600393_2010东华实业年报摘要.ppt

广州东华实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要广州东华实业股份有限公司2010 年年度报告摘要1 重要提示1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。1.2 公司全体董事出席董事会会议。1.3 立信羊城会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。1.4 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？否1.5 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否1.6 公司负责人董事长杨树坪先生、主管会计工作负责人财务总监杨建东先生及会计机构负责人（会计主管人员）谢海英女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。2 公司基本情况简介2.1 基本情况简介,股票简称股票代码股票上市交易所股票简称股票代码股票上市交易所公司注册地址和办公地址邮政编码公司国际互联网网址电子信箱2.2 联系人和联系方式,董事会秘书,东华实业600393上海证券交易所09 东华债123002上海证券交易所广州市寺右新马路 170 号四楼510600http:/证券事务代表,姓名联系地址电话传真电子信箱,蔡锦鹭广州市寺右新马路 170 号四楼020-87397172020-,徐广晋广州市寺右新马路 170 号四楼020-87379702020-,3 会计数据和业务数据摘要3.1 主要会计数据1,广州东华实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要单位：元 币种：人民币,2010 年,2009 年,本期比上年同期增减(%),2008 年,营业收入利润总额归属于上市公司股东的净利润,1,108,155,732.0887,095,232.9573,817,482.79,1,237,106,367.1993,026,630.7467,301,694.54,-10.42-6.389.68,1,419,642,035.46162,826,480.37114,588,900.37,归属于上市公司股,东的扣除非经常性,57,016,201.18,61,194,143.06,-6.83,107,613,711.69,损益的净利润,经营活动产生的现金流量净额,-110,519,639.14,343,195,057.76,-132.20,-38,207,938.83,本期末比上年,2010 年末,2009 年末,同期末增减,2008 年末,(%),总资产所有者权益（或股东权益）,3,062,969,442.79902,365,082.36,2,589,999,002.50858,542,222.07,18.265.10,2,586,202,817.57811,178,225.03,3.2 主要财务指标,2010 年,2009 年,本期比上年同期增减(%),2008 年,基本每股收益（元股）稀释每股收益（元股）扣除非经常 性损益后的 基本每股收 益（元股）加权平均净资产收益率（%）扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）每股经营活动产生的现金流量净额（元股）归属于上市公司股东的每股净资产（元股）,0.2460.2460.1908.386.48-0.372010 年末3.01,0.2240.2240.208.057.211.142009 年末2.86,9.829.82-5.00增加 0.33 个百分点减少 0.73 个百分点-132.46本期末比上年同期末增减(%)5.24,0.380.380.36-0.132008 年末2.70,扣除非经常性损益项目适用 不适用单位：元 币种：人民币,项目非流动资产处置损益除上述各项之外的其他营业外收入和支出其他符合非经常性损益定义的损益项目所得税影响额少数股东权益影响额（税后）合计,2,金额,-6,855.25-7,536,990.2422,492,736.671,852,314.0576.3816,801,281.61,0,0,0,0,0,0,0,广州东华实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要采用公允价值计量的项目单位:元 