恒盛商业广场.ppt

无锡新区概况,无锡新区自1992年启动开发建设，现辖无锡（太湖）国际科技园、无锡空港产业园、吴文化博览园、工业博览园、无锡新加坡工业园、无锡出口加工区等若干功能园区和六个街道，行政区域220平方公里，户籍人口30万，外来暂住人口约35万。无锡新区经过十多年的发展，现已成为无锡市重要的经济增长极、对外开放窗口、科技创新基地和转型发展引擎。无锡新区以占全市6%的人口、土地和资源消耗，创造了全市15%以上的地区生产总值和地方一般预算收入、25的规模以上工业产值、40的服务外包产值、45的高新技术产业产值、50的到位外资和进出口总额。累计批准注册外资突破100亿美元，实际到位外资70亿美元，世界500强跨国公司已有60多家投资了80多个项目。是江苏省唯一国家火炬计划实施20周年先进开发区，江苏省唯一首批进入中央命名的海外高层次人才创新创业基地，江苏省唯一与科技部合作共建的国家创新型园区。,无锡新区概况,“十一五”时期是无锡新区经济社会发展的一个重要阶段，经济总量稳步增长，“十一五”期末实现地区生产总值930亿元，比“十五”期末增长145%，年均增长19.7%；人均GDP达到20000美元，是2005年的1.6倍；财政收入181亿元，其中地方财政一般预算收入83亿元，年均增长25%。产业结构持续优化，服务业增加值占GDP比重年均提升2个百分点，达到30%；高新技术产值超过2000亿元，高新技术产业产值占规模以上工业比重达到60%（省七分类），高于全省30个百分点，建立各类销售和研发总部近50家，建立各类区级以上工程研发中心、工程技术中心220余家。创新创业步伐加快，科技研发投入占GDP的比重达到3.8%，高于全省2个百分点；“三创”载体建成面积400万平方米，已引进国家“千人计划”6人、市“530”企业410家，国内外院士38人。幸福宜居新城建设成效显著，基本建立了“家家有创业、人人有物业、家家有就业、人人有保障”的和谐生活体系，初步构建了社保、住房、医疗、养老、就业“五位一体”的新市民保障体系；“十一五”期末农村居民人均纯收入达到17800元，年均增长12%以上。,无锡新区商业调研商业分布,4,1,5,6,2,3,7,8,旺庄路,长江路,梅村镇,空港新城,新洲生态园,春华路,9,现有供应,未来供应,*研究范围为大型商业百货和商业街区，不含专业市场、超市、临街商铺等,无锡新区的商业分布较为零散，主要形成了三大商圈：旺庄路、春华路和新洲生态园商圈。现有供应还相对较少，但未来的供应体量巨大。,无锡新区历年商业供应面积：,无锡新区各商业聚集区体量：,已知未来供应,万平方米,万平方米,新区的大型商业最早起于2005年开业的欧陆风情广场，但近几年发展缓慢，目前仅有三个项目约17万方的商业体量，且都为商业街形式，业态较为单一，还未有综合性的购物餐饮娱乐大型商业。未来两年大型商业将迅速发展，共有6个项目45万方的商业面世，且有两个项目单体体量达到了15万方。迅速增加的大型商业能够满足一站式消费需求，但也带来竞争分流，因此本项目需要打造特色商业，错位经营，以吸引人气。新区主要的两大商圈为长江路-旺庄路商圈和春华路商圈，前者为CBD，后者为高档居住区，本项目位于春华路商圈，区域未来供应量较大。,无锡新区商业调研商业供给,新区商业租金和入住率与全市各商圈比较：,无锡新区现有大型商业租金水平：,元/天m2,元/天m2,目前新区的租金水平较低，与市中心的各大商圈明显不在同一档次，约为2.1元/m2/天，这与新区大型商业较少，商业气氛尚未成熟有关，预计随着近年大体量商业的陆续面世，租金水平会有较大的提升。入驻率约在90%，但随着2010-2011年商业的集中供应，入驻率近年将略有降低。现有商业的租金相差不大，市场上多在1-3元/m2/天。,无锡新区商业调研商业经营,主要业态：酒吧、日韩料理、娱乐、沐浴、KTV,主要客户群：周边居民、商务办公人群、新区日韩等外籍人士居多,主要业态：中西餐饮、娱乐、休闲、文化,主要客户群：新加坡工业区内商务办公人群,东亚国际风情街,欧陆风情广场,目前无锡新区的户籍人口约27万，流动人口32万，一年以上签证人口约8500人（其中韩国人3000，日本人1500，欧美人2000），大量的常住外籍人士是新区中高档商业的消费人群。