镇江中浩国际广场食尚街市场研究与商业定位报告(208页).ppt

镇江中浩国际广场 食尚街-市场研究与商业定位报告,上海润南投资咨询有限公司2008年8月,敬呈,目录,宏观环境分析 商业零售市场分析 项目分析 消费者调研 商家访谈 餐饮业市场研究 项目定位 租售策略 财务分析,研究目的和方法,市场调查政府访谈高层研讨案头分析数学建模,目标分解,研究方法,研究目的,通过宏观市场、中观区域和微观项目研究，明确本项目的市场定位,通过对消费者调研数据的分析，明确目标客群,通过厂商访谈，确定业态和业种配比,保证镇江中浩国际广场项目商业定位策划的顺利完成,研究思路图,项目启动和前期准备,镇江宏观零售市场概况,项目辐射区域分析,消费者调研,商家访谈,竞争项目分析,零售物业,住宅,项目商业定位,主题概念,功能组合,业态/业种配比,供应分析,需求分析,定位研究,宏观分析,中观分析,微观分析,其他,项目分析,租金则算,财务分析,目标客群,租售模式,目录,镇江宏观环境分析宏观经济发展概况城市规划及政策导向,镇江概况,地理位置:镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。全市土地总面积3848平方公里，占全省374。其中，市区1081平方公里。行政区划:镇江市现辖丹阳市、句容市、扬中市3个市，市区设丹徒、京口、润州和新区(省级经济开发区)，全市有67个乡镇、10个街道办事处 2007年底.镇江市总人口已经达到268.78万人,其中市区人口116.5万，地区生产总值已达1213亿元。,镇江,芜湖,常州,无锡,南通,苏州,上海,南京,马鞍山,扬州,镇江所处的长江三角洲是我国目前经济实力最强、产业规模最大的地区,增长源泉,长三角经济圈,珠三角经济圈,环渤海经济圈,动力机制,产业特色,出口拉动型,投资拉动型,内需拉动型,民资主导型,外资推动型,国资主导型,高科技-知识密集型,轻纺-劳动密集型,重化工-资本密集型,地区生产总值（GDP）,镇江市近几年GDP,江苏省近几年GDP,数据统计显示，镇江市地区生产总值从2001年的505亿增长到2007年的1213亿，年平均增长15，高于江苏全省的年平均增长速度,数据来源：镇江市统计局,人口总量,数据统计显示，镇江市近几年来人口增长趋势平缓，五年来人口净增长仅1.7万人,数据来源：镇江市统计局,产业结构,数据来源：镇江市统计局,第三产业比重是反映一个地区经济发展程度的重要指标，虽然近几年镇江第三产业产值快速增长，但是所占整个GDP比重并不高（上海为55%），由此看出镇江第三产业还有很大的发展空间,社会消费品零售总额,数据来源：镇江市统计局,数据统计显示，镇江市在过去几年社会消费品零售总额一直保持持续稳定地增长，并且增速越来越快，直接表明镇江市居民的生活水平和购买力提高，零售市场发展前景良好,固定资产投资与房地产投资,数据来源：镇江市统计局,数据统计显示，镇江市固定资产投资与房地产投资近几年增长势头强劲。2007年，镇江市固定资产投资总额已达到558亿，过去五年年均增长27%，房地产投资总额已经从01年的14.2亿增长到07年的84.3亿，房地产投资占固定资产投资比重达到15.1,人均年收入,数据来源：镇江市统计局,数据统计显示：镇江市人均年收入从2002年的13198元增长到2007年的27025元，年均增长率为15.1%，已经达到中等发达国家水平（超过3000美元）,人均可支配收入,2007年江苏省人均可支配收入排名,数据来源：镇江市统计局,在过去五年中，镇江市人均可支配收入年平均增长15，人民生活水平显著提高，2007年底，镇江市人均可支配收入达到16750元，在江苏全省排名第五,旅游收入与游客数量,2007年江苏省旅游收入排名,统计数据显示，镇江市近几年来旅游收入增长迅速，过去五年年平均增长29.5%，2007年旅游收入达到153.9亿，占GDP总量的12.7 是2001年的3.6倍，在江苏全省排名第六。2007年国内游客达到1590万人次,数据来源：镇江市统计局,结论,面临国内、国际经济相对平稳的发展环境，镇江不仅保持并延续了较快的经济发展速度，而且产业结构进一步升级，大力实施科教兴市、港口型经济、城市化、双轮驱动和沿江开发等发展战略，坚持走集聚吸纳、富民优先、改革创新和特色发展之路。在保持原有开放型经济的优势下，城市化速度进一步加快，城乡现代化水平进一步发展，人民生活水平进一步提高。