币种:人民币,项目名称开放式基金合计,期初余额331,020.00331,020.00,期末余额338,190.00338,190.00,当期变动7,170.007,170.00,对当期利润的影响金额,4 股本变动及股东情况4.1 股份变动情况表适用 不适用单位：股,本次变动前,本次变动增减（，）,本次变动后,一、有限售条件股份,数量10,825,000,比例(%)3.61,发行新股,送股,公积金转股,其他-292,203,小计-292,203,数量10,532,797,比例(%)3.51,1、国家持股2、国有法人持股,00,00,3、其他内资持股其中：境内非国有法人持股,10,825,00010,825,000,3.613.61,-292,203-292,203,-292,203-292,203,10,532,79710,532,797,3.513.51,境内自然人持股、外资持股其中：境外法人持股境外自然人持股,二、无限售条件流通股份1、人民币普通股,289,175,000289,175,000,96.3996.39,292,203292,203,292,203292,203,289,467,203289,467,203,96.4996.49,2、境内上市的外资股3、境外上市的外资股4、其他,三、股份总数,300,000,000,100,300,000,000,100,限售股份变动情况表适用 不适用单位：股,股东名称广州粤泰集团有限公司广州拜登贸易有限,年初限售股数10,000,000330,000,本年解除限售股数292,203,本年增加限售股数37,797,年末限售股数10,037,797,限售原因股改承诺股改承诺,解除限售日期2010 年 11,3,0,0,/,/,广州东华实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要,公司,月8日,其他未对股改明确表示同意的股东,495,000,495,000,股改承诺,合计,10,825,000,292,203,37,797,10,532,797,4.2 股东数量和持股情况单位：股,报告期末股东总数,前十名股东持股情况,34,338 户,股东名称,股东性质,持股比例(%),持股总数,持有有限售条件股份数量,质押或冻结的股份数量,广州粤泰集团有限公司,境内非国有法人,48.84 146,521,570,10,037,797 质押 140,000,000,北京京城华威投资有限 境内非国有公司 法人,2.13,6,400,000,0 无,江桂萍兴和证券投资基金林秀叶,境内自然人其他境内自然人,0.590.500.50,1,760,0001,499,9501,485,679,0 无0 无0 无,广州新利堡消防工程企 境内非国有业有限公司 法人,0.27,796,907,0 无,冯鸿兴梁文海李凤霖张鹏,境内自然人境内自然人境内自然人境内自然人,0.200.170.170.17,585,200501,529500,997500,991,0 无0 无0 无0 无,前十名无限售条件股东持股情况,股东名称,持有无限售条件股份的数量,股份种类及数量,广州粤泰集团有限公司北京京城华威投资有限公司江桂萍兴和证券投资基金林秀叶广州新利堡消防工程企业有限公司冯鸿兴梁文海李凤霖张鹏,136,483,773 人民币普通股6,400,000 人民币普通股1,760,000 人民币普通股1,499,950 人民币普通股1,485,679 人民币普通股796,907 人民币普通股585,200 人民币普通股501,529 人民币普通股500,997 人民币普通股500,991 人民币普通股,136,483,7736,400,0001,760,0001,499,9501,485,679796,907585,200501,529500,997500,991,本公司控股股东广州粤泰集团有限公司、第二大股东北京京城华威投资有限公司与其他股东之间不存在关联关系，也不属于上市公上述股东关联关系或一致行动的说明 司持股变动信息披露管理办法中规定的一致行动人情况；其他股东未知是否存在关联关系，未知是否属于上市公司持股变动信息披露管理办法中规定的一致行动人情况。4.3 控股股东及实际控制人情况介绍4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况适用 不适用4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍4,广州东华实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要4.3.2.1 控股股东及实际控制人具体情况介绍本公司控股股东为广州粤泰集团有限公司，该公司成立于 1994 年 8 月 1 日，注册资本为 12,750 万元，经营范围为：批发和零售贸易（国家专营专控项目除外），物业管理服务，土石方的推填开挖服务，房地产开发（持许可证经营）。