2010常熟市支塘镇淦昌路项目产品定位及物业发展建议153p.ppt

,Unique Partner&Customer Skills,常熟市支塘镇淦昌路项目产品定位及物业发展建议,谨呈：常熟阳光天虹房产置业有限公司,总体规划布局建筑立面风格住宅规划建议精装修建议商业规划建议环境规划设计和景观物管及科技节能建议对项目劣势的系统分析及改造建议与方法,市场分析,常熟宏观市场支塘镇市场分析竞品分析,项目属性,项目情况SWOT项目定位经济测算,项目物业建议,营销建议,营销总纲形象推广推售策略营销推广,客户定位,客户分析客户定位,目录,市场分析,常熟宏观市场支塘镇市场分析竞品分析,常熟宏观市场,常熟市房地产市场历年发展概况,从常熟市商品房市场的供应来看，2008年以来，施工面积增幅有所回落，竣工面积增长也趋于平稳。从销售方面来看，2008年受整体经济大环境影响，有比较大的波动，但2009年随着经济大环境的趋好，销售情况明显的好转，全年实现了136.2%的增幅，2010年1-10月，已实现了140.25万的销售总量。,常熟宏观市场,2010年常熟市商品房市场简析,从2010年1-10月常熟市房地产市场的消费结构来看，常熟房地产销售依然以住宅为主，商铺平均约占到30%左右的份额，办公市场的需求量则相对不大；从城乡比例上来看，乡区总量已经占据了一个比较大的份额，随着市区市场尤其是市中心的土地等资源逐渐成为稀缺资源，乡区（东南开发区、滨江新城和高新区三个开发区）增长开始显现，未来将成为不可忽视的区域。,常熟宏观市场,从商品房成交均价来看，常熟楼市的高价楼盘依然保持畅销势头，市区开盘均价超过8000元/的楼盘不少，将常熟楼市整体均价向上抬升；从购房者身份方面来看，本地购买力份额略微领先于外地购买力。,2010年常熟市商品房市场简析,常熟宏观市场,小结：,常熟市场受到2010年4月新政的影响，价格和去化速度受到很大波动；但7月份后逐步回暖，依靠大量的外来购买力助推，目前去化速度保持良好，价格稳步上升，全市均价达到8100元/平米左右。,支塘镇市场分析,常熟东大门,支塘镇是常熟市的东大门，北濒长江，南接昆山，东连太仓，西靠常熟市区，位于苏嘉杭高速、沿江高速、苏昆太高速公路和锡太一级公路、常昆一级公路和204国道等交通骨干网的环抱之口，距国家一类口岸常熟港、太仓港各20公里，距上海市区70多公里，区位优势十分独特，交通便利。支塘镇域面积 128.96 平方公里，长住人口 7.4 万。支塘镇是苏州市确定的重点中心镇之一，常熟市明确的未来两大卫星小城市之一。,支塘镇市场分析,区位优势,配套区域优势：支塘镇作为江苏省常熟东南经济开发区最大的配套区，主要发展金属材料加工、装备制造业和高新技术产业，同时也为国内外知名企业落户支塘提供发展空间，已有63家企业入驻配套区，总投资10.77亿元；毗邻港口优势：支塘配套区，距离国家一类对外口岸常熟港、太仓港各30分钟车程。常熟港是上海国际航运中心的组合港，苏州工业园区的配套港，国内外贸易的中转港，以集装箱为主的现代化中型深水港，目前建有3.5万吨级码头5座，千吨级码头5座；太仓港是以集装箱泊位为主的综合性港口，建有万吨级以上泊位5个，千吨级泊位9个，也是上海国际航运中心的重要组成部分。,常熟东南经济开发区,太仓港,常熟港,支塘镇市场分析,经济发展,2009 年，全镇实现地区生产总值 48.2 亿元，财政总收入 4.27 亿元，地方一般预算收入 1.59 亿元；完成工业总产值 130 亿元，产品销售收入 118 亿元，各项主要经济指标多年来保持良好增长态势。“纺织、无纺和食品”是 支塘镇三大传统产业。其中无纺机械设备制造和无纺布行业，在全国享有较高的知名度和声誉，全镇共有无纺企业 200 多家，固定资产 10 多亿元，年销售额超过 20 亿元，无纺机械和无纺布的生产量分别占全国总量的 60%和 14%以上，被苏州市政府命名为“特色产业基地”。“装备制造及汽车装备零部件、新能源新材料、电子信息”是支塘镇三大新兴产业。目前，佳诚涂层、仕名环保、环湖钢结构、申毅卡车厢体、煜发照明器材等一大批企业正迅速成长。,常熟支塘工业园,支塘镇中心,支塘镇市场分析,人文&居住环境,在常熟支塘镇先后走出了“两弹元勋”王淦昌、国际著名化学家张青莲和原中国人民解放军副总参谋长吴铨叙上将等俊杰。支塘环境优美，生态和谐，先后被评为“国家卫生镇”、“国家环境优美镇”、“江苏省环境与经济协调发展示范镇”等荣誉称号，城市化进程不断加快。