但是镇江在发展过程中也面临不少挑战，经济发展方式和产业结构还有待优化，在取得经济飞速发展的同时，土地、资源和环境的硬约束也在不断地影响着未来经济社会的发展，土地作为不可再生的稀缺资源直接影响着产业转换的空间，由于城市的扩张、人口的膨胀、生态环境的变化，构建资源节约型和环境友好型社会任务繁重,目录,镇江宏观环境分析宏观经济发展概况城市规划及政策导向,镇江规划纲要,根据镇江市十一五规划纲要，到2010年，地区生产总值力争翻一番，年均增长13.5%以上；人均地区生产总值突破60000元；财政总收入翻一番，其中地方一般预算收入超过100亿元，年均增长17%；规模以上工业销售收入翻一番以上，突破3000亿元，占全市工业总量的80%以上；全社会固定资产投资五年累计3400亿元，年均增长18%；社会消费品零售总额达到430亿元左右，年均增长14%。,苏州规划纲要,镇江十一五规划纲要,“十五”以来，镇江经济总量成倍扩大。地区生产总值和人均地区生产总值分别由2000年423.3亿元和15887元增长到2005年的871.7亿元和32597元（按常住人口为29534元），年均增长13.4%和13.1%，均实现五年翻番。财政总收入由32.4亿元增长到118.4亿元，增长2.6倍。全社会固定资产投资由141亿元增长到404.8亿元，增长近2倍，五年累计完成投资1300亿元 当前，镇江正进入从全面小康向基本现代化迈进的关键时期，处在经济结构转型升级、开放型经济加速提升、城乡发展进一步融合的重要阶段。未来的镇江力争到2010年达到世界中等收入国家和地区的平均水平，成为长三角重要的副中心城市、先进制造业基地和重要港口城市、世界文化名城和风景旅游胜地,港口和航道,市域客运枢纽,国铁线网规划,市域公路网络规划,市域过江通道,区域内实现辖市区至镇江主城区半小时、行政村至辖市区半小时车程。合理调整站场布局，建设以中心城市为依托、与路网布局相协调、符合专业化分工和协作的站场体系,力争建成镇泰过江通道，加快推进五峰山过江通道前期工作，争取早日开工建设,市域水运系统规划，构建“两纵四横”骨干航道网。,建成京沪高速铁路、沪宁城际轨道，完成京沪铁路（沪宁段）电气化改造，开工建设宁杭城际轨道，加快推进镇江至南翔铁路的前期工作，启动宁镇扬城际轨道交通规划,镇江规划纲要综合交通规划,镇江规划纲要商贸流通业,依托特色产业和便捷交通网络，发展大型专业批发和零售市场，重点建设丹阳眼镜城、润扬国际工业品物流中心和镇江农副产品批发市场等。到2010年，培育12家年交易额超100亿元、23家年交易额超50亿元的大型专业市场 拓展商贸流通新业态，吸引知名批发、零售贸易企业和商业连锁巨头，来我市开设直销连锁网点或大型购物中心，大力推广连锁经营、电子商务等现代流通组织形式和经营方式 根据城市功能区和人口分布，优化商业布局结构，形成大型超市、精品购物中心和便利购物点等多层次商业网点 到2010年，商贸流通业增加值占地区生产总值比重达到10%以上，全市服务业增加值在2005年的基础上翻一番以上，占地区生产总值达到40%以上,镇江规划纲要商业规划,镇江城市商业总体规划对该市商圈进行了定位，14个商业中心将遍布城市各个角落。按照规划，江苏镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系一个市级商业中心是指大市口一级商业中心。该商业中心以大市口为核心，形成大市口核心商贸区、老城西商贸区、梦溪广场商贸区、长江路商贸区和牌湾商贸区等五大商贸区四个区级商业中心为南徐、丁卯、谷阳、大港二级商业中心九个居住区级商业中心分别是跃进路、黄山南路、九里街、青年广场、丁卯南、谷阳西、官塘、谏壁、高资,镇江规划纲要各级商圈规划,1,2,6,3,4,5,8,9,10,11,13,14,12,7,市级商圈,区级商圈,居住区商业中心,黄山南路商圈（本项目所在区域）,目录,市场分析商业零售市场总体概况代表商业项目总结,商业零售市场概况消费增长强劲,从2002年起，全市社会消费品零售总额进入了快速增长期，2007年达到331亿元，同比增长18.3，年平均增速14.7。2007年城镇人均可支配收入16775元，同比增长17.4%,年平均增长15.2%,增长势头迅猛,数据来源：镇江市统计局,商业零售市场概况批发零售业快速增长,数据来源：镇江市统计局,数据统计显示，镇江市批发零售业总额从2001年的89.8亿元增长到2007年的284.28亿，增长2.1倍，过去五年的平均增长率达到22.7%,商业零售市场概况餐饮业快速增长,镇江市统计部门数据显示，1997年市区餐饮业年销售额为7.74亿元，到2007年，已增长到41.8亿元，每年都以两位数的速度增长,数据来源：镇江市统计局,市场分析商业零售市场总体概况代表商业项目总结,镇江商圈概况,镇江市唯一的市级商圈大市口商圈以及对本项目构成潜在竞争的区级商圈丁卯商圈,大市口,丁卯商圈,本项目,电 力 路,解 放 路,丁 卯 桥 路,谷 阳 路,大市口商圈,镇江目前的第一商圈为“大市口”商圈，镇江的大型百货商场全部聚集在此，几个最大的家电连锁也云集于此。