2010万丽·铂金瀚宫开盘前执行方案124p(1).ppt

钧城地产开封项目组 2010.11.12,万丽铂金瀚宫 开盘前执行方案,基本思路,回顾历史,我们要做什么,我们该怎么做,一、市场背景,二、营销目标,四、开盘前营销推广策略,五、成功开盘保障体系,我们有什么,三、整体房源梳理,PART1,市场形式,（1）,10年市场回顾,（2）,周边楼盘推货趋势,出台打压楼市措施,进入加息周期,财政金融政策全面收紧,10月19日起上调贷款利率0.25%,2月25日提高存款准备金利率0.5%,4.15日起，二套房首付提高至50%，利率1.1倍,11月3日，从严管理住房公积金贷款,9月29日，购买90平米以下首付款提高至30%,10年宏观市场回顾,1月12日提高存款准备金利率0.5%,11月10日提高存款准备金利率0.5%,9月25日提高存款准备金利率0.5%,4月15日新政，主要针对第二套房,3月18日新政，国“十一条”,9月27日政策，国土部打击开发商囤地,9月29日新政，提高首付比例，刚性需求受阻,11年宏观市场展望,20011年展望：2010年截止到目前房地产政策密集出台，以抑制房价过快上涨、物价过快上涨，避免高通货膨胀发生，预防经济风险；从关切民生出发，政策重点是打击房产投机，保证有效供给，以促进房地产市场的平稳健康发展。为此，2011年，国家和地方关于房产市场政策还将继续台，但每次政策变动的幅度不大，是一个“慢调”的过程；所以未来的市场政策不确定性增大，为保民生、防高通胀；加息的呼声也越来越高，所以未来的金融政策的不确定性增大，但是由于市场刚性需求旺盛，出现“拐点”可能性小。但是土地和商品房市场供应量还会逐渐加大，未来房地产市场面临的竞争也将增大。,1月10日，国十一条,2月10日，国土部出台“用地监管通知”,3月22日，当地政府对房价负总责,4月17日，415新政,9月27日，对闲置土地处罚,11月10日，提高存款准备金,开元华庭,碧丽国都,碧水蓝城,宋城雅居,7月份,1月份,2月份,3月份,一期剩余约600多套，约6万，约4万。主力户型88-120,6月份推售500套，,目前一期27栋多层快售完，在售二期23栋多层+6栋高层，主力户型120-135三房，约800套，三期20栋高层未规划，估计2012年推出。,目前在售三期，只有一栋12#楼，面积110-140，共120套，销售50%，剩余约60套。,2010年,2011年,青苑,森林半岛,分二期开发，一期3栋多层卖完，二期1栋高层，1栋多层在售，共160套，销售40%，主力户型89两房和130三房，约100套。,一二期售罄，三期别墅剩余10套左右，正在推售四期，其中高层32栋，以三房为主，面积110-140，约2000套。,一期别墅，二期多层洋房，目前剩余量较多，三期推出高层，也在售，面积110-180，三房为主，推出约550套。,香堤湾,一期共17栋高层，以三房为主，面积从90-140，约1500套，处于认筹阶段，对外报价3800。预计8-9月开盘。二、三期规划未确定。,8月份,9月份,10月份,11月份,12月份,豪德天下融城,分三期开发，一期目前还剩大约400套左右。预计下半年推出17#、18#楼，约400套。,鼎力国际城,一期B地块，现正推售一批房源，剩余300多套，主力户型110-117平米三房。,周边重点关注项目推货趋势预测,目前主要竞争在售项目2011年3月份前预计推售量约56万，其中，高层推售量32万方；,由此看来，本案在2011年3月份前面临的竞争较大，主要竞争户型为三房，,PART2,营销目标,（1）,全案营销目标,（2）,1批营销目标,利润最大化,目标1：现金流通过分阶段的配合营销，实现项目的可持续性开发，为开发商保证良好的现金流，从而确保资金的快速回拢！