长沙城市评价和房地产行业解析(1).ppt

1,长沙城市评价和房地产行业解析,武汉合美置业顾问有限公司,2010年1月11日,2,目 录,第一部分 2004-2008年长沙市国民经济和社会发展概况分析第二部分 2004-2008年长沙市房地产行业发展统计解析第三部分 长沙市主城区2009年商品住宅成交状况分析第四部分 总结,3,2004-2008年长沙市国民经济和社会发展概况分析,第一章,4,长沙市城市简介,长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1.18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。长沙处于湘江下游，湘中丘陵与洞庭湖冲积平原过渡地带和湘浏盆地，地势南高北低，丘涧交错、红岩白沙。地貌基本上是山地、丘陵、岗地、平原各占四分之一。土质多为弱酸性地带红壤和河流冲积土，肥沃适耕。土地利用以林地和水田为主，林地占51.65%，耕田占28.38%。,5,长沙市GDP总量分析,2004-2008年，长沙市GDP总量增幅虽然有起伏，但是GDP总量保持较好的增长态势，反映了长沙市增增日上的经济发展状况。,6,长沙市人均GDP分析,2004年-2008年，长沙市人均GDP稳步提升，2008年加速增长，增幅超越2007年创出新高。,7,长沙市固定资产投资分析,2004-2008年，长沙市固定资产投资稳步增长，房地产开发投资所占比重为四分之一强，强劲房地产开发力度带来巨大的经济拉动效应。,8,长沙市常住人口总量分析,2004年-2008年，长沙市常住人口稳步提升，但是2007年后，增幅超越有所放缓。,9,长沙市产业结构分析,2004-2008年，长沙市产业结构中第一产业（农业）所占产业比总持续下降，第二产业（工业）和第三产业（服务业）所占产业比总持续增加。,10,长沙市社会消费品零售总额分析,2004-2008年长沙市社会消费品零售总额的稳步增长反应了居民消费水平的提高和消费力的稳步增强。,11,长沙市人均可支配收入分析,2004-2008年长沙市城镇居民人均可支配收入稳定增加，人民生活日益富足。,12,据长沙市2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里。城市空间结构为“一主二次四组团”，即一主-河东主城区，二次-河西新城、星沙马坡岭新城，四组团-捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里。按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。,长沙市城市规划战略,13,长沙市城市主体规划,城市主体指河东城区集中联片发展区域，北、东至浏阳河，西至湘江，南至绕城线，规划城市建设用地124平方公里，城市人口规模为146万人。规划强化综合服务功能，“退二进三”，改善环境质量，完善基础设施，建设城市商务中心和商业中心，使之成为集信息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施一流、高效集约的“极核”。环线以内要有机疏散人口，外迁布局零散的工业企业，优化用地结构，增加绿地及公共设施用地，改善基础设施条件。规划将展览馆路以南、人民路以北、车站路以西、湘江路以东的地域作为市级中心，集中布置城市金融、贸易、信息、商业、办公等公共服务设施。2)环线以南规划以公共设施和居住用地为主，要尽早搬迁黑石铺地区的危险品仓库及有污染的企业，结合省政府新址的建设，建成现代化的省级行政管理中心，并在原有文教科研的基础上，大力发展文化教育产业，逐步建成面向长株潭的井湾子文教科研区。3)环线以东规划充分利用其区位和存量土地较多的优势，为旧城区人口外迁提供发展用地，并在圭塘规划体育中心。,14,长沙市两大新城规划,1、河西新城位于湘江以西，西至都市区边界，北至谷山，南至靳江河，规划城市建设用地65平方公里，城市人口规模为65万人。在保护好岳麓山风景名胜区和其他自然山水体系的前提下，充分利用科研院校云集的有利条件以及国家级高新技术开发区的先导优势，大力发展高新技术产业，使之成为环境一流、水平一流的文化科教产业中心。2、星马新城位于城市主体东面，规划城市建设用地64平方公里，城市人口规模为53万人。以星沙国家级经济开发区、马坡岭农业高科技园以及广电中心、世界之窗为依托，扩大高新技术产业基地的规模，利用其特有的对外交通优势，大力发展新型工业、高科技农业、航空产业和文化休闲产业。,15,长沙市四大组团规划,1、暮云组团位于城市主体以南，北至绕城线，西至湘江，东南至都市区边界，包括暮云镇全部、大托乡部分及洞井镇部分，规划城市建设用地12平方公里，城市人口规模为9万人。利用其区位和资源优势，布局面向长株潭的旅游、商贸等区域性公共设施。