天地湾四期售楼部及样板间包装建议.ppt

天地湾四期售楼部及样板间包装建议,项目销售现状及销售排期项目看房动线及外围包装建议四期现场售楼部包装建议四期景观示范区及样板间包装建议,报告思路,一期：剩余7套可售房源，分别为4套联排、3套叠加（其中包含4套样板间）；按面积已签约完成已推货源的92%；二期：剩余可售为3号楼1单元小复式、三层底复及样板间；按面积已签约完成已推货源的94%；三期：目前已经推售剩余3、5、7、11、12号楼二十多套房源，另外2、6、8号楼暂时未推；按面积已签约完成已推货源的93%;四期：2014年3月正式入市，5月正式开盘。,天地湾前三期销售已接近尾声，目前销售工作重心逐渐偏向项目四期，项目四期售楼部及样板间工作时间紧迫。,售楼部,样板间,景观示范区,工地,一批房源1、2、4、8#楼认筹,一批房源1、2、4、8#楼开盘,二批房源3、5、6、7、9#楼认筹,二批房源3、5、6、7、9#楼开盘,12月,车位、商业、储藏室出售,售楼部2013年12月开始施工，2014年2月初交付使用,样板间具体开始施工时间结合工程，2014年4月底交付使用,样板间示范区开工和售楼部同步进行，同步交付使用,若保证2014年5月初开盘，四期工地必须保证2013年12月开始动工,8#楼开盘,6#楼线下销售,四期,二、三期,车位、商业、储藏室,为保证天地湾四期在2014年5月1日能够顺利开盘，保证四期的成功销售，目前急需领导支持以下工作：,项目销售现状及销售排期项目看房动线及外围包装建议四期现场售楼部包装建议四期景观示范区及样板间包装建议,报告思路,看房动线包装,天地湾前三期售楼部距离项目四期地块较远，考虑利于现场销售、客户看房及后期现场拦截保利客户情况，建议如下：看房动线线路的选取及包装;四期地块建立临时售楼部；购买看房车辆，便于两个售楼部之间客户看房。,线路一：会所售楼部 英才街 田园路 四期临时售楼部,线路二：会所售楼部 英才街 香山路 滨河路 四期临时售楼部,项目两个售楼部之间看房动线主要有两条，以线路一为主，因此外围包装以线路一为主；线路二目前滨河路尚未修建待定。,看房动线,线路一：,线路二：,选取位置：方案一：建议在英才街与田园路交叉口位置建立项目的精神堡垒（售楼部导视牌）；方案二：滨河路修通，看房动线二可行情况下，在英才街香山路交叉口、滨河路香山路交叉口两个位置建立看房导视牌。费用预算：8万,目前保利项目已经启动，建议尽早确定精神堡垒的建立，抢占先机。,精神堡垒,为了更好的引导客户看房，建议在英才街与田园路交叉口建立项目精神堡垒；滨河路修通，看房动线二可行情况下，在英才街香山路交叉口、滨河路香山路交叉口两个位置建立看房导视牌。,道旗,英才街道旗即将到期，建议继续续约，并增加数量至田园路往西。,开元路,花园路,英才街,文化路,项目周边主要干道道旗分布情况：开元路、花园路：北郡项目道旗文化路：瀚宇天悦道旗英才街：天地湾道旗天地湾2014年道旗建议：位置：花园路至田园路往西50米之间英才街路段数量：80杆左右签约年限：一年费用预算：86.4万,候车厅,本项目目前使用的八块候车厅资源即将到期，建议本项目及早续签，保证候车厅资源继续使用，并适当增加花园路上候车厅数量。,本项目目前使用候车厅共八块：花园路英才街路口（花园路上）：四块花园路英才街路口（英才街上）：两块英才街文化路路口（文化路上）：两快天地湾2014年道旗建议：位置：原有位置数量：8块签约年限：一年费用预算：52.8万,开房车,方案一：类型：别克GL8数量：两辆配置：两名司机费用：70万左右备注：车辆装饰项目四期车贴,看房车建议：,会所售楼部与四期临时售楼部之间路程较远，路况条件差，电车不便；看房车档次与项目档次匹配；,看房车选取原因：,方案二：类型：马自达8数量：两辆配置：两名司机费用：50万左右备注：车辆装饰项目四期车贴,为了与项目档次匹配，建议采用方案一。