广州粤泰集团有限公司共有五名股东，分别为杨树坪、杨树葵、杨树源、杨海帆和广州城启集团有限公司，其中广州城启集团有限公司持有粤泰集团股份 45.10%，杨树坪先生持有 46.48%；杨树坪先生同时持有广州城启集团股份 84.67%，为公司实际控制人。4.3.2.2 控股股东情况 法人单位：万元 币种：人民币,名称单位负责人或法定代表人成立日期注册资本主要经营业务或管理活动,广州粤泰集团有限公司杨树坪1994 年 8 月 1 日12,750批发和零售贸易（国家专营专控项目除外），物业管理服务，土石方的推填开挖服务，房地产开发（持许可证经营）,4.3.2.3 实际控制人情况 法人单位：万元 币种：人民币,名称单位负责人或法定代表人成立日期注册资本主要经营业务或管理活动,广州城启集团有限公司杨树坪1998 年 9 月 3 日20,000项目投资，企业经营管理、室内装饰及设计、园林绿化设计、室内水电、空调安装及维修服务、楼宇清洁服务、批发贸易,（国家专营专控商品除外），房地产开发；房屋租赁。自然人,姓名国籍是否取得其他国家或地区居留权最近 5 年内的职业及职务,杨树坪中国(香港)加拿大曾任广州市政协委员，广州房地产学会副会长、广州市房地产业协会副会长、广州大学名誉教授、中南大学兼职教授、广州青年商会副会长、广州市维护社会治安基金会名誉会长、广州市工商联合会常委。现任广州粤泰控股集团董事长、总裁，广州东华实业股份有限公司董事长，江门东华公司法人董事长，沈阳东华弘玺公司董事、住友公司,董事，广州城启集团有限公司、广州豪城房地产开发有限公司、广州市新华汇昌房地产开发有限公司、广州市广百新翼房地产开发有限公司、广州天城房产实业有限公司、广州溢城贸易发展有限公司法人代表、董事长。4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图5,广州东华实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司适用 不适用5 董事、监事和高级管理人员5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况单位：股,报告期内,是否在股,姓名,职务,性别,年龄,任期起始日期,任期终止日期,年初持股数,年末持股数,变动原因,从公司领取的报酬总额（万,东单位或其他关联单位领取,元）（税前）报酬、津贴,杨树坪杨树葵何德赞陈土材陈湘云李彪戴逢李非胡志勇何鸿瑞刘耀庭张容侠,董事长副董事长董事总经理董事董事董事独立董事独立董事独立董事监事会主席监事监事,男男男男男男男男男女男女,534942613748695545606047,2009 年5月8日2009 年5月8日2009 年5月8日2009 年5月8日2009 年5月8日2009 年5月8日2009 年5月8日2009 年5月8日2009 年5月8日2010 年4 月 28日2009 年5月8日2010 年,2012 年5月7日2012 年5月7日2012 年5月7日2012 年5月7日2012 年5月7日2012 年5月7日2012 年5月7日2012 年5月7日2012 年5月7日2012 年5月7日2012 年5月7日2012 年,000000000000,000000000000,9780.980.911.3311.3311.3312.4,否否否是是是否否否是是否,6,广州东华实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要,4 月 27日,5月7日,谭建国杨建东蔡锦鹭,监事财务总监董事会秘书,男男女,473839,2009 年5月8日2009 年5月8日2009 年5月8日,2010 年4 月 26日2012 年5月7日2012 年5月7日,000,000,14.2557.5837.61,否否否,合计,/,/,/,/,/,0,0,/,414.63,/,6 董事会报告6.1 管理层讨论与分析1、2010 年市场形势分析：2010 年中国经济高速平稳发展。报告期内，由于国内通货膨胀的压力持续增大，政府加大了对通胀预期的管理和资产价格的调控，财政、货币政策也趋向从紧。从房地产行业看，2010 年初，由于通货膨胀以及社会资源过度的向房地产行业集中，全国房地产市场延续 2009 年末的快速增长趋势。