2010四川航空广场前期策划报告168p.ppt

世联地产之,四川航空广场前期策划报告,本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。,商业秘密声明,项目思考的背景从项目条件、市场实现和开发商目标综合考虑,基本排除地块物业转换的可能,住宅,利润目标,酒店,排除因素,物业类型,利润目标,公寓,覆盖率,商业,不持有的目标,重要结论：,站在写字楼定位的角度来分析项目。,项目属性界定,o.,1,N,技术经济指标,人 民 东 路,顺 城 大 街,出入口,出入口,外部资源(区位、交通),1.区位条件,项目位于人民南路与顺城大街交汇处，是整个成都市版图的几何中心。,天府广场,区位特征1：认知中的核心CBD,项目属于中心城区绝版地段，属于天府广场片区的核心范围，为传统认知中的城市核心CBD区域。,人民南,东大街,城南副中心,区位特征 2城市资源集成,完善的市政配套设施、成熟的城市价值为本项目核心卖点；项目1公里范围内，分布众多的行政机关事业单位、商务、商业配套、酒店、学校、医院等，为成都城市资源最为密集的区域。,春熙路商业街,交通条件1：交通堵塞严重,项目毗邻两条干道，且西距人民中路仅220米左右，人民中路是成都最重要的交通干道；项目周边大型集中商业密集，且市府原址在人民西路，外部交通存在巨大的压力。,项目位于人民东路与顺城大街的交汇处，交通路网密集，但上下班时间阻塞严重；,项目距离成都市规划中的地铁一号线天府广场站出口约360米，步行时间在510分钟；一号线已于 2005 年12月28日正式动工建设，2010 年 建成试运营。日客流 31万人次，极大成都减少地面交通压力。,交通条件2：地铁1号线的开通极大缓解区域交通压力,项目资源评价,城市核心，认知中的CBD所在地，商务、商业氛围浓厚，城市资源聚集；交通条件相对较差，外部交通压力较大，地铁一号线的通车将一定程度上缓解区域交通压力，地铁交通体系的进一步落实有望改善核心区整体的交通状况。,重要结论：,本项目具备打造高端写字楼的先天资源禀赋。,项目核心问题解析,o.,2,N,目标,限制性条件,项目应以市场为导向，指导项目具体的规划排布和相关指标的确定；企业将保留两层作为自用办公，顶层作为会所，其余全部销售，目标价格为14000元/平米；在这个项目上，项目品牌+开发利润是公司追求的两个目标，销售净利润率18%以上。,客户语录：,世联对于开发商目标解读核心是销售利润最大化,开发商困惑地块规划条件一般、市场竞争激烈下如何突围？,市场竞争从市场角度来看，未来2-3年内成都在东大街及中心区将有大量复合型物业出现，本项目如何在激烈的市场竞争中脱颖而出？本体限制从项目本体出发，项目虽然位置非常独特，但是地块本身面积有限，场地限制条件较多，能否打造成为具有影响力的地标性建筑？,市场层面如何在激烈的市场竞争中突围？,技术层面如何突破地块限制，最大化地块价值？,市场背景解读1、成都写字楼市场未来三年持续供过于求的现实,2000到2001年是成都写字楼的低迷期，供应量与成交量均较少。2002年写字楼市场开始复苏，之后一直呈现供大于求的局面；写字楼供应量逐年递增，空置率基本控制在30%。至2011年，市场甲级写字楼存量有望达到120万m2，至少需要三年才能消化完毕。,740,万平米,市场背景解读2、成都写字楼市场向南发展的趋势不可逆转,CBD：100万东大街：40万南部新城未来商务用地的总供应量为1200万平方米。假设写字楼占供应量的1/2，则总量为600万m2。,市场背景解读3、未来供应项目呈现高形象、大体量、综合体的特征,国际金融中心,来福士广场,华置广场,项目面临的三大挑战,供求失衡,区域没落,竞争激烈,市场状况分析,o.,3,N,我们能否从现有的市场找到出路成都写字楼市场扫描,市场大势发展阶段：成都写字楼经历了从萌芽期向快速发展期过渡,回暖期不少烂尾楼被包装重新面市。且开发品质有所提升，出现智能化写字楼。,快速发展期外资大量进入，开发水平提升。出现生态化写字楼。,萌芽期以单位自建写字楼为主。,1995年前,1996-1998年,无序发展期出现井喷式发展，但在金融危机后出现大量烂尾楼。,1998-2002年,2003-至今,市场大势市场商务需求巨大，客户开始注重改善办公环境，追求物业形象,市场大势供应结构：市场以纯写字楼为主。类甲级、乙级写字楼供应量大，真正的甲级写字楼数量少,目前，城市之心、威斯顿联邦大厦属于比较好的写字楼，但它们都是从烂尾楼改造过来的有很多硬伤。