,幽静的古镇,王淦昌,张青莲,吴铨叙,支塘镇市场分析,支塘镇中心区域简介,支塘镇中心区域主要分为老镇区（包括古镇保护区）和新镇区2个区域；老镇区由于土地发展空间有限以及受到古镇保护区的限制，目前，区域发展已经基本停滞，形象较为“老旧”和“热闹”；规划中的新镇区其已制订了详细的区域规划，其未来将成为整个支塘镇的新中心，目前由于正处于建设阶段，其形象较为“零乱”和“冷清”。,淦昌路,支川路,芝溪路,G204国道,盐铁塘,老镇区&古镇保护区,项目位置,规划新镇区,支塘镇市场分析,支塘镇主要在售房地产项目分布,支塘镇正在积极开发规划中的新镇区，其发展方式是以开发房地产项目来进行人口导入和提供相关配套从而带动新镇区的发展；基于上述原因，目前支塘镇的房地产项目基本集中于新镇区内支川路北段的“佳顺-佳园”和“东方瑞景假日花园”；处于老镇区的只有位于项目地块西南侧的“华东食品城”。,支川路,华东食品城,项目位置,东方瑞景花园,佳顺-佳园,支塘镇市场分析,支塘镇中心区域商业分布,区域中心商业,芝溪路、淦昌路的商业业态主要为小型餐饮、低价位服装、金融机构、美容美发、通讯服务、百货和小型超市，均为1-2层的沿街商铺。芝溪路、支川路路口的商业业态主要为中型卖场、中型超市、酒店、集贸菜市场和小型娱乐休闲业为主，主要以独立中型商铺为主。,支塘镇市场分析,支塘镇中心区域商业业态组成,华东食品城则是专业经营各种炒货、干货、饮料、酒类、粮油、糖果和调味品的专业类市场，建筑形态为集中式商业街1-2层商铺，目前经营状况较好。项目目前正在进行3期的销售和招商，其建筑形态为集中式高层商铺。,支塘镇市场分析,支塘镇新镇区待开发土地,待开发商住用地3号2011年开发45.51亩,待开发商住用地6号2010年开发77.87亩,待开发商住用地7号2010年开发115.16亩,待开发商住用地8号2010年开发88.63亩,支塘镇目前规划的新镇区中共有4块待开发商住用地，总用地面积为327.17亩。4幅均计划都在2010-2011年近期推出。,小结：,支塘镇位于常熟东南门户位置，交通十分便捷。作为经济开发区的配套区域，拥有良好的产业支撑，未来发展潜力巨大。支塘镇目前有两个住宅项目和一个商业项目在售，住宅项目都位于镇中心，地理位置比较优越，配套齐全，物业类型丰富，社区品质不错。中高端商业基本集中在镇中心，具有良好的商业氛围。支塘镇中心区域还有四块土地出让，未来供应量巨大，住宅市场竞争激烈。,支塘镇市场分析,住宅竞品分析,佳园【基本情况】,区域内目前在售最大体量项目，建筑风格：西班牙风情；规划特点：沿河景观带，社区中央水景景观；低密度产品：联排别墅，花园洋房，多层为主，并有配套商业，社区品质较高。,户型多为120-140平米左右三房两厅的大户型,130.6平方米,超大入户花园。客厅连通阳台，南北通透。主卧、次卧皆配置私密卫生间，生活从如此静谧。独有超大空中花园设计，赠予超值面积。贴心储藏室。动静分离。,122.8平方米,经典户型设计，客厅、厨房皆有阳台。客厅连通阳台，南北通透主卧、次卧皆配置私密卫生间，生活从如此静谧独有超大空中花园设计，赠予超值面积贴心储藏室,跃层设计，主卧套房设计，尊贵、私密。客厅附带大面积阳台。厨房经典工作阳台设计。,124平方米,住宅竞品分析,2010年12月5日开盘，购房送车优惠活动，吸引客户。商铺价格使用低价门槛吸引客户。小高层4500-4600均价,【媒体诉求】,依靠项目的建筑风格、低密度产品吸引客户；项目地理位置靠近镇中心位置，地段不错；项目开盘优惠活动较多，2010年12月5日开盘，购房送车优惠活动，吸引客户。VIP卡认购，5万抵8万，10万抵15万；,住宅竞品分析,东方瑞景假日花园【基本情况】,项目主要以低密度形象对外，产品以花园洋房为卖点，层层退台，户户花园。,住宅竞品分析,东方瑞景假日花园【户型】,户型前后花园设置，生活环境、品质、私密性提升。主卧尺度宽敞，配有独立卫生间，私密性、舒适性得到保证阳光地下室，通风采光俱佳，充分体现附加值,146.13平方米,南北露台设置，并且露台赠送面积大，南北通透，采光性好主卧尺度宽敞，配有独立卫生间，私密性、舒适性得到保证户型面宽大南向双卧室设置,114.67平方米,南北阳台设置，并且露台赠送面积大，南北通透，采光性好主卧尺度宽敞，配有独立卫生间，私密性、舒适性得到保证户型面宽大南向双卧室设置阁楼不计面积，完全赠送于客户，附加值体现,95.64平方米,阁楼,大开间客厅 设置，并且连接南向阳台，采光通风。