为遏制房价过快上涨，2011 年 1 月 26 日出台的国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（新“国八条”）为全年的市场调控确定了基调，其后到 4 月出台“新国十条”，再到 9 月出台“新国五条”。随后，北京、广州等地纷纷推出调控实施细则。综合运用土地、信贷、税收、行政监督等多种手段进行调控，全面遏制房价过快上涨。2010 年房地产市场调控已成为一种常态，并且预期将在未来持续下去。公司认为，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展。目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。以二三线城市为主的城市化进程、中国经济的持续快速增长、通胀预期、人民币升值压力等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。2、公司报告期内总体经营情况报告期内，公司主营业务为房地产开发，主营业务收入来自于北京地区、广东江门地区、河南省三门峡地区以及广州地区的商品房开发、销售。所开发的项目主要包括北京地区的天鹅湾项目、虹湾国际中心；广东江门地区的江海花园、天鹅湾项目；河南的三门峡项目；广州的益丰花园第三期项目、广州市寺右新马路商住楼项目等。报告期内，公司主要项目销售情况：北京方面：天鹅湾项目全年累计销售签约 132 套（含车位 80 个），签约面积 9855.62 平方米，签约金额 2.7 亿元；其中住宅 8 套，面积 1969.44 平方米，金额 0.5 亿元；商铺 44 套，面积 7886.18 平方米，金额 2 亿元；车位 80 个，金额 0.2 亿元。全年实现结算收入 80121.08 万元。江门方面：江门项目全年销售签约商品房 384 套（包括住宅、商铺、车位），签约面积 47450.54 平方米，签约金额 25440.49 万元。全年实现结算收入 19848.16 万元。三门峡方面：三门峡全年共销售 232 套，认购总面积 29527.24 平方米，认购总金额 7810 万元；签约180 套，签约总面积 20894.3 平方米，签约总金额 4841 万元。全年实现结算收入 1538.66 万元。广州方面：零散物业全年实现结算销售收入 270.96 万元，实现租金收入 925.36 万元。受 2010 年国家房地产调控的影响，报告期内本公司北京项目及江门项目签约套数及签约金额均比 2009年有所减少；三门峡项目 2010 年开始销售，情况良好。2010 年公司全年实现营业收入 1,108,155,732.08元，比上年同期减少了-10.42%。主要原因是东华达到收入确认条件的竣工房地产面积同比减少，虽然房屋销售价格同比有较大幅度提高，但结转面积同比较大幅度下降，致使全年营业收入出现下降；营业利润94,639,078.44 元，比上年同期增加了 3%；净利润 73,817,482.79 元，比上年同期增加了 9.68%。截止 2010年 12 月 31 日，公司总资产 30.63 亿元，比上年增长 18.26%；净资产 9.02 亿元，比上年增长 5.1%。报告期内，公司继续秉承“追求永不停步”的企业文化理念，以“立足于广州、北京等一线城市，逐步向经济处于发展阶段的二、三线城市拓展，以最终实现由一线城市区域发展向全国包括二三线城市拓展房地产”的经营目标，继续以房地产开发为核心业务，在推进广州、北京等新项目的同时，继续开拓其他二三线城市的房地产市场，以增强公司的持续经营能力，为今后的发展奠定良好的基础。本公司在响应政7,广州东华实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要府各项政策要求的前提下，结合自身发展，采取“一线城市”+“二三线城市”，多区域布局对冲调控风险，合理扩充土地储备。报告期内，公司抓住有利时机，通过参股方式在西安成立项目公司，新项目公司位于房价上涨较少，自住需要占主导地位的二三线城市，主动规避了部分热点城市争夺过于激烈的土地，为公司后续持续发展提供了充足的资源。同时，公司作为稳健经营者，积极增加公司的经营性资产，今年与集团公司置换了侨诚花园、恒华阁、晓港湾及东竣广场等位于广州市中心城区近八千多平方带租约的优质物业，为公司带来长期的稳定的租金收入。报告期内，公司重点加强制度建设，实行矩阵式管理，提高跨区域管理水平。目前，由于公司开发的项目分散于不同地域，各地区公司管理流程相对独立，公司总部管理半径较大，客观上加大了对地区公司管控的难度。