目前“大市口”商圈有逐步扩大的态势，将大润发超市区域也涵盖在内。第一商圈辐射范围很大，包含整个镇江市区以及镇江下属各县市，在市民心理有很强的标志性，是市民集中购物的首选，购物第一商圈地位不容动摇,大市口商圈主要商场,1,2,4,5,3,中 山 东 路,1,2,3,4,5,大润发,太和广场,镇江商业城,北京华联,第一楼街,6,6,苏宁电器,7,7,华地百货（在建）,大润发,大润发超市是镇江人气最旺的一个超市。地理位置优越，每层面积为5000平米，内部布局科学合理，商品种类齐全。底层为餐饮和流行服饰，商铺租金较高，出租率几乎为100,北京华联,北京华联是镇江市开业较早的大型超市，开业之初客流量很大，但是在大润发开业后，受到一定影响。其内部购物环境，产品种类等均不如大润发，底层商铺档次及租金也与大润发差距较大。日常保持一定的客流量，经营情况比较好,主要连锁便利店,镇江主要连锁便利店有苏果超市，镇江旅游连锁超市，镇江万方连锁超市 其中苏果超市有25家分店，镇江旅游连锁超市有32家分店，镇江万方连锁超市有30家分店，遍布于镇江各区，包括下辖县级市 镇江连锁便利店多数多属于社区配套商业，经营面积多在30-80平米，经营状况大都良好，且加盟店规模在逐渐扩大,镇江商业城,镇江唯一的中高档的百货购物场所，是镇江的龙头百货零售商场，在镇江市民心中的地位相当牢固。按销售额抽点方式收取租金，经营状况非常好，多年位居镇江百货零售业销售第一,太和广场,此项目前期定位为中档百货商场，但由于商场商铺拆分销售，导致后期经营管理混乱，商场招档次态参差不齐，经营形象较差，多为散户自由经营。地处镇江市最核心的商业地段，空置率却达到了30%以上,主要专业卖场,1,2,3,1,2,3,镇江市主要电器卖场集中在中山桥区域，以国美、苏宁和五星电器为主要代表，形成三足鼎立之势 其中国美在镇江下辖的丹阳、扬中各设有一家连锁店，苏宁在句容、丹阳和扬中各设有一家分店 欧尚，百安居等家居连锁卖场还未进驻镇江,步行街第一楼街,第一楼街总长约700米，占地4.43公顷，项目均为三层或四层框架建筑结构，还包括了一幢19层的酒店式公寓，08年初开业，招商工作进展缓慢，部分业主已经退租。第一楼街目标是建设成为镇江市中心集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光为一体的商业步行街,丁卯商圈,丁卯商圈，镇江市未来将要打造的四个区级商业中心之一距离本项目直线距离5.6公里。区内有两个主要商业项目，沃得广场和镇江义乌小商品城,丁 卯 桥 路,沃得 广场,小商品城,沃尔玛沃得购物广场,沃尔玛沃得购物广场位于镇江丁卯片区商业核心位置，两年内该片区将有10万消费人口入住，项目商业规划总面积超过15万平方米，商铺已经全部出售，最高售价达到40000元/平米,镇江义乌小商品城,该项目以镇江高新技术产业开发园区为依托，地处丁卯商圈中心，打造以现代零售业及餐饮、文化科技等服务业为主要特色的商业中心，但其本质仍是是小商品批发市场，商铺分割出售，返租经营,本项目相对位置,1,2,3,0.7公里,1.2公里,5.6公里,1,2,3,大润发超市,镇江商业城,沃得广场,大润发、镇江商业城和即将开业的沃得广场是镇江最有代 表性的三个商业项目，是否能与其形成错位竞争将是本项目成功的重要因素,市场分析商业零售市场总体概况代表商业项目总结,总结,镇江还没有真正意义上的购物中心，主要的商业消费还是在传统的大市口商圈。百货以镇江商业城为主要代表，超市以大润发为主要代表与本项目构成潜在竞争的为丁卯商圈，直线距离5.6公里，尤其是沃尔玛购物广场，以其强大的品牌优势将会对本项目形成直接竞争镇江餐饮业发展迅猛，但缺少知名品牌。本项目可与大市口商圈形成互补，并利用旅游客源，主攻餐饮娱乐业态，进行差异化竞争未来项目的消费者主要为项目周边居民，如何利用项目特色吸引其他地区消费者将是项目成功的关键,目录,项目分析道路交通分析周边环境分析SWOT分析,项目分析思路,SOWT分析,竞争项目分析,项目商圈,周边商业环境分析,道路交通分析,道路交通分析,本项目位于镇江市主干道黄山南路东侧，是从西部和南部进入镇江市区的必经之路 本项目三面环路，项目到达性相当高，建议项目提供充足的停车位，以期吸引有消费力的有车一族来此消费黄山东路与九华山路即将联通,本项目,镇江城区图,车流量分析,车流统计点,统计地点位于黄山支路与黄山北路黄山南路路口（五路口），距离项目直线距离30米 统计时间为2008年5月31日（星期六），20:00-8:00车流估算为白天车流量平均值的五分之一 统计数据显示，该路口当天车流总量（机动车）约为23531，工作日车流量在20000左右。