硬件条件差了一些（如层高不够、窗户不能开等）。,甲级写字楼大多处于交通方便、商业氛围浓厚的区域内，拥有成熟的办公环境，优良的硬件设施、完善的配套。一般以租为主、以售为辅；不少写字楼由烂尾楼改造而成，硬件条件存在缺陷，如天一广场、力宝大厦、城市之心、威斯顿联邦。,市场大势租售方式：租售结合是市场主流，只租不售的物业多由国企、银行等资金雄厚的企业修建，纯销售物业主要集中于城南,市场大势价格梯度：甲级写字楼的价格多超过12000元/m2，9000元/m2以下的楼盘均为综合用地转化而来，取地成本低。,销售均价,7000,8000,9000,10000,6000,11000,12000,13000,14000,15000及以上,甲级写字楼,综合用地转化,城市之心 力宝大厦国航世纪中心时代广场商鼎国际拉德芳斯大厦高新国际广场城南科技广场,市场大势租金梯度：租金的梯度分布明显，租金峰值出现于CBD的新建写字楼，CBD老写字楼租金多为85元/m2。浆洗街及高新南区的租金在60元以下,50,60,70,80,40,90,100,110,120,130,140,租金,CBD新建写字楼,CBD老写字楼,浆洗街、高新南区写字楼,城市之心威斯顿联邦大厦香格里拉时代广场开行国际总府大厦天一广场银谷基业丰德国际华敏翰尊国际冠城广场中环广场高新国际广场城南科技广场天府软件园,市场大势主力面积区间：80-350m2是写字楼主力面积区间，大部分内部可自由分割,50,100,500,400,300,200,700,800,900,1500,600,1000,2000,2500,2500,天府中心（90-1600）,冠城广场（80-300）,总府大厦（60-320）,光大金融中心（110-1000）,中环广场（137-847）,建行大厦（85-200）,川信大厦（70-470）,利都广场（68-350）,王府井大厦（141-600）,华敏翰尊华府（87-176）,丰德国际（80-490）,威斯顿联邦（82-195）,玉林商务港（60-200）,市场大势立面风格：现代简约风格是市场主流，裙楼多采用花岗石，外墙则以玻璃幕墙+石材为主,威斯顿联邦,力宝大厦,城市之心,国航世纪中心,天一广场,汇日央扩国际,时代广场,东方希望大厦,市场大势配套设施：餐饮是成都写字楼最常见的配套设施，百货、休闲娱乐设施的比例也较高,目前成都大多数高档写字楼所提供的硬件设施能满足高端客户的形象需求，中低档则依靠相低廉的租金满足中小办公企业的基本需求。,威斯顿联邦配套的餐饮和百货,天一广场配套的美美百货,城市之心配套的天府书城,市场大势物管：甲级写字楼多聘请国际知名物管公司作为顾问，并以此作为销售或出租卖点,由于聘请外资物业管理要花费昂贵，所以大多数写字楼仅仅把他们作为物业顾问而已，并不参与后期管理；中高档办公物业所执行的物管费在15元/平方米上下波动。普遍在8-12元/平米之间，最高为15元/平米。由于差别不大，物管费对租售情况都不会构成很大的影响。,市场大势缺陷：成都写字楼普遍存在硬件设施不足、交通不便、停车位拥挤、缺乏公共活动空间的问题,访谈一,当前成都已有的写字楼普遍存在停车条件较差，高峰时段电梯拥挤、保安素质较低、在招商时未对入住企业进行有效的甄别等不足。绵阳市投资控股集团公司 金星,访谈二,有些中小写字楼卖给小业主之后，任由业主自己出租经营，不便于后期的管理。力宝大厦原营销总监 韩先生,启示如果完全从现有市场出发，本项目难以摆脱目前的发展格局和价值体系,区域竞争解读成都典型写字楼分布图：CBD、人民南沿线是写字楼最密集区域,起步,1996年，文武路新时代广场的出现标志着成都真正意义上的写字楼诞生；1996-2000年CBD写字楼形成中高档写字楼聚集区，浆洗街则以商住性质的写字楼为主；2001年以后人南延线开始兴起，并逐渐向南部新区延升；2004年政府提出建设“南部副中心”的概念，高新南区出现大量写字楼用地供应，未来有望形成新的写字楼聚集区。,区域竞争解读CBD作为成都传统的中央商务区，以外资企业和高附加值行业企业为主。交通是困扰其发展的重大制约因素。,该区域以甲级写字楼为主，出租情况良好；以外资机构（其中世界500强及跨国公司60余家），国内知名企业分公司或驻蓉办事机构、金融服务业、律师事务所等高成长性的机构为主；租金范围：100元/m2以上。