针对这种局面，按照精细化管理要求，公司总部组织各专业部门对上市公司系统内的制度进行全面梳理，凝合集体智慧，完成制度汇编初稿，使公司具备了一套完备的、可操作性强的规章制度，为强化内部管理奠定基础。报告期内，公司总部对各地区公司全面实行矩阵式管理。新的管理模式加强总部对地区公司的指导、监督和管控，提高总部各职能部门对各地区公司的垂直管理能力；同时通过内部审计，专业检查等手段，检查、监督公司各层级职责的有效履行。今年的内审工作，改变以往以财务数据为审计重点的工作方式，审计部联同财务部、预结算中心共同对各地区公司进行审计，使审计报告内容更全面、准确；对审计发现经营中存在的各类问题，及时提出审计意见，规定整改期限和具体整改方式，并跟进整改落实情况，力求审计整改更切实可行，避免流于形式。上述有效的内控机制，增强公司抵御各种风险的能力，进一步提升上市公司的异地管理水平。报告期内公司运用科学手段加强成本控制。公司从严控制各项费用和支出，开源节流，确保各项工作按计划执行。2010 年将公司全资子公司富银建筑公司列入了全面预算管理范畴，严格执行全面预算管理制度。另外，公司组织拟定了集中采购产品目录，初步建立合格供应商名录，编写集中采购细则草稿；考虑为能最大地降低税收成本，在茂名信宜市注册成立贸易服务公司，集中代理系统内的采购业务。为 2011 年顺利实现集中采购做好充分的准备。3、公司主营业务及其经营状况(1)主营业务分行业、产品情况单位:元 币种:人民币,分行业或分产品,营业收入,营业成本,营业利润率(%),营业收入比 营业成本比上年增减 上年增减(%)(%),营业利润率比上年增减（%）,分行业,（1）房地产业 1,025,157,330.82 747,248,733.28,27.11,-12.58,-16.78 增加 3.68 个百分点,（2）服务业（3）建筑施工业合 计,22,142,686.38 14,182,852.8852,396,345.47 42,670,443.231,099,696,362.67 804,102,029.39,35.9518.5626.88,5.8137.66-10.72,0.00 增加 3.73 个百分点52.73 减少 8.04 个百分点-14.46 增加 3.20 个百分点,分产品,（1）房产销售 1,016,157,631.87 744,433,347.86,26.74,-12.76,-16.94 增加 3.68 个百分点,（2）房地产出租,8,999,698.95,2,815,385.42,68.72,14.62,71.98,减少 10.43 个百分点,（3）其他（4）建筑安装合 计,22,142,686.38 14,182,852.8852,396,345.47 42,670,443.231,099,696,362.67 804,102,029.39,35.9518.5626.88,5.8137.66-10.72,0.00 增加 3.73 个百分点52.73 减少 8.04 个百分点-14.46 增加 3.20 个百分点,(2)主营业务分地区情况8,0,广州东华实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要单位:元 币种:人民币,华北地区华南地区华中地区合 计,地区,营业收入817,181,458.16267,128,256.5115,386,648.001,099,696,362.67,营业收入比上年增减（）,-18.4216.15-10.72,（3）主要控股公司的经营情况及业绩单位:万元 币种:人民币,公司名称北京博成房地产有限公司北京博成房地产经纪有限公司北京天鹅湾物业管理有限公司北京东华虹湾房地产开发有限公司北京天工苑装饰工程有限公司广州市住友房地产有限公司,业务性质房地产服务服务房地产装修工程房地产,主要产品或服务经济适用房，商品房房地产代理服务物业管理商品房专业承包商品房,注册资本1000010030010000200800,资产规模135,491.215,411.524,396.0454,194.452,501.80912.25,净利润5,853.40-1.4080.00-54.12-589.22-19.92,国际贸易，转口贸,广州保税区东华实业发展有限公司 贸易,易，商品展示。批发和零售贸易（国家专,600,460.40,-1.26,营专控项目除外）,江门市东华房地产开发有限公司江门市城启物业经营管理有限公司北京天鹅湾休闲俱乐部有限公司三门峡东华房地产开发有限公司,房地产服务服务房地产,商品房物业管理休闲娱乐商品房,12000100555000,41,632.95340.4667.6212,068.26,2,680.7943.78-61.88-308.30,房地产开发、商品房,沈阳东华弘玺房地产开发有限公司 房地产,销售，自有房屋租,10000,9,629.89,-356.72,赁。