优越的位置条件将会给本项目带来大量的潜在客流,35、25、17路庄泉村站在项目以南350米 K118路黄山南路站在项目以北50米,道路交通分析公交,本项目,起点,终点,道路交通分析公交,本项目,道路交通分析总结,建议增加停车位数量，以期吸引有消费能力的有车一族,本项目三面环路，从道路上考量交通到达性非常理想,本项目公交到达性较弱，建议增加公交线路或站点直达本项目,目录,项目分析道路交通分析周边环境分析SWOT分析,周边环境分析商业氛围,项目周边大多是社区配套商业，主要集中在黄山南路沿街两侧 沿街店面多为分割出售，没有统一管理，主要经营厨具，家具装潢，餐饮等 距离本项目仅500米的华都名城，商铺总面积约为两万平方米，会对本项目构成直接竞争,周边环境分析黄山南路商业,周边环境分析黄山南路商业,周边环境分析黄山南路商业,周边环境分析人口居住状况,本项目,所选取住宅小区均在项目半径一公里范围内，按照镇江平均每2.69人户计算，人口总数为21700人 项目半径一公里范围内约有25000人，人口密度为7961人/平方公里，已经远远高出润州区平均水平1824人/平方公里,数据来源：润州区统计网,周边环境分析总结,项目周边商业氛围有待培养，本项目的出现将会带动起整个黄山南路区域的商业层级的提升,本项目属于新老城区交界区域，并且处于交通要道交汇处,周边高品质高密度的住宅小区为本项目提供了潜在消费力,镇江市的行政中心即将搬到润州区，带来一定的政务消费,毗邻的南山风景区将会给本项目带来一定的旅游消费（尤其是餐饮业）,目录,项目分析道路交通分析周边环境分析SWOT分析,SWOT分析,SWOT,优势Strength,劣势Weakness,机会Opportunity,威胁Threats,本项目位于新老城区中间地带，并处于城市主干道交汇处，交通可达性好周边拥有为高密度住宅区，拥有良好的群众消费基础 项目为多业态商业项目，其优异的业态组合将会有机会带动人流周边有南山风景区和即将建成的京沪高速铁路镇江站,本项目位于非传统的商业中心，消费人群以及消费习惯有待培养 项目的公共交通到达条件较弱老黄山路比较狭窄，将会影响客群的流动性,项目所在区黄山南路，是镇江未来规划的9个居住区商业中心之一，政府会大力扶植零售业的发展 镇江还没有以娱乐、餐饮、休闲为主要业态的综合性商业项目，市场发展空间很大 镇江市的行政中心将会搬迁到润州区，将会给本项目带来一定的政务消费,项目附近的在售楼盘华都天城将会威胁本项目的市场空间 将来商业市场导向是否会引入本区域、本项目,目录,消费者调研调研方法和目的消费者特征消费习惯和偏好对本项目的看法结论,本次调查所要取得的结果通过这次调研,我们需要了解以下几点的市场信息:了解目前项目周边地区地区消费者在本区域各种购物、餐饮、娱乐场所的消费行为(如:消费场所、消费频次、消费金额等)了解目前消费者对在周边区域各种场所消费经验的满意与不满意度,潜在需求与 未满足的需求 揭示不同市场消费者选择消费场所的关键购买因素 揭示目前消费者来本项目消费的驱动因素及可能存在的障碍 了解目前本项目在消费者心目中的价值定位和理想价值定位 了解目前本项目潜在消费者的结构与特征 测量消费者,包括目标消费人群对本项目的各种商业形态概念的偏好主要调查内容 选择消费地点的关键因素及其商品类别特点 消费者消费习惯,需求/未满足需求 消费者细分及其特征 对本项目认知、评价和期望,调研目的,成本基础法,约定法,置信区间法,统计分析法,五种样本容量确认方法,比例法,样本容量：50人,样本容量确定,精确度,样本容量,可确信的总体差异性大小,期望精确度,估计总体值所需的置信度,n：样本容量z：所选置信区间相关的标准误差p：总体的估计差异性q：100p e：可接受误差,样本容量确定置信区间法,n：样本容量z：所选置信区间相关的标准误差p：总体的估计差异性q：100 p e：可接受误差,z：置信度96p：50（预设：预期目标的差异性大）q：100 p e：精确度7,样本容量确定置信区间法,多阶段抽样,整群抽样,等距抽样,分层抽样,几种具体的抽样方式,简单随机抽样,双重抽样,抽样方式的确定,样本采集点（GP）,1,2,3,本项目,目录,消费者调研调研方法和目的消费者特征消费习惯和偏好对本项目的看法结论,年龄结构：中青年居多,15-24岁,25-34岁,35-44岁,45-54岁,55岁及以上,样本总数：47人,17,21,5,3,1,单位：人,润州区,36%,其他地区,64%,性别比例：女性略高,女,58%,男,42%,调查样本消费者比例,消费者特征,高中及以下,11%,大专,49%,本科,38%,研究生及以上,2%,教育程度：高等学历为主,样本总数：47人,企业职员，8,党政机关公务人员，5,企业管理人员，3,私营业主，7,教科文卫、技术人员，6,个体经商人员，4,完全失业者，2,学生，8,职业特征：企业职员和学生为主,退休人员，4,单位：人,消费者特征,个人收入：中等收入为主,1000及以下,2001 