2013南通清华同方地块规划修改及产品建议报告81P.ppt
南通清华同方地块规划修改及产品建议报告,2013.1.23,谨呈：南通清华同方,项目区位交通,项目位于开发区和新区交界的咽喉位置，隶属开发区但直线距与新区更近,项目周边配套,中央商务区CBD,动迁小区,低密度中高端品质住区,规划学校,乐天玛特物流中心,周边成熟社区众多，学区资源丰富，小区域商业配套匮乏。随着本案和学校的开发短期的商业能级将得以转变,农贸市场,幼儿园,新湖101方向,项目居住价值,依托狼山风景区，项目南向区域已开发大量低密高端复合社区，开发成熟，高端和品质居住氛围成型,项目区域规划,开发区,新城区,开发区定位于物流和产业基地，受新区辐射将作为新区延伸开发。本案作为接纳辐射第一承脉，形象价值上更贴近新区，短期将融入新城开发,开发区,新城区,项目地块价值,体量适中，地块规整便于规划，具备打造品质社区基础要素。户型配比以刚需+功能改善为核心产品线，是目前市场高接受度的主流产品,项目品牌价值,中国科技产业龙头企业，发展高科技知识产业、能源环境技术，品牌具备良好社会公信力，中国“科技地产的践行者”，科技元素结合住宅开发,项目价值小结,项目区域价值：城市咽喉位置，未来将完全融入新城区发展，“离尘不离城，新区后花园”是本案的核心地段价值区域品质社区已开发成熟，同时具备了较好的宜居性，是本案住宅价值与价格实现的基础小环境商业尚未发展成熟，未来随着本案和学校的大规模 开发，将带动项目商业的成功运作,产品品牌价值：地块素质较好，具备塑造品牌品质产品的基础。住宅产品是市场主流，商业、商办产品的打造将是项目的关键点和价值点中国科技产业龙头，科技地产践行者，科技元素结合住宅开发，是本案未来实现差异化竞争的产品品牌要素,项目竞品分析,从竞品地段、配套和产品级别上比较，本案目前的区域素质不占优势,项目竞品分析,项目竞品分析,项目体量和地块素质决定本案并无较大的规划发力点，与竞品比较无跳脱可能,总建面：住宅15万容积率：2.39物业形态：联排、高层排布：围合排布,本案：,项目竞品分析,项目竞品分析,华润、景瑞产品立面均采用石材及真石漆打造，品质感强烈，形象上具有较强的材质感、识别性和视野冲击力,项目竞品分析,项目竞品分析,本案95户型空间紧凑，高附加值小三房，竞品均为两房设置，功能性本案强于竞品,面积：92户型：三房特色：三房设计、功能性强、南北通透,本案：,赠,项目竞品分析,面积：134户型：三房特色：具有附加值、厨房较局促、主卧套房设计,本案：,赠,本案134户型动静空间不合理，附赠面积实用性不高，与竞品同面积户型相比存在一定差距,项目竞争策略,以城南开发区交界的咽喉地段，新城区域的价值归属，差异于竞品开发区的区域属性,以“中国地产践行者”的品牌高度和科技创新住宅的产品价值，差异于竞品的产品、品牌价值,以高端低密度聚居为底蕴，以大量文化配套为基础，打造未来新城南部的人文地产项目；,新城区,高科技,人文,项目定位新城南首席科技人文精品社区,项目操作关键点分析,规划建议,项目原有规划方案问题点分析,裤子河,园林路,18层,30层,30层,30层,30层,30层,30层,23层,23层,23层,景观轴线,景观轴线,高压线塔,规划前提,规划调整方案一（调整说明）建议,高压线埋地处理，绿化隔离带能与相关部门沟通，由开发商代建提升项目商业形象实现商业价值最大化,规划调整方案一（调整说明）建议,规划调整方案一（强排示意）,裤子河,通富南路,园林路,18层,30层,30层,30层,30层,30层,30层,23层,23层,23层,2层,2层,2层,2层,2层,景观轴线,景观轴线,学校地块,规划前提,规划调整方案二（调整说明）主推,高压线不做埋地处理，提高商业价值和利用率,规划调整方案二（调整说明）主推,规划调整方案二（强排示意）,裤子河,通富南路,园林路,18层,18层,18层,23层,23层,23层,30层,30层,30层,30层,23层,23层,30层,50M,1层,1层,280M,20M,100M,景观轴线,景