,三门峡天鹅湾物业管理有限公司,服务,物业管理,100,86.28,-18.41,房屋建筑工程施工、机电设备安装工程、,广东省富银建筑工程有限公司,建筑施工,建筑装修装饰工程、,6000,24,589.20,437.13,房地产建筑信息咨询等,信宜市信誉建筑工程有限公司鞍山喜达房地产开发有限公司信宜市东信贸易服务有限公司西安东华置业有限公司,建筑施工房地产服务房地产,房屋建筑工程施工房地产开发代理房地产开发,630港币1134810007333,3,031.0420,676.41998.928,033.00,1,462.28-631.31-1.08,(4)报告期财务状况、经营成果指标变动情况9,广州东华实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要,单位:万元,币种:人民币,报表项目,期末余额（或本期 年初余额（或上期金额）金额）,变动比率%,变动原因,货币资金应收账款,23,475.102,113.87,14,323.341,001.43,63.89 本年发行公司债券增加111.08 应收未收楼款增加,其他应收款,4,188.22,8,829.33,-52.56,资产置换转让东华基业股权，相应其他应收款项减少,投资性房地产短期借款应付账款预收款项其他应付款长期借款应付债券销售费用财务费用投资收益营业外支出,10,393.2516,300.0066,028.8355,733.6119,043.244,605.0029,475.001,815.553,393.212,249.27879.24,6,307.130.0034,353.1786,733.2912,864.3319,193.000.003,242.01269.38400.0036.04,64.79 与关联方资产置换增加房产增加贷款92.21 北京天鹅湾预估拆迁补偿增多-35.74 当年预售收款减少48.03 控股子公司股东借款增加-76.01 发行债券偿还贷款本年新发行债券-44.00 本期签约销售同比减少1159.64 发行债券利息增加462.32 转让子公司股权收益2339.32 迟交楼违约金,所得税费用,1,514.68,2,588.50,-41.48,主要是利润总额较上年减少，造成当期所得税费用减少,（5）报告期内公司现金流量变动情况单位:万元 币种:人民币,项目名称经营活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量净额现金及现金等价物净增加额,本期金额-11,051.96-4,778.9525,012.989,151.76,上年同期34,319.51-2,316.05-28,637.633,365.82,增减额-45,371.47-2,462.8953,650.615,785.93,增减幅度%-132.20171.90,4、公司存在的主要优势和困难、应对对策 公司的主要经营优势(1)有效的项目成本控制，稳健进取的发展战略公司多年来一直沿用“以销定产”的发展战略，在房地产市场“过热”、高价拿地、住宅成交量价齐升的疯狂状况下，公司没有参与过一宗高价土地的竞拍，坚持以协议收购，用合理的价格、相对宽松、灵活的付款和合作的方式取得土地储备。在房地产市场陷入低迷阶段，土地市场价格大幅下跌，公司则以合作的方式取得项目开发权，所取得的项目都是依据公司的自有开发能力而确定，项目布局灵活，成本合理，为公司未来 3-5 年的持续稳健发展和业绩奠定了坚实的基础。(2)良好的知名度，专业的房地产开发设计能力东华实业上市前作为广州市老牌的房地产开发商，是广州市最早取得房地产开发一级资质的少数几家公司之一，在广州房地产界拥有良好的知名度，“广州东华实业股份有限公司”以及本公司商标图形作为广州市不动产代理、管理的著名商标品牌，在房地产开发方面拥有极其丰富的经验。近年来，公司高薪聘请了在行业内具有丰富设计经验和良好口碑的房地产设计人才，并吸收了大批年轻优秀的专业人员，时尚前瞻的风格体现在公司“天鹅湾”品牌的设计上，在北京、江门等地与同档次的房地产产品相比都具有较强的市场竞争力。(3)经验丰富和心理素质良好的管理团队10,广州东华实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要,公司拥有多年房地产开发和经营经验的管理团队，公司经营管理层中大部分人员都经历过房地产的低谷阶段，经受过房地产低潮的考验，具有丰富的带领企业度过行业逆境的经验，懂得如何利用灵活的经营管理模式来帮助企业渡过难关，丰富的管理经验与良好的心理素质是引导企业克服困难的保证。