三亚山水国际村总体定位报告 (NXPowerLite).ppt
思考的起点,四项基本原则,差异化原则优势最大化原则可操作性原则系统性原则,逻辑流程,大趋势,从温饱到小康从储存到消费从静态到动态从孤立到网络,大局观,国内还是国际?大陆还是岛内?实旺还是虚火?第一还是第二?,大盘观,“借”还是“造”“分”还是“合”“快”还是“慢”,从用地开始,区域价值,从环太平洋开始,城市角度,规划视野,海、河、城、园、居、山,山水城市中的城市山水,山水之中离生活很近,文化设施,美女经济,运动休闲,文化传承,配套资源,交通便利,用地属于城乡交接部，交通便利。,景观丰富,山环水绕，自然景观丰富。,易于施工,整体地貌平坦，易于施工。,植被茂密,植被茂密，有利于短期形成社区景观。,水系相通,水系与外界相通，便于利用。,土地分区价值分析,分区示意,一类,三类,三类,二类,四类,五类,六类,成全看市,成全观点,用地不可多得，项目前景乐观，具备较大的升值潜力。发展节奏成为项目的关键。,市场背景,旅游对经济的拉动显著。市场需求空间巨大生态旅游成为新亮点,市场背景,内因：不可复制的自然资源外因：相对低廉的市场价格,市场现状,供过于求、有效需求未得到充分挖掘房价增幅不大、销售速度慢、周期较长缺少大型配套完善的优质产品,成全观点,着眼未来，合理规划，适度开发,特色鲜明,以旅游地产为主要支撑将成为海南下一个阶段发展的重要特征。,三亚市场供应,三亚市场销售,三亚房地产交易所统计，从2000年开始，近三年来三亚房地产需求量平均每年以30的速度增长。按此计算，三亚2003年商品房需求量应该为52万平方米。2004年春节黄金周期间，三亚海景房等高价位房大量销售，其售房均价达到了4000元平方米，而这些房中，50平方米80平方米的中小型商品房则最为畅销，今年春节销售的880套商品房中，有528套均为80平方米以下的中小户型，由此可见，中小户型的海景度假公寓仍是市场需求主流。从市场实际需求来看，岛外客户对100平米以下的海景旅游房产颇为青睐。,楼盘概览,三亚市场客户,三亚70的购房者来自岛外。一部分是岛外退离休人员及一部分高收入者，主要是冲着这里良好的人居环境而来；另一部分则是进行置业投资，认为目前三亚房价低，有较好投资收益。购房者绝大部分仅把三亚作为短期度假休闲地。购买房产后，一年之中的大部分时间房产处于闲置。如今三亚的购房者多数来自北方，主要是东北和华北的较多，其次为上海、浙江。购房者主要有三个目的：度假、长住疗养、投资。值得注意的是，境外人士购房占高档次公寓楼的，其中多数为香港和台湾人士，也有少数外国人（韩国人和美籍华人），这是三亚市前所未有的，这些购房者多数购买高档次的楼盘。,三亚市场市场价格,三亚市区商品房地产价格平均约2000元平方米左右，一线海景房为4000 5000元平方米。而去年全国的商品房平均价格是2200元平方米。三亚具有独特气候资源优势，生态环境全国一流，但其市区房价只相当全国平均房价。具备如此得天独厚的资源的三亚，从某种意义上来看房价仍然偏低，从三亚未来的规划看，城市基础设施的加快建设和合理的规划将进一步提升三亚的市场形象，房价与旅游收入将会同步增长，形成旅游和地产互动，多方共赢的良好局面。,三亚市场企业状况,2003年三亚房地产开发公司现有50余家，物业管理公司20家，中介服务机构4家。由于历史原因，三亚城区土地被分割，不适合成片开发，这严重制约了国际、国内一流房地产开发商的进入。目前三亚房地产商中的衍宏投资、阳光海岸、蓝海花园等领军人物在国内顶多也只能算是中等实力。随着三亚地产的快速发展，海南房地产的复苏，三亚将吸引一批国内一流的开发商进入三亚进行开发.,个案分析 碧海蓝天,个案分析 阳光海岸,个案分析 时代海岸,市场研判导向,空白点:大型住宅小区.在市场的变化中不断探索，努力寻求市场空白，率先走进三亚“大盘”时代，为项目树立品牌形象，促进三亚地产与国内接轨，进入全新发展阶段。,市场研判导向,领先性Pud的开发模式用发展的眼光看市场，用乐观的态度看三亚，结合市场需求，实行Pud的统一开发战略，加强开发节奏的把控和协调，一张一弛，相得益彰，成为三亚大盘开发模式的先行者、探索者、成功者。,开发模式,PUD,市场研判导向,机会点旅游地产的蓬勃发展 抓住市场机遇，整合海南旅游资源，挖掘和本土文化，提升项目附加值，打造旅游房产精品，力争在三亚新一轮房地产开发热潮中脱颖而出。,客户 他们是谁,经济底线对生活的态度文化底线,底线,客户 他们怎么样,性格需求特征:个性与群落居住与投资.生活需求特征:放松与开放创意与秩序.价值观、消费观：价格与价值现在与将来.,客户分析 年龄,客户分析 文化,客户分析 职业,客户 他们在哪儿,北京,东北,上海,江浙,三亚,国内其他区域,国外,可借鉴案例 华侨城,市场定位,以国际标准为尺度打造的、以灵活开发为手段的、具有投资价值的大型城市生态度假型项目三亚唯一的城市生活圈内国际化休闲社区,产品定位,以体验为目的国际山水度假社区。,分期开发建议一,分期开发建议二,一期,二期,三期,四期,五期,