,川信大厦,时代之心,时代广场,区域竞争解读人民南沿线依托于便利的交通和成熟的配套已形成高档写字楼带，扎堆效应明显。,威斯顿联邦,汇日央扩国际,天一广场,这条干道连接了成都的老城区和新城区，去机场，上三环都很方便，形成了新的线状经济带。在这条带上，必然会聚集很多公司，也需要写字楼。丰德国际广场总经理 将公司总部落户于人南线上的威斯顿联邦大厦主要是看重了这条人南中轴线的商业氛围，人南线上不仅有许多大的公司，有名的写字楼，还有各国领事馆驻扎于此。对凝聚公司的人气，提高公司的知名度和美誉度都有非常好的作用。法国安盟保险公司成都总公司行政人力经理助理,区域竞争解读南部新城凭借大量土地供应+交通优势+规划引导导致，未来可能发展成为城市新商务中心；但目前配套设施不足是制约其成熟的最大因素,市政府南迁，大量商务机构将随之南迁；有大量土地可供出让。本区域未来商务用地的总供应量为1200万平方米。假设写字楼占供应量的1/2，则总量为600万m2；大量品牌开发商进驻；未来写字楼发展前景最好的区域。,新希望国际,拉德方斯大厦,中国水电大厦,区域竞争解读浆洗街以商住性质楼盘为主，性价比高。但品质良莠不齐，难以吸引知名企业进驻,由于浆洗街沿线规划的限制（限高），大部分项目在11层左右；大部分楼盘以商业写字楼布局为主，出租情况良好，新出现的写字楼如博傲大厦开始走纯写字楼路线；客户来源：IT、广告、咨询、家居中小企业。,博傲大厦,区域竞争解读青羊工业区以创造“蛟龙模式”而著称。园内以成长型中小企业为主,占地3.22平方公里、约400亩开发面积；企业规模：280家；运作方式：农民采取土地承包经营权入股分红的方式，推动“土地资源向土地资本的转变”；开发商帮助中小企业提供基础设施服务和租赁厂房、代建厂房。从进园企业的租赁费、设施使用费中获得稳定的收益。,青羊工业园未来不在城市发展方向上，需求不是主流需求,建设计划：以精密制造业为特色的“青羊模具园”；为双新科创公司量身定制的10万平方米新园区；400余亩的生物制药园区。,启示城市商务氛围整体向南的趋势不可逆转，本区域的交通困境短期内难以解决，区域面临商务氛围没落的风险,成都第一梯队的写字楼项目分析？,个盘竞争解读城市之心，区位是其核心价值，产品可超越空间较大,城市之心毗邻天府广场，区位优势是其价值得以实现的根本原因；从产品层面看，其硬件配置档次相对不高，如电梯数量不足、层高低、卫生间蹲位不足等问题，产品具有较大的超越空间。,在售项目,个盘竞争解读时代广场为早期高端产品，区域性的标杆，但产品设计异型，实用率较低,7-22、24层,23、25-28层,2003年入市，成都早期高档写字楼，产品设计领先，成为一个区域的标杆性写字楼，但产品设计异型空间较多，过道狭长，实用率相对不高，配置不断落伍；通用电气、索尼、东芝、渣打、巴黎银行、拜耳、中美史克、和记黄埔、北京搜狐、国芯科技、德高投资等知名企业的进驻，提升写字楼的整体形象，租金相对稳定。,在售项目,个盘竞争解读汇日央扩国际，适度前瞻性的产品设计奠定其全市高端写字楼的形象,产品设计实现了水景办公、花园办公、阳光办公、鲜氧办公、立体办公等人文办公环境，荣获“2005年全国十大典型写字楼”称号；硬件配置局部较高，外立面采用LOW-E中空玻璃，候梯厅尺度阔绰，智能化系统的应用等为其高租金提供强有力的支撑。,主入口,候梯厅,在售项目,个盘竞争解读香格里拉中心为单一业权物业，品牌资源整合塑造其“国际化”甲级写字楼形象，但产品层面仍具有一定的超越空间,品牌资源整合香港嘉里集团打造，整合香格里拉酒店，品牌强强联合；国际化标准打造产品无柱网式设计，齐全的设施，独有的河景，顶级的配置与服务理念；运营方式物业为单一业权，只租不售，目前推出3至14楼对外招租,面积最小为166，最大为整层1488,或者更大面积。租金价格介于130150元/月之间，视楼层、朝向及租用面积而不同；客户筛选香格里拉对每家入驻的企业都有严格的要求，目前已入驻的企业有80以上均为世界五百强的外资企业。,低区标准层,高区标准层,层高：净高2.6米,在售项目,个盘竞争解读喜年广场为成都首个超高层国际顶级写字楼，硬件配置局部亮点提升产品价值,高度190米，建成后将成成都首个超高层国际顶级写字楼；实用户型方正，采光面大，空间利用率高；亮点总裁办公室设有专用洗手间、配备5A智能化配套设施，中央空调新风系统均采用国际品牌，同时使用节能环保设计理念，引领健康建筑。