,(4)坚实的大股东后盾,2003 年广州粤泰集团有限公司通过股权收购成为本公司控股股东，自收购以来控股股东及其关联方有计划的将其优质资产不断置入，目前公司主要的北京、江门项目都是大股东及其关联方通过资产置换及股权转让等方式置入上市公司的，这使公司的项目逐步趋向多元化，也为公司将来利用资本市场做大做强提供了良好的基础。除此大股东仍有许多可供开发的房地产资源，这些资源都将为上市公司未来的发展提供坚实的保障。,存在的困难与解决对策,报告期末，公司总市值 19.98 亿元，营业收入 11.08 亿元，总资产 30.63 亿元，净资产 9.02 亿元，从规模上看是一家小型的房地产开发企业。与同行业的上市公司相比，公司的自有资金及资产规模相对偏小，土地储备和项目储备不如许多知名的房地产上市公司丰富，这对公司参与公开市场特别是在一线城市以招拍挂的方式取得项目起到了很大的限制。,公司所处的房地产行业是受国家宏观调控政策及金融经济因素影响最大的行业之一，预期未来的 2011年国家对房地产的调控政策仍会继续从严从紧，再加上原材料价格的大幅波动、人员成本的提高，政策变化可能导致的销售情况萧条，房地产行业竞争日趋激烈等都将成为公司及其他房地产企业共同要面临的主要困难。,公司的主要盈利项目北京天鹅湾已经进入开发的尾期，预计未来该项目对公司利润的贡献将出现下降，而报告期内由于规划报建、成本、资金等各方面的因素。影响了公司在广州、北京、江门等地的项目开发进度。从而导致报告期内公司开发项目新开工面积的不足。,公司的经营业绩和管理水平取得一定进步的同时，仍存在与发展阶段不协调的问题：公司制度的颁布、,执行过程中，监督落实不够有力，部分地区制度落实不到位。,面对上述存在的问题，公司经营管理层积极应对市场的挑战，制定了多项的应对策略。在产品销售及项目开发方面采用以销定产的策略，根据销售及市场情况及时调整产品的配置；在经营管理方面，通过实施矩阵式双重化管理模式，加强对各控股子公司的管理；在成本控制方面，公司实行了全面预算管理，并从制度上健全了成本管理制度和预结算管理制度；在资金方面，公司发行债券的资金已经到位，新增加的项目贷款也为公司争取新项目提供了资金支持；另外公司将加大市场开拓和“天鹅湾”品牌的推广力度，努力将“天鹅湾”品牌打造成代表公司形象的高尚品牌；同时公司将继续立足于广州、北京等一线城市，结合中小城市总体数量多、发展潜力大、房地产项目开发周期短、整体开发水平较低等的特点，继续向经济处于发展阶段的二、三线城市辐射，利用自身的开发优势结合当地的情况，规避大城市开发拿地难、投入高等的特点，灵活利用钱滚钱的方式盘活资金，以最终实现由一线城市区域发展向全国包括二三线城市拓展房地产的经营目标。,5、对未来发展的展望公司未来展望,公司经营管理层认为，未来中国房地产行业长期发展的深层次因素并未发生根本的改变，经过调整后的房地产市场继续看好。未来几年公司的发展战略是继续努力做强做大房地产主业，逐步提升公司的主业核心竞争实力，由区域性的房地产开发企业向全国性的房地产开发企业进发。公司将立足于北京、广州等一线城市，逐步向经济处于发展阶段的二、三线城市拓展，借助收购、兼并、合作等资本运作等手段获得新的房地产发展项目。通过资源整合，强化优势，拓展公司未来主营业务的成长空间和增长空间。合理配置现有资源，将公司拥有的各地资源集中统一调配，在确保重点扶持效益优良项目的前提下，实现资源的优化高效配置，使各地的项目能平衡发展，为股东和公司创造最大的效益。,另外公司仍将继续争取通过资本市场拓展融资渠道，争取利用控股股东及其关联方的优质资源促使公,司的资产规模及核心竞争力得到进一步提升。,除此之外，公司将密切关注宏观调控新形势下房地产行业的新动态，发挥公司现有的优势，加强对市场的预测和开拓能力，及时调整经营思路，把握市场契机，继续努力寻找新的利润增长点，增强公司的盈利能力和收益能力，使公司具有更强的持续发展力。,新年度经营计划及采取的主要措施：,11,广州东华实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要,展望 2011 年，将会是公司费用投入较大的一年，广州益丰、寺右新马路即将动工及西安项目即将启动，公司必须做好融资及资金的统筹调配工作。要充分发挥资本运作整体优势，加强资金调配，集中管理，全面统筹安排资金的使用，最大限度地避免预算外资金的支出，提高资金的整体使用效率，并继续发挥稳健的财务管理手段，做好前瞻性融资安排。,2011 年将是公司全面推进信息化建设实施重要的一年。