2012维修资金使用流程及范围.ppt

维修资金使用流程及范围,2012年4月,一、维修资金基础定义,定义：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。,A、住宅共用部位包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；B、共用设施设备包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。,二、维修资金使用,A、使用分摊方法：1）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；2）住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用；,B、住宅专项维修资金划转业主大会管理前，程序办理流程：1）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；2）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；3）物业服务企业组织实施使用方案；4）物业服务企业持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；5）负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；6）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。,二、维修资金使用,C、住宅专项维修资金划转业主大会管理后，程序办理流程：1）物业服务企业提出使用方案，包括：拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；2）业主大会依法通过使用方案；3）物业服务企业组织实施使用方案；4）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；5）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；6）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；7）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。,三、维修资金申请程序（商品房）,A、业委会应会同物业管理企业对维修项目进行现场察看，确认属于维修资金使用的范围；B、按照规定格式对申请维修资金使用情况在物管区域醒目位置及主要出入口进行公示，公示期为一周;C、维修费用超过伍万元项目,业委会应在公示期内电话通知市物业办，由物业办对公示内容进行现场拍照留存。,三、维修资金申请程序（商品房）,（一）首款申请时需提供以下材料：1、南京市物业维修资金使用申请表；2、物业管理单位与施工单位签订的维修工程合同书（业主委员会鉴证并盖章）；3、施工单位按定额标准编制规范的工程预算书；4、相关业主签字同意的维修资金申请使用业主确认签字表和维修资金交纳和票权统计确认书（根据物权法规定：维修资金使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主的同意）；5、业主委员会公示（由物业办印制示范文本）；6、委托工程造价咨询单位进行项目审价的合同书。,备注：申请单位将以上材料准备齐交件后，7个工作日内审核完毕并按核定预算经费的70%预拨费用。,三、维修资金申请程序（商品房）,（二）尾款申请时需提供以下材料：维修工程项目竣工后，申请单位凭以下资料办理余额划拨手续（7个工作日内审核完毕）：1、业主意见反馈表；2、维修工程项目费用结算发票（含复印件）；3、工程项目经过审价需应提供工程决（结）算审核报告和发票（含复印件）。注：由物业管理单位申请时，需经当地街道物业服务中心出具项目管理证明。,一般项目、急修项目操作流程,四、维修资金二级账户开设程序,1、业委会或物业管理企业经办人，凭业主委员会介绍信、电脑U盘查询和拷贝本物管区域缴交维修资金业主名册，然后核对业主信息的准确性，修正误差；,2、按目前小区自然楼幢、单元、室号重新排列，同时对未列入名册的业主进一步上门核对，确认未交者插入在小区全体清册内，一起打印后加盖业主委员会章及物业管理单位章，与整理后的电子清册文件一并报送南京维修资金办公室；,四、维修资金二级账户开设程序,开设二级账户需提供资料如下：1、业主委员会开户申请书（由物业办印制示范文本）；2、业主委员会成立登记确认表复印件（原件业委会成立时由所在区、街道物业管理行政主管部门签发）；3、经过修正后已交和未交维修资金业主清册（清册上加盖业委会章）；4、物业管理服务合同（合同到期的应及时向市物业办提供新签合同）；5、物业区域基本信息表,业委会凭市物业办开具的开户通知函、业委会公章、业委会维修资金财务专用章和业委会正、副主任印鉴到指定银行办理开户手续。印章应统一按如下内容刻制：业委会维修资金财务专用章名称为“XX业主委员会维修资金财务专用章”，印章尺寸为2.4厘米2.4厘米；正、副主任印鉴尺寸为1.7厘米1.7厘米；字体均为正楷。,聚福园项目2012年度改造需项目清单,五、可用维修资金的改造（维修资金办确认）,五、可用维修资金的改造（维修资金办确认）,御道家园项目2012年度需公司支持项目清单,五、可用维修资金的改造（维修资金办确认）,五台花园项目2012年度需公司支持项目清单,五、可用维修资金的改造（维修资金办确认）,银城东苑项目2012年度需公司支持项目清单,五、可用维修资金的改造（维修资金办确认）,银城东苑项目2012年度需公司支持项目清单,五、可用维修资金的改造（维修资金办确认）,六、维修资金是否可先行垫付？,请参考：三、“维修资金申请程序”中（一）首款申请时需提供以下材料：6、委托工程造价咨询单位进行项目审价的合同书。,（二）尾款申请时需提供以下材料：3、工程项目经过审价需应提供工程决（结）算审核报告和发票（含复印件）。,六、维修资金是否可先行垫付？,项目案例分享：1.宝船听涛小区去年对小区一共用部位的改造使用了维修资金，整个维修资金申请流程进展顺利，去年五月份制定费用预算，施工单位正常进场施工；2、此项改造费用由我公司财务先行垫付，施工改造完工临近今年春节；3、按维修资金使用流程，在尾款结算环节出现争议：A、完工的工程项目经过维修资金办指定的审价机构进行审价，比施工单位实际费用少1.52万左右，施工单位不愿接受，按此价该施工单位亏损；B、究其原因：因初预算为去年五月份完成，实际施工期间人工工资、材料上涨等原因，实际发生费用有所调整；审价机构按原预算进行审核，维修资金办通过审价的费用进行维修资金的拨款；,六、维修资金是否可先行垫付？,4、通过此案例：A、各客服中心项目共用部位或者设施改造需动用维修资金，因费用申请周期的原因，部分项目先行用公司财务进行垫付，有可能造成资金垫付因多种不确定原因而无法如数回款；（个人建议：不提倡公司财务先行垫付费用）,B、通过内部优化，有效缩短维修资金申请流程；1）每项维修资金的使用，都需要专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议方可使用，征集业主通过的意见为申请流程中最为耗时的环节；2)建议：各客服中心在年底将明年需要改造并动用维修资金的项目列出，统一与业委会沟通，并统一做此相关业主的意见征集工作，具体改造时间可分轻重缓急顺序逐一实施。,