2500,2501 3500,50017500,10001以上,1001 2000,3501 5000,7501-10000,单位：人,润州区个人收入,0,6,1,3,2,4,0,1,1k-2k,2k-2.5k,1k,2.5k-3.5k,3.5k-5k,5k-7.5k,7.5k-10k,10k,1k=1000,消费者特征,样本总数：47人,目录,消费者调研调研方法和目的消费者特征消费习惯和偏好对本项目的看法结论,受访者购物地点选择倾向性,大润发作为镇江最有号召力的商业项目，是大部分消费者心中购物的第一选择；镇江商业城和太和广场紧随其后。,消费习惯和偏好,受访者去外地（南京，上海）购物频率,53%的受访者会去外地购物，说明镇江的零售业在一定程度上不能满足当地消费者需求，发展相对落后。,消费习惯和偏好,消费者主要出行交通工具,镇江消费者购物出行时对交通工具的选择多样，并未表现出明显特征。,自驾车购物所能接受的车程,大多数消费者自驾车购物能接受的车程在20分钟之内。,每月外出购物次数,每月外出就餐次数,外出购物每次平均消费额,外出购物平均消费时间,镇江消费市场受经济发展带动明显，商业气氛较好；居民普遍有逛街购物的消费习惯；部分消费者已经有较稳定的外出就餐习惯。,消费习惯和偏好,消费者每周光顾娱乐业次数,消费者经常光顾的娱乐业态,镇江本地娱乐市场发展十分有限，市民还没有形成消费习惯 娱乐业态种类较单一，主要集中于KTV和电影院 消费者对多样化娱乐业态表现出旺盛的需求,消费习惯和偏好,目录,消费者调研调研方法和目的消费者特征消费习惯和偏好对本项目的看法结论,润州区消费者对本项目的选择倾向,非润州区消费者对本项目的选择倾向,预计平均光顾概率 2次/周,预计平均光顾概率1次/周,消费者对本项目的看法,大部分消费者认为交通和本项目商业气氛和消费环境是影响他们光顾的最主要因素,消费者对本项目的看法,制约消费者光顾本项目的因素,商场档次接受程度,调查显示：中高档购物中心具有较高的接受度,目录,消费者调研调研方法和目的消费者特征消费习惯和偏好对本项目的看法结论,本项目优势在于：突出的地理位置，便捷的交通将吸引项目周边，甚至其他地区的消费者前来光顾 目前润州地区甚至整个镇江市唯一的一站式购物体验，独特的概念加上一定的整体推广，将使本项目更具竞争力项目商业方向构想：以餐饮美食为主导，带动休闲娱乐，加上社区生活超市的业态组合，不仅可以满足周边居民的需要，也会以体验式的经营理念吸引其他地区的消费者,消费者调研给项目定位带来的启发,目录,商家访谈访谈商家分业态商家需求商家访谈总结,访谈商家名单,目录,商家访谈访谈商家分业态商家需求商家访谈总结,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,国美电器已成为中国驰名商标，并已经发展成为中国最大的家电零售连锁企业，位居全球商业连锁22位,定位于顶尖家电连锁零售企业,开店为直营管理，面积需求约3000平方米以上，8-10年租期 设店地点在人流集中区域,家用电器,对本项目看法,在镇江有拓店计划，对本项目有一定兴趣，是否进驻要看具体合作条件,国美电器,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,镇江市旅游连锁超市是镇江网点最多，分布最广的大型民营连锁超市之一。曾荣获镇江市“三放心”工程荣誉单位、“诚信服务示范店”、“食品卫生 A 级信誉单位”和“光彩之星”等称号,定位于面向大众的零售日用品超市,开店为直营管理，面积需求约500平方米，3-5年租期,经营从生鲜果蔬、鱼禽蛋肉，副食品到日用百货等四大类,对本项目看法,对本项目有一定兴趣，有待于对项目的全面考察,旅游连锁超市,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,丹麦国际时装公司BSETSELLER集团旗下知名品牌之一，销售网络遍布全球22个国家 集团旗下品牌还有ONLY,Jack Jones,提供的主要商品女性服装，人均消费250-500元 目标客户为对追求流行时尚的女性白领,流行女装、职业女装、配饰等,对本项目看法,需要了解主力店的进驻情况，对本项目比较感兴趣,Vero Moda,开店为直营管理，面积需求约200-1000平方米，对项目考察决定其租期 喜好与类似档次的品牌相邻,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,UNIQLO(优衣库)是日本著名的服装品牌迄今为止在6个国家拥有760家分店，2万名雇员，2004年的营业收入就达到35亿美元,提供的主要商品休闲服装 