北向大面积阳台设置，增加采光性、通风性、实用性主卧尺度宽敞，配有独立卫生间，私密性、舒适性得到保证动静分离,88.46-92.18平方米,客厅连接南向阳台，增加采光性。动静分离。精致两房，布局合理。餐厅采光性较差。,87.05-87.50平方米,住宅竞品分析,东方瑞景假日花园【媒体】,佳园项目媒体主要沿街刀旗为主，集中于淦昌路、芝溪路、支川路上。以项目花园洋房产品主打吸引客户。,住宅竞品分析,东方瑞景假日花园【项目小结】,依靠项目低密度花园洋房产品吸引客户；户型主要依靠入户花园、露台、地下室等增加项目的附加值项目地理位置靠近镇中心位置，地段不错；已购客户以支塘镇客户为主，市区客户、外省市客户以及支塘镇周边区域客户为辅。客户以改善、自主、婚房为主要购房目的，投资客户较少；项目去化比较良好。,住宅竞品分析,华东食品城三期-华东食贸中心,商业竞品分析,该项目目前正在推售底层商铺，销售均价为1.1万元/,支塘泰富商业广场,销售均价为8500-9000元/,商业竞品分析,东方瑞景假日花园商业项目,商铺共推出53套，去化29套，去化率 54.72%。,商业竞品分析,【商业项目小结】,竞品分析,目前在售的两个纯商业项目去化速度一般。社区商业因为面积比较适中，加上地段和社区品质等综合因素，去化速度良好且售价比较高。后续供应项目基本都有相当体量的商业供应,【竞品项目小结】,竞品分析,支塘镇目前在售住宅项目都位于新城核心,周边配套设施都很齐全,项目整体规划,产品品质一般,本项目在整体规划和产品上具备一定的超越条件。支塘镇未来土地供应大多集中在新城,都是商住类型且体量都比较大,加快销售进度是本项目实现销售目标的机会点。支塘镇目前整体商业氛围良好，商铺空置率比较低，商铺去化比较稳定，且价格比较高，对本项目的商业配比具有一定借鉴作用。目前在售项目基本推广集中在镇上，且推广力度比较大，本项目需要发掘新的推广渠道，在产品价值点上的挖掘以打破目前现有的推广渠道方式。,项目属性,项目情况SWOT项目定位经济测算,项目情况,项目地块四至及项目经济指标,北侧居民区,东侧盐铁塘,南侧淦昌路,西侧商铺,项目四至：北至居民区东至盐铁塘南至淦昌路西至无名路,项目经济指标：用地位置淦昌路以北，芝溪路以西；用地面积19339项目容积率 1.2-1.6项目建筑密度 25-45%项目商业建面不小于15%,项目情况,项目地块交通条件,项目地块交通条件：东侧临水；北侧为当地原有老式居民区；西侧为无名断头路；南侧为项目唯一进出道路淦昌路，其也是从南面进入支塘镇的主要干道，人流量较高，同时，沿着淦昌路从项目地块到G204国道最近距离仅有170米左右。,项目地块,淦昌路,G204国道,项目情况,项目SWOT分析,优势：项目位于支塘镇门户位置，昭示性良好；毗邻镇级主干道以及快速干道，交通位置相当优越。项目地块方正，适合排布；地块沿街面很长，且周边商业氛围良好，适合部分商业开发。项目周边配套齐全，紧邻省重点中学王淦昌中学。品牌开发商具有很丰富的商业开发经验。,项目情况,项目SWOT分析,劣势：项目位于支塘镇老城，非传统商业中心，离新城商业中心约有十分钟路程。项目周边环境比较老旧，周边配套档次有待提高。项目体量较小，难以有丰富的产品线，影响社区整体品质。项目地块受到限制，三面车行无法出入，只有一面可以出入。,项目情况,项目SWOT分析,机会：目前房地产政策偏向于商业市场，支塘镇整体商业市场环境较好。支塘镇商铺均价较高，商铺空置率较低，租金水平较高。项目具有后发优势利用地块长度适合规划部分商业项目开发商拥有良好的商业开发经验。,项目情况,项目SWOT分析,威胁：区域内后续土地供应量巨大，且多为商住项目，对本项目会有一定冲击。项目土地成本较高，楼板价接近于目前新城在售项目，价格竞争激烈。项目非支塘镇核心区域，客户认知较弱，对价格预期有一定抗性。项目体量较小难以形成市场号召力，物业形态受到一定限制。,项目初步定位：,打造具有一定特色的休闲娱乐商业街和精品住宅社区,通过特色商业氛围的形成带动住宅销售，差异化的产品填补市场空白，塑造良好商业氛围的精品社区。,项目定位,商业价值先行，住宅价值随后。,商业项目定位,项目商业规划要跳脱区域概念，我们的目标：社区级商业形态，区域级商业规划,辐射区域主力店+特色商业,主题定位及业态分布,项目周边基本以老镇商业为主，物业形态和设施都比较陈旧；新镇中心以集中商业和商业街为主，业态丰富规模较大竞品项目商铺面积集中在100平米以下，业态规划受到一定限制区域目前商铺入住率较高、现有街铺空置率较低，在售及待售商业不多、销售价格比较高。