YS04_投资估算〔简〕.ppt

4 投资估算,4.1 投资估算概述 4.2 投资估算的内容4.3 投资估算的方法,问题,1.投资估算主要有哪些类型？2.如何把握投资估算的精确度？3.固定资产投资包括哪些费用？4.如何估算无形资产投资？5.如何估算开办费？6.投资估算主要有哪些方法？,4.1 投资估算概述,一、投资估算的概念二、投资估算的类型三、投资估算的精确度,一、投资估算的概念,投资估算亦称工程估算，是指建设工程从可行性研究到签订工程承包合同之前的各个阶段，对工程建设费用进行的由粗略到详细的多阶段预估的集合。注我国的投资估算是指可行性研究阶段对项目投资费用的估算。,二、投资估算的类型,1比例估算。亦称“毛估”2研究性估算。亦称“粗估”3初步估算。亦称“认可估算”4工程控制估算。亦称“拨款估算”5详细估算。6招标投标估算。亦称“最终估算”,三、投资估算的精确度,比例估算误差率为%以内；研究性估算误差率为%以内；初步估算误差率为%以内；工程控制估算误差率为%以内；详细估算误差率为%以内；招标投标估算误差率为%以内。,影响投资估算精确度的因素,可计算因素。属于客观因素，是指投资估算的指标和基础单价（扩大指标和技术数据、估算指标、概算指标和各种费用标准等）乘以相应的工程量求得的费用因素，它取决于资料数据的完备程度。估计因素。属于主观因素，是对各种不确定性因素加以分析判断和逻辑推理，而求得的费用因素，它有赖于投资估算人员的知识、经验、技巧和判断能力。,4.2 投资估算的内容,一、固定资产投资的估算二、无形资产投资的估算三、开办费的估算,一、固定资产投资的估算,固定资产投资是指拟建项目按一定的规模、方案和内容进行工程建设的费用总和。固定资产投资估算包括对建筑工程费、安装工程费、设备购置费、工具器具购置费、工程建设其他费用等的估算。,固定资产投资估算的主要依据,主要包括：项目建议书、项目建设规模、产品方案、设计方案、图样；设备明细表、设备价格、设备运杂费率；当地材料预算价格、同类型建设项目的投资资料及有关的标准（定额）等。,二、无形资产投资的估算,无形资产投资是指企业对能够长期使用，但没有实物形态的资产的投资。无形资产投资估算包括对专有技术、专利权、商标权、著作权、土地使用权、经营特许权、商誉权等无形资产投资费用的估算。,三、开办费的估算,开办费是指企业在筹建期间发生的，除应计入有关固定资产和无形资产价值的费用以外的，其他实际发生的各类费用支出。开办费估算包括对项目筹建期间的咨询调查费、人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、广告费、注册登记费，以及不计人固定资产和无形资产的汇兑损益及利息支出等的估算。,注,开办费是构成企业递延资产的一部分。按财务管理制度的规定，应在项目竣工投产后，按不少于5年的期限分期摊人企业管理费用。,说明,投资估算的内容应包括建设工程从筹建到建成投产所需要的全部固定资产投资、土地投资和铺底流动资金。在西方国家的投资估算中，除上述所列内容之外，一般还包括投产前资本费用，如股票发行开支、法律公证等，即投资性支出均要反映在投资估算范围内。,4.3 投资估算的方法,一、固定资产投资估算的方法二、无形资产投资估算的方法三、开办费估算的方法,一、固定资产投资估算的方法,（一）在可行性研究阶段运用的投资估算 方法 1生产规模指数法 2分项类比估算法（二）在设计阶段运用的投资估算方法 1估算指标法 2概算指标法,（一）在可行性研究阶段运用的投资 估算方法,在可行性研究阶段，受资料设计深度的限制，通常利用经验数据，选择各种指数法、系数法进行各项工程费用的估算。,1生产规模指数法,亦称指数估算法，0.6次方法则。