,目标3：形象与品牌通过对本项目的成功开发，奠定开发商在市场中的形象，实现利润与品牌的双赢！,目标2：利润依托万丽铂金瀚宫优良的产品品质，充分发挥项目自身和潜在的价值，实现项目利润最大化！,全案营销目标,保证项目现金流的稳健回收是项目成功的基础！,理性的风险控制就 像项目的保护伞,下一个项目？,目标三：现金流,追求利润销售速度的平衡点是项目营销目标！,利润通过项目卖点挖掘,借势营销,有效的推广，体现项目最大的价值展现,速度 合理的推售时序,不同产品的组合,有计划的价格控制实现项目的有序销售,电梯洋房实现5500元/，,预计2012年初实现全案清盘发售，,现状：目前开封洋房畅销户型面 积为110143的三房，成交均价在5500元7000 元之间，我项目需要一定 的市场培养期来实现均价。,现状：目前开封洋房一层和二层 去化良好，但是楼层越高 去化速度越慢,目标三：利润,实现万丽集团形象全面升华,加快万丽向一线品牌迈进的步伐,开启万丽豪宅开发的新纪元,树立万丽品牌良好口碑,成为郑开走廊发展的发动机,项目的成功不仅体现在销售的成功！,万丽,目标三：品牌形象,1批推广目标,1、项目整体高调亮相,2、1批房源开盘前蓄势,首批推出284套,销售房源105套,1批推售营销目标,积累足够数量的客户,保证每天足额的来访量，是实现目标的关键!,实现目标的关键,到访2150组,认筹280组,注:预计到访者1/8购买,1批推售营销目标,PART3,整体房源产品梳理,？,（1）,项目经济技术指标,（2）,各楼栋户型配比分析,（3）,整体房源户型配比分析,（4）,项目核心价值体系,项目经济技术指标,各楼栋户型配比分析,各楼栋户型配比分析,各楼栋户型配比分析,各楼栋户型配比分析,项目经济技术指标,项目经济技术指标,产品竞争力,人性化产品设计,精品楼宇建筑,配套竞争力,自身商业配套,优势资源竞争力,郑开城际高铁,产品超高性价比,宫廷级园林景观,区域竞争力,成熟高档楼盘区,整合竞争力,项目自身资源,与城市发展战略高度结合,金明区配套资源,项目竞争力体系,别墅级电梯洋房,万丽铂金瀚宫价值体系建立,项目核心价值体系,PART4,开盘前营销推广策略,（1）,1批推售策略及客户策略,（2）,（3）,价格策略及认筹策略,活动、渠道及广告策略,（4）,推广费用预算及整合,2月3日春节,12月 1日项目入市,12月19日 认筹启动,2011年？月？日1批开盘,1批关键节点安排,12月 11日项目亮相,1批推售策略及客户策略,项目的核心问题在于,如何使一批产品在获得良好销售业绩的同时树立整盘的高端形象，以促进后期更大体量产品价值的提升？通过我司对目前市场的分析与研究及长期操盘的实战经验得出结论，一个项目的一批推售的成功与否，与其推售的产品组合有重大关系，作用大到可以决定一个楼盘的命运，特别是高端房地产项目。因为市场不会给予我们第二次树立第一印象的机会！我司本着对项目负责，对万丽地产负责的态度，我们不但要保证项目一批的成功，更要保证整个项目的成功，保证万丽地产开封首个高端项目运作成功！因此，钧城地产对项目的营销推广做出如下建议：,项目要达到高价、快速销售的前提条件必须保障一批开盘的成功！,推售核心问题分析,必须保证项目以高端形象高调入市 必须保证有亮点产品给予项目形象支撑 必须保证一批产品为市场需求主流户型 必须保证一批推售产品有一定升值空间,钧城观点产品决定形象，形象决定价值，价值实现价格！,项目推售原则 推出的产品必须切合项目品质与形象；首批推售产品中必须有亮点户型，能够代表项目的高档品质与高端形象；首批推售产品主力户型为市场畅销户型，必须为具有稀缺性的产品；相似产品分开推售，减轻压力，市场接受度高；为后期产品需预留价格提升空间；为保证一批产品销量，推销房源控制在项目整 体体量的35%左右。