,在售项目,个盘竞争解读成都国际金融中心（IFC）为品牌开发商开发的大型都市综合体，将进一步强化中心区CBD的核心地位,成都国际金融中心的入市将极大强化中心区的核心地位，在市府南迁的大势下，重振老区雄风；区域价值为项目所共享，纯净的商务氛围乃差异化的方向。,未来供应,个盘竞争解读成都环球贸易广场为百万级超大规模都市综合体，区位+规模+品牌为其核心卖点,规模该项目由新鸿基、九龙仓、恒基兆业联合开发，为地铁2号线与9号线之换乘节点。项目占地约250亩，总建筑面积约130万m2；投资额新鸿基地产发展有限公司将投资180亿元；物业类型包括甲级写字楼、五星级酒店和大型高档购物广场、国际化住宅。其中商业面积约13万平方米、商务面积约11万平方米、酒店面积约4万平方米、住宅面积约21万平方米。将建设一个1万平方米的地下商场，其商场空间将与地铁站厅层直接对接；开工日期2009年4月将实现同步施工；设计理念主体建筑高度预计将在280米以上，将效仿帝国大厦，全面开放顶部空间供城市观光，并有专用电梯直达，可360度观光城市全景。,品牌优势香港三大开发商联袂倾情打造城市中心区百万级以上大体量都市综合体；规模130万平米超大体量，是成都乃至西部首屈一指的超大型高端商用综合项目。,未来供应,个盘竞争解读来福士广场为大型都市综合体，设计创新，概念创新,成都来福士由世界顶级建筑大师Steven Holl主导设计;按照绿色建筑标准，运用地源热泵供热和制冷系统、冷热水蓄藏、屋顶与裙楼绿化、太阳能等可再生能源的利用等节能环保措施，并已经申请了美国绿色建筑委员会颁发的LEED金奖。,设计创新导致成本极大的攀升，一方面是设计费用，另一方面主要是由于结构异型带来的建安成本增加；本项目作为销售型物业，从客户需求出发进行产品设计，不是一味设计创新，以实现利润最大化为核心目标。,未来供应,个盘竞争解读华置广场为42万平米超大规模都市综合体，进一步强化天府广场的城市核心地位,未来供应,个盘竞争解读仁恒置地广场为即将面市的都市综合体，区位优势和产品创新为其核心卖点,区位优势位于人民路南路二段，此处是中国西南地区中心商业区；项目座落在拟议修建的城市主要交通快线的交会处；产品创新成都唯一一栋选择全冰蓄冷空调和全新风调节系统的高档楼宇，唯一房间带有大阳台的商务大厦。,未来供应,个盘竞争总结,现有产品：可超越空间大产品设计仍处于写字楼的初级水平，硬件配置较低，实用率普遍不高，可超越的空间较大；未来供应：综合体为主中心区写字楼供应以都市综合体为主，集商业、写字楼、酒店式公寓于一体，体量巨大；品牌开发商开发品牌开发商为开发主体，操作水平丰富，具备较强的资金实力；,启示未来产品供应呈现跨越式发展趋势，项目未来面临国际化、综合体的竞争趋势,从现有市场出发，项目面临极大的挑战,供求失衡,区域没落,竞争激烈,供应已成定局,趋势向南无法逆转,国际化、综合体,项目机会分析,o.,4,N,几个悖论1、租金水平与销售价格之间的悖论，投资回报率高,成都高端写字楼租金可达100-120元/平米，销售价格在12000-14000元/平米，投资回报率高达10%左右,几个悖论2、投资回报率高与投资客少的悖论,大多数购买客户以自用为目的，纯投资为目的的购买者所占比例有限，比例为10%左右。部分项目投资客比例开始上升，特别是外来投资客,启发我们的“第四城”之争？,新周刊策划了关于“成都第四城”的报道，在全国范围内引起了广泛的争议，以单纯的GDP等指标来衡量，成都确实距离“第四城”很遥远,从未来经济发展的主要支撑力量、成都及成都人本身的特质来看，成都具有成为中国“第四城”的绝对竞争力,农业经济时代，一斤小麦生产出来售价是2元；工业经济时代，小麦酿成啤酒售价20元，是农业经济时代的10倍，如果20元钱的啤酒分开包装，在酒吧则售价可能是200元，又是10倍，这是服务经济的效果；最后在体验经济时代，农场主把农场复原，建成以种小麦、酿啤酒为主题的农庄式主题公园，开展耕地、种小麦、酿啤酒等参与体验式游戏，获得的总价值可能就是500元。,未来城市的竞争，归根结底将表现为城市间软实力的竞争。