钻石白城国际汽配城投资方案简析.ppt

目录,写在前面,每座城市都有自己深厚的文化底蕴与城市特征，白城这个美丽的充满人情味的小城亦然如此！因此我们认为要读懂一座城市，需要我们对这个城市产业机构进行深入的分析；需要对城市经济发展现状进行细致的调研；需要对城市中居民消费习惯进行准确的把握。准备就绪，那么，我们扬帆起航！共同聆听今天的提案。文中若有不当之处，还请领导斧正！,Part1：白城市城市经济发展简析,地理区位南北枢纽/三地腹地/交通要道,城市解析,白城市位于吉林省西北部，嫩江平原西部，科尔沁草原东部。白城地理区位优越，是吉林、黑龙江和内蒙古自治区三省（区）交界处和周边二、三百里内一个较大的区域中心城市，也是黑龙江西南部和内蒙古东北部入关的必经之地。白城交通便利，已形成了铁路、公路、水路组成的交通运输网络。多条交通线路直接连接长春、哈尔滨与内蒙古三地，对三个城市的发展起到了纽带之功效。,空间结构西拓东优南连城市向着多极化发展,城市发展框架拉开，把白城建成辐射长春、哈尔滨、内蒙古三地枢纽的中心城市。目前白城城市发展较为成熟的主城区重心正在向西部转移，随着开发区的不断发展与成熟，城市将会呈现出全新的面貌。西拓东优 县市联合 多区联动西拓南连：主城区向西拓展，向南连接洮南城区南连洮南：近几年随着洮南的快速发展主城已经与洮南形成有效联动。多区联动：与几个市县区域形成联动，最终形成合力快速发展城市。,城市发展空间图,人口规模&城市化率人口总量增速迟缓，城镇化率不断提高,白城市从近几年人口增长来看六年时间增长了约三万多人口，可见白城属于一个人口疏散型城市，几乎无外来人口到白城安家置业。人口增长主要靠自然增长。同时，白城市城镇规模不断扩大，但是人口迁移流动速度缓慢，城镇化率不断提高，2009年白城城镇化率达34.5%；05-10年，白城城市化率提高了16个百分点。,白城市05-10年人口增长示意图,白城市05-10年城市化率进程图,产业结构单一，缺乏强劲的支柱型产业,白城市GDP近年来保持持续平稳发展势头。自2006年以来，白城GDP平均每年增速超过13%，09年GDP总值300亿，10年达355亿元，增幅达17.5%。在白城市产业结构的比重看出白城正在大力发展第二产业，并且第二产业的比重是逐年增加的。白城市第二产业比重明显不足，因此城市发展受到限制。,白城市05-10年GDP总值增长示意图,房地产业,价格增速迅猛，后力不足,2005-2010年白城市房价增幅情况,白城市近年房价保持了持续平稳的发展势头，对拉动城市经济的发展做出了应有的贡献。2009年，白城房价增速迅猛，从2200元直逼3000元大关，2010年突破均价3000元，并且保持了稳定增长态势。目前受到城市经济发展制约，白城市房屋均价后续发展动力不足，难以有更高的突破。,白城市在售主要楼盘,白城市房地产市场处于起步阶段，市场的容载度相对较低，受近几年整体房价走势影响白城房价一路高歌，但是由于后续发展动力不足，易于遇到发展瓶颈。短期内国家调控政策对白城市不会造成很大影响，但会给购房者一种心理暗示，会出现观望氛围。开发区改造火热进行，城市发展进程明显加快，同时受到政府规划影响市场发展由城市中心逐渐向西侧拓展。,2006自然发展,2007开始升温,2008保持平稳,2009迅速提升,呈现短期繁荣，商品住宅开始升温，房价逐步走高。,年初受到观望情绪的影响成交面积开始下降，市场回归理性，但房地产市场价格仍然平稳上升。,春节后刚需集中释放，进而拉动改需群体爆发，价格一路走高，呈现火热的发展势头。,房地产市场发展初级阶段，市场刚刚起步，发展缓慢。