全镇人口密度大、居住人口消费力较强、餐饮需求大；,酒店娱乐为主题+特色餐饮+社区配套为辅的休闲娱乐商业街,建议将本项目商业定位为,商业项目定位,业态规划,项目主力店以酒店娱乐为主，通过全镇门户位置的昭示性以及毗邻快速干道良好的通达性辐射全镇以及周边区域，形成区域休闲娱乐中心集中式的餐饮满足社区和镇上居民以及周边区域的需求配套商业主要满足小区居民便利，对周边商业设施也起到一定升级作用。,商业项目定位,商业需求面积约为6000平米占总建面的19%,住宅项目定位,建造具有高端品质的建筑，营造具有独特商业氛围的社区环境，建立区域影响力。打造高舒适度的户型产品，通过让渡价值提升项目附加值。通过产异化的户型产品以及部分精装修户型和公共部分精装、风情景观园林提升项目品质和竞争力,支塘首席Boutique社区,建议将本项目住宅定位为,Boutique:精品，精品店,住宅项目定位,Boutique社区,精致户型,精装公共,精巧园林,打造部分精装小户型产品，形成差异化竞争，提高项目竞争力,通过精装公共部分的展示，营造高端项目品质感，引起客户的共鸣,塑造具有特色的风情景观园林，提高项目整体品质感,住宅项目定位,项目于2010年 2月月底开盘，至今共开盘3次，共推出 9栋楼住宅，共供应 225套住宅，区划 162套，去化率72%，住宅销售状况尚可。多层、花园洋房产品更受市场接受。,90平米以下两房和115-130平米三房去化比较好,住宅项目定位,户型配比,项目住宅部分的户型配比建议：既符合市场主流又兼顾去化速度。,项目规划方案一：纯小高层+商铺组合(纯小高层住宅)产品价格拟合,参照项目选取原则 由于本项目周边在售的相同类型产品很少，我们只能结合目前板块内在售项目进行对比拟合，并在拟合过程中，着重考虑区位情况、项目所处环境、项目属性、项目产品等方面可能对本项目底层商铺产品的价格产生影响的几大要素。,经济测算,上述市场比较法中各相关项目的价格为目前综合评定的销售价格。据此，目前本项目能实现的销售均价为4552.396元/平方米左右。假设项目预计明年10月份开盘，价格估计在6%的增长幅度，所以本项目未来能实现的销售均价为4826元/平方米。,项目规划方案一：纯小高层+商铺组合(纯小高层住宅)产品价格拟合,将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出参考定价：,经济测算,项目规划方案二：小高层+多层+商铺组合(多层住宅)产品价格拟合,参照项目选取原则 由于本项目周边在售的相同类型产品很少，我们只能结合目前板块内在售项目进行对比拟合，并在拟合过程中，着重考虑区位情况、项目所处环境、项目属性、项目产品等方面可能对本项目底层商铺产品的价格产生影响的几大要素。,经济测算,项目规划方案二：小高层+多层+商铺组合(多层住宅)产品价格拟合,将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出参考定价：,上述市场比较法中各相关项目的价格为目前综合评定的销售价格。据此，目前本项目能实现的销售均价为4915.447元/平方米左右。假设项目预计明年10月份开盘，价格估计在6%的增长幅度，所以本项目未来能实现的销售均价为5210元/平方米。,经济测算,本项目(商铺)产品价格拟合,参照项目选取原则 由于本项目周边在售的相同类型产品很少，我们只能结合目前板块内在售的专业市场产品进行对比拟合，并在拟合过程中，着重考虑地理位置、商家入驻、品牌、项目规模、产品规划、设计及销售模式等可能对本项目底层商铺产品的价格产生影响的几大要素，拟合过程如下：,商铺拟合对比表,经济测算,将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出参考定价：,本项目(商铺)产品价格拟合,上述市场比较法中各相关项目的价格为目前综合评定的销售价格。据此，目前本项目能实现的销售均价为9665.501元/平方米左右。假设项目预计明年10月份开盘，价格估计在6%的增长幅度，所以本项目未来能实现的销售均价为10245元/平方米。