,推售原则,1批推售房源,1、一批推出多层1#/2#/3#/4#/5#楼及高层7#楼，合计284套。面积30980平米,占比37.4%,根据产品特点将客户分为大致3个圈层,A、倾向2#、3#、4#电梯洋房的客户；B、倾向7#三房（2+1）和1#及5#电梯洋房单位的客户；C、倾向7#二房、小三房（2+1）单位的客户,A类主力客户:开封市及县市多次置业者，退休高干、在任高干、工商企业主；,C类客户：区域首次置业者、高校普通教师，片区原住民、政府部门和事业单位普通员工、垄断企业员工、父母为子女购买房产者；,B类客户：市内和县市改善性置业者、专业市场私营者、政府部门和事业单位工作人员、垄断企业员工；,目标客户策略,倾向于电梯洋房的客户,A类客户界定,他们的身份：开始享受的城市中坚阶层，开始追求舒适、开始试图占有城市中稀缺的资源，他们已经开始成功但不是最成功的一群，严格意义上讲：他们开始成功。,他们的品位：崇尚“舒适、自然、阔气、安逸”的自在生活,他们的追求：舒适同时略带奢侈，但不是奢华。开始追求品位与安逸，但这些都是在理性的、可承受的前提下，他们满足于现状，但不安于现状。,A类客户描述,倾向于高层中三房合多层两端三房的客户,B类客户界定,他们的身份：典型的薪金稳定居家阶层，拥有略高于他们经济承受能力的情趣与爱好，他们对生活品质提升的追求高于一切。居住是基本要求，生活氛围和情感是更重要的追求。,他们的品位：崇尚“自然、高质素、温馨而前景良好”的生活状态,他们的追求：生活情趣，思维含蓄而充满温情，思想开放而不流于世俗，热情探寻着对社会的真知灼见和人生的喜悦,B类客户描述,倾向于高层小三房和二房单位的客户,C类客户界定,他们的身份：典型的智创阶层，他们拥有超过他们经济承受能力的情趣与爱好，渴望情趣却又无法承受价格昂贵的情趣。居住是要求，但不是最基本的要求，。,他们的品位：崇尚“热情、自由、活力”的情趣生活,他们的追求：他们需要热情，思维先进而活跃，目的性强，积极探寻着对社会的真知灼见和人生的终极价值,C类客户描述,1批价格策略及认筹策略,（1）免价格下调。房价在开盘以后，原则为只升不跌，如价格有下调、不仅会严重挫伤已购房者的积极性，带来市场负面效应，更使准客户采取观望态度，影响销售速度，进而会使楼盘市场信誉度下降而影响楼盘销售。（2）免价格做空。不能为了人为地制造人气，在即使市场实际接受力较差的情况下，依旧提高市场销售价，而在实际销售中，又随意地给客户还价、打折，出现价格做空现象。（3）避免缺少价格升值空间。销售过程中一旦发现楼盘市场出现业绩，便误认为上市价格太低，过快或过大地上调房价，致使市场应预留的空间失去，尽管从外表形式上看非常荣耀，但往往会因此失去市场。,钧城高端物业价格执行原理,1批推售价格策略核心,交易情况,研判销售速度或周期进行修正，调差系数控制在合理的范围：1%。,市场宣传推广,根据项目的推广利用及项目在市场的影响与认知度做出调整,市场比较法,项目定价,价格定位市场比较法,1批推售价格定位,根据项目市场定位，目标客户群定位、项目工程等考虑，现阶段周边的直接竞争对手较少，包括：宋城雅居、开元华庭、森林半岛、碧水蓝城、香堤湾,周边竞争对手比较（高层产品）,市场类比定价法,1批推售高层价格定位,市场比准价 目标均价=+营销组合溢价,首次开盘引爆销售；,品牌形象；宣传推广；楼市发展；,均价区间 比准均价组合溢价1-比准均价+组合溢价2【4888*0.99】-【4888*1.01】4840-4940,建议二期首次开盘均价在 4850元/平米。