现有的两大商业街也有意识的面向日韩消费者打造特色产品，但新区的商务办公人群和周边的居民仍是主力消费群。,新区商业的主要消费群体为周边居民和商业办公人群，大量的外籍人士也占了一定比例。,无锡新区商业调研商业客户,地理位置：位于新光路北侧，锡兴路东侧，春晖路西侧开 发 商：无锡经发置业有限公司（无锡新区管委会下属国企）项目总规模：23万平方米商业规模：约14万平方米开业日期：A区2010年5月，B区2010年10月，C区2011年初步规划主要商业业态：生活、娱乐、休闲和购物其他物业：二期住宅、办公，C区希尔顿商务酒店项目租金：2-6元/天平方米,新之城全生活广场距离本项目较近，体量巨大，与本项目构成直接竞争关系，应考虑与之错位经营。,无锡新区商业调研新之城,项目分为A/B/C三个区，规划有5大主力业态：超市卖场、电器、中西餐饮、家居软装娱乐、健身、名品购物、影院儿童娱乐、儿童用品、文体运动、教育培训会所俱乐部、咖啡吧、酒吧、时尚购物精品酒店、大型餐饮,主要品牌：乐购超市嘉禾连锁影城本色健身希尔顿商务酒店神采飞扬室内游乐场,各区功能划分：A区 以大型生活超市为主结合设置健身、零售、餐饮B区 以中档餐饮、中小型商业为主结合设置文化、生活服务设施C区 1-4层部分主要为高档餐饮、休闲娱乐等，C区5-8层部分为希尔顿城市商务酒店,无锡新区商业调研新之城,地理位置：位于旺庄路和湘江路交界开 发 商：无锡宝龙房地产发展有限公司项目总规模：28万平方米商业规模：15万平方米开业日期：2010年主要商业业态：购物、休闲、餐饮、超市其他物业：单身公寓商业售价：商铺一楼均价40000元/平方米，其他楼层均价约16000元/平方米商业租金：,无锡宝龙城市广场是宝龙集团投资开发建设的无锡新区首座shopping mall，集购物、休闲、娱乐、文化、运动、餐饮、游乐和公寓为一体的28万平米休闲娱乐购物中心。,无锡新区商业调研宝龙城市广场,1-3F 家乐福4F 餐饮,1-3F 百盛百货4F 中影国际影城,1-4F 挑空中庭展览、休闲、娱乐,5-24F 单身公寓,主要业态和入驻品牌时尚百货、大型超市、星级影院、娱乐中心、游乐广场、美食天地家乐福、肯德基、豪客来、大家乐、宝岛眼镜、中影国际影城,无锡新区商业调研宝龙城市广场,无锡新区商业调研周边住宅量,无锡新区恒盛商业广场SWOT分析,S（优势）周边大型小区聚集，未来人流量较大交通便捷，据地铁较近自身住宅项目较大，在新区属于高端项目，人群消费能力较好新之城项目的借势作用W（劣势）新之城项目的直接压力未来规划项目的间接竞争人群消费能力的限制项目自身的建筑劣势O（机会）项目定位的错位经营给项目运营带来机会区域内在售项目的缺失给项目的销售带来机会T（威胁）未来周边同类项目的规划给本项目运营带来威胁新区的租金与销售的回报率相差较大所带来的销售威胁,无锡新区恒盛商业广场定位,定位方向的把握：,考虑项目所在的商业市场大环境,关注区域规划方向与项目定位保持相对一致,在主题定位上进行市场差异化错位竞争,在主力消费者定位上把握现有客群，提炼目标客群,关注目标客群的消费需求,无锡新区恒盛商业广场定位,无锡新区恒盛商业广场定位,整体打造“社区生活配套商业”的概念主题以特色餐饮、休闲娱乐为基点，辅以生活配套功能的组合,商业总体定位,无锡新区恒盛商业广场业态分区定位,主力店定位：大型夜总会、经济型宾馆、大型餐饮外街定位：餐饮、购物、金融、社区配套内街定位：休闲娱乐一条街,休闲、娱乐、社区配套,餐饮、购物、金融、社区配套,大型夜总会,经济型宾馆、大型餐饮,无锡新区恒盛商业广场业态分区定位,主力店定位：大型夜总会。夜总会定位于13号楼商铺，首先是在面积上满足大型夜总会的要求，其次临近地下车库入口，再者，周边大型商业在此业态上有所缺失。招商模式：建议以纯租金或低租金加夜总会营业额提点的方式进行招商，合同期限上8-10年，尽量避免目前夜总会在开设一年至一年半收回成本后进行转让的经营模式，造成整体商业经营上出现主力店空缺。