上海天价豪宅济南路8号营销分析-18PPT-2008年(1).ppt

,济南路8号 项目营销分析,项目概况,开发商：印度三林（雅加达四季丽晶豪庭开发商）物业形态：2栋31层高楼总户数：308套物业服务公司：帕默斯顿酒店集团（英国著名五星级酒店运营商）室内设计师：ErikBrookeHayden（雅加达君悦酒店设计者）,项目背景,2006年2月三林集团整体收购“盛捷酒店公寓”更名“济南路8号”费用：1亿美元,2008年2月凯雷投资收购“西苑”费用：20亿元,2007年4月“东苑”推向市场开盘均价：8000美元/,面世,标准层户型,SWOT分析,竞品分析,营销思考,如何增加项目附加值，为产品添色？如何挖掘项目的项目特质，从新天地众高端楼盘中脱颖而出、实现差异化策略？如何吸引市场关注度？,营销方案,产品价值提升引进优秀物业服务公司，提供高端物业服务,物业服务公司：帕默斯顿酒店及度假村公司（五星级精品酒店运营商）代 表 项 目：BROCKET HALL（伦敦）BERLIN CAPITAL CLUB（柏林）PALAZZO PAULY OWNERS CLUB（威尼斯）物业服务内容：家政、客房服务 24小时大堂经理 温泉和健身会所 专业司机驾驶劳斯莱斯接送 私人管家 全面的物业维修服务服 务 目 标：提供媲美五星级精品酒店的服务,营销方案,产品价值提升全线采用世界一级装修品牌，增添豪宅奢华感，弥补空间不足,室内设计师：Erik Brooke Hayden（蜚声世界的住宅建筑师和设计师）装 修 品 牌：灯饰ARTEMIDE（意大利）家具B&B（意大利）影音设备Bang&Olufsen（丹麦）洁具DORN BRACHT（德国）卫浴DURAVIT（德国）微波炉、烤箱GAGGENAU（德国）厨房电器KUPPERSBUSCH（德国）厨具POGGENPOHL（德国）窗帘SILENT GLISS（瑞士）其他软装修Frette、Hermes、Amani Casa装 修 标 准：20000元/装 修 风 格：欧式简约,主推广语上海首个五星酒店管理豪华物业奢华家居的绝版珍藏,营销方案,吸引市场关注火爆开盘，邀请巩俐入住，制造话题，吸引客户目光,营销方案,吸引市场关注通过报纸媒介，使项目在市场上引起共鸣,2007年4月11日新民晚报A16整版,2008年8月,营销方案,吸引市场关注周边道路导旗指引，增加项目关注度和项目可达性,营销方案,吸引市场关注项目四周围墙包装，增加项目关注度和项目可达性,围墙诉求点：1.宣传口号：“华丽新地标”2.项目LOGO3.室内及外立面多幅效果图，增加客户购买冲动,营销方案,产品销控保留最后22套D型房，做销售最后冲刺,将108的D型房源进行人为销控，在产品销售率达到一定量时，结合市场情况推出最后一批22套房源，该房源可观看淮海路繁华都市风光与新天地全景，利用优良的景观资源产生溢价，提高投资回报率。,营销总结,在产品规划自身存在问题的前提下，寻找突破口，增加产品附加值。实现差异化战略；通过事件营销和话题制造，加大市场关注度；通过围墙和户外导旗，吸引客户群体，并增加项目可达性。,THANK YOU!,