观轴线,10M,广场,广场,2层,2层,2层,2层,绿化隔离带,学校地块,方案二规划意向,参考案例：上海贝尚湾,规划方案二亮点（本案借鉴点）,商业建议,突出邻里中心居住感突出教育和人文概念营造风情式街区商业,建议原则,产品建议/商业产品策略,产品建议/商业产品策略,集教育休闲餐饮、社区文化为一体的，美式学院派风情时尚街区,商业产品定位,内街商业：主题化人文、社区概念营造，打造集休闲餐饮教育一体化的美式学院风时尚街区沿街商业：与内街保持经营一致，服务社区和周边学校、居民单体面积：单套控制在进深10米，面宽4-5米，面积40-50,产品建议/商业1内街商业,美式人文主义风格，营造具有生活感、空间感和趣味性的风情商业街区,建筑风格：美式街区风格材质：建议局部石材+真石漆,风格材质,产品建议/商业1内街商业,一层：餐饮、书店、花店、面包房、洗衣店、美体美容、保健足浴二层：少儿辅导培训、室内亲子游乐园室,经营餐饮、娱乐、和亲子类的业态为主，服务社区，突出文化教育主题概念（面积：单套40-50）,经营业态,产品建议/商业1内街商业,端头设置南北广场，采用美式风格识别性的小品，营造文化感、趣味性浓厚的公共空间,文化广场,产品建议/商业2沿街商业,建筑风格：美式风格材质：建议局部石材+真石漆,沿街展示面最大化为原则，美式街区风格，体现项目差异化和品质感,风格材质,产品建议/商业2沿街商业,单铺面积：40-50（进深10米，面宽4-5米）经营业态：餐饮、书店、杂货便民商业,业态以便利店、饭店、书店、杂货店为主，满足业主、周边居民和学校的便民服务，单套面积40-50,经营业态,办公建议,标榜清华同方强大科研创新能力设置企业会所彰显项目形象品质运用清华同方低碳环保科技系统,建议原则,产品建议/商办产品策略,商办产品定位,产品建议/商办立面形象,彰显企业形象，打造具有现代几何线条感、光影感、科技感的地标级建筑,风格：现代科技立面材质：双层玻璃幕墙+金属铝板,立面材质,项目会所,7大功能空间建议,建议设置：办公楼1-2层设置面积：3000左右,设置项目会所拔升项目品质，定位中高端，满足业主同时对外开发经营,产品建议/商办项目会所,产品建议/商办企业展示厅/售楼处,通过声、光、电、触四维展示系统，体现清华同方的企业文化科技产品概念（未来售楼处设置）,设置建议：建议设置在商办楼一层面积：150-200,产品建议/商办企业展示厅/售楼处,低碳-通过各种节能措施与装置达到生态节能,八大措施：1、雨水收集2、薄膜太阳能屋顶3、幕墙遮阳系统4、废热发电系统5、热电站6、热电井7、雨水保留8、冷却塔系统,产品建议/商办产品智能化,低碳-通过各种节能措施与装置达到生态节能,产品建议/商办产品智能化,蓄能统调系统,清华同方自主研发蓄能统调系统，节能省电低碳环保,产品建议/商办产品智能化,科技数字智能化创新运用家居智能数字化系统,蓄能统调系统,产品建议/商办产品智能化,全楼 智能化 5A+2E,倡导高智能、高节能的新型办公模式,产品建议/商办产品智能化,一、楼宇设备自动化系统（BA）1、空调自控系统 2、供排水自控系统 3、变配电监视系统 4、电梯监视系统二、安全防范系统（SA）1、闭路监视系统 2、防盗报警系统 3、停车场管理系统三、通信自动化系统（CA）1、综合布线系统 2、无线通信转发系统四、办公自动化系统（OA）以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。五、火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）1、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制 2、广播音响系统,在此基础上，导入特色智能系统，打造专属于本案的智能办公,5A智能化标准配置,设置在大堂处，触摸式透明墙/透明玻璃双面电视等，高科技感受,产品建议/商办产品智能化,1.Touch Wall,主系统：大厦设有电话专用自动交换机（PABX）装置，每户预留100条以上电话线路。