招商时间：在项目建设期即开始招商（开发商确认此定位情况下立即开始招商），此种做法一方面是在大型业态招商上耗时较长，加之其装修时间，会比整个商业项目的开街延后，所以尽可能提早时间，另一方面在建设中可以听取商家建议，对于相关的硬件设施及时改造，避免出现后期反工的现象。,无锡新区恒盛商业广场业态分区定位,主力店定位：大型餐饮、经济型宾馆。定位于9号楼商铺，9号楼商铺共9500余平方米，共四层，在一、二层设置大型餐饮，三、四层设置经济型宾馆招商模式：建议以纯租金方式进行招商，合同期限上8-10年，在招商时间上与大型夜总会招商时间相同。大型餐饮：设置大型餐饮的目的是给周边的众多居民提供婚宴、寿宴、庆生、公司年会等相关宴会的一个便捷场所，据了解，目前新之城已签约12000余平方米的金钱豹大型餐饮，所以在本项目招商时，要注意业态与消费的错位选择，由于无锡临近太湖，据长江不足50公里，所以在餐饮的主题设置上，建议以江鲜、湖鲜为主。,大型餐饮必须有一层作为集体宴会大厅,主力店定位：经济型宾馆。对比新之城，新之城的宾馆定位为商务宾馆，所以本项目依然采取差异化经营的方式，设立经济型宾馆，同时周边也缺乏此类商业。建筑上要求经济型宾馆在一层有独立的接待大厅，上升至三、四层的独立电梯。建议合作商家：,七天连锁简介：7天连锁酒店集团创建于2005年3月，通过引进国际先进的连锁酒店管理模式，切入经济型酒店市场，迅速在华南地区形成强大连锁网络优势，到目前已经在上海、广州、深圳、武汉、长沙、成都、重庆、贵阳、南昌、福州、济南、南京、东莞、佛山等近20个国内主要商务城市拥有超过150家直营分店。,格林豪泰简介：格林豪泰酒店管理有限公司是中国高品位、高性价比的经济型连锁酒店。酒店的服务宗旨是:超健康、超舒适、超价值、超期望。酒店价格优惠，交通便利，环境安全。为客人提供舒适安静的客房，环保卫生的日用品，温馨洁净的卫浴，健康可口的早餐，自助洗衣服务以及免费快速上网服务等。,无锡新区恒盛商业广场业态分区定位,无锡新区恒盛商业广场业态分区定位,外街定位：餐饮、购物、金融、休闲娱乐、社区配套此类定位的商家对于门面的展示效果要求较高，所以设置在外街。餐饮：以一部分商家来提升项目档次，如必胜客、麦当劳等，剩余部分可做本帮菜及特色餐饮。特色餐饮可包括川菜、湘菜、东北菜、火锅等各种特色餐饮店，项目所在的新区，外来人口较多，可引进不同风格及口味的餐饮，满足周边各类人群需求。,无锡新区恒盛商业广场业态分区定位,购物：新之城在零售业态上的定位，相对于新区的消费者来说，属中端稍偏高的档次，品牌多为国内大众品牌，所以本项目可选路线一是高档消费，另一选择是低端消费，鉴于新区的实际消费能力来判断，建议零售业态选取低端消费品牌。另外在产品上也可以多种选择，零售可包括男女服饰、鞋帽、家居用品、体育用品等。,无锡新区恒盛商业广场业态分区定位,金融银行：金融性存储企业一家，物业位置设于项目东侧沿街位置，以业务便民为主，如中国银行及中国工商银行等，可做为商业项目的基础配套，自动取款机三台以上，以便更好的服务于项目内经营商家及消费者，同时满足周边社区居民需要。,无锡新区恒盛商业广场业态分区定位,休闲娱乐：外街的休闲娱乐业态需要与内街的休闲娱乐业态有所区分，一是在消费档次上有所区分，二是在形象上有所区分，位置选择上放在3-4楼，业态设置上可以有足浴、按摩、美容SPA、棋牌、网吧、桌球等。,无锡新区恒盛商业广场业态分区定位,社区配套：沿街部分的社区配套在业态上已零售类、商家需求较高的业态为主，建议业态有24小时便利店、烟酒专卖店、药店、花店、家具饰品、办公用品、眼镜店、体育用品、图书音像、婴幼儿用品店、礼品店、化妆品店、床上用品，移动营业厅、电信营业厅。,无锡新区恒盛商业广场业态分区定位,内街商业定位：休闲娱乐、社区配套休闲娱乐：内街商铺受到建筑上的限制，内部剪力墙结构不能改动，根据此种特点，可以设置休闲业态有小型足浴、指压等,社区配套：部分社区配套对于商铺的展示面要求不高，可以设置在内街，建议业态有宠物店、干洗店、水果店、快餐店等,无锡新区恒盛商业广场招商,项目招商方式纯租金：由开发商将商铺直接租给商家使用，收取固定的租金，商家自己经营，自担风险。