,2010量价齐涨,房地产市场经历了由观望向爆发的转变，房价一路走高，开发面积涨幅较大，将在11年集中放量。,白城房地产市场解读,其他产业,鱼龙混杂，缺乏引领型支柱产业,农业：受到地质影响，白城市农业发展状况并不如省内其他市区理想。工业：缺乏大型的支柱型企业，曾有的几家厂房，相继停产宣布倒闭。服务业：除步行街外，无其他的规模较大较为集中的大型商场，欧亚的进驻一定程度上缓解了这一尴尬局面。餐饮业：没有形成一个集群效应的餐饮商街汽配业：有较好的发展势头，但是缺乏正规的管理服务，应加强规划，发展前景较为广阔。,小结,白城市经济运行情况稳定，正在稳步向前发展，值得我们期待；城市空间规划明晰，为城市未来繁荣奠定了有力的基础保障；房地产业近年发展火热，为城市经济发展起到了积极的促进作用；从产业结构中分析得出，近年来第二产业比重正在逐年的增加；白城市汽配业发展迅猛，目前已经成为白城市工业产业中的支柱产业；白城市汽配行业发展潜力巨大，缺乏一个规范化的市场整合该行业资源。,Part2：白城市汽配业需求与现状分析,白城汽配业需求分析,随着人民生活水平的提高，城市交通路网的发达，白城市机动车保有量增长迅速，09年全市机动车辆保有量约为 4.3 万辆，增长了18，其中小型、微型的私家车保有量为 9674 辆，增长了 24。近年来白城私家车增加迅速，强劲的市场需求与落后的行业发展现状形成了鲜明的对比，未来市场对与汽车经销行业的需求将越来越大，这一点对于本项目来说是一个重要的机会。,先进的生产水平与落后的生产力之间的矛盾，导致目前白城市人民的需求得不到满足。调研中，有很多城市居民反映白城市缺乏高档车的修配场所，高档品牌车维修需要到松原、乌兰浩特等地。,人们渴望有一个专业化、规范化的市场，让购车、修配、售后等有一站式的服务。专业化的服务市场便利居民的同时，也对城市规划有较好的促动作用。,白城汽配业现状分析,一、无主导聚集”的市场,目前，白城市的汽配业，相对集中分布的有几个区域。一是南环，主要以农机配件等为主；二是北二环主要以汽车美容、修配、轮胎为主；三是幸福南大街处主要以整车销售为主。,二、二三线品牌大行其道,被调查的十余个销售商和9个汽车品牌中，总价20万以上的汽车算是整个白城市相对较好的车，其余大多数经销商经销的都是二三线品牌，如：北京现代、夏利、长安汽车、雷沃、东风小康、微型车等，中高档汽车销售品牌空白太多。整个白城市只有一家品牌和规模稍大一些的汽车修配4S店。经营广州本田与斯巴鲁汽车。,三、物业规范性较差,商家经营中使用的物业极少是专门为汽车销售设计和建造的，除了广本、斯巴鲁与名车广场等个别几家4S 店是专门为汽车销售设计和建造的卖场，调研中的其他商家基本是购买或租用普通的门面房进行经营，尽管地段具有一定优势，但缺点非常明显，首先是卖场的面宽进深等尺度无法满足经营需要，经营面积往往得不到保证，大多数商家的卖场无法满足汽车展示的需要；其次是受制于装修和摆放，汽车卖场应具备的展览展示功能无从体现，卖场的气氛得不到烘托；再次是门前屋后缺少停车场地，无法保证应有的销售库存，也弱化了卖场的展览展示作用。,小结,一言以蔽之：白城市汽配业急需整合资源，打造一个专业化、规范化、集中化的国际汽配城！,Part3：他山之石,国内汽配业发展现状,挑战与机遇并存,一、国内汽车产业发展遭遇瓶颈 利好的汽车政策退出，2011年汽车行业或许出现负增长，近年车市将要进入理性回调阶段。2011年，高速增长的中国车市遭遇急刹车，重现2004年的冰河期。据来自中国汽车工业协会发布的最新数据：一季度，中国汽车销售同比增长8.1%，增幅比上年同期回落66个百分点，下降幅度之大，创历史之最。