太原市商业市场商圈专业市场调研报告.ppt
太原市商业市场商圈专业市场调研报告,目录,调研范围 重点项目经营状况 导视系统 思考与借鉴,一、调研范围,（一）临街门店1.柳巷商圈：铜锣湾步行街、钟楼街、柴市巷、开化寺 街临街孕婴店、童装店、儿童游乐店；2.服装城：朝阳街临街孕婴店、童装店、儿童游乐店；3.新建路桃园：孕婴店、童装店、儿童游乐店。（二）商场：1.服装城商圈：东方红、圣亚、同至人购物中心、新西城；2.特色商城：康隆（新、旧），富百家、立达、潮流汇；3.柳巷商圈高端购物中心：铜锣湾、华宇、贵都、茂业百货、天美名店、巴黎春天购物中心、FBC商场；4.亲贤长风商圈：王府井、天美、北美、梅园百盛（一、二部）5.太原知名儿童商城（喜宝）、八方商贸城,调研项目介绍,柳巷、服装城商业对比,二、重点项目经营现状,柳巷,本次柳巷市调主要以潮流型大卖场为主要调研对象，市调项目有：潮流汇、立达、流行前线、韩国城、自由前沿；调研方面为：租金、动线、运营模式、规划、装修感官等。,1、立达国际商城,项目概况,经营状况及特点,女性消费为主题；经营状况差异较大。从调研情况看，消费群体主要集中于商场一层，二层客流与一层有非常明显的差距，缺乏管理，商场经营秩序混乱动线较差，死角多。仅有一层入口大厅一组扶梯，二到三层只有消防楼梯，两座楼梯分布于商场北门及东北角，较为隐蔽；同时商场存在多处死角，规划存在不合理性，也是影响二层客流的原因之一。设备设施过于陈旧，已不能满足经营需求。店内无空调、暖气、通风不畅，装修老旧。大多数品牌经营状况不佳，销售较好的几个买手店都在一层。商场根据通道分为纽约街、巴黎街、伦敦街等特色步行街，但其装修风格名不副实。,2、韩国城,项目概况,项目特点,商场内部动线单一，仅一座楼梯与各楼层相连接；内部设计富有时尚感，各楼层品类划分明了；一层主营配饰、摆件、生活用品；二层主营男装、男鞋；三层主营女装，商铺门头经统一设计；但由于客流量不足，有多家商铺及柜台转让；商场所经营商品与商场名称“韩国城”并不相符。,3、自由前沿,项目概况,经营现状及特点,经营面积较小；自由前沿客流主要集中于一层，商场仅有一座狭窄楼梯与二层相连，并且楼梯位于商城最西面，位置靠后，较为隐蔽，导致二层客流量较小；商场内部过道狭窄，只可一人通过；有一些特色鲜明的店铺。,4、流行前线,项目概况,经营现状及特点,流行前线位于柳巷南路与开化寺街的交汇处，地理位置条件优越，客流量大；与必胜客与美莎国际相邻接，带动了商场一定的人气，商场虽处于负一层位置，但有充分的客流量。商场内部规划简单，动线明了，有不少年轻人群到此消费，充分体现出地理位置优越的特点。品牌化发展趋势。,5、潮流汇,项目概况,现状及特点,“潮流汇购物城”是流行前线商贸有限公司精心打造的“都市时尚年轻派Shopping Mall”，是继流行前线休闲连锁商场成功运营之后向时尚、高端、专业全面化升级的又一大型开发项目。业态丰富，包括服饰零售、餐饮、娱乐、配套等业态，其中娱乐、餐饮占比达到65%，其中娱乐占比为55%。引进多家主力店：横店影城、卡丁车俱乐部、唱响KTV、快乐迪KTV、环球约克、傣妹火锅、肯德基吧、必胜客等。但主力店相对独立，由于营业时间的差异，无法与零售进行客流共享，主力店对整体的客流带动作用不大。货品较为丰满，个性时尚，符合潮男潮女的消费定位，回头客较多。商场内部规划比较合理，过道相对比较开阔，门店设计各具特色，与商场的潮流主题相辉映；缺乏统一的经营，商户商户经营中吃饭、嗑瓜子、聊天、打闹现象较为普遍，五层KTV，卡丁车属娱乐目的性消费，聚客效应高，并配有直达电梯，经考察卡丁车俱乐部有酒吧相配套，白天客流稀少，营业高峰期应是在晚间。停车位充足。铜锣湾步行街、餐饮街两边各自划分有停车位，为驱车购物的顾客提供了便利性，从而也为该项目带来了充足的人流,主力店、次主力店,潮流汇平面图,二层,三层,四层,五层,二层品类占比分析,6、富百家,项目概况,经营现状及特点,由山西同至人集团投资建设的一家集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的综合性现代小百货市场，富百家连锁经营模式和经营理念成是一个亮点。