开盘后小幅上涨100，达到4950元/平米。,涨幅=+1-1,1批推售高层价格定位,根据项目市场定位，目标客户群定位、项目工程等考虑，现阶段周边的直接竞争对手较少，包括：开元华庭、世纪豪庭、森林半岛、碧水蓝城、,周边竞争对手比较（多层产品）,市场类比定价法,1批推售多层价格定位,市场比准价 目标均价=+营销组合溢价,首次开盘引爆销售；,品牌形象；宣传推广；楼市发展；,均价区间 比准均价组合溢价1-比准均价+组合溢价2【5516*0.99】-【5516*1.01】5640-5571,首次开盘均价在 5500元/平米。开盘后小幅上涨100，达到5500元/平米。,涨幅=+1-1,1批推售多层价格定位,VIP卡办理条件：交纳5000元认筹金客户；享受优惠：,（1）前期积累客户分为钻石卡客户：,买两房5000元冲抵10000元；买三房5000元冲抵15000元；买四房5000元冲抵20000元；,1批推售认筹策略,=任务分解=,284套房源,成交 105套房源,多层成交30%，高层成交40%,认筹280组,解筹率40%,需新增来访2150组；,计划来访2150组,来访转认筹13%,1批推售认筹策略,2011年2月3日春节,12月 1日项目入市,12月19日 认筹启动,2011年？月？日1批开盘,1批关键节点安排,12月 11日项目亮相,亮相蓄客期,认筹蓄客期,如何蓄客，如何高调亮相？,1、如何保证项目一炮走红，一举奠定公司及项目形象；2、如何借助电梯洋房高端产品，提升整个项目高端价值形象；3、如何保证在高调亮相前提下，降低推广费用，为公司节约资金；4、如何恰当找到目标客群；5、如何保证现场高人气，持续引爆售楼部；6、如何提高认筹量，为公司及时回款；7、如何降低因春节造成推广断档、客源来访不畅的不利影响；,三条主线：活动为主打，渠道速占位，广告树形象,两大任务：项目首次入市高调亮相和1批开盘前蓄势的互动,活动、渠道及广告策略,全程活动，引爆全城，高调亮相,参与对象：私家车主 执行目的：挖掘高端人群，为项目聚集客户 费用预算：20万=50元*40000辆 执行细则：1、与中石化合作（团购加油卡），在尽量广范围内所有加油站均摆放展架、易拉宝，派发项目礼品和项目资料，并告知客户可到现场领取加油卡信息。2、通过短信或报广释放信息：凡驾车至销售中心车主，均可领取50元加油票一张，数量有限，送完为止。3、客户到场领取加油卡后需于车身贴上项目logo车贴，形成流动的高端广告平台。车贴采用幽默时尚的表现形式，尽量消除车主抵触心理。4、对到访竞争项目驾车客户，聘请学生去目标区域抄车牌。通过车管所渠道，获取车主的信息，以短信、DM等方式精准拦截，滴水不漏。,万丽铂金瀚宫万丽免费派发百万加油卡,引爆点,领卡方式：客户凭停车区工作人员发放的填写有车牌号的领卡单至领卡区领取加油卡；领卡地点：项目营销中心内 领卡流程：1、客户行车至售楼部外围广场入口处(停车场)2、保安在车辆进入时填写车牌号，将加油卡领取单发放给车主(每辆车仅发一张领取单)3、车主进入营销中心参观并由工作人员引导至指定发油卡区(工作人员必须对车主进行楼盘介绍后方可带客户领取油卡)4、客户凭领取单领取50元加油卡，工作人员进行客户身份证及电话号码登记，客户签字确认,2月3日春节,12月 1日项目入市,12月19日 认筹启动,2011年？月？日1批开盘,12月 11日项目亮相,活动主轴,2011年1月1日,万丽回馈社会暨免费领购房基金,1批盛大认筹暨1批产品品鉴会,万丽感谢开封暨免费领新年大礼包,VIP客户答谢会暨元宵节晚会,万丽铂金瀚宫万丽回馈社会暨免费领5000元购房基金,活动时间：2010年12月11日活动地点：中州酒店临时售楼部活动目的：利用大型活动为噱头，提高项目的知名度，增加客户的到访量，释放项目信息。