,经济测算,销售总额价格拟合,项目规划方案一（纯小高层24942平方米+商铺组合6000平方米）销售总额:1.82亿,项目规划方案二（小高层8640平方米+多层16302平方米+商铺组合6000平方米）销售总额:1.88亿,经济测算,总体规划布局建筑立面风格住宅规划建议精装修建议商业规划建议环境规划设计和景观物管及科技节能建议对项目劣势的系统分析及改造建议与方法,项目物业建议,住宅规划建议,初步的总平规划设计建议（主推方案）,设计核心思路：充分利用地块的沿街面规划商业街，将主力店布置在昭示性最好的位置,将商业价值最大化住宅以多层加小高层为主，丰富项目的产品线。小高层在最北面,具备良好的景观视野,建筑高低错落，也增加了天际线的美感。社区完全人车分流,有两个出入口,商业全开放式,住宅半开放式将水系引入社区，户户临水，增加社区景观情趣,初步的总平规划设计建议（辅推方案）,设计核心思路：充分利用地块的沿街面规划商业街，将主力店布置在昭示性最好的位置，将商业价值最大化住宅以小高层为主，降低建筑密度，营造更为丰富的绿化景观，同时建筑全部正南设计，采光充足。社区完全人车分流社区用组团式景观，并将水系引入社区，户户临水，增加社区景观。,住宅规划建议,项目物业建议,总体规划布局建筑立面风格住宅规划建议精装修建议商业规划建议环境规划设计和景观物管及科技节能建议对项目劣势的系统分析及改造建议与方法,市场现状分析：市场上项目以欧式风格为主,随着区域市场趋向于高端发展，传统的现代简约风格成为中低端产品的标志，欧式建筑风格开始成为中高端项目的首选,东方瑞景,佳园,建筑立面风格,结合市场竞争，弱化区域居住环境不佳的现状劣势，选择容易凸显高端项目形象的建筑风格,理由一：市场启示寻求市场差异化的升级产品。目前区域内的竞争项目不多，个性化和差异性的建筑风格能够提升项目品质，弱化项目的所在区域的不利因素。因此，建筑风格的差异化是必须的。,理由三：欧式的建筑风格已成为受市场追捧的经典住宅产品放眼全市的高端住宅项目，多数采用新古典、南加州、西班牙等欧式建筑风格；典型中高端楼盘中南世纪城和世茂世纪中心等项目的热销，现代欧式的住宅产品受到市场的追捧,理由二：规避区域地理位置等不利因素，迅速确立区域市场竞争的地位支塘镇作为常熟开发比较晚的区域，周边的市场形象和居住环境改善只是时间的问题，后续还有大体量的土地推出。因此，在项目的建筑风格上需要确立独特形象，确立区域市场的竞争地位。,建筑立面风格,推荐风格：ARTDECO风格和新古典风格,ARTDECO风格,建筑立面风格,ARTDECO风格：Art Deco风格，又译作装饰艺术派、装饰艺术风格、摩登风格等，诞生于20世纪20年代，此后在20世纪二、三十年代迅速传遍欧美，波及世界各地。ARTDECO风格是在现代风格基础上的一种演绎，基于线条的强烈的装饰性，在运用上更加灵活，多采用对称构图，刚柔并济的横竖线条，体现的是一种现代与气派；配合现代材料如大理石、罗马柱；搭配现代气息的材料如工艺玻璃、马赛克、透光石、金线条等，既有传统的豪华气概，也充斥着现代时尚的元素。,ART DECO风格善于运用多层次的几何线型及图案，重点装饰于建筑内外门窗线脚、檐口及建筑腰线、顶角线等部位，在内部门窗、栏杆、家具细部亦饰以装饰艺术派的图案和纹样，比如麦穗、太阳图腾等等，显现出华贵的气息。,立面颜色偏向于中性，立面线条丰富柔和加强视觉冲击感,采用分段式：底部石材、上部铝板外墙外立面造型：通过增加线条或采用弧形阳台与窗台丰富立面全石材或部分石材铺设外立面，配以深色铝合金型材突出项目高端品味,建筑立面风格,电梯洋房的建筑风格建议,建筑立面风格,新古典风格,新古典风格：在格式上与古典主义风格相仿，追求构图规整和经典而传统建筑符号。下层通常用重石块或画出仿古的线条，显得稳重而雄伟；中段用古罗马，古希腊的柱式；檐口及天花用西洋角线等装饰，有的还在屋顶沿街或转角部分加穹顶阁楼。新古典式结合“欧陆风”的生硬和“现代简约”的粗燥，设计更为精细，品味更加典雅细腻。,建筑立面风格,新古典风格,项目物业建议,总体规划布局建筑立面风格住宅规划建议精装修建议商业规划建议环境规划设计和景观物管及科技节能建议对项目劣势的系统分析及改造建议与方法,核心策略,多面积段应对不同层级需求:本项目客户群比较广泛，包括了居住升级及生活享受两种置业动机，同时考虑不同的户型设计有效结合景观资源。所以建议本项目采用多种面积段创造高让渡价值策略:1、享受客户（大户型）：支付能力相对较强，总价敏感相对较低，置业以居住升级，追求舒适度为首要目的，因些舒适度与品质升级的产品是他们购买目标。2、投资+改善客户（小户型）：支付能力一般，总价敏感较高，置业目的因工作地缘关系居住方便为首要，同时部份作为投资需求，总价能力有所控制，对生活的品质，社区环境，配套设施，交通便捷等感受等均为他们购买的因素。