这里的0.6是投资估算界比较公认的平均指数。生产规模指数法是利用已知的投资指标来概略地估算不同规模的建设项目或设备的投资额。如果已知某工程的生产能力、固定资产投资额及其能力指数，就可以按生产规模指数法，对同类型不同生产能力的拟建工程进行投资估算。其计算公式为：,P2 K2 K1（）n P1,式中：K2拟建工程的投资估算值；K1已知工程的投资额；P2拟建工程的生产能力；P1已知工程的生产能力；n 工程能力指数。,说明,当规模的扩大是以增加工程项目的机器设备的数量时，则：n 0.8 1.0 用此法计算时，拟建项目的生产能力与已知工程比较，不应超过50倍。,2分项类比估算法,主要是将工程项目的固定资产投资分为三项（即：设备投资、建筑物投资、其他投资），分别进行估算。首先估算机械设备部分的投资额，然后根据其他两部分对它的比例关系分别逐项计算投资额。这种方法需要大量的同类工程的实际资料，要求评估人员有丰富的经验。,（1）设备投资估算,设备投资估算是以设备安装后的价值乘以设备数量。其计算公式为：n M=Qmi Dmi(1+Kmi)t=1 式中：,说明,M 机械设备投资估算值 Qmi第i种设备的数量 Dmi第i种设备的出厂价格 Kmi同类工程的同类机器设备的运输安装费用系数 该系数在国内还没有公认的数值 该系数在国外一般采用043 n 机械设备种数,（2）建筑物投资估算,建筑物（含构筑物）的投资估算是以机械设备的投资估算值乘以同类工程建筑物投资占设备投资的比重。其计算公式为：F=M K f 式中：F 建筑物投资估算值；Kf 同类工程建筑物部分的投资占机械设备部分的投资的比重,（3）其他投资的估算,其他投资的估算，一般指独立的单项费用。如土地购置费、青苗补偿费、居民迁移费、建设单位管理费、设计费、人员培训费和负荷试车费等。其计算公式为：W M Kw 式中：W 其他投资估算值；Kw 同类工程项目的其他投资占机器设备部分的比重。,以上这些费用合计之后，再考虑施工费用和预备费用，这两项费用可按费用合计的一定比例来计算。,施工费用的计算公式为：S（M+F+W）Ks 式中：Ks的大小取决于施工的复杂程度。简单的为0.20.35 复杂的为0.350.6,预备费用的计算公式为：B=(M+F+W)Kb 式中：Kb为考虑不可预见因素而设定的费用系数，一般为510，国外有到30的。,项目固定资产投资总额的估算公式：T=M+F+W+S+B 式中，T 为项目固定资产投资总额估算值 由于投资环境千差万别，估算时应视具体情况，对各系数进行必要的调整。,（二）在设计阶段运用的投资估算 方法,进入设计阶段之后，随着设计加深就可以逐步获得比较确切的资料，因而能够利用工程图纸和设备清单等技术经济资料，计算工程量，利用投资估算指标及当时当地的人工工资和设备材料价格等资料，估算各单项工程的投资费用，进而系统地估算整个建设工程的总投资费用。,1估算指标法,即采用单位投资估算参考指标进行投资估算。单位投资估算参考指标通常是由各地有关预算定额管理部门和施工企业的专业人员，依据一定时期内竣工的实际工程预、结算资料和施工图纸，经过认真分析计算加工而成的。要正确地估算工程造价，首先必须明确单位投资估算参考指标各部分的内容和作用。,单位投资估算参考指标,单位投资估算参考指标主要包括:工程概况;工程造价及费用组成;土建部分分部构成百分比及主要工程量和工料消耗指标。,工程概况,主要表明工程的结构特征，如基础形式及深度、内外墙材质及厚度、梁柱形式及材质、采暖方式等，以便估算人员选用相应的单位投资估算参考指标。,工程造价及费用组成,由单方指标和各项费用占造价的百分比组成，并区分土建、上下水、电气、采暖等部分列项，如表3所示。