结论,1、市场 需求旺盛，短期内供应量不足，长期需求较大。,2、时机 介入市场的最佳时机。,3、板块 相比较而言南湖板块 成为最具投资价值的板块。,THE END,