,城市竞争力：经济活力强、辐射范围广的西部区域中心城市,城市视角,近年来成都市经济保持较高的增长速度，2006年国内生产总值达到2750亿美元，相比其它西南各省会城市处于明显的领先地位人均GDP也保持较高速度增长，但相对其它各城市的优势没有总量上对比明显，说明GDP总量的实现依赖于较大规模的人口基数，但也表明了其未来较大的上升空间成都市人均可支配收入2005年达到了11000多元，较其它各城市都有千元以上的优势,产业竞争力逐年提高，多项指标为西部之首西部物流中心的打造使成都成为西部的集散中心，最大的人流、物流集散地,双流空港物流中心、龙泉物流中心、青白江散货物流园区 到2010年，成都将成为西部地区重要的物流中心，物流业实现增加值500亿元，对成都经济的贡献率达到15%以上,01-06年，旅客吞吐量累计增长270%，今年7月份单月达到150万人次，更是超越深圳135万人次，在内陆仅次于北京、上海、广州。,城市视角,古蜀文化：成都的软实力之根成都在尊重传统文化的同时，将深厚的文化底蕴发挥到了极致，打造城市的核心竞争力，成为新世纪中国文化复兴的城市典型,成都通过其对传统文化的发扬光大、全面演绎而获得了全国和世界的认同。成了“很中国”甚至“最中国”的代名词成都正在以其文化为核心建立最广泛的影响力,城市视角,三星堆/金沙遗址/都江堰/文殊坊/杜甫草堂,城市吸引力：“闲适文化”在休闲经济时代大放异彩，成为城市独特的磁场,川菜、川酒、川茶、川戏文化和服务构成天府式的软实力,成都的生活方式正在成为一种未来流行的生活方式,城市视角,美景、美女、美食吸引了太多的人在此流连,公众眼中的成都市一座来了就不想走的城市 包容性全国第二的城市 休闲之都,良好的经济辐射力基础和独特的文化和生活氛围的软实力吸引了大量现代服务业企业投资；带来大量外来产业移民服务型产业：外来大鳄与中小企业共同的天府情结，,世界强企业数量,产业视角,知识产业软件、网路媒体、电子信息、数字娱乐业等等；此类产业是最中小企业最集中的产业类型，成都政府给予了金融、政策等方面的倾斜，逐渐形成了一定的规模；加上微软、IBM等国际巨头的进入，成都知识型产业已经具有相当规模；此类产业对人文和城市休闲文化的要求相对较高，INTEL等国际企业在实地考察时将城市这一指标列为重要考察点之一；,知识型产业是资金和人才密集型的产业，产业附加值高，从业人员的整体经济实力较高；成都中海国际社区在城市陌生区域创造高价的很大支撑在于成都高新产业园大量的外来高端客户的支撑。,良好的经济辐射力基础和独特的文化和生活氛围的软实力吸引了大量现代服务业企业投资；金融/房地产业,产业视角,房地产业：外来开发企业目前在成都的开发规模已经远远超过本地开发企业的开发数量；万科、中海、华侨城、华润等大量外来开发企业进驻；。金融业：花旗和汇丰等外资金融巨头纷纷落户成都；,邵铭高：上海汇丰银行总裁兼行政总裁“成都是一个很有活力的城市”，经济的辐射面很广，目前已经吸引了近百家世界500强企业，这是一笔巨大的财富；这里的人口素质和环境都是符合企业的投资要求的；我们的人才策略主要是采用内部现有人员回调等方式，这样更熟悉本地的环境，同时也熟悉公司战略等情况；,当初来成都只是想找一个适合自己生活的地方，后来发现这里的个人发展也越来越好，这个城市很有活力，房地产发展的也不错；没想到这样一种完美的结合在成都找到了；最近有很多原来在广州的同事和朋友打电话来问这边的情况，有是四川人的有根本就不是川籍的，都对来成都发展很感兴趣,产业聚集成都，虽未形成风潮，但已经在暗流涌动,房地产、金融、服务型产业是现代服务业的产业代表；是现代财富最集中的圈层；和跨国企业一样，是“嗅觉”最敏感的置业者；,移民曲线,资本的逐利本性带来的大量先行者,产业机会的创造而带来的大量需求,成都外来人口总量已经接近150万人，并正在以年均10%左右的速度递增，到2020年规划将增加600万外来人口。,数据统计,成都外来人口迁入速度（1%。）,成都外来人口总量,北京外来人口总量,近十年来，成都市外来人口净增约80万人，每年以510%的速度递增，年均增加8.5万人。截至到2005年底，全市外来人口总数已达到140万人，占全市常住人口的11.46%，成都成为西部外来人口流入最多的城市。,外来人口是房地产置业的主要力量，统计超过50%,从商品住宅个人购买量看，外地人在成都购房面积比例逐年上涨。2006年全年外地人购买344.29万平方米，占成都市五城区商品住宅销售面积的51%。,数据统计,“中国最具经济活力城市”,“中国最佳商务城市”,“中国最佳人居城市”,“中国最佳旅游城市”,经济实力+软实力=成都之魅,成都，作为生活方式领袖城市、上帝最宠爱城市、西部核心城市，吸引了新世纪里最耀眼的闪光灯，影响力正在迅速提高,成都，正以势如破竹的姿态领跑西部，它的意义在于，这座城市颠覆了人们对于工业化的迷信、对于GDP的迷信、对于外部力量的迷信。