三大类对数铜缆作为语音传输的主干网络，可为写字楼租户提供IDD，直拨电话，中继线，IP电话，长途电话等；纵向数据采用光纤，有两路千兆光纤接入；写字楼地面为架空地板，下面为地面线槽，租户可以自己布线建立局域网络，再通过电信提供的出口上网。通讯支持：中国移动，中国联通及电信的信号覆盖，覆盖范围为全部建筑。在大楼内，实现随时随地进行手机3G视频会议,2.卫星 网络 电信,产品建议/商办产品智能化,为了满足各种通讯的需要，建议大楼无线网络全覆盖,电梯门禁一卡通,“一卡通”系统包含门禁、停车、电梯三个模块。可完成业身份识别、信息存储、出入管理、出入记录等任务.外来人员，可使用临时卡，可以确保大楼的高端品质,电梯VVVF控制系统,VVVF，是Variable Voltage and Variable Frequency的缩写，意为：可变电压、可变频率，也就是变频调速系统。,不用触摸的电梯按钮,3.电梯智能化,产品建议/商办产品智能化,产品建议/商办产品智能化,2E 智能化打造环保，节能大楼,节能：Energy-saving；环保：Environmental Protection；,产品建议/商办产品智能化,例如：当窗户打开时，系统可自动减小或关闭空调通风量；公共区域根据不同时段的人流量，自动调节设定温度；,根据作息时间、人体感应、室内外温差等来控制室内温度,1.空调自控系统,产品建议/商办产品智能化,2.照明节能系统,提供恒照度管理功能，降低能耗，同时确保室内照度,例如：工作时段内，公共区域无人时，灯光照度降至最低。非工作时段，关闭部分公共照明。自然光线变强时，可自动将灯光关闭，节能；自然光变暗时，根据人员活动情况自动开灯 智能照明系统可通过人体感应或连接门禁系统，当室内无人时，关闭灯光,照明与窗帘联动控制可充分利用日光又防炫目，满足照度要求的同时又避免空调系统消耗更多能量去应对日光和照明产生的热量；与消防联动，在出现消防报警时，可实现公共区域灯光强切或强点功能,产品建议/商办产品智能化,3.系统节能-节能环保,中水系统应用技术：使用过的受到污染的水处理后再次利用，既减少了污水的外排量、减轻了城市排水系统的负荷，又可以有效地利用和节约淡水资源，减少了对水环境的污染，具有明显的社会效益、环境效益和经济效益,节约淡水资源，减少环境污染,3.系统节能-绿色建材,产品建议/商办产品智能化,智能生态、双层呼吸式玻璃幕墙/low-e中空隔音玻璃,呼吸式双层玻璃幕墙由内、外两层玻璃幕墙，内层幕墙一般采用明框幕墙或铝合金门窗。内外幕墙之间形成一个相对封闭的空间通风间层，空气可以从下部进风口进入，从上部排风口离开，空间内经常初一空气流动状态，热量在期间流动，形成热量缓冲层，从而调节室内温度。采暖时节约能源42-52%，制冷时节节约能源38-60%。中空玻璃不仅能够很好的隔热，并且能够很好的阻隔外界的噪音，Low-E玻璃，其镀膜层具有对可见光高透过及对中远红外线高反射的特性，大大降低因辐射而造成的室内热能向室外的传递。,住宅建议,建议原则,打造富有美式风情和人文居住感的立面形式户型作适当调整处理满足实用性功能和尺度运用智能化创新科技系统打造科技低碳生活,产品建议/住宅产品建议,产品建议/住宅外立面建议,运用极富人文主义和材质感的美式主义立面形式，塑造项目品质,建筑风格：美式主义风格运用材质：底座石材+真石漆特点：暖褐色建筑色系，文化感十足；更易突出材质感和品质感和挺拔硬朗建筑表现,产品建议/住宅户型建议,二梯三户（112、78、100）户型方正、通透、规整中间套三开间设置双边套户型动静空间建议做微调,户型问题分析,产品建议/住宅户型建议,户型建议方案一,二梯三户（104、85、106）,中间套采用拉长进深缩小面宽的做法，保证全明通透同时提升了户型功能性，同时给双边套留足面积空间双边套公共走道与客厅、卧室空间相连（类万科做法），最大的利用空间面积减少浪费扩大视野流线，动静区分配合理，提升了静区空间的功能性和私密性,产品建议/住宅户型建议,户型建议方案二,二梯三户（110、100、110）,两个边套不影响采光与通风，相对独立私秘性高中间套客厅与主卧尺度较好，设置大面积转角飘窗，阳台较大总体采光好房型均好性高，空间分配均衡,产品建议/住宅智能化建议,社区一卡通智能系统高端入户标志，使用范围：地下车库、电梯、入户门、会所消费一卡通，价格约10000-12000元/套,人像识别系统高端生物智能识别系统，具有和指纹、声音等生物辨识相同的特性。