公司信息化建设将与制度建设有机结合起来，通过管理手段的现代化促进管理流程的改造，实现三个目标，建立公司资料库，通过无纸化办公提高工作效率，促进管理流程的改造。2010 年公司总部已成立“信息化实施小组”；组织对财务专业系统开展调研、比对，选择更符合公司发展需要的系统。相信信息化系统的启动，对提高公司的管理水平将有重大的意义。,资金需求和使用计划,为完成 2011 年度的经营计划和工作目标，资金来源渠道主要有：,（1）已发行完毕的公司债资金；,（2）公司自有资金及现有项目资金回笼；（3）银行贷款：,上述资金主要用于北京天鹅湾项目、北京虹湾国际中心项目；江门天鹅湾项目；河南三门峡项目；西,安项目、广州益丰三期项目、广州寺右新马路商住地块项目以及新项目的开发建设。,公司面临的风险因素分析,（1）政策风险,国家宏观调控政策在房地产政策、税收、土地供应、原材料供应、住房供应结构、信贷政策以及由此引起的房地产开发企业资金成本和周转、消费者需求和购买意向等多方面对房地产市场产生的重大影响。,（2）市场风险,房地产属于资金密集型行业，近几年行业收益水平相对稳定，因此吸引了大批资金实力雄厚的企业进,军房地产业，在行业整体供应量超前与需求萎缩的现状下，行业竞争日益激烈。,（3）经营风险,A、原材料价格风险,原材料主要是水泥、沙石、钢材、玻璃、铝合金门窗、电线电缆等建筑材料及一些装修材料，这些原材料供应渠道的顺畅与否，价格的高低走势都会直接影响到公司的建筑成本继而影响公司产品的价格竞争力。,B、产品价格风险,房地产产品是一种兼具使用价值和投资价值的特殊商品，房地产产品的价格决定因素非常复杂，既反映企业的开发成本，又受经济发展程度、发展阶段以及同类产品的供需情况、租金、利率、其他投资品种表现的影响。如果房地产行业整体发展回落，行业产品的价格发生大幅下降，将直接影响到公司的经营效益。,C、项目开发风险,房地产开发是一项很复杂的系统工程，涉及环节多、开发时间长、投资金额大、涉及部门和协作单位多。在投资决策、土地获得、项目设计、工程施工、销售和回款等环节涉及众多合作单位，并受土地、规划、建筑、交通等多个政府部门的管理，从而加大了公司对开发项目的综合控制难度。项目公司因此将面临因设计、施工条件、环境条件变化等因素导致开发成本提高，因外部环境的变化导致土地的闲置或者延误项目进度及其他相关风险。,D、销售风险,房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格，还直接受项目的市场定位、经济发展状况及同类楼盘的供给情况的影响。由于房地产项目的开发周期往往较长，而市场情况多变，若公司不能充分考虑到市场的变化趋势，则可能存在新开发的项目市场定位错误或同类竞争楼盘短时期内出现大量供给，也将影响公司所开发产品的销售。,E、工程质量风险,设计单位、施工单位和监理单位原因使项目质量出现问题，也会给公司项目的销售和品牌形象造成负,面影响。,（4）财务风险,筹资风险。房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要。随着公司业务的发展，经营规模的扩大，对公司的融资能力提出了更高的要求。融资能力体现在两方面，即不仅要及时足额筹集,12,广州东华实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要到发展所需资金，而且要支付较低的资金成本。公司目前进行房地产开发的资金主要来源为两种形式，一是公司历年来滚存的自有资金以及现有项目回笼的资金；二是银行借款。商品房预售情况对公司资金的运转有很重要的作用，如果公司所开发房产项目的预售情况不好，将影响到公司的资金运转。如果国家经济政策、产业政策及银行贷款政策发生变化，也将可能导致筹措不到所需资金或者需要支付较高的资金成本。另外公司如在资本市场上寻求融资，如果公司达不到资本市场融资具备的要求，将有可能导致花费了相当数额的融资成本而筹集不到资金。（5）管理风险房地产项目从取得土地使用权到项目完工，要经过规划设计、施工、销售等各个环节，时间周期长，管理难度大，因此，房地产公司存在着因管理不力而导致成本上升、销售不畅的风险。A、子公司管理控制的风险。本公司的控股子公司分布于北京、江门、河南及西安等地，并在当地开展房地产的开发经营。尽管公司以往在项目开发过程中积累了较为成熟、较为丰富的项目管理经验，但对跨地区公司的风险控制、管理能力、人力资源等方面都需要进一步提升。B、人才管理风险。房地产专业人才、企业经营管理人才对于房地产企业的发展起着决定性作用。目前公司已经形成了成熟的经营模式和管理制度，培养了一批行业内专业