目标客户为对追求流行的时尚人士,休闲服饰,对本项目看法,不会在在2010年前开发镇江市场，目前无进驻意向,优衣库,开店为直营管理，面积需求约1000平方米以上，对项目考察决定起租期 喜好与类似档次的品牌相邻,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,上海古今内衣有限公司主要开发生产与世界流行潮流同步发展现已在全国各省市(除西藏、台湾以外)开设古今连锁企业175家，批发和经销网点有500余家，外销产品已进入日本、欧洲市场,提供的主要商品女性内衣、泳装 目标客户为对追求质量的女性,女性文胸、花式内裤、新潮泳装等,对本项目看法,在镇江有开店计划，需要对本项目对全面考察，有一定意向进驻,古今内衣,开店为直营管理，面积需求约30平方米以上，5年以上起租 喜好与类似档次的品牌相邻,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,奔趣Bench Body是菲律宾著名的品牌,于1987年登记注册,凭借休闲服饰及贴身护理品占据了在菲律宾服装市场第一品牌的地位,提供的主要商品男、女内衣 目标客户为对追求时尚的男、女性,男、女内衣、泳装等,对本项目看法,在镇江有开店意向，是否进驻要看具体合作条件和毗邻的商家,奔趣,开店为直营管理，面积需求约40-60平方米，2-3年租期 喜好周边是休闲服饰店铺,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,上海拉夏贝尔服饰有限公司旗下共有三个品牌，目前在国内有自营店柜近300家，并还在增长中。LA CHAPELLE 少淑品牌，都市办公室女性设计，线条简洁，优雅精致,提供的主要商品女性服装 目标客户为25-35岁都市办公室女性,流行女装、职业女装、配饰等,对本项目看法,在镇江有拓店意向，对本项目有一定兴趣，需要对项目进行全面考察,La Chapelle,开店为直营管理，面积需求约80-200平方米，3-5年租期 喜好与档次相当的品牌相邻,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,Jack&Jones以其国际化的品牌理念与北欧简洁纯粹的设计风格完美结合。吸引了全世界追求时尚的男性目光。是一个汇集了欧洲时尚元素，领导世界潮流的时尚男装品牌,提供的主要商品男性服装，目标客户为对追求质量的先锋男性,开店为直营管理，面积需求约200-1000平方米，对项目考察决定其租期 喜好与类似档次的品牌相邻,流行男装、配饰等,对本项目看法,Jack&Jones,需要对本项目进行全面考察，有一定意向进驻,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,香港东方骆驼国际股份有限公司，是家以专门设计、生产服装而著称的公司，自一九九零年推出男女精品休闲服装系列以来，以独特的内涵，时尚的韵味，深得海外各阶层人士的一贯钟爱,提供的主要商品男、女性服装，目标客户为16-25岁的青年人,开店为直营管理，面积需求约100平方米以上，根据项目实际情况决定起租期,流行男女装,对本项目看法,东方骆驼,有进驻意向，要看具体的合作条件,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,法国ETAM集团已稳步成为一个国际性的集团。除了法国本土以外，在欧洲英国，比利时，西班牙，德国，意大利，亚洲以及加勒比沿海国家都有连锁店。全球销售网点已超过1000家,提供的主要商品女性服装，目标客户为年轻女性,开店为直营管理，面积需求约80-200平方米，3-5年租期 喜好与类似档次的品牌相邻,时尚女装,对本项目看法,Etam,在镇江有开店意向，需要了解主力店的进驻情况和毗邻商家,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,二十世纪六十年代，“博格西尼”由专注面料开发从而进行品牌服饰开发，为都市成功男士提供着装经典新体验，取得巨大成功,提供的主要商品男性服装，目标客户为对追求简约的时尚男性,开店为直营管理，面积需求约50-100平方米，2-3年租期 喜好与档次相当的品牌相邻,时尚男装,对本项目看法,需对本项目进行全面分析，在镇江有继续开店打算，有一定意向进驻,BOGEA SENI,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,七匹狼集团是一所上市公司，2005年品牌价值已达到39.3亿元。七匹狼以男士服饰系列主产品有西服、茄克、衬衣等。