活动形式：亮相当日凡是到访客户均有机会领取5000元购房基金券！领购房基金客户可在12月19号认筹当日参与抽奖，如果客户购房成功，5000元购房基金可冲抵总房款,亮相期活动,万丽铂金瀚宫盛大认筹活动暨1批产品品鉴会,活动时间：2010年12月19日活动地点：中州酒店临时售楼部广场活动目的：利用盛大认筹活动，为后续认筹奠定基础，增加客户的到访量，释放项目信息。活动形式：认筹当日举行演艺活动；认筹当日举行抽奖活动；1、对当日到访客户进行抽奖，2、对领5000元购房基金客户进行抽奖，对到访客户进行派发礼品；,活动费用：一：演出相关费用8万元；二：其他费用1万元,认筹期活动,万丽铂金瀚宫万丽感谢开封暨免费领新年大礼包,活动时间：2011年1月1日2011年2月1日活动地点：中州酒店临时售楼部活动目的：春节临至，体现企业社会责任感，提高项目的知名度，增加客户的到访量，释放 项目信息。活动形式：对认筹客户进行礼品派发（礼品价值可适当提高）；对到访客户进行礼品派发（普通礼品）；,活动费用：一：礼品费用2万元；,新年活动,万丽铂金瀚宫VIP客户答谢会暨元宵节晚会,活动时间：2011年2月18日活动地点：中州酒店活动目的：借助传统节日，对认筹客户进行关系维护，增加客户的到访量，释放项目信息。活动形式：元宵节演艺晚会；对到访客户进行抽奖；对VIP客户进行抽奖；猜灯谜活动,活动费用：一：演出相关费用5万元；二：其他费用3万元；,二月份活动,目的：讯息覆盖，客户拦截，筷子伸到别人的碗,渠道营销，快速占位,高塔,道旗,户外,金明大道与郑开大道交汇处；宋城路与西环路交汇处；,本案,户外大牌,高塔,道旗/路名牌,工地围挡,机场大巴,公交车体,费用：70万元,位置：金明路、宋城路、大梁路选址原因：项目案场附近及繁华路段，形象树立，客户指引,户外大牌,高塔,道旗/路名牌,工地围挡,机场大巴,公交车体,费用：36万,位 置：郑开大道，尉氏、通许、杞县至开封主要路段 选址原因：树立项目形象，拦截县城客户。,户外大牌,高塔,道旗/路名牌,工地围挡,机场大巴,公交车体,费用：80万,工地围墙,户外大牌,道旗/路名牌,高塔,机场大巴,位 置：项目地块围墙 选址原因：拦截周边客户，结合营销节点更换画面，展示项目最佳形象。,公交车体,费用：15万,主要针对以飞机旅行为主要交通工具的目标客群，但此类媒体不宜做节点信息宣传，以形象推广为宜。,机场大巴,户外大牌,道旗/路名牌,工地围墙,高塔,公交车体,费用：2万,公交车体,户外大牌,道旗/路名牌,工地围墙,高塔,机场大巴,位 置：重点线路 选址原因：长期发布项目信息与户外和道旗形成互补。,费用：50万,广告推广，主打形象,目的：主流媒体发布信息，主打电梯洋房形象,广告推广表现,嬗变从豪宅到名宅,一个郑开新区的顶级住宅项目一个站在双城发展轨道上的地标建筑一个比肩星河湾的世界级殿堂社区一个价值远在价格之上的超性价比商品当务之急绝不只营销手段和广告创意,至关重要的第一步 站位,站在引领郑开人居走向的高度之上站在殿堂级豪宅品质巅峰的高度之上站在名门贵胄的高度之上,以此来实现本案的长期持续价值擢升品牌价值 树立项目双城之上独一无二的绝对高端形象,千年 王城之上,这是一个何等的城市,郑汴一体化,21世纪，一个新的机遇，让开封焕发生机,“汴西新区”在中原城市群发展和开封市发展中具有重要地位，因地域和发展战略的因素，汴西新区理所当然地成为郑汴一体化的桥头堡和主战场。它将成为开封经济社会发展新的增长极，带动开封经济社会的整体发展。