地理位置得天独厚，三面临街。经营品类丰富，与区域特点相呼应，手机及关联商品比例非常大 搜机城、话机世界、冠芝霖手机大卖场手机配饰、手机维修外，居家时尚生活馆；装修风格时尚，令人耳目一新商场内商品种类繁多，并且商品有一定的新颖，富有时尚感；价格水分较大，有些商家标价与售价差别非常突出，整体价位不低。,富百家平面图,一层,二层,三层,业态占比,一层：,二层：,三层：,租金水平,7、食品街,项目概况,2012年8月第开始，食品街启动改造升级工程，范围为北起府东街文化广场，南至钟楼街，长480.85米，总投资约1.1亿元人民币。实际改造后全长552米，宽由原来的5至7米拓宽为10米，食品街的路面升级改造后，政府统一规划道路两侧的建筑，恢复明清建筑风格，统一产业布局，统一招商管理，引入老字号的地方特色美食，恢复其昔日风采，把食品街打造成集餐饮、观光、休闲于一体的特色休闲街区。,光头香辣蟹,天朋聚驴肉张,老北京卤煮火烧,忠武紫菜饱饭,食客帮,天香楼,独门冲烤全鱼,晋缕铁路银行（旧址）,九州烟行,九州茶行,西树果饮、泡芙,海鲜世界、三晋饭庄、台湾小吃,胡同烤肉,晋何辣妹子,蒸善美,愚掌门,阿豹鱼丸,吉祥馄饨、吉满杯、快乐柠檬,泉娃子,伊清园,屈礼洪,雪山冷饮厅,山西小吃城,拿渡麻辣香锅、李记鱿鱼、多美本铺,渔夫海鲜捞面、找茬、绿呼吸咖啡厅,台湾茶爷、晋韵楼,湘菜馆、饺子馆,新辣道鱼火锅,绿萝餐厅、黄记煌,披萨猎手,民生、中信、建设、农业银行,壹吃三羊汤,项目概况,项目现状及特点,食品街经过重新改造后，统一的古楼风格成为太原市一特色景点；通过前期招商保留了一部分消费者认可的餐饮店，比如屈礼洪、雪山冷饮厅，同时引进了更多品牌餐饮，比如胡同烤肉、披萨猎手、九格重庆火锅等，因此成为消费者消费、游览的一条主力特色餐饮街，食品街以它古色古香的文化特色吸引了更多的客流，这一特色也值得一些其他项目所借鉴。就目前商户经营状况，较改造前吸引了大量的客流来此消费，同时通过后期招商引进了更多的时尚餐饮品牌，为食品街汇聚了更高的人气。餐饮品牌具有一定的特色，较改造之前大部分都是饭店而言，改造后增添了更多的时尚元素，增加了更多的特色餐饮、小吃，从而吸引了光大消费者来此消费。临近鼓楼街配有一个较大的停车场，工作日停车场内车辆保有量不高，同时由于鼓楼街平日车流量本身并不高，大部分客流都是从钟楼街进入，也可能是造成停车场车辆数不多的一个原因 租金水平非常高，小的商铺日租金达到27元/天/平米,柳巷租金水平,租金单位：元/天/平米,服装城租金水平,租金单位：元/天/平米,三、导视系统,四,购物中心主标志,入口主标志,（1）潮流汇外立面及logo设计,1、.潮流汇,（2）潮流汇商场内装修设计,顶部设计,扶梯周边,通道口装饰,四,（3）潮流汇导视、公共设施设计,四,（3）潮流汇导视、公共设施设计,区域导视牌,楼层导视牌,公共座椅,2.贵都世纪广场,外立面,服务台,楼层导视,楼层导视,顶部设计,3.万通购物广场,外立面,室内广告设计,消防设施,四,外立面,楼层导视,休息区,客服中心,4.茂业百货,外立面,扶梯之间,楼层导视牌,楼层导视,收银台,5.华宇购物中心,6.Fbc主题商场,Fbc主题商场是山西富乐集团旗下全资子公司，其坐落于素有太原市“金街金角”美誉之称的商业繁华地段开化寺街口。商场整体营业面积7000平方米，以经营现代、时尚、休闲为主的主题性购物中心，主导消费群为1835岁，是新锐个性时尚消费的首选。商场与优衣库、ABLEJEANS、Peacebird等众多国际、国内一线品牌合作，精确把握时尚元素及其个性的品牌组合，提供其年轻、时尚的差异性服务及舒适、自由、随性的购物环境，Fbc主题商场正得到越来越多消费者的认同，是年轻消费者购物必选地，这里势必成为太原大都市经营圈的又一风尚标志。