3.商业便捷和居住相结合策略:本项目力图打造拥有高便捷性生活的高品质社区，以商业资源为项目最核心的资源之一，因此在住宅的规划设计与商业街相结合，真正实现社区生活品质化的打造。,户型建议,两房（一房可变）两厅一卫户型推荐紧凑型，高利用率,70平米,户型着力点：明厨明卫 卧室全南,69m2一房，户型紧凑，设计合理；大露台，可变房间，为未来预留灵活空间；,户型着力点：明厨明卫 卧室全南可变空间,70m2一房，户型紧凑，设计合理；大露台，可变空间，高附加值,户型建议,二房二厅一卫户型推荐舒适性提升,户型着力点：明厨明卫 南北通透 南北阳台 生活阳台,90平米左右,南阳台宽阔舒适，采光良好,270度外飘窗，向南向西均可欣赏景观,厨卫全明，干湿分开,180度外飘窗，景观主卧,90m2，二房可变三房，三代同堂皆可满足全明设计，南北通透,主卧连接超大露台,户型建议,次卧配有大阳台,270度外凸窗，景观主卧,6米横厅加景观阳台，彰显气派,入户花园,二房高赠送面积舒适性提升,户型建议,三房户型推荐：“性价比的提升”+“弹性功能设计”,多处弧形阳台设计，增加实用性和美观性,270度景观落地窗，豪华尊贵的享受,客厅两面采光，在暖暖的阳光下进餐,户型着力点：储藏室功能间空间预留空间可分可合可变空间（内庭院等）,115-125平米左右,双门入户，主仆分道,确保每个卧室都有阳台空间，拓展室内视野,主卧卫生间+衣帽间,拐角落地窗,超大270度景观阳台，连接卧室,270度超大阳台,户型建议,入户花园赠送可改横厅,L型阳台赠送，使得客厅南北通透,主卧赠送L型露台赠送，奇偶层露台错开，增加实用率同时使得主卧舒适度大大提高。,凸窗赠送面积,三房高赠送面积，强调舒适度打造,户型建议,项目物业建议,总体规划布局建筑立面风格住宅规划建议精装修建议商业规划建议环境规划设计和景观物管及科技节能建议对项目劣势的系统分析及改造建议与方法,精装修建议,精装修建议,小户型公寓,公共部分,打造支塘镇首个精装公寓，提升客户关注度；通过实景展示项目的精致品质，体现项目价值感，减弱价格抗性，引起客户购买欲。,通过对住宅公共部位的精装修，营造楼盘的品质感，体现项目整体的高端性，塑造项目独特的价值，引起客户的认同。,品牌开发商装修案例万科金色雅筑装修标准：800元/m2,精装修建议,精装修建议,品牌开发商装修案例金地未未来装修标准：1000元/m2,精装修建议,公共部分精装修,精装入户大堂,精装电梯间,配置地下车库与1双入户大堂,双大堂配置将1F和地下车库部分分别设置星级大堂；,公共部分配置的品质提升,高级入户门引入国际知名品牌电梯洋房电梯是高层住宅日常使用频率最高的设施，也是影响日后生活质量的重要因素，电梯的品牌已经成为影响购房者选择的一个因素。建议采用高品质的进口电梯，保证电梯质量，增加项目亮点。如日立电梯、三菱电梯等。,项目物业建议,总体规划布局建筑立面风格住宅规划建议精装修建议商业规划建议环境规划设计和景观物管及科技节能建议对项目劣势的系统分析及改造建议与方法,酒店,中等餐饮,中等餐饮,小型餐饮、便利店、书店、美容美发店、干洗店、花店等,商业布局主要是将主力店放在东西两侧昭示性最好的位置，中间安排两层到一层沿街商铺，主力店面积在2500-1500平米左右，两层商铺面积在250-200平米左右，一层商铺面积在80-50平米,商业规划,项目物业建议,总体规划布局建筑立面风格住宅规划建议精装修建议商业规划建议环境规划设计和景观物管及科技节能建议对项目劣势的系统分析及改造建议与方法,景观定位的市场背景分析,南京市场在售项目中，客户对景观规划认可度高的项目主要表现为以下特征：品牌景观公司设计（贝尔高林、华意、泛亚）景观定位风格鲜明 景观层次感强且内容丰富 社区主要景观的特征鲜明 注重打造细节部分的景观线条 大尺度水景的应用,景观设计核心策略,引入品牌景观设计,小巧而精致与建筑风格相和谐,引入一定特色景观（如水景，下沉式花园）,主题鲜明，品质景观,策略1：引入水景概念，打造节点型的水景景观，内部和外部环境相呼应，提升景观品质,老子日：止水若水。孔子日：仁者乐水。本项目拥有外部的水景资源，内部景观设计将实现景观的内外兼修。因此水的引入成为景观设计的重点。内景以水的灵性，柔美与建筑的沉稳、雄浑相映衬，更深层次的实现人对自然的全部渴望。在景观设计主轴上设计中心水景主题花园，在各个景观节点上融入各类水的元素，从喷泉、涌泉、水景墙、水汀等。