,汴西新区，让开封以现代化的姿态走向世界,一个城市需要与之匹配的气度开封，曾经的王城从繁华到衰落，再到被重视开创过大宋江山、描绘过清明上河、书写过东京梦华的开封是否应有新的骄傲？一个古今交融的城市是否应有代表新时代的城市作品？,铂金瀚宫 到了,察己 方能明势,城市：万丽置地，以东南沿海为中心，向经济快速发展的二、三线城市辐射的发展战略。产品：以“先人一步的生活”为开发理念，产品以高品位为主导，使居住者享受生活时尚、体验完善社区生活。人居：铂金瀚宫，郑开新区中轴处，轻轨上，5分钟6000亩郑汴湖，6大高端社区醇熟配套，新古典主义建筑风格、欧式皇家园林再现、创新八角主卧。价值：万丽置地，倾力打造郑开顶级豪宅品质标杆，比肩星河湾的中原华人第一居所，其所呈现的价值与发展潜力已远不止项目本身。品牌：万丽置地，品牌房企，新加坡背景，立足中国。,我们是谁？,五大视角观望下的铂金瀚宫,我们在哪？,我们是什么？,我们有什么？,我们面对谁？,郑开新区,新古典主义,轻轨之上,汴西河旁,醇熟配套,？,回归项目本身,项目价值体系构建,四重价值 耀动双城,国际品质标准体系,地段价值升值体系,板块资源优享体系,产品价值领先体系,新古典主义建筑经典,欧式尊荣皇家园林,24小时英伦皇室物管,郑开城市圈，汴西新区核心,轻轨上，零距离郑汴双城,开封新区，中央居住轴心地,6000亩汴西湖景,六大社区环伺，奢享醇熟生活,300米郑开轻轨，零距私享,270度殿堂级八角主卧,创新双入户大堂设计,水立方恒温室内泳池,项目价值 目标人群,如何匹配？,三重关系审度铂金瀚宫与目标客群,建筑与客群：,堪比星河湾的建筑形态会有怎样的主人？,鉴赏力 追求奢华 崇尚享受,气质与客群：,堪称中原巅峰豪宅气度的本案会有怎样的主人？,讲排场 家族感 荣耀感,圈层与客群：,堪比星河湾的人群圈层会有怎样的主人？,身份认同 地位认可 注重圈层,可知他们是一群爱面子、需要社会认同、家族荣誉感强烈的社会上层人士。,关于豪宅的五大特征,一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，得天独厚的自然资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造：五是人文价值无法再生。,郑开新区欧式皇家园林6000亩汴西湖创新八角主卧等新古典主义建筑风格开封千年皇城文脉,对位本案,归结以上种种钧城认为 仅仅“豪宅”对于本案远远不够,而本案除去项目物理属性更多的是在传递一种精神价值带给客户更多的家族荣耀感、身份地位彰显的符号,名宅,近于豪宅，又别于豪宅。其更多的是精神层面上的归属，于本案，名宅更能代言其家族荣誉的归属感，成为表征一个阶层的符号。,立于豪宅之上，我们当之无愧称为“名宅”,只有这样，才能与其气质气度匹配，使其完成自我对位。最终引发共鸣。,项目定位,轻轨上郑开双城极致逸墅,轻轨价值 中原城市群龙头,极致：不仅是建筑的极致苛求，更是对人生的极致追求。逸墅：不是别墅项目，其内在却可媲美别墅项目之精华。,传播 价值升华,万丽铂金瀚宫,如此气势的项目案名。该以怎样的传播主张宣扬项目气质？,推广主题SLOGAN,建议一,名宅 中的 劳斯莱斯,有别于豪宅的本案，仅适合以“名宅”诠释。,与世界级名车劳斯莱斯对比，强调本案的高端性和高贵气质。,建议二,家族荣耀，极致逸墅,以此传递出“家族”概念，将项目所承载的上升到“家族荣耀”的高度。