信用社培训课件：投资性房地产.ppt

投资性房地产,2/23/2023,2,主要内容,一、投资性房地产定义及其特征二、投资性房地产的范围三、投资性房地产的确认和初始计量四、成本模式计量的投资性房地产的后续计量五、投资性房地产的处置,2023/2/23,3,投资性房地产定义及其特征,房地产通常是土地和房屋及其权属的总称。土地在我国指土地使用权。定义：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产的主要形式：（一）出租建筑物、出租土地使用权，实质上属于一种让渡资产使用权的行为。（二）持有并准备增值后转让的土地使用权，其目的是为了增值后转让以赚取增值收益，在我国实务中，这种情况较少，而且国家限制囤地，对取得土地使用权未在规定期限开发使用的收回或有相应惩罚。投资性房地产业务属于信用社的与经常性活动相关的其他活动，形成的租金收入或转让增值收益构成其他业务收入，相关成本计入其他业务支出。,2023/2/23,4,投资性房地产的范围,投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。（一）已出租的土地使用权 指通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。注意：对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的,不能确认为投资性房地产。因为该土地使用权不属于本单位资产。（二）持有并准备增值后转让的土地使用权 指取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能带来资本增值收益,符合投资性房地产的定义。但实务中这种情况较少。注意：按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。（三）已出租的建筑物 拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物。注意：不拥有产权或以融资租赁方式出租的建筑物，不能归为投资性房地产；此处只有已出租的建筑物，持有并准备增值后转让的建筑物不属于投资性房地产。提供的相关辅助服务在整个协议中不重大（与租金相比，如果重大为自用）。,2023/2/23,5,不属于投资性房地产的项目,（一）自用房地产 自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产,如经营用的营业用房和办公楼属于固定资产,生产经营用的土地使用权属于无形资产。分别根据固定资产以及无形资产的有关规定进行处理。出租给本单位职工居住的宿舍，虽然也收取租金，但间接为单位自身的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质，归为固定资产。（二）作为存货的房地产 作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。实务中，存在某项房地产部分自用、部分用于赚取租金或资本增值的情形，如该房地产不同用途的各部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（或无形资产）和投资性房地产。,2023/2/23,6,投资性房地产的初始确认和计量,投资性房地产在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）有关的经济利益很可能流入企业；（2）成本能够可靠地计量。投资性房地产的初始确认与固定资产的初始确认和计量基本相同，按照取得时的实际成本进行确认和计量，不同取得方式计量有所不同。外购的投资性房地产按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。自行建造的投资性房地产（建造过程也通过在建工程科目核算），其成本由建造该资产达到可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、支付的其他费用和分摊的间接费用等。其他方式取得的投资性房地产具体核算参照固定资产。,2023/2/23,7,投资性房地产的初始确认和计量,只有在购入或者建造完成的同时即用于对外出租或资本增值，才能在初始确认时就确认为投资性房地产，购入或建造完成后自用一段时间之后才对外出租的，应在初始确认时确认为固定资产或无形资产，改变用途对外出租或用于资本增值时转换为投资性房地产。由于信用社购买房地产的主要目的是自用，一般在后期由于地理位置等问题才会将房屋建筑物出租，所以自用的房地产转为投资性房地产的情况比较多。取得的房地产，部分用于出租（或资本增值）、部分自用，用于出租（或资本增值）的部分应当予以单独确认的，应当按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。该被出租（或资本增值）部分能够单独计量和出售的（可以理解为产权可以分割），为应当予以单独确认。,2023/2/23,8,投资性房地产的后续计量,投资性房地产后续计量模式：（一）成本模式 通常采用成本模式进行后续计量。其后续计量以历史成本为基础，要对其计提折旧或摊销，发生减值的要计提减值准备。折旧或摊销的方法比照固定资产和无形资产进行处理。（二）公允价值模式 存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值模式计量。投资性房地产采用公允价值模式计量，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。采用公允价值模式的情况下，其后续计量过程中不计提折旧或摊销，不计提减值，以会计期末日的公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。山东省农村信用社采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。