,二、挑战众多1、技术壁垒的挑战 尽管我国已经成为世界汽车生产大国，但还不是汽车制造强国，一些汽车核心技术我们并不掌握。与国内领先国家还有一定差距。2、价格下行带来的挑战 随着汽车市场竞争的加剧，各大整车生产企业都在大力压缩成本，并向零部件企业转嫁风险，压低零部件供货价格。3、节能减排带来的挑战 汽车已成为世界范围内能源消耗和二氧化碳排放量最大的产物，能源短缺与环境污染是当今社会的两大难题，汽车是造成两大问题的重要原因之一。,三、市场机遇众多 虽然，国内汽车市场遭遇了冰河期，但是我们相信始终会过去。国内汽车市场正处在以普及性的刚性需求为基本特征的高速增长的初级阶段，城乡市场需求潜力巨大，市场的自然增长力量已经形成，这决定了国内汽车市场将保持一定时期的高速增长。按照国际每千人平均拥有汽车120140辆计算，未来我国还有1.5亿辆以上的高速发展空间，预计国内汽车产销量还有至少10年左右的黄金期。同时，在巨大的汽配市场面前，汽车美容、装饰保养、汽车维护等空间广阔，机遇很大，非常值得期待。,汽配业领先发展模式,1、市场发展空间变大 中国正在成为全球汽车零部件生产基地，在汽配产业链中，汽配零部件价值已经占总价值链的60%以上。2、集团规模化生产 随着汽车市场逐渐成熟，汽车零部件产业经过10年重组整合后，将形成20-30家大型零部件供应集团。3、产业链集聚效应发挥作用 汽车行业的发展模式已经从单一的汽车销售转向多极化发展，从整车销售到售后服务、保养的4S到6S的发展模式正在市场中形成，一条强大的产业链正在形成。,长春汽贸城,竞争激烈，市场份额悄然减少,长春市汽贸城地处正阳街与锦城大街交汇处，绝佳的地理位置，保证了老汽贸城10年来经久不衰的火热局面。,长春市汽贸城，是长春市汽配行业较集中的汽配业集散地，汽贸城集汽车销售、服务、修理等于一身，它见证了长春这个以汽车行业闻名于世的城市发展史。但是由于高力汽贸城的崛起，老汽贸城的市场份额正在逐渐减少，并且随着经济快速向前发展，目前汽贸城的发展模式已经相对落后，亟需调整。,汽贸城的租金水平，比前几年也出现下滑。平均下降了2-3万。,高力汽贸城,举步维艰，前景可观,目前全国最大的高力北方汽贸城，经营并不尽如人意。虽然，有着领先老汽贸城的规划与发展模式（采用国际先进的“BLOCK”合院街区），而且在物业建设上也比老汽贸城更加专业。但是受到先入为主的消费习惯等影响，高力汽贸城目前经营状况并不理想，同时这也符合商业物业的经营模式，需要一段培育期。但是，值得一提的是高力汽贸城领先城市发展的规划模式，它不但整合了汽配行业的资源于一身，而且将汽车文化贯彻到项目之中，现代化的发展模式，结合汽车文化产业是高力北方汽贸城的一大亮点。高力北方汽贸城与新光复路市场存在的问题类似，如何吸引商户到项目投资是急需解决的问题，解决好这一问题，相信高力汽贸城前景还是非常可观的。,小结,集中的产业链式经营是最强最大的基础；领先城市的发展与规划模式是未来汽贸城的一个必然发展趋势；如何招商运营以及培育市场是保证项目成功运营的根本；汽配业应向多极化发展，不但涉及汽车行业本身，更应与其他行业互动。,Part4：项目定位与规划建议,项目概况,项目地址：项目位于洮白公路西北侧，铁路南侧。规划指标：占地约70万平，建成后将是白城市乃至全国范围内规模较大的国际汽贸城。项目配套：周边现有广本、斯巴鲁4S店一家，以及几家汽车、农机销售店铺。