虽然成都身处内陆，但它所散发出来的特有的气质和味道，却足以吸引整个世界为之倾倒,长三角城市圈,新特区：中国经济发展的“3+1”格局形成西部发力点/破除二元结构，成就中国新一轮经济增长的注脚,东部三大城市圈，面积不到中国10%、人口不到20%，却聚集了每年新增财富的70%；2/3面积的西部缺乏核心发力点；城乡二元结构体制已经成为影响中国经济发展的重要体制障碍，是区域发展不协调、不平衡的根源之一；设立城乡统筹综合配套改革试验区符合改革的大方向；这一问题的解决将成为中国经济新一轮增长的契机；,大北京城市圈,长江流域经济带,北京,天津,上海,杭州,广州,深圳,香港,澳门,“珠三角”城市圈,南京,川渝经济圈,城市展望,“新特区”：获得豁免权后的共荣与腾飞从二级城市群向一级城市群的顶级城市阵营迈进,综合改革配套试验区：获得经济和制度发展的“豁免权”，等于更为宽松的发展环境，由此激发的发展主动性，可以针对现实问题，进行改革；从成渝两地发展实际看，体制机制障碍众多，改革是比投入更为强劲的发展动力。,城市展望,城市视角成都之魅,大中国格局下的城市地位迅速提高，将成为顶级城市，成为新的经济和生活“生长点”，带来大量机构和投资客户的聚集,城市进化论下的几个市场趋势猜想供需的机会来自需求的几何倍增区域价值的升级而非区域的没落产品设计回归理性和客户导向，竞争的多元化和理性化发展趋势,对于成都未来整体商务市场客户的猜想,面向大西南、甚至全国的机构性客户越来越多,成熟的商务投资客会成为市场上的重要组成部分，比例甚至会占到成交客户的50%左右,对于区域竞争的重新解读1、从CBD的规划定位分析，CBD的未来是超越城市板块竞争的,成都CBD的战略定位：面向西部地区的区域性商务中心区,成都CBD功能定位：以金融、贸易和咨询业为主导功能的商务办公区，是体现成都“金融中心”功能的窗口。,对于区域竞争的重新解读2、从CBD未来产品供应分析，CBD的价值提升是存在市场支撑的,CBD内成都环球贸易广场、成都国际金融中心等高档次、大体量写字楼的入市对于CBD价值提升的作用明显,对于区域竞争的重新解读3、从现有CBD客户的构成和购买行为分析（租赁角度）,高度认可的区域形象、完善的配套是CBD吸引他们的关键,对于区域竞争的重新解读世界500强企业进驻成都不断增多，但多以租赁为主,500强企业数量截止到2008年年底，世界500强企业中已有130余家进驻成都；500强企业客户敏感点更在意楼宇形象，装修品质和档次，物业管理水平，智能化配套、周边的城市生活配套，对写字楼的租金和物管费用一般不太敏感；行业分布及选址区位入驻成都写字楼的500强企业涉及近20个行业，其中以电子/通讯、金融/保险、日用和房地产最多，占行业构成的70%；约25家500强企业进驻高新区，主要以软件、信息、数字娱乐等高新技术含量较高的新兴产业为主，其余多选择在中心区，且多数选择在一环以内；租售取向他们通常不会在成都购置不动产，购买写字楼也多是作为区域中心的总部。,对于区域竞争的重新解读 购买客户主要看中地段、昭示性和良好的抗风险性,对于CBD未来商务市场客户的猜想,站位大西南，超越城市板块的竞争，主要吸引国内金融、实业、贸易、服务业等高端客户群体,对于未来供应竞争的解读从客户需求层面寻找答案,世联对于成熟写字楼市场的基本观点1、面向最专业的客户群体2、产品设计回归理性和客户导向,9.27后，价格、景观、外立面形象、平面布局、实用率为客户关注的五大核心要素,2008年客户对物业的升值保值关注度非常高，仅次于对项目位置的关注度；客户对政府规划、商务氛围成熟、交通便利的关注度次之，注重区域的规划利好和商务便利度；客户对商务配套的成熟、景观资源也较为关注，反映了客户注重办公外部环境。,2008年价格上升为客户最为关注的本体因素；客户对景观、外立面形象、平面布局、实用率的关注度位居第二，反映了客户注重办公本体环境，以及对写字楼外在形象和产品实用性要求高；电梯、空调、停车位、智能化反映了客户对产品配置的需求。,升值空间和租金回报是客户关注的核心要素，前瞻性的产品设计和适度高端形象是项目必须打造的方向,投资客关注的是投资回报率而不仅仅是租金回报率，区域升值带来的楼盘增值是其置业的核心驱动力；相对于普通住宅和豪宅，写字楼回报率较高。