泾县土地测算说明.doc

泾县原水泥厂土地情况说明和简要分析一、泾县原水泥厂土地情况该土地占地约40亩，在泾县县城北面约3公里处，原为泾县水泥厂（现已拆迁），东南侧为象山，西南侧为狮子山。距离省道约800米，有一条宽约5米的道路通往该土地。该土地于2008年10月份由泾县政府为筹集水泥厂改制资金时拍卖，为合肥一投资商拍得。成交价为706万，加上拍卖费及其它费用共约750万，现尚欠政府土地款约225万。该投资商由于资金缺乏，意欲850万元转让该土地。该土地规划条件为：可建普通住宅，也可建低层住宅（联排别墅），低层住宅容积率为1.0，建筑密度为40%；普通住宅容积率为1.5，建筑密度为30%；绿化率为30%；日照系数为1：1.22。二、优劣势分析（一）优势1、土地价格便宜，投资规模合适按照850万元计算，该土地的土地成本约21.25万/亩，这价格在目前火爆的土地市场现状下显得相当便宜。现在，县城市中心好一点位置的土地动不动就上100万/亩，相比之下该地块的升值潜力要大得多。而相对于一些乡镇土地价格卖到30-40万/亩，该土地投资价值更加凸显。该土地投资规模不大，包括土地在内的总投资规模不超过3000万元，可分期开发，启动资金投入约1200-1500万元。即使投资周期拉长，边开发，边等其周边市场成熟和土地升值，对于裕安公司来说，资金压力都不是很大。2、土地风水较好，适合建造别墅该土地面向青弋江，左为象山，右为狮子山，西南面为西山国家森林公园，后面靠山，前面开阔，当地人均认为该土地风水较好，这为营造以后的卖点埋下伏笔。该土地在山坡上，分上下两层平台，房屋分层而建，错落有致，适合建造别墅。另外，该土地不远处规划为旅游风景区，周围房屋稀少，较为开阔，适合建造高品质的别墅。3、泾县民营经济较发达，目前尚无高档别墅泾县有不少从事矿业、纸业的富裕人士，对高档别墅有一定的需求。目前，在泾县县城有三个别墅小区，其品质不高，密度太大，小区环境一般。在泾县，高端豪宅市场目前还是空白。该地块的地理位置正好可建高档别墅，弥补空白。（二）劣势1、离县城中心较远，目前人气不旺。不适合建造普通多层住宅。解决办法：全部建造别墅，不建多层住宅。别墅需要周边环境安静，远离县中心。打造独立的别墅生活社区，提供先进的物业管理服务，保证小区安全舒适。2、生活设施配套不全。周边没有学校、菜场、超市等生活配套设施。解决办法：在小区内提供简单的商业服务，譬如中小型超市，提供包装净菜、日常生活用品，提供小区班车，每天早晚接送小区中小学生上学和回家。3、省道到该地块的道路需要拓宽和装饰。目前，该道路路面不太好，宽度不够，路边无树无灯。解决办法：经政府同意，和村民协商，征用一小部分农田，拓宽道路，路面重新铺设，路边植树，设置路灯，在省道边设置别墅山庄大门，由大门到小区打造一条800米长的林荫大道，提升小区品质。三、开发思路探讨（一）打造豪华高档的别墅山庄市场定位：位居风水旺地的豪华别墅目标客户：泾县以及周边的富人阶层，主要是企业老板、部分政府官员、国有企业高管等。开发方案：1、共造60栋高级豪华别墅，每栋别墅约300平方米，售价约为90万元。小区建筑密度约为22%。别墅间距大，环境好。2、借鉴沿海城市先进的高档别墅设计理念，采取设计招标，确保小区规划、环境设计、单体外观和户型设计在泾县独树一帜，鹤立鸡群。3、先修道路和建设小区内景点和生活配套。小区内配套包括：各种绿化小园林、人工水景、小区高级会所、基本商业服务设施（小型超市、理发店）等。提供小区班车，每天早晚接送小区中小学生上学和回家。4、第一期先建10栋，其中装修1-2栋为样板房。其余50栋由客户交纳定金后再建造。5、在建设前期进行多层次多方位的宣传推广，配合小区配套、第一期的建设采取灵活的促销活动。6、该开发思路的投资测算见附表泾县原水泥厂土地项目测算表（豪华别墅）。（二）建造中低档的别墅小区市场定位：与县城中心3室2厅同等价格的县郊别墅目标客户：泾县中产阶层及以上人群开发方案：1、共建造130栋别墅，每栋别墅约180平方米，售价约为40万元。2、小区规划、环境设计、单体外观和户型设计不差于目前泾县最好的别墅小区。3、先修道路和建设小区内景点和生活配套。小区内配套包括：绿化小园林、基本商业服务设施（一定规模的超市、理发店）、小区会所等。4、第一期先建30栋别墅，其中装修1-2栋为样板房。其余90栋根据市场反应情况再建设。5、赠送每户一辆2.5万元左右的小汽车（奇瑞QQ）6、在建设前期进行多层次多方位的宣传推广，突出“价低、别墅、私家车”等卖点。7、该开发思路的投资测算见附表泾县原水泥厂土地项目测算表（普通别墅）。（三）分割土地出售市场定位：买地自己造别墅目标客户：泾县中产阶层及以上人群开发方案：1、统一规划，统一报建。小区规划、环境设计、单体外观和户型设计不差于目前泾县最好的别墅小区。2、40亩共建160套别墅，每套别墅166平方米。40亩土地分割成160份小土地出售。每套别墅土地出售18万元。3、我公司负责规划、报建、施工质量监督，同时建设小区内景点和生活配套。小区内配套包括：绿化小园林、基本商业服务设施（一定规模的超市、理发店）、小区会所等。4、购买者按照我公司提供的统一图纸施工。5、赠送每户一辆2.5万元左右的小汽车（奇瑞QQ）6、在建设前期进行多层次多方位的宣传推广，突出“价低、别墅、私家车”等卖点。7、该开发思路的投资测算见附表泾县原水泥厂土地项目测算表（分割土地出售）。四、建议投资部认为：1、该地块地价便宜，有较大升值潜力，投资规模不大，即使投资周期拖长，资金压力也在公司承受范围之内；2、该地块地理位置不错，周边是风景区和国家森林公园，比较适合建造别墅；3、开发方案有多种选择可能性。由于地价便宜，占用资金少，可以边建设边观望，观察市场反应，等待土地升值。开发自主性和灵活性较大，投资亏本的风险非常小。建议公司积极关注和介入。 投资部 2009年11月26日