,外部因素分析,内部因素分析,寻找市场机会点,挖掘独特支撑点,寻求竞争突破点,符合战略发力点,我们具备塑造白城最大国际汽贸城的实力,项目定位四维分析模型,项目优劣势分析,可选择战略,发挥优势、抢占机会,利用机会、克服劣势,减少劣势、避免威胁,发挥优势、转化威胁,优势/S,机会/O,威胁/T,劣势/W,交通可达性强整体体量大开发品牌实力强发展空间大产品附加值高,缺乏商业、教育等配套地理位置不佳很难为商户认可,政府规划支持未来行业发展必然结果方便居民生活本案商业规划优惠的培育政策,如何吸引分散商户进驻未来市场竞争激烈汽配行业政策尚未明朗,发挥项目产品和规划发展优势，充分利用政府推动该区、完善规划等因素，积极宣传推广，采取主动出击的战略赢得商户与消费者认可。,强化自身项目的优势，准确定位、突出项目核心竞争力，在市场竞争中脱颖而出。,通过有效规划和合理利用地块丰富内部配套，与政府积极配合整治周边环境，并选准入市时机，抢占市场。,充分利用现有资源与项目周边的4S店，加强对本项目的宣传推广，迅速让人们认可到此处消费，达到整合资源的目的。,通过以上对项目的优劣势分析后，我们发现项目自身的优势并不十分明显。因此，需要我们对项目进行系统的升级！这就需要我们从规划模式上到经营理念上进行全面的包装与创新，以求对项目进行准确的定位。,规范化物业建议,规范化的物业，是保证项目长远发展的根本，因此需要对项目进行一个合理的规范化建议，如图所示：,A区,A区,B区,B区,物流仓储区,汽车配件交易城,汽车培训、驾校、公寓美食城等商业配套,C区,D区,汽车文化公园,整车销售4S店,农机与配件交易商街,汽车生产展览中心,总部基地,二手车交易城,入口广场,整车销售4S店,创新的服务理念,“双一站式服务”的汽配专业化市场,汽配业在白城起步较晚，行业发展尚不成熟，目前为止白城市还没有一个相对集中的大型汽配业销售市场。如何在经营定位，运营管理及服务上找卖点，是项目发展的出路，也是打造白城本地汽配产业的必由之路“一站式服务”理念集成车辆销售、售后产业服务，整合政府资源，就地提供学车、车辆上牌、交税、上路一条龙服务，即做到便民，取信于民。又为政府实现政府职能的转化及对机动车辆的统一管理和控制提供了便利。同时也做到了政府、消费者、经营者、开发商的共赢。“双一站式服务”从政府及开发企业的角度来说，为消费者和市场经营者提供的汽车专业市场的经营管理服务；对于消费者来说，实现学车、购车、上牌、美容、维修等一站式服务；对于经营者来说，实现居住、办公、生活等一站式的服务。,现代立面建筑风格,宽敞的停车场,宽敞的停车场便于车辆来往的通行，同时符合高档汽贸城的要求。,项目精神堡垒,项目入口广场处设立一个精神堡垒，作为本项目的灵魂，展示本项目的特点。让人们第一眼看到此精神堡垒就可以了解到项目的属性，同时有加强传达的作用。,首开“6S”服务模式,除了包括整车销售（Sale）、零配件（Spare Part）、售后服务（Service）、信息反馈（Survey）以外，还包括个性化售车（Selfhold）、集拍（Sale by amount。,个性化购车：针对用户个人的需求来生产汽车，比如一辆越野车可以加上全景天窗，享受越野的同时又享受到敞蓬车的兜风快感，也不必为了买一辆敞蓬车，而局限于其狭小的空间。集拍：也就是集体竞拍，不难理解，这是一种直接与销量挂钩的营销模式，销量越大，价格越低，对于用户，价格上有不少优惠，对于经销商，减少库存，减少资金积压，且可以借机增加销量。,项目体量达70万具备影响一座城的潜力,全国最大汽配交易中心,从项目的整体属性考虑，项目的产品线比较丰富，覆盖面比较广泛,70万平，白城国际汽贸城,项目形象定位,项目市场定位,立足白城，辐射三市,以白城市周边三市为基础，逐步辐射全国范围，缔造国内第一汽贸城！