,提供的主要商品男士服饰 目标客户为对追求休闲的典雅男士,开店为直营管理，面积需求100平方米以上，2年以上租期 商业区主干道一楼或大型商场男装部,休闲男装,对本项目看法,在镇江拓店计划,需待对项目的全面考察,七匹狼,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,ELLE品牌来自法国时尚杂志ELLE PARIS。由于杂志的畅销而延伸至男、女服装、童装、皮鞋、手表及装饰陈列品的诞生和发展，是世界著名女装品牌,提供的主要商品女性服装，目标客户为注重身心平衡的年轻时尚女性,流行女装,对本项目看法,目前没有在镇江开直营店打算,ELLE,开店为直营管理，面积需求约80-200平方米，3-5年租期 喜好与档次相当的品牌相邻,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,上海贝拉维拉制衣有限公司成立于1996年,公司拥有强大的设计力量，采用国外最先进的服装设计理念和精良的制作工艺，专业设计、生产中高档服装,目标客户为对追求时尚的年轻女性,流行女装,对本项目看法,需对本项目进行的全面分析,BELLVILLES,开店为直营管理，面积需求约60-100平方米，3-5年起租,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,达芙妮是中国女鞋第一品牌，于1990年进军大陆，是香港上市公司永恩集团有限公司旗下品牌。,提供的主要商品女鞋、配饰 目标客户为时尚女性,流行女鞋、配饰,对本项目看法,对本项目比较感兴趣，需了解相邻的商家,达芙妮,开店为直营管理，面积需求40平方米以上，3-5年起租,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,到2007年底，C&A将在20个国家占据强大的市场地位，在欧洲、拉丁美洲和中国拥有超过1400家专卖店。过去三年中，C&A在欧洲新开设了450家专卖店,提供平价时尚服饰,开店为直营管理，面积需求约1500平方米以上，3-5年起租 喜好与类似档次的品牌相邻,时尚服饰、配饰等,对本项目看法,目前重点拓展一线城市市场，暂时没意向进驻,C&A,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,马克华菲家族的产品设计秉承了一贯的欧美风情，其系列产品涉及服装、鞋、包、皮夹、手表、香水及配饰等各领域品牌系列，尤其是在休闲领域中，它更是新生活观、新着装观的潮头导航者,提供的主要商品男性服装，目标客户为知性男士,开店为直营管理，面积需求约130-150平方米 喜好与类似档次的品牌相邻,时尚男装,对本项目看法,有进驻意向,需对本项目进行全面分析,Mark Fairwhale,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,上海巴贝拉意舟餐饮管理有限公司，成立于2005年7月份，目前在上海已经拥有9家直营店。是一家致力于从事意式休闲餐厅经营的专业餐饮企业,为大众客户带来质优超值的意式菜肴，良好舒适的用餐环境,开店为直营管理，面积需求约400平方米，5-10年起租 楼层1-3F 电：380V 200KW 煤气：1000毫米管径/100立方,意式休闲餐,对本项目看法,本项目区位尚佳，人流量略显不足 可以考虑拓店，需要全面考察项目,巴贝拉,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,上海棒约翰餐饮管理有限公司，目前在上海已经拥有41家直营 店。是一家致力于从事批萨经营的专业餐饮企业,为大众客户带来质优超值的比萨，良好舒适的用餐环境，热情周到的人性化服务，人均消费70-100元,开店为直营管理，面积需求约300平方米，8-10年起租 电：180KW,美式休闲餐,对本项目看法,本项目所在区域并非棒约翰理想进驻区域,棒约翰,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,日本味千拉面业务覆盖中国、香港、澳门地区。在中国已经超过200家分店,面向大众的日式料理，人均消费30-60元,开店为直营管理，面积需求约200-300平方米，5-8年起租 位于商业中心，正常供水 电：170千瓦,日式风味快速休闲餐饮,对本项目看法,本项目周边消费力是否充足有待观察，是否进驻要看具体合作条件,味千拉面,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,君度咖啡是一家在镇江人气很旺的咖啡厅,在镇江有多家连锁店.