,投资回报率=年利润或年均利润/投资总额100%=（售出价格-买入价格）/持有年份/买入价格100%,售出时物业价格的增值空间,持有期间的租金回报率高低,投资回报率的提升方式,产品设计方向,前瞻性设计，一定时期内的保值增值能力较强；形象提升，价值点增加，客户愿意为之付出更贵的租金；,产品设计应基于客户需求，以客户对于产品的敏感点为突破口，塑造项目独特的价值体系,现有产品的不足,停车位数量不足，包装不到位,卫生间蹲位过少，人性化设计欠缺,大堂一味追求尺度，特色不突出,配套满足员工就餐的配套设施匮乏,结构存在一定的面积浪费，均好性不强,幕墙以单银为主，后续运营费用高,服务服务内容单一，无特色，针对性不强,能耗前期节约成本，后期能耗较大,客户敏感点,本项目差异化竞争策略,以纯粹对 复合，营造高端商务形象,以结构创新对设计创新，提高办公舒适度,在项目特色营造上以尊贵的商务服务体验为核心，最大化体现对于业主的尊重和关怀,供求失衡,区域没落,竞争激烈,全国性机构性客户和投资客的增长带来的需求变化,城市级别提升带来的CBD价值提升,以纯粹对复合，以结构创新对设计创新，通过营造尊贵的商务服务塑造项目核心竞争力,本项目机会总结,项目整体发展战略研判,o.,5,N,写字楼产品的深入理解及专业知识,世联对于本项目策划价值解读基于销售目标、客户需求的产品力研究,客户需求,项目产品,客户价值的转化,多年一线客户经验,我们并不是创造一种建筑，而是回归了原有的生活。,住宅,人的活动,生活、休息、居住的需要,酒店,活动内容,物业类型,一切建筑以人为本！,工作、办公、会客的需要,写字楼,购物、休闲、娱乐的需要,商业,旅游、度假的需要,写字楼,住宅,地段、舒适度、景观、社区氛围,地段、标志性、外立面、公共空间,物业类型,关注点,客户的需求是设计的关键！,公司,家庭,客户对象,客户差异化,产品差异化,初判产品设计方向关键词,我是中心让项目成为成都的景观和地标树立标准让项目成为成都纯粹型顶级商务空间的典范服务体验让项目成为成都最尊贵的商务样板房,项目整体战略研判,91,CBD商务贵族享有CBD的现在，拥有CBD的未来,项目设计初步建议,o.,4,N,通过客户需求强化设计要点,硬件配置,外 立 面：玻璃幕墙、灯光工程公共空间装修标准:电 梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间空 调：系统类型、运营方式、计量方式配套设施：会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店,软件配置,物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务智能化系统：5A智能化发展商品牌：发展商曾经运作项目口碑,大堂电梯间卫生间公共走道,客户“埋单”的原因，也是项目卖点的来源,物业形象关键词,将裙楼屋面打造成集美观与实用为一体的绿丘园林，并延伸至架空层内部，打造中心区独有的绿色商务走廊；从塔楼鸟瞰裙楼屋面，整个屋面形成统一完整的景观;园林下方可摆放设备，局部留孔洞用于设备排气，解决各类设备的排气问题的同时将设备掩盖于园林下方，实用且美观。,裙楼,裙楼架空层,办公楼,商务走廊,绿色走廊,利用商业与写字楼之间的架空层构筑绿色商务走廊，全面提高商务效率,尊贵体验,商务走廊设置一个超级多功能中小型智能化会议厅，集中满足入驻客户培训、会务需求，功能外化，提高客户实际效率,尊贵体验,一个超级多功能智能化会议厅：多功能会议厅应该具备会议、培训、展览、宴会，以及举行中小型论坛和庆祝活动的功能；可以通过隔音材料分隔成不同大小的会议室，并考虑会议室的组合功能；多功能会议厅应具备提供大型多媒体会议的要求，并且能实现网络视频会议、同声翻译传输等使用要求，可实现300人可同时参加现场会议的要求（400平米）；多功能会议厅的基本硬件配套要求：大屏幕显示、音视频、文稿幻灯实物展示、无线传声、音响输出、计算机网络、中央集成控制系统、同声翻译系统、摄像编辑系统。,商务走廊设置一个超级商务中心构筑特色商务配套，为企业集成式的服务提供场所，满足企业行政外包的需求,尊贵体验,一个超级商务中心：商务中心；企业培训、会务咨询；秘书服务；票务、租车；采购中心、电脑维护中心；打印、复印、传真、扫描；礼仪服务：宴会策划、庆典活动、商务接待,商务走廊设置一个超级多功能中小型智能化会议厅，集中满足入驻客户培训、会务需求，功能外化，提高客户实际效率,尊贵体验,一个超级多功能智能化会议厅：多功能会议厅应该具备会议、培训、展览、宴会，以及举行中小型论坛和庆祝活动的功能；可以通过隔音材料分隔成不同大小的会议室，并考虑会议室的组合功能；多功能会议厅应具备提供大型多媒体会议的要求，并且能实现网络视频会议、同声翻译传输等使用要求，可实现300人可同时参加现场会议的要求（400平米）；多功能会议厅的基本硬件配套要求：大屏幕显示、音视频、文稿幻灯实物展示、无线传声、音响输出、计算机网络、中央集成控制系统、同声翻译系统、摄像编辑系统。