2、捞霞组团位于城市主体以北，东北至都市区边界，西至湘江，南至浏阳河，包括捞霞开发区和丁字镇，规划城市建设用地20平方公里，城市人口规模为14万人。结合城市主体内货运码头和火车北站的搬迁，布局霞凝新港和捞霞货运站、编组站，成为水运、公路、铁路的中转联运中心，并规划仓储用地、物流中心、大运量的工业基地。3、高星组团位于城市主体西北部，东至湘江，西北至都市区边界，南至市区边界，包括高塘岭镇和星城镇，规划城市建设用地16平方公里，城市人口规模为14万人。利用现有工业基础以及河西高新产业的辐射，规划为以机械、食品工业为主的综合性产业区、市区新产业开发及置换外迁企业基地。4、含浦组团位于城市主体西南部，西南至都市区边界，东至湘江，北至市区边界，包括含浦镇和坪塘镇，规划城市建设用地9平方公里，城市人口规模为9万人。主要为岳麓山大学城的远期发展用地以及与之配套的生活居住用地，对坪塘现有小水泥厂逐步实行关停并转。,16,板块关键词：行政文化、高尚住宅、休闲养生、生态产业/融城核心,一主两副环绿心暮云片区发展方向定为集合生态型的省级行政文化中心、长株潭核心区域的高尚住宅区和长沙最富吸引力的城市休闲场所、环保型工业生产基地于一体的世纪人与自然和谐发展的新型生态城。,省府行政中心野生动物园长沙理工大学中信新城。,长沙市城市规划战略,17,经济基础良好，城市处于快速发展阶段，发展空间大,城市意象：山水洲城，中国第一批历史文化名城，中部发展的重点城市，充满活力的城市经济基础：GDP和固定资产投资快速增长，但人均GDP高，恩格尔系数小，固定资产投资和房地产投资增长强劲,大势向上,小结,18,2004-2008年长沙市房地产行业发展统计解析,第二章,19,房地产开发投资额度年度分析,由上表可以看出：房地产开发投资额占固定资产投资额的比例基本稳定在30%以下，反映投资结构基本合理；从变化趋势来看，该指标从06年开始上升，显示房地产市场仍处在上升通道；受宏观调控影响，2008年房地产开发投资额增幅减小，从而该项比值轻微下降。长沙市经过几年房地产市场的快速发展，已经进入一个相对平稳发展的阶段，因此可以预计长沙市未来房地产开发投资额/固定资产投资额将保持平稳态势。,20,新开工面积和施工面积比较分析,2003年-2009年商品住宅施工面积和新开工面积的稳步增加，从侧面反映了长沙市城市化进程的规模化趋势和房地产行业的稳步发展前景。,21,商品房新开工面积与商品房施工面积比值的大小，反映了市场运行的状况和开发商对市场预期的信心，同时也反映了今后几年市场供应量的增减情况。从这个表可以看出，近七年来，其比例比较平稳，表示市场供应量呈现平稳良好的走势。但2008年、2009年所占比例有所下降，表明随着国家的宏观调控政策进一步落实，投资过热的情况有所缓解。,新开工面积和施工面积比较分析,22,竣工面积和施工面积比较分析,2003年-2009年商品住宅施工面积和新开工面积的稳步增加，从侧面反映了长沙市城市化进程的规模化趋势和房地产行业的稳步发展前景。,23,施工面积与竣工面积的倍数比是一个重要的前瞻性指标，其值的大小也反映今后几年供应量的情况，该倍数的比值太小，可能会出现供应短缺，但如果其值太大，预示未来供应量将会放大。从这个表可以发现，近年来其值逐年增大，说明未来几年的供应量会逐渐增大。2004-2008年这个比例稳步增加，从侧面反映了随着长沙市房地产行业持续繁荣，市场有过热的趋势。,新开工面积和施工面积比较分析,24,施工面积、预销售面积、销售面积比较分析,预销售面积更能体现一个城市的房地产需求情况，对比施工面积/销售面积和施工面积/预销售面积的变化趋势，我们可以发现，06年到07年，施工面积/销售面积比值有一个明显的上扬，但施工面积/预销售面积则更加平稳，这表明04到08年长沙市的预售面积有了一定的提升，表明市场上商品房在预售期消化的比例正在提升，07到08年度施工面积/预销售面积有了较大减小，正好显示了宏观调控下市场的变化。,25,商品房成交价格增幅和人均GDP增幅比较,从上表我们可以看到，07年是长沙市房价上涨幅度最高的一年，而08年长沙市房价在宏观调控下涨幅有所放缓，2004-2008年的房价涨幅与长沙市GDP的涨幅比较接近，房地产发展相对健康，2008年楼市的大调整，使得该年的比例关系反常。,26,注：数据来自长沙市国民经济和社会发展统计公报注：房价收入比销售均价*90/（人均可支配收入*3）一般研究认为，发达国家的房价收入比在1.8-5.5之间，而发展中国家由于人口增加和城市化进程加快，房价收入比发达国家大，研究认为发展中国家房价收入比在4.1-6.5之间是比较合理的范围。据以上数据表明，2004-2008年长沙市房价收入比稳定在6左右，但与全国重点城市和长沙市的横向比较仍处于较低水平，因此我们有理由相信长沙市的房价透支程度较低，未来增长空间比较乐观。