以品质精良的咖啡和实惠的价格受到镇江市民的喜爱,面向大众的咖啡厅，人均消费20-60元,开店为直营管理，面积需求约400-600平方米，5-8年起租 位于商业中心，正常供水、电150千瓦,西餐、咖啡,对本项目看法,本项目周边消费力是否充足，有一定的进驻意向,君度咖啡,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,真锅咖啡馆在坚持咖啡文化下，以最专业，亦最有系统而诚恳的经营。中国有73家分店，全球有847家分店,新形象之咖啡专门店，人均消费40-60元,开店为直营管理，面积需求约200-300平方米，5年起租 位于商业中心，正常供水、电70千瓦,西餐、咖啡,对本项目看法,在镇江有开店意向，需要队本项目进行进一步考察。,真锅咖啡,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,两岸咖啡是世界知名中外合資，餐饮连锁企业，为追求更大的咖啡理想和更好的服务理念，投资创立的咖啡西餐连锁品牌。连锁店遍布国内各大城市,中国人自己的咖啡西餐连锁品牌，人均消费30-50元,开店为直营管理，面积需求约600平方米，10年起租 要求一、二层的门面店，正常供水、电150千瓦,茗茶，咖啡,对本项目看法,在镇江有开店意向，对本项目有一定兴趣。,两岸咖啡,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,上海萨莉亚餐饮有限公司是一家致力于从事意式休闲餐厅经营的专业餐饮企业，大陆有约20家门店,面向大众的意式料理，人均消费20-40元,意式风味快速休闲餐饮,对本项目看法,目前在镇江没有设店打算,萨莉亚,开店为直营管理，面积需求约260-400平方米，6-10年租期 要求正常供水、电150千瓦,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,一茶一坐致力于发扬中国茶及餐饮文化，坚持天然、健康、美味的高品质餐饮文化。目前大陆门店总数已达70余家,国际化中式休闲连锁餐饮，人均消费50-90元,中国特色美食,对本项目看法,目前在镇江没有设店打算,一茶一坐,开店为直营管理，面积需求约250-300平方米，5年起租 要求正常供水、电、煤气,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,星巴克咖啡公司成立于1971年，是世界领先的特种咖啡零售商、烘焙者和品牌拥有者。是全球领先的咖啡经营商，拥有超过13000家分店,全球极品咖啡经营者，人均消费50-100元,开店为直营管理，面积需求约300-500平方米，按实际情况决定租期 需要门面铺位，正常供水、电150千瓦,咖啡，西点,对本项目看法,没有在镇江开店意向,星巴克,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,元绿寿司是一家全面日式食品的连锁餐饮公司，将品味与潮流融为一体，在中国大陆已经拥有超过60家分店，深受顾客喜爱,日式寿司连锁，人均消费50-60元,开店为直营管理，面积需求约500平方米左右，8-10年租期 正常供水、电、煤气,日式寿司,对本项目看法,没有在镇江开店意向,元绿寿司,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,400年意大利手工工艺传承，以“更天然、更新鲜、更健康的冰淇淋”享誉欧洲的高档意大利手工冰淇淋，已经进入中国市场，广受冰淇淋爱好者的欢迎,超一流的冰淇淋品牌，人均消费40-50元,开店为直营管理，面积需求约50-60平方米，5年以上租期 需要沿街商铺，正常供水 电：45千瓦,手工冰淇淋,对本项目看法,本项目周边消费力是否充足有待观察 是否考虑该项目要看以后具体的合作条件,爱茜茜里,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,我的飚歌城在镇江是一家广受欢迎的KTV，高档的进口音响，特色一流的服务，震撼的现场音乐和美丽迷人的夜色景观，是各种活动聚会以及商务洽谈的绝佳好场所,把科技、娱乐、人性化元素，融入聚会、欢唱事业与顶级休闲场所 面向大众消费阶层,直营管理，面积需求约1平方米，-1年租期 办公楼或居民区集中地区只要一层,娱乐KTV,对本项目看法,需对本项目进行进一步考察后决定,我的飚歌城,开店要求,主营商品,商业定位,商家背景,台商独资企业，目前在上海有9家分店，在台湾地区拥有近20家门店,儿童青少年游艺、游乐场 目标客户为青少年和年轻人,面积需求约800-2000平方米，8年以上租期 选址为商业中心或大型商业项目,大型游艺机、欢乐游戏、街机游戏等,对本项目看法,在镇江有开店打算,本项目周边人流量略显不足,