,在软件上，整合川航资源，通过建立为一的空中商务服务体系，极大提升服务能力,尊贵体验,98,飞行员服饰物管,空姐服饰物管,硬件电脑算价，电脑公示,软件销售人员高素质接待:良好形象 专业知识 热情服务,特色的车行大堂风雨无阻、尊贵舒适,在写字楼外部公共空间，配合外立面风格，设置宽敞的门厅入口，展示豪华、高档形象入口处设置外挑雨篷，风雨无阻，倍显舒适尊贵写字楼入口门前停车，无需过长步行距离即可进入大堂,尊贵体验,引进川航VIP服务厅和VIP直通道，专属服务于本大楼高端客户群体,尊贵体验,液晶终端替代传统水牌，直接与业主终端相连,液晶终端随时掌控最新动态信息,在大堂设置液晶终端，用户可以上网查询“楼宇介绍与管理系统”以及“入驻企业水牌”等,大堂液晶终端,尊贵体验,利用高区空间打造私享总裁卫生间,尊贵体验,总裁卫生间示意,引进中外银行VIP贵宾礼遇式接待服务,业务洽谈区,休闲区,VIP室,体验决定项目档次，银行在各个细部及服务上体现国际化、尊贵化，打动高端客户，引领银行贵宾VIP服务,尊贵体验,顶层10米架高，采用构架方式，后期通过政府核增面积满足企业自用需求，增加可售面积,结构创新,项目顶层采用构架方式，后期可根据政府核增面积作为企业自用；不占用可售面积，提升大厦整体使用率，满足企业追求最大利润的目标。,部分管线从梁体中穿过避免因与梁体交叉而造成的梁底再挂设管线，影响楼层净高梁孔周边需做结构上的局部加强处理,穿孔梁技术有效提升楼层净高至2.9M,结构创新,简易版的网络地板既体现国际商务必备元素，同时又降低成本，保证净高,简易版网络地板，保证净高,有效降低网络地板厚度，提升楼层净高,结构创新,标准网络地板造价高、工艺难度大建议本项目可设置为简易型，做法为架空10cm高度或地面预留10cm地槽，解决走线问题，功能与标准网络地板一样，却节省进口网络地板大量成本,建议采用中心十字核心筒，渐缩式设计提升产品实用率,结构创新,中心核心筒结构布置合理，造型挺拔，实用率高，便于灵活分割租售；十字型核心筒能够最大化保证四个方向的内部昭示面，有利于合理溢价，并通过渐缩的方式提升高区实用率；考虑到塔楼东南侧受到福岗园的遮挡，建议将卫生间布置于核心筒的东南侧，入市时将东南角产权单位与西侧单位联合销售或招租，以纯南向带动整体价值。,低区标准层,高区标准层,卫生间,卫生间,立面设计艺术化，以“1”为概念，体现项目中心中的中心地位,形象提升,顶部空间可作为城市观景平台使用，充分展现项目独特的地理位置（几何中心、天府广场）,形象提升,大堂承载功能及平面布局,大堂作为写字楼门脸对提升项目形象档次起到极为关键的作用,形象提升,承载功能,通过主题文化内墙及通透外墙，增加项目文化内涵，同时使大堂成为项目最为耀眼之处大堂可与银行形成互动商务空间，二者相互提升品质大堂利用富余开敞空间设置咖啡吧，充分利用每个空间的同时增添大堂功能,平面布局,点支式玻璃幕外墙+主题文化内墙,大堂入口建议采用点支式玻璃外墙，利用其通透性增强大堂空间尺度，提升项目高端形象大堂核心筒墙面（大堂内墙）为主题背景，突出项目的文化底蕴及所属区域内墙采用半透光材质，背后打灯，使画面透过点支式玻璃幕外墙向外释放，白天夜间同样精彩,形象提升,内外墙整体效果示意,主题文化内墙做法示意,形象提升,内墙示意,内墙局部放大示意,1、据厂家提供：地下停车方式为：9个车位为一组，上层九个车位(层高1.7米，停小车)，下层八个车位（层高1.9米，可停大车），共实现17个车位，具体选型根据柱网设计而定；设备价：17000元/车位（含安装）；后期维护成本为25-30元/月.车位（全包）。2、根据深圳的建安标准，地下停车场建安成本约3400元/平米，层高每增加一米，成本增加10%。,数据来源：深圳机械立体停车设备有限公司沈工,在满足市场平均水平的基础上，适当增加地下室净高至3.6米，采用双层机械停车的方式提升停车位数量，高区附送车位提升产品卖点,形象提升,地下停车场侯梯厅建议采取与标准层