采用这种方法开发商虽然没有任何风险，但对商家限制程度比较低，会使商业广场缺乏统一经营、统一管理的良好形象，比较适合次主力店和小面积商家，本方法适合各种面积和各种业态。合作分成：合作分成即从商家的营业额中提取一部分作为商铺的回报（提取额度根据各行业而定），开发商同商家共同承担市场风险，共同分享利润。由于此种方法的经营风险是由商业广场的管理方和经营方共同承担，使商家消除未来商业广场可能经营不好的顾虑，管理方也可以根据商家品牌的受欢迎程度灵活调整提取额度比例，在商家有赢利的基础上分享利润，可用此种方式引进一些比较受欢迎的商家，在商业广场开业初期扶持他们的经营，待运作正常之后，商铺的回报率不会低于纯租金的形式。自营或委托管理：自营或委托管理就是开发商组织经营团队，以加盟或自主开发的形式进行运作，由开发商对商铺进行业态定位和装修，然后自营或者委托专业的餐饮、娱乐管理公司经营。对于操作比较困难的商业项目，采取此种方式的比较多。,项目招商时间节点,无锡新区恒盛商业广场招商,招商运营团队入驻：6月起开始与招商运营管理公司洽谈，项目定位确定后立刻签约入驻，最晚不晚于7月中旬。主力店招商：主力店的招商要先于其他业态招商，一是主力店的谈判时间较长，一是主力店的入驻，会给其他业态的入驻带来有利影响。统一开业：商业广场开业最需要的就是人气，首先是商家的聚集度，其次是消费者的聚集度，所以建议在商家驻场70%以后才去统一开业，开业期间可举办多种聚集消费者的活动。,无锡新区恒盛商业广场招商,项目销售建议本项目的销售在新区来说具有一定优势，新之城只租不售的模式为本项目带来了一个销售契机，但由于内街商铺项目定位中对内街的的定位与项目本身的建筑原因，会给内街的去化带来一定的阻力，所以根据商铺的12-15年回报及租金价格，建议内街采用带回报率销售的模式，同时外街根据统一招商运营管理的原则，外街亦须带有回报率。在销售上建议回报5年，前三年租金从购房款中直接扣除，第四年与第五年租金在第四年年末与第五年年末分别按回报率返还给业主。五年内由开发商统一收取商户租金，统一运营管理。对于主力店的物业，建议开发商保持长期持有，若有意向客户，考虑整体出售，不建议进行分割销售。,无锡新区恒盛商业广场销售与租金建议,项目租金确认根据市调结果，新区整体一楼商铺平均租金为2.1元/天平方米，新之城非主力店租金为2-6元/天平方米，建议本项目租金均价不低于新区平均租金，但与新之城需要有明显差距，项目一楼均价2.5元/天平方米，二楼均价1.5元/天平方米，三楼、四楼均价0.5元-0.8元/天平方米。租金每年按照5%-8%递增。项目售价建议租金逆推法：项目回报率初步意向为五年内分别为7%、7%、8%、8%、9%，此种设置的原因是，若年均回报率按8%计算，则购房者13年即可收回成本，前两年回报率设置稍低，对于开发商来说所需付出的回报较少，在销售回款上有一定优势，最后一年增高，一方面可以给商户一个信息，开发商有信心让广场的经营越来越好，另一方面在第五年时房屋的租金通过租金递增已有较大幅度的上涨，在付给业主租金时压力较小根据租金与回报率计算可得出一楼售价13035元/平方米，二楼售价7821元/平方米，三四楼均价3650元/平方米，显然此种价格并不合适对比法：长江一号在售商铺40-1100平米，一楼价格35000-50000元/平米，二楼30000元/平米，三楼25000元/平米，宝龙商业广场商铺一楼均价40000元/平方米，其他楼层均价约16000元/平方米。新之城无销售，参考长江一号与宝龙城市广场，结合本项目实际自身的面积大、内街得房率低等不利条件，建议价格在一楼均价35000元/平方米-40000元/平方米，二楼均价25000-30000元/平方米，三楼均价17000-20000元/平方米，四楼均价10000-13000元/平方米。备注：实际销售中在此价格基础上，需要将付给业主的前三年的回报率款项加入总房价中，每平方米价格还会有一个小幅度的提升。,