,（1）.Fbc外立面设计及广告位规划,购物中心主标志,各商铺标志,（2）.Fbc主题商场内装,顶部设计,柱面设计,顶部设计,（2）.Fbc主题商场内装,消防安全,陈列设计,扶梯美化,四,(3）.Fbc主题商场导视、公共设施,品牌导视,楼层导视牌,品牌导视,（3）.Fbc主题商场导视、公共设施,卫生间,卫生间标识,品牌导视,总体来看，太原高端购物中心大多采用花岗岩、大理石、铝塑板幕墙、玻璃幕墙材质作为外立面的装饰，造型简单大方；商场多采用铝合金、不锈钢板、树脂材料作为外立面的装饰高端商场LOGO大多采用不锈钢板、亚克力烤漆、石材中端材质；普通商场多采用树脂发光字，设计色彩绚丽丰富；导视牌常采用镀锌板、拉丝不锈钢板、铝板、亚克力板、led/荧光灯光源、钢化玻璃等,四、思考与借鉴,一、租金及其他费用 根据对太原市同等、同类定位商场的调研，综合考虑其经营现状与租金水平，认为商业经营需要一段培育期，租金水平必然要经历由低到高的过程，因此在起始阶段租金不宜过高，前期经营测算的租金水平综合考虑了市场和房屋售价因素，相对合理。已售卖商铺在后期经营中的难度非常大，市场认可的计租方式是按照实际量取的面积即使用面积计算，但由于我们的项目公摊比例较大，如按使用面积计租，租金呈现水平会很高，对租赁影响较大，因此在计租单位方面建议以建筑面积计租。租金的支付建议小商户年付、大商户季付。另外，同类商场还存在管理费、入场费、押金的收取，且管理费的金额较高，建议公司酌情考虑确定标准。,壹加壹商城建议租金,二、合同期不能过长 潮流汇合同一年一签，费用年付，富百家五年一签，费用一次性支付五年。鉴于壹加壹是新项目，考虑到新项目的市场培育期，建议对于部分小商户合同进行一年一签，以便商场做出适当的调整。三、选择成熟商户做为招商对象 由于市场新手把握不了市场动向，掌握不了顾客所倾心的货品，正常营业后货品堆压，占用大部分资金，对于商场而言是个不稳定的因素，因此，招商时面对市场新手不能作为招商对象盲目招商。四、货品新颖、独特 富百家、潮流汇能成功，很大程度上是由于货品丰富、新颖、独特、个性，符合年轻人消费心理趋势，顾客可挑选余地大。对于19#定位为达人馆，要求招商选择商户时，要掌握商户货品的属性，是否与商场定位相符合。五、最低开业率不能低于85 开业率是衡量商业项目运营效率和成功程度,潮流汇开业率90，富百家开业率85，截止到目前二者运营效果较好。对于壹加壹，如果开业率过低的话，后期运营非常困难，因此要力求开业时品牌入驻率率达到85以上。,六、商业规划及招商运营 调研项目中，富百家、潮流汇与预期定位相近，且经营状况良好，两家餐饮、娱乐比例占比都比较大，这也是目前商业发展的趋势，因此，对于壹加壹商城，在定位是需要适当增加两者占比。从调研情况也可以看出，垂直动线不通畅对项目内各楼层的互通有着非常大的制约作用，壹加壹时尚商城三个馆均属于只有直梯没有扶梯的情况，纵向联通、客流共享将成为后期经营中必然面对的问题，因此在商业规划，既要考虑整体定位的相似形、互补性，也要有意识的规避不良影响。如：在较高的楼层可选择目的性消费较强的品类如餐饮、娱乐、培训健身等品类。而底层商业可以考虑按品类、按年龄层、按性别、按风格等分类的方式在小范围内实现联通、互补，在大范围内达到互补。针对商铺面积较小的问题，建议在品类丰富的楼层按小铺租赁，提高租金水平；而单层面积较小的楼层如17号楼则建议通过整租的形式规避公摊。,7、VI设计 同类商场通常在VI设计中注重色彩的跳跃、以此突出时尚二字。壹加壹商城也将在VI设计中充分运用色彩的组合和搭配凸显个性特征，但在色彩的组合中要寻找适合的结合点，把提高档次、凸显个性作为主要目标。壹加壹的logo将和恒实商业一样沿用树形标识，但是由于壹加壹三个馆特性分明，且都定位于年轻、时尚、潮流，年龄层偏小的客群，因此整套VI系统，包括LOGO后缀部分的设计将通过多色彩的组合与变换突出年轻、潮流两大特征。浅粉、浅蓝、浅绿、浅黄、浅紫等色系将成为壹加壹VI设计的主基调。由于三个馆比较独立，建议在各馆增加灯箱式馆名导视，选择灯箱有几个原因：1）简单大方；2）夜间效果好；3）易于清洗。但是商城整体的宣传导视是一个难点，因为三个馆都不邻交通主干道，因此建议增加构造物作为主入口标志。室内导视系统也将按照公司安排，与设计中心进行对接或自行设计，但基本原则是要充分结合各馆的定位与特点，突出时尚、和年轻的特点。,2015年1月18日,完,