同时具备音像记录功能。价格约15003000元/台,高级指纹密码锁高端入户标志。价格约2000-3000元/户,产品建议/住宅智能化建议,远程抄表系统本系统充分利用了以太网络的宽带优势，整合了小区低压电力线的现有资源，具有抄收速度快、抄收实时性好、通信稳定可靠、表计数据准确、安装简单等特点，提高了供电公司抄表工作的效率。价格约30000-50000元/套（包括软件费用）,家庭PBX电话系统结合项目会所中心/物业管理中心，通过PBX电话系统连接服务中心，提供五星级服务，比如：代订牛奶、纯净水、报刊、车船机票，代缴话费，代请保姆、家教，有偿叫醒服务等。价格约3000-5000元/套,项目价格及销售建议,价格及运作策略建议/价格,根据市场比较法，本案现阶段的零售均价评定为7500元/,价格及运作策略建议/价格,项目住宅的总销金额为11亿元（不含别墅）,价格及运作策略建议/价格,周边竞品推算，本案月均去化可达20套，需要年5.5年的销售周期,26*0.2+18*0.4+16*0.4=20套,运作策略建议,价格及运作策略建议/运作策略,运作策略,品牌产品策略以中国科技产业龙头企业强势品牌达成全城告知以科技人文品质打造占位南通第一科技住宅高度,客户策略,开发区核心，新城区补充，全市区机会周边区域深度拓展，园区重点企业团购,运作策略,价格及运作策略建议/运作策略,推广策略品牌起势前置营销，集中推广深挖区域品牌起势-形象建立-线上线下集中拓展-活动配合,运作策略,价格及运作策略建议/运作策略,价格及运作策略建议/运作策略,清华同方科技创新十五年，从科技到住宅，十五年的深入心中国品牌之路,政府嫁接清华同方南通科技住宅高峰论坛,项目品牌导入,活动主题：企业科技、科技住宅展示活动形式：邀请政府官员、园区企业中高领导、新闻媒体，论坛形式活动目的：展示企业品牌和科技产品，品牌造势，达到全城告知，形成品牌认同，同时通过政府声音大成对品牌推动,价格及运作策略建议/运作策略,项目形象树立,中国第一科技地产清华同方新区科技住宅发布酒会,南通新城区，科技住宅时代到来的思考,活动主题：新区同方项目产品发布酒会活动形式：邀请清华同方领导、周边园区企业中高层，新区、开发区企业私营业主等以酒会形式参加活动目的：项目科技住宅产品展示，概念导入，产品信息释放，配合线上线下炒作,价格及运作策略建议/运作策略,项目形象树立,人文大赏清华同方美式街区人文主义经典住宅,户外、网络、微薄、纸媒，诠释项目的产品和居住价值建立项目价值体系，以强势的品牌形象和美式的体验式居住风情形成市场焦点地段价值+生活方式+产品品质+项目品牌+智能科技,新区拓展巡展,价格及运作策略建议/运作策略,重点针对新区客户，精准圈定目标客户树立项目形象，扩展客户面和客户积累类，为后期引爆销售提供支撑,精准圈定目标客群，新区大篷车、商业中心巡展,园区企业团购,价格及运作策略建议/运作策略,重点园区企业单位团购，寻找企业关键人或大客户经理,2.建立项目团购机制建立洽谈建立人事福利挂钩系统挖掘企业住房补贴资源给到定向优惠（如10万住房补贴抵扣20万房款等）与引进人才机制和员工续约、签约挂钩，以企业集中购买形式快速去化房源。,1.寻找企事业单位的大客户经理企业关键人，采用每人赠送一部植入四海为家系统（金丰易居网络系统）的手机，进行公关活动,四海易家系统,苹果手机植入系统,企事业关键人,公关活动,大型引爆活动,价格及运作策略建议/运作策略,清华同方代言人吴莫愁南通演唱会,户外、网络、媒体配合名人效应，达到活动短期引爆销售,THANKS END,