,策略2：项目景主题需要与建筑风格融合 具有欧州文艺复兴特征的园林,迎合目标客户需求，充分结合市场接受度高的景观设计，打造符合市场主力客户偏好要求，具备与建筑新古典风格相和谐的的景观设计。景观设计理念：建筑、景观的融合，同时结合项目目标客户的审美情操。精品建筑与欧式园林的最为契合，因此：具有欧式文化特点的园林在项目的景观规划实施过程中，注意景观节点的合理过渡，有效衔接，概念渗透。,策略3：作为品质楼盘，在园林景观中融入文化元素，展示人文精神。,景观是其实现文化内涵的重要组成部分，在景观引入文化的元素并引伸出文化内涵及人文关怀。在树种的选择上将环保及健康养身放在重要位置，将是体现人文关怀的重要表现。在景观细节考量，休栖、健身、舒适也是人文精神的体现。在景观小品中采用音乐、艺术、书藉的元素也是文化融和的重要方面。1、减噪型树种噪音是影响人体健康的一种特殊污染，人对噪音的忍受限度一般不超过60dB。植物对噪音具有阻隔、反射和吸收的作用，2030m绿化带可以减少噪音1015dB，选择稠密枝叶、粗糙树干的树种具有较好的减噪效果。2、保健型树种城市是人口高度聚集的区域，城市绿化树种的选择除了考虑其生长、观赏价值等特性和抗污净化功能外，还应研究植物与人体健康的直接关系，即树种对人体的保健功能。主要树种可以选择：银杏、香樟、沉水樟、罗汉松等。,项目产品的景观规划示意,三条景观轴线，户户临水，前后有景，即丰富了社区的景观，又有效的阻隔了周边杂乱的环境，保证了社区的品质两条出行轴线，做人车分流设计，即保证人流出行的便利，也将商业和住宅有效的区隔开，保证了住宅的相对私密性,项目的景观意向建议,项目物业建议,总体规划布局建筑立面风格住宅规划建议精装修建议商业规划建议环境规划设计和景观物管及科技节能建议对项目劣势的系统分析及改造建议与方法,项目的物业及配套服务围绕消费客户配置,客户的特殊服务需求,客户的日常服务需求,社区的文化风情商业配套服务品牌物业管理,生活的细节服务后期的增值服务,尊贵品质安全细致,项目酒店式管理日常服务功能品牌物业管理方式,全面推行品牌物业管理，公寓管理在于于全面、细致的服务之中；全面导入ISO9001国际质量管理体系；引入环保理念，将环保理念运用到日常管理之中倡导的绿色环境和生态概念之宗旨；建立物业管理信息网络化，全面推行智能化物业管理，实现管理手段现代化；塑造独特的社区文化，打造文化社区典范；全面推行人性化的服务理念；项目管理十一项服务程式：一站式服务、管家式服务、不均衡管理、首问责任制、回访工作制、时效工作制、公开监督制、三零服务、安全预案制、三米微笑制、经理考评制。,提升项目的服务价值，物业管理需要周到全面的同时服务的规格要高，本项目的物业管理服务方式包括：,尊贵360度细致服务，一切以满足业主尊崇需求为目标。尊贵业主当然要拥有尊贵服务。,物业建议,安全城市中心顶级豪宅安全第一。现代的物业管理方式全心全力，无比放心安全感与归宿感。,物业建议,物业管理内外部资源整合整合资源就是在更大范围内利用更多的社会资源来满足业主更深层次、不断变化的生活需求。充分体现高档社区的尊贵服务。比如整合专业的医疗机构，为业主提供常规性、即时性、针对性的健康医疗服务。通常社区公众服务所需整合的社会资源有以下几大类：水电、通讯、新闻媒体和交通部门-便利开通相关项目、提供票务、订报等服务公安、法律服务部门提供法律支持医院等专业医疗机构-提供急应医疗服务学校、图书馆等教育部门-提供借阅服务少量商场、宾馆、饭店等工商企业-提供一定的优惠服务旅游、文化、修理等服务机构,物业建议,市场启示：目前市场上，产品创新与高科技系统运用产品设计、高科技系统运用等成为项目提升产品竞争力的共同突破口,本项目需要应用优质建材是提升高端项目品质，较高的交付标准拉开与现有住宅项目的差距，在同类定位项目竞争中占据主动,增强品质感,体现尊崇性,科技节能建议,本项目的交付配置要求在顺应市场发展趋势的同时有所提升，倡导绿色环保智能的物业理念，体现项目的人性化,提升项目的综合竞争力,规避外部对项目品质的干扰迎合客户的品质生活细节需求,窗墙保温系统保证不同朝向的住户居住舒适性静音系统楼板静音系统解决垂直方向的干扰,科技节能建议,在主体结构完成以后，用聚合物砂浆和锚固件将保温板固定在主体结构外侧，保温面层由聚合物浆和耐碱玻璃纤维网格布组成。外墙外保温住宅的节能效果能够达到50%，也就是说同样的室温能够降低50%的用电能耗，并且使墙体潮湿情况得到改善。