单方指标和单方指标的百分比可作为投资估算价格及其单方造价的对比依据；各种费用占造价的百分比可作为调整人工费、材料费、机械费和其他各项费用以及换算各地区取费标准的计算依据。,表3 工程造价及费用组成,土建部分分部构成百分比及主要工程量,土建部分分部构成百分比及主要工程量由每平方米工程量占直接费的百分比组成，并区分为基础、结构、屋面、门窗、楼地面、室内装修、外檐装饰、脚手架及其它工程等部分。,每平方米工程量指标,每平方米工程量指标主要用于估算新建工程主要工程项目的数量，即采用相应工程量指标乘以新建工程的建筑面积，求得新建工程的主要工程量数据。同时，这一指标还可以用于估价人员调整换算与新建工程不相符的工程量和单方造价。,占直接费的百分比指标，可作为估价人员调整换算分项工程和单方造价的依据。,工料消耗指标由每平方米耗用量、每平方米金额和每万元耗用量组成，并区分为定额用工和材料消耗两大部分。估算新建工程所需的主要工料数，按每平方米耗用量指标乘以新建工程的建筑面积计算，并作为估价人员调整人工费和材料费时使用。,每平方米金额指标反映每平方米建筑面积所含的各种主要材料的金额，根据这一指标，可求出参照工程当时的材料单价，即材料单价等于每平方米金额除以每平方米耗用量。,每万元耗用量指标乘以新建工程的投资金额即为投资所需的主要工料数，可供初步设计阶段估算工程造价时使用。,运用投资估算指标进行投资估算的步骤：,(1)熟悉新建工程的施工图纸和施工现场，计算出该工程的面积，并列出该工程的概况（结构特征），然后从单位投资估算参考指标中，选择工程结构特征最为接近的工程作为参照工程。(2)比较参照工程和新建工程，对其中不同的分项工程加以换算调整，使参照工程更近似于新建工程。(3)用新建工程面积乘以换算后的参照工程单方造价，求出新建工程的总造价。,注,在运用单位投资估算参考指标进行投资估算时，应当注意分析新建工程与参照工程的不同之处，并按实际情况加以调整。考虑到可能出现工程设计变更和市场因素发生变化的情况，应依据参照投资估算出单方造价后，增加“不可预见费”。,2概算指标法,计算公式为：固定 建筑 设备 其他 预备 资产 工程 投资 费用 费用 投资 投资 式中，建筑工程投资，根据工程项目结构特征一览表，套用概算指标或大指标（每平方米建筑面积造价指标）进行计算。,设备投资中，标准设备按交货价格计算，非标准设备按非标准指标估算，国外进口设备按离岸价格计算（其中运杂费、手续费等按一定百分比加计）。,其他费用，按主管部委、省、市、自治区的取费标准或按建筑工程费的百分比计算。预备费用，按建筑工程、设备投资和其他费用之和的一定百分比计算，一般取上述之和的58。,二、无形资产投资估算的方法,无形资产投资的估算，原则上可按取得该项无形资产投资时的实际成本计价。获得无形资产的途径可以有三种：购入、自创和外单位投资转入。对于自创并依法申请取得的固定资产，须按照开发过程中的实际支出进行估算，其基本方法有两种：（1）成本核算法（2）市场调价法,（1）成本核算法,成本核算法是按照该项无形资产实际发生的材料和工时消耗，按照现行价格和费用标准进行估算。,（2）市场调价法,如果市场上有类似自创的无形资产出售，则可根据市场售价与成本的一般比率，将参照物的市场售价换算为自创无形资产的完全重置价。市场售价主要是将无形资产的市场价格调整为现行成本。其他无形资产应按照合同或市场价格等估算入账。,三、开办费估算的方法,项目投资的开办费应按实际可能发生的支出估算。如：咨询调查费，应根据需要咨询调查的内容和咨询机构的收费标准进行估算；人员培训费，须按人员培训的数量、培训项目、费用标准等进行估算；筹建人员的工资，应按照筹建人员数量、工资等级标准、奖金水平等情况予以测算等。,A,