,小盘等市场，中盘找市场，大盘造市场,纵观当前白城汽配市场，仍停留于“等市场”或“找市场”的阶段，而我们要实现的就是对市场规范化、规模化、集中化的品质开发、局域性的市场需求进行全面超越。一句话，我们的开发理念应当是稳中求胜。不以开发论项目，而是要经营项目。不以需求论市场，而是要创造市场。,市场发展战略,项目产品定位,多元化、多极化、形成一条完整的产业链,业态包含：从汽车生产到整车销售，到售后服务、汽车装饰、美容、保养、汽车维修、汽车配件、农机配件、等一条龙服务，除此外、包括，汽车驾校、汽车挂牌、汽修学校等等服务，真正实现国际汽贸城的便捷。,小结,领先市场的规划模式，先进的市场服务理念，规范的市场运作方式，共同为本项目奠定了成功开发的坚实基础。但，商业地产开发有别于住宅，优越的规划、准确的定位仅是基础，专业的经营管理是项目成功的保障！,Part5：项目经营与对城市经济发展的影响,项目经营,如何确保项目成功经营？,1、政府部门大力的扶持政策与鼎力支持是项目成功的前提；2、天元集团丰富的汽配运营管理经验是保证项目成功运营的根本；3、明确的招商思路是确保项目成功运营的有力基石；4、统一的市场化运作管理是确保项目长久发展的源动力。,政府大力的扶持政策，是本项目成功开发的前提,政策上需要政府部分大力扶持给予相应的税收减免政策，用以前期培育商业氛围；管理上，需要政府鼓励针对现有的零散的商户给予商户们一定的优惠政策。,撬动点一：,撬动点二：,天元集团丰富的汽车管理经验，是本项目成功运营的根本,吉林省天元集团是一家集房地产开发与汽车销售、汽车运营管理的专业化的集团。现已成为吉林省最具实力的汽车贸易集团，在汽车的经营管理上积累了大量丰富的经验，目前经营包括吉林省汽贸城汽配商街以及名车广场等几家大型汽车卖场。与此同时，天元集团不断发展创新，现已将汽配业务发展至全国范围，包括福建、厦门、四川等地，覆盖国内大部分市县。集团雄厚的资金基础也为本项目的可持续开发奠定了有力的基石。天元集团雄厚的资金基础与丰富的汽配行业运营经验将会是本项目成功开发成功运营之根本！,明确的招商思路及专业的市场管理，是确保本项目长远发展的源动力,招商上，多样优惠政策并行租售结合，可视具体情况提供一段时间的免租期；管理上，统一的市场化管理在商户进驻后，对商户进行严格把控，以保证市场秩序。,撬动点三、四：,对城市的影响,利于政府作出更好的城市空间规划便于管理市场；为白城市的专业化市场开辟了一片新天地；解决了当地无大型汽配城的难题，为人们购车保养提供了便利条件；有力的拉动城市经济增长，解决多数人的就业问题；,造福人民，富强家乡,优化城市空间，缔造文明新城,从城市未来发展规划的角度来说，将城市中专业化市场集中统一到一个区域使之形成规模化、规范化、集中化的运营模式，有利于专业化市场的统一管理，同时对于空间的合理利用上，统一的规划也是城市发展的必然结果。,开辟汽配市场新天地，树规范化市场楷模,白城国际汽配城的形成，首先在专业化市场上起到了一个楷模的作用；其次通过整合城市中汽配业相关资源到汽贸城中，为城市发展开辟了新的方向，再次它为城市居民的一站式购物树立了标杆，大大节约了居民的生活成本；最后该行业资源成功的整合必将影响到其他行业的发展规划，使之成为其他行业的学习典范！,造福百姓，引领白城市经济腾飞,白城市国际汽贸城建成后，预计将吸引2000余家汽配相关企业进驻，加上原核心区改造后，可实现年销售额100亿元，年纳税额7亿元，增加就业岗位近10000个，盘活国有资产2亿元。真正意义上成为白城市的支柱产业，造福白城百姓。,