上海江桥万D百货项目规划定位报告（35页） (1).ppt
二零一零年一月二十日,上海江桥万千百货规划定位报告,一、市场调研二、项目定位三、总体规划四、与2011标准体系对比分析五、工作节点表,目 录,一、市场调研城市百货行业概况竞争对手调研,目 录,市场调研部分总页数不超过8页,项目概述,1,交通分析,2,地理位置 地处上海市西北嘉定区江桥板块万达广场内，紧靠金沙江西路与华江路交界处，南对规划路、西面黄家花园路，毗邻普陀区、长宁区、闵行区。概述 上海万千江桥店随万达广场落户在长三角沪宁发展轴上“虹桥交通枢纽”的核心位置。虹桥交通枢纽是大虹桥战略规划的核心，集合了航空、高速、城际铁路、磁浮、轨交、公交等多种交通方式，衍生60平方公里的综合功能拓展区。距离市中心人民广场直线距离仅约12公里，距中山公园仅约8公里。,万达广场项目概述 江桥万达广场是继五角场万达广场和周浦万达广场之后，万达集团在上海开发的第三个大型城市综合体。规划用地约18.63万，总建筑面积约55万，其中商业面积约21万。项目集中了城市公寓、商业广场、SOHO、餐饮酒吧街等多重物业类型。项目计划于2011年全线竣工。,项目概述,1,交通分析,2,交通枢纽快速干道：沪宁高速公路、A20外环线等轨道交通：根据上海市城市远景轨道交通建设规划（方案），江桥范围内：轨道13号线共设金华路站（金沙江西路、临洮路附近）黄家花园路站（金沙江西路、金运路口）两个站点，预计2013年可投入使用。轨道交通14号线共设星华路站（曹安公路、星华路附近）华江支路站（曹安公路、华江支路口）两个站点，预计2013年可投入使用。,公交线路（江桥万达广场周边公交车站的分布情况）1号站（华江路金沙江西路站）173路、安虹线（距万达广场约30米）2号站（金沙江西路华江路站）江桥1路、121路（距万达广场约150米）3号站（五四站）158路、南嘉线（距万达广场约200米）4号站地铁13、14号线（在建中）、地铁17号线（规划中）建议对江桥万达周边公交线路的调查显示，目前6条线路虽离万达广场比较近，运营时间也较晚，但线路及站点仍然非常缺乏，建议未来与政府和公交公司沟通，增加公交线路，使项目公共交通得到改善。,商圈概况:,上海的百货业历史悠久,自上世纪90年代以来,百货零售蓬勃发展,规模迅猛扩大，商场数量超过100家,2009年销售额突破300亿元，第一八佰伴、久光、上海新世界城位居销售前三甲。,商圈分布:,中环百联东方商厦,西郊百联友谊商厦,位于上海市普陀区，沪宁高速公路与真北路中环线交，集百货、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型购物广场，其中，大型百货有中环百联东方商厦，属社区型商圈。,位于上海西郊的长宁区新泾地区，是集百货、餐饮、休闲、娱乐为一体的又一大型购物中心，百货有西郊百联友谊商厦，属社区型商圈。,竞争对手配套设施（所处位置及面积）,竞争对手基础情况,竞争对手店庆情况,竞争对手促销活动情况,二、竞争对手分析：,优势：劣势：年销售额：,优劣势主要描述：优势品类、品牌、促销、商务条件、装补等我们可以人为努力改变的方面,目 录,二、项目定位定位分析（SWOT分析）项目定位,本部分总页数不超过三页,项目策略：,品牌策略：品类策略：招商策略：促销策略：服务策略：,目 录,三、总体规划品牌落位图标杆品牌,1、1F方案（B）,柜位面积4560m 建筑面积：7300m 品牌数：82个 单柜面积：56m,目 录,四、与2011年标准体系对比分析综述品类布局对比分析商务条件对比分析品牌级次对比分析装修补贴对比分析,综述阐述与标准的差异总体情况，让受众知道差异最大方面是什么,江桥万千的商务条件与标准的差异主要存在于合同保证金、常年管理费、VIP承担及物业管理费上。2011年商务条件标准中，合同保证金均为10000元，常年管理费为5000元，VIP均为承担，物业管理费均为20元。而江桥万千的预计商务条件中，合同保证金均为5000元，常年管理费A、B类品牌基本在2000-3000元，黄金钟表等品类VIP无法承担，运动等品类物业管理费为15元。由于周浦店是万达在上海开的第一家百货，在对新店的不了解、地理位置的偏僻及招商时又恰逢金融危机的种种因素影响下，当时的商务条件都无法达到较高的标准，大部分标杆品牌的商务条件均比上海市场要低。而江桥万千仅是上海地区的第二家门店，又与周浦店的开业时间相差仅仅1年多，在万千百货在上海地区尚未成熟，影响尚且不大的情况下，大部分品牌资源还是要依靠周浦店来进行支援，这样势必也导致江桥店多数品牌的商务条件需以周浦店为基础及依据，从而无法得到较大的提升。,有差异的品类标红,有差异的品类标红,不达标细分到品类层级即可，不用细化到品牌,江桥万千预计商务条件,差异率是实际占比减去标准占比所得,文字部分说明装补总额度，表格部分只需要将超出装补标准的品牌罗列，然后分析原因,装补预算：,装补超标品牌,江桥万千装补总额度为2970000元,目 录,五、工作节点表人员进度招商进度工程进度,本节点为重大节点，标注出招商、招聘筹备周期，截止时间等重大节点即可,我们相信通过努力我们一定能高质量按期开业，谢谢,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,