,工地现场围挡,结合项目地块现状及看房动线，建议在项目地块四周建立项目围挡，释放项目信息。,位置：四期地块四周高度：5.1米长度：662米内容：四期信息到位时间：2013年12月费用预算：7.4万,看房通道现状,目前英才街到保利售楼部之间的看房通道目前水泥路已经基本建成，但与英才街交界处还未打通，暂时还未通车，道路两边还有待休整。,现状：保利项目修建的公路距离本项目工地大约有810米，是泥土地；建议：对这段距离（右图绿色区域）进行一定的景观修建，保证项目良好的展示面。,810米,看房通道现状,项目销售现状及销售排期项目看房动线及外围包装建议四期现场售楼部包装建议四期景观示范区及样板间包装建议,报告思路,售楼部选址需满足条件：,昭示性：让客户非常容易地看到通达性：各种通行方式顺畅可达便利性：项目地块附近，便于项目展示功能性：满足基本的销售功能并展示项目形象时效性:结合项目营销节点及工期可实现进度,临时售楼部选址建议,考虑到项目地块实地现状、推售节点及工期进度，建议采用方案二，在田园路与龙源北路交叉口修建项目临时售楼部；售楼部建立1层，共150。,临时售楼部选址及面积建议,商品房,公租房,方案一：8号楼底部架空层方案二：在田园路与龙源北路交叉口选址另行修建钢框结构临时售楼部。建议采用方案二,售楼部选址方案：,售楼部选址方案：,开间：15米进深：10米层数：1层层高：4.5米面积：150,售楼部外部风格中式简约风格 售楼部内部风格泛中式汉唐风格,外部用“中式简约风格”，内部装修采用“泛中式汉唐风格”；与保利对比，“一中一西”，突出本项目与保利项目差异性，与本项目汉唐建筑风格契合，凸显项目中式底蕴。,售楼部风格建议,会所售楼部主战场,临时售楼部辅战场,以现用会所售楼部为主，四期地块临时售楼部为辅，合理安排销售流程及人员分工。,两个售楼部分工,VS,接待客户、手续办理、活动主办,客户拦截、现场接待,售楼部外场包装,项目售楼结构为钢框结构，建议售楼部外部整体采用中式简约风格，能够与建材有效结合。,外部风格建议,外部装饰建议,可在售楼部正面周围建立水景景观，避免现代简约风格的单调性，同时可起到景观装饰效果。,停车场建议,停车场位置：项目地块田园路沿线；车位数量：大于10辆停车导视：停车场入口、内部转角处设置停车导视系统；人员配置：保安两名，领导客户停车。,售楼部内部包装,内部风格建议,装修思路：“小而精致”；富含“中式元素”和“文化底蕴”；可结合中国“茶文化”和”禅文化”概念;装修风格：泛中式汉唐风格。,内部功能分区建议,入口要求：入门采用木质小桥、中式门廊；给客户入门既有中式韵味的感觉。,内部功能分区建议入口处,内部功能分区建议站位台,站位台要求：木质材质中式风格,内部功能分区建议资料架,资料架要求：木质材质中式风格加以花卉植物点缀,内部功能分区建议沙盘,沙盘要求：尺寸：3*3M风格：沙盘四周框架用中式风格，顶部安装中式沙盘吊灯费用：4.5万,内部功能分区建议单体模型,单体模型要求：木质底座单体模型,内部功能分区建议区位图,区位图要求：立体电子区位图采用中国屏风元素进行边框装饰,内部功能分区建议前台及背景墙,前台及背景墙要求：注重中式元素的运用，给客户以视觉冲击的效果,内部功能分区建议办公区门廊,门廊要求：木质材质、中式屏风风格加以花卉植物点缀,内部功能分区建议洽谈区,前台及背景墙要求：木质材质中式家具风格具有一定的空间感可穿插利用屏风、室内花卉植被进行隔断，保证谈话私密性,内部功能分区建议水吧台,水吧台要求：体验开放式水吧台，充分集合中国茶艺文化，饮品是各种茶，并且客户可亲自参与泡茶。