,窗墙保温系统提升项目的品质感，外墙保温系统设计,科技节能建议,冬季，它对室内暖气及室内物体散发的热辐射，可以像一HotTag面热反射镜一样，将绝大部分反射回室内，保证室内热量不向室外散失，从而节约取暖费用。夏季，它可以阻止室外地面、建筑物发出的热辐射进入室内，节约空调制冷费用。同时，Low-E玻璃还具备对可见光适中的透过率，可见光反射率很低，这样就避免光污染的产生，在大量使用Low-E产品的玻璃幕墙上，以往惹人厌烦的反射强光现象能得到有效缓解。,窗墙保温系统 窗墙保温系统设计,科技节能建议,隔音楼板。主要是上下邻居撞击声，如脚步声、关门声、拖动家具发出的噪音等。消除 楼板撞击声的有效方案是采用隔音楼板。隔音楼板的构造：在楼板上铺设一层0.5公分厚陶氏ETHAFOAM隔音垫，再铺设一层3公分 或5公分厚的挤塑泡沫板，再加一层4公分厚的双向配筋的细石砼保护层，总厚度高达30公 分。,静音系统楼板静音系统设计,科技节能建议,项目物业建议,总体规划布局建筑立面风格住宅规划建议精装修建议商业规划建议环境规划设计和景观物管及科技节能建议对项目劣势的系统分析及改造建议与方法,强化内部环境营造：强化项目内部的景观塑造，通过小区环境的塑造，使业主形成良好的心情转换，以降低外部对其产生不良心理影响。增加项目绿化面积：尽可能多的增加绿化面积，同时丰富小区的景观层级是重点，以小区大面积绿色与水景和小品景观相互应，营造舒适生态的社区环境。区外道路建设及道路绿化：规划道路提前建设，并以景观路的标准设置绿化带及景观路灯，加强道路两侧的绿化种植形成绿色围墙，以期使进出道路与外部形成视觉上的隔离，从而弱化其不利影响。小区安全向外延展提高安全居家感受：在规划道路增加安保巡逻，并于派出所联系设置安全警岗，提高小区安全标准，保证业主安全舒适的居家及出入感受。文化元素及商业设置：道路两侧融入具有文化元素的雕塑小品，弱化周边环境影响的同时，增强商业导视系统区隔住宅，对进出人群有很好的引导作用。,对项目劣势的系统分析及改造建议,客户定位,客户分析客户定位,楼盘客户主要以支塘镇客户为主，此类客户大多为地缘性客户，对于支塘镇的工作或者生活区域认可，但经济实力又没有达到一定的阶段，无法承受市区高价的制约，所以综合情况还是选择于支塘镇购房。年龄在25-40岁之间，工作主要为企事业单位白领、高级技术工人、公务员、教师等等，购房目的以婚房、分户、改善为主。,已购客户分析,客户分析,周边乡村客户大多看重支塘镇的生活配套以及部分工作区域与支塘镇有关，所以选择支塘镇购房，年龄在35-50岁之间，工作主要为高级技术工人、私营企业老板等等。购房目的以自住、投资为主。市区客户大多受到市区的价格挤压之后才选择离开市区购房，但此类客户大多不是本地人，对市区的依赖度不高，年龄在25-35岁之间，工作主要为企事业单位普通员工、中层白领等。购房目的自住。其他外省市客户大多由于看重此区域的价格低谷区域，并且或多或少在支塘镇有贸易来往，或在支塘镇有相关工作，所以选择此地购房，年龄在35-50岁之间，工作主要为私营企业老板为主，购房目的，投资兼自住。,已购客户分析,客户分析,区域内的客户是核心；邻区的置业客户是重要补充。,客户界定,项目位于支塘镇门户位置，是镇上出入的必经之路，昭示性很好，周边有批发市场和产业园区支撑,来自镇上的政府机关公务员、学校老师、企业中高管、私营业主等客群将为本案主要客群来源,主城其它客群私营业主大型企业高管公务要员金融人士,吸纳城市其它板块客群,城北及周边客群私营业主企业高管高级专业技术人员事业单位领导公务要员银行金融业高管,重点锁定支塘镇以及镇周边区的客户,镇上及周边客群全面锁定：先期吸引对片区认知度认可度较高的支塘镇本区域客户（以中高等级客群为主）；以这群对区域抗性较小且经济状况良好的客户，撬动先期销售。周边乡镇客群强势吸纳：以周边乡镇升级居住需求的人群，可重点吸纳；作为目标客户的后续力量。,先期撬动,后续发力,客户界定,客户描述,他们具有共同的特性：看好本区域市场的发展，对区域未来充满希望有不错的职业规划，事业正在上升期，有一定的经济实力，有多次置业经验对投资理财有自己独特见解，对市场的动态有敏锐的嗅觉对生活品质有很高追求，看重居住环境、周边配套，喜欢时尚、休闲的生活状态,他们从小生活或工作在支塘镇，他们正值人生高峰期，成功自信又从容他们是企业白领、高级工程师、公务员、教师他们追求高品质的居住环境和时尚的生活方式；对于他们，可以笼统地称之为：,都市新贵,客户描述,置业客群的镜像模拟,营销建议,营销总纲形象推广