,商品房成交价格和平均家庭收入比较,从上表我们可以看到，长沙市人均可支配收入比较平稳，显示出城市居民消费能力呈现平稳态势，而房价涨幅则是在2005年和2007年达到高峰，08年宏观调控之后就开始下降；2004到2008年度房价涨幅和人均收入涨幅的比值差距在减小，表明长沙的房地产市场发展比较健康，未来房价的上涨有着较强的经济基础支撑。,27,长沙市土地市场成交状况分析,2004年-2008年长沙市土地成交量稳步增加，土地价格也迅猛增长，土地市场在2007年达到鼎盛，由于2008年全国性的楼市大调整，2008年的土地成交量有所下滑，但是土地成交价格尚处于上升通路中。土地市场的繁荣反映出长沙市城市化进程的加快，土地供应量的稳定增加，为房地产行业的发展提供了坚实基础。同时，通过城市之间楼面地价的横向比较，我们也可以发现较低的楼面地价成本折射出长沙市的楼市尚具备较大发展空间，风险相对（武汉市）较小。,28,2009年长沙市主城区商品住宅成交状况分析,第三章,29,多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展的重要过渡,长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能,多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展,第一阶段：单核心扩张,第二阶段：多核化发展,第三阶段：都市群形成,主城,核心,核心,核心,核心,长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成,城市化进程演进阶段分析,30,城南板块：湘江以东，车站路以西，劳动路以南的城市区域。拥有省政府及各职能部门、长株潭融合的城市发展优势；但缺乏优势景观资源。城东板块：长沙市东二环以东的城区范围；随着体育新城的建设，板块发展迅速，但道路交通系统不完善，且无优势景观资源。麓谷板块：岳麓大道以南，岳麓山以北，二环以西的区域，属于长沙高科技产业园区，大量的企业员工成为该区域的主要置业人群，该区域环境较好，但是配套设施较差。麓南板块：岳麓山以南，湘江以西的城市区域。该区域景观资源丰富，生态环境好，各大高校及岳麓山科技园提供了大量的高收入消费者。城北板块：湘江以东，车站路以西，八一路、中山路以北的城市区域。景观资源较为丰富，但区域内存在较多的工业厂房，使得区域形象较差，长沙市区居民对区域认同度低。星沙板块：东二环以东，三一九国道以北，以星沙镇为核心的城市区域。拥有发达的工业基础，大量的企业购买人群，但距离市区相对距离较远，且配套设施需进一步完善。市府板块：市府周边区域，主要依托市府搬迁的利好。,长沙市楼市板块分析,31,长沙市根据城区发展的规划分成：5区、4县。长沙市设芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花5区，辖4县(市)。在市区以东有长沙县、浏阳市，以西有望城县、宁乡县。位于湖南省东部偏北，湘江下游，是湘中丘陵盆地向洞庭湖平原过渡地带。市区面积554平方公里，占全市面积4.7，市区建域比为1：5.04。建成区面积110平方公里，建域比为1：107。辖县(市)面积11264平方公里，占全市总面积95.3。,长沙市主城区范围界定,32,长沙市主城区楼市特征分析,33,长沙市主城区2009年1-11月土地成交状况分析,34,长沙市主城区2009年1-11月商品住宅成交均价走势,单位：元/平米,35,长沙市主城区2009年1-11月商品住宅成交量走势,单位：万平米,36,长沙市主城区2009年1-11月各片区土地和商品住宅市场信息,开福区,37,长沙市主城区2009年1-11月各片区土地和商品住宅市场信息,天心区,38,长沙市主城区2009年1-11月各片区土地和商品住宅市场信息,岳麓区,39,长沙市主城区2009年1-11月各片区土地和商品住宅市场信息,雨花区,40,长沙市主城区2009年1-11月各片区土地和商品住宅市场信息,芙蓉区,41,长沙市主城区2009年11月商品住宅销售前十名,单位：万平米,42,通过对长沙市各项经济指标及房地产开发现状，结合长沙市土地供应量等数据，我们对长沙市房地产开发市场做出如下评价：,1、长期看，长沙经济发展十分稳健，居民收入稳步提高，逐步进入追求品质生活的阶段，对房地产市场的支撑显著；2、近年来房地产市场的逐步培养、成长，使市场具备了大发展的基础；供给需求的推进势头良好，市场协调发展；3、市场的健康发展吸引了大量开发企业，土地市场放大速度较快，土地成交价格也快速提升，并成为支撑长期房价的重要因素之一；4、区域性较强的城市特征使研究区域的供需关系更为重要。5、政策层面来说，长沙市政府理应支持房地产市场的健康平稳发展。,总结,43,总结,长沙市房地产市场发展健康有序；长沙市房价伴随着区域经济腾飞进入上升通道，且后势强劲；长沙市住宅需求开始从刚性需求转向二次置业，发展空间巨大。,