,项目销售现状及销售排期项目看房动线及外围包装建议四期现场售楼部包装建议四期景观示范区及样板间包装建议,报告思路,保利项目景观示范区,现状：售楼部周边的景观示范区也已经基本建成，目前正在进一步精细化景观,展示效果较好；特点：面积大、精细化、高端大气,面积大、视觉冲击力强精细化、注重细节成本高、可充分体现风格特点各个景观功能分区全面工程进度快，现景观示范区已经呈现,景观示范区无法与保利项目正面抗衡，需结合自身特点，打造自身特色的“精细化”景观。,保利景观示范区特点,天地湾四期工地现状,地块面积有限景观打造细节有待提升目前尚未动工,景观打造对比,景观示范区,景观打造思路：体验式景观、精细化具体要求：入口处要有欢迎导视景观示范区与工地之间要有画面围挡隔离沿途设置可休憩的藤椅、遮阳伞等，供客户体验休憩；景观要有层次感，并穿插特色景观小品。交付使用时间要求：2014年2月初,景观示范区,小区大门：是景观示范区最重要的景观展示点，要体现项目高端大气及汉唐中式风格底蕴，给客户以震撼效果；中心景观：建议建立有层次感的水景中央景观，水景对视觉冲击力更强。建材、风格：大理石、石材；中式风格。,四期产品分为三个梯次：第一梯次：1、2、3号楼为6层洋房产品，面积段120141，是项目高端产品，于前期产品有较大差别，需要建立样板间；第二梯次：4、6号楼一梯两户11层产品，面积段120130，填补了前期项目该面积段产品的空缺，需要样板间；第三梯次：7、8、9号楼90左右的小面积产品，与前期产品具有很大相似性，且项目二期有该面积段样板间，不需要再做。,四期产品梳理,120141面积段洋房产品选取2号楼西单元一层西户，作为洋房产品样板间；120130面积段小高层产品选取6号楼2层东单元东户，作为该类产品样板间；8090之间产品二期有样板间，可用项目二期现有样板间，无需再做。,样板间的选取,客户的年龄大多集中在3550岁之间，客户群体多为中年人，以三口之家居多，具备将强的经济实力，置业多为二次改善；这类客户具有经济实力，一定的社会地位，并且有较高的文化素质，相比外在的奢华，他们更注重内在的底蕴。,140洋房产品客户属性：,样板间装修风格,根据该类产品的客户属性，建议该类产品样板间装修采用“泛中式风格”，整体装修体现中式文化底蕴，具有厚重感。,样板间装修风格,样板间装修风格,花园是140洋房产品的价值点和买点之一，也是该类产品样板间的重要展示点；建议样板间花园要精细化打造，突出产品价值。,样板间装修风格,客户偏年轻化，年龄大多集中在2535岁之间，客户群体多为青年人，单身或者三口之家居多；这类客户较为年轻，更喜欢时尚、富有现代感风格的装修风格。,120130小高层产品客户属性：,建议该类样板间建筑风格采用“现代简约风格”。,现用售楼部四期包装建议,会所售楼部更新包装,会所售楼部更新包装建议,使用时间较长，太过陈旧；多出破损，楼体倾斜，沙盘等部分不亮；顶部没有沙盘吊灯，光线不足；没有项目四期。,沙盘现状：,建议撤掉目前沙盘，重新做个大沙盘；加上四期；并在沙盘顶部加装大型沙盘吊灯。,包装建议：,会所售楼部更新包装建议,使用时间长，太过陈旧；多出破损，多出交通标示线路不亮；没有项目四期。,区位图现状：,建议撤掉目前区位图，重新做区位图；加上四期；,包装建议：,会所售楼部更新包装建议,单体模型为别墅、酒店等单体模型；别墅销售已经接近尾声，单体模型对项目销售促进作用不明显；没有项目四期。,单体模型现状：,建议撤掉目前酒店、别墅单体模型；重新摆放项目四期单体模型；,包装建议：,其他包装建议：,售楼部南区区域目前摆放的是桌椅洽谈桌，档次较低，该区域较为空旷，建议更新为新的沙发，原有洽谈桌可用于天地置业别的项目；售楼部整体灯光不足，建议大厅增设吊灯；售楼部现有窗帘、沙发等要全部重新清洗。,营销费用估算：,其他费用估算：,汇 报 结 束,THANKS,