,极致的筑居品质，极致的细节追求，让项目传达的气质成为可遇不可求的信仰,阶段 传播兵法,1、入市2、形象阶段3、物料准备,1、产品卖点释放2、渠道营销,1、首次开盘2、渠道执行,1、产品支撑2、生活方式演绎3、销售措施调整,形象期,产品期,开盘,强销期,推广计划,目标：市场预热主题：名宅中的劳斯莱斯,目标：确立市场地位主题：绝对名宅,目标：强销攻势主题：铂金瀚宫，献给中原的人居高度,目标：销售信息告知主题：极致逸墅，臻耀双城,即使东京梦华荣耀不及铂金瀚宫历史不知现在，梦华已千年，万丽 铂金瀚宫，再开家族荣耀之先，建筑城市与人居的梦想标杆，代言千年未有的新高度。即使宋词三千璀璨不及铂金瀚宫历史不知现在，风情不曾减，万丽 铂金瀚宫，再起汴西湖生态地标，建筑城市与人居的梦想标杆，代言千年未有的新高度。即使清明上河巅峰不及铂金瀚宫历史不知时代，画卷今犹在，万丽 铂金瀚宫，再创郑开双城繁华，建筑城市与人居的梦想标杆，代言千年未有的新高度。,形象导入期系列,系列一,系列二,产品价值解读期,家族荣耀，由极致逸墅开始以极致向极致献礼，始于家族荣耀的彰显。万丽铂金瀚宫，新古典主义极致逸墅，师承欧州皇室园林，270殿堂级八角主卧，创新双入户大堂设计，水立方室内恒温泳池，24小时英伦皇室物管万丽铂金瀚宫，创领中原的极致逸墅家族荣耀，由双城繁华开始以极致向极致献礼，始于家族荣耀的彰显。万丽铂金瀚宫，郑开双城中轴“宋城大道”之上，5分钟6000亩天然汴西湖，300米郑开轻轨，零距离6大高端社区醇熟配套万丽铂金瀚宫，创领中原的双城繁华,户外1,户外2,户外效果1,户外效果2,报广,短信,网络,广播,派单,广告媒体组合,夹报,报纸广告,短信,派单,电台广播,网络媒体,大河报夹报,频次：每周结合活动营销，至少每周一次报广告，重大节点期间适量增加版面目标客户群：行政单位、企业单位、事业单位等所有大众目标客户群体形式：硬广与软文结合的形式媒体：汴梁晚报为主，开封日报为补充。,费用：50万,报纸广告,网络媒体,目标客户群：客户群较广，主要为各楼市网网友，写字楼白领等形式：网站首页长期发布项目信息，各热点区域设置项目链接，重大节点满屏广告，项目专属页面。媒体：开封楼市网,短信,派单,电台广播,大河报夹报,费用：4万,报纸广告,网络媒体,短信广告,目标客户群：按类群划分的特定目标客户群形式：结合项目重大节点及日常促销活动，对现有来电来访意向客户、筛选高端客户进行项目即时性信息群发。媒体：此类媒体较多，关键在于其号码资源，可根踞实际情况更换短信群发公司。,派单,电台广播,大河报夹报,费用：4.5万,电台广播,目标客户群：全城客户，尤以私家车主、打车族及乘公车人群为主群形式：结合项目重大节点，录制广播广告媒体：开封交通广播FM105.1,报纸广告,网络媒体,派单,短信广告,大河报夹报,费用：4万,大河报夹报,目标客户群：行政单位、企业单位、事业单位等所有大众目标客户群体形式：结合项目重大节点信息，DM单页直投媒体：大河报夹报,报纸广告,网络媒体,派单,短信广告,电台广播,费用：9.5万,目标客户群：全城客户形式：DM单页派发，重点路口设置专人在上下班高峰期派发单页，位置：高端小区出入口，重点路段交汇处，高端场所出入口，人流密集路段，,报纸广告,网络媒体,电台广播,短信广告,大河报夹报,派单,费用：3.5万,推广费用预算及整合,营销推广费用合计：,考虑到项目前期需要大规模的推广，针对性的渠道覆盖，频繁的活动吸引人气，推广费用448.5万；但后期项目高端形象形成，且营销上轨道后可控制营销费用，确保全案结束在营销费用控制2%左右,以户外、报广、活动为主导，销售包装、网络辅助，其他综合配合的推广模式。,PART5,成功开盘保障体系,（1）,进场物料支撑体系,（5）,进场物料支持体系,与万丽共奏华彩乐章！,钧城地产（中国）12/2010,We expect success.,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,