同一单位只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。,2023/2/23,9,自用房地产与投资性房地产的转换,一、房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能进行投资性房地产和非投资性房地产之间的转换。确凿证据包括两个方面：1.企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议（还要看实际状态）；（转换日为形成书面决议日）2.房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。（转换日为开始自用日或租赁期开始日等）二、房地产转换的会计处理：将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时（租赁期开始日或有权机构书面决议日），应当将该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入投资性房地产的相应科目；同样，投资性房地产转为自用，应当将其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入固定资产或无形资产的相应科目。,2023/2/23,10,房地产转换的会计处理,自用房地产转换为投资性房地产：借：投资性房地产 a 累计折旧（无形资产累计摊销）b 固定资产减值准备（无形资产减值准备）c 贷：固定资产（无形资产）a 投资性房地产累计折旧 b 投资性房地产减值准备 c投资性房地产转换为自用房地产：借：固定资产（无形资产）a 投资性房地产累计折旧 b 投资性房地产减值准备 c 贷：投资性房地产 a 累计折旧（无形资产累计摊销）b 固定资产减值准备（无形资产减值准备）c,2023/2/23,11,成本模式计量的投资性房地产的后续计量,一、与投资性房地产有关的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出的处理比照固定资产的后续处理。1.资本化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出,满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。改扩建支出计入原账面价值、并且改扩建后将来仍作为投资性房地产的，改扩建期间继续将其作为投资性房地产，通过“投资性房地产”（在建）（要根据实际情况处理）核算，改扩建期间不计提折旧或摊销。装修费及大修理费用比照固定资产处理。2.费用化的后续支出 投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入其他业务支出。,2023/2/23,12,成本模式计量的投资性房地产的后续计量,一、折旧或摊销 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，按期（月）计提折旧或摊销。借记“其他业务支出”，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”。取得的租金收入,借记“准备金存款”等科目,贷记“其他业务收入租赁收入”。具体可比照经营租赁的会计处理。二、减值 投资性房地产存在减值迹象的,经减值测试后确定发生减值的,应当计提减值准备，借记“资产减值损失计提投资性房地产减值准备”,贷记“投资性房地产减值准备”。注意：该减值以后期间不得转回。,2023/2/23,13,成本模式计量的投资性房地产处置,当投资性房地产被处置，或者永久退出使用时，应当终止确认该投资性房地产。出售、转让投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，按实际收到的金额，借记“准备金存款”或有关科目，贷记“其他业务收入”，按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务支出”，按其账面余额，贷记“投资性房地产”，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧”，按原已计提的减值准备，借记“投资性房地产减值准备”。投资性房地产的盘亏比照固定资产盘亏处理。,2023/2/23,14,固定资产、无形资产、投资性房地产小结,1988年之前取得的、行政划拨方式 取得的后经评估估价入账的土地 通过缴纳土地出让金等方式 经营性租出 单独取得的土地使用权 在其上建造 房屋建筑物 与房屋建筑物一并 购入能够合理分配 经营性 租出,土地土地使用权,固定资产单独估价入账的土地,无形资产土地使用权,固定资产房屋建筑物,与房屋建筑物一并购入不能合理分配,无形资产土地使用权,投资性房地产投资性土地使用权,固定资产房屋建筑物,投资性房屋及建筑物投资性房地产,经营性租出,2023/2/23,15,固定资产、无形资产、投资性房地产首次执行日的处理,1.土地使用权的重分类。已计入在建工程或固定资产与房屋建筑物一并核算的土地使用权，符合无形资产准则的规定，应当单独确认为无形资产的，首次执行日应当进行重分类，将归属于土地使用权的部分从原资产账面价值中分离，作为土地使用权的认定成本，并按照无形资产准则的规定进行后续计量。2.闲置未用固定资产补提折旧。我省之前执行的会计基础规范规定，对闲置未用的固定资产（房屋建筑物除外）不计提折旧，因此，需要在首次执行日对该部分固定资产补提折旧并调整留存收益。3.融资租入固定资产账面价值的调整。应在首次执行日，根据剩余租赁付款额现值调整固定资产账面价值，并确认未确认融资费用。4.投资性房地产的重分类。符合投资性房地产的房屋建筑物和土地使用权应在首次执行日进行重分类，将满足投资性房地产定义的资产根据其原值、累计折旧、减值等情况相应结转到投资性房地产科目核算。,