【商业地产】北京右安门内大街商业项目营销策划提案_159PPT_2008年_日新伟业.ppt

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QQ:69031789,项目条件/技术指标,B.配套建筑指标一览表配套总建筑面积27196 m 14055m/千人具体如下：1.教育建筑面积:722 m（其中新增户数配建为120m）2.卫生站建筑面积:27 m3.便民店建筑面积:307 m4.居委会建筑面积:54 m5.综合服务站面积:86m6.机 动 车 库：1.80万m7.非 机动 车 库：0.50万m8.地上市政建筑面积:0.01万m(含煤气调压、垃圾房等）9.地下市政建筑面积:0.29万m(含变电所、生活及消防给水、中水处理、热力、弱电机房等）C.小户型套型比例1、90平米以下住宅共572套2、90平米以下住宅建筑面积5.06万m 占住宅总面积的70.3%,项目条件/项目进度,项目进度：拆迁进行中，大部分民房、厂房尚未拆迁,项目拆迁难度较大，为系统工程。,项目条件/项目四至,北侧：宣武区师范学校附属第一小学,南侧：华堂商场,本案,西侧：宣武红旗业余大学,北京一建,九合人家饭店,东侧：天隆华美综合市场,露天摊位及小吃,市场入口,本项目所处北京二环右安门内大街位置。周边的公建配套以及道路交通系统已经很成熟。地块内部不规则，地势平坦。,项目条件/重点公建配套,项目位置,：中轻宾馆：国华酒楼：宣武区师范学校附属小学：天隆华美综合市场：华堂商场：万博商厦：红旗业余大学：圣鑫全洗浴：北京康桥医院：金泰开阳大厦属老城区公建配套比较成熟，商业发展不够完善。,公交站点线路：19、395、414、626、717路均到项目位置,项目条件/道路交通条件,西侧：右安门内大街双向四车道路面平整,东侧：小区路路况一般,南侧：半步桥街路面平整,北侧：道路狭窄路况较差,从路网尺度看，西侧右内大街对于商业有一定的支撑。,项目条件/项目地块商业价值分析,根据项目用地的商业价值，可以将用地划分为A、B、C、D四部分，针对不同的地块，有不同的价值体现。,A：本地块右安门内大街北端与牛街商业聚集带相连，街边商业比较成熟，路面较宽，客流量大，学校、公司等潜在的客源发达商业价值最高。,B：本地块南侧建有华堂商场，形成商业竞争，但也同时起到客源的相互带动、促进的作用以东是综合市场形成商业竞争，地摊摆设等秩序凌乱得不到有序治理，对新开发商铺有不良影响商业价值次之。,C：本地块以北建有师范小学，现状没有小区入口地块价值较低。,C：本地块相对封闭，主要客源针对小区内部商业价值最低。,商业价值的不均衡性,项目条件/项目地块居住价值分析,根据项目用地的居住价值，可以将用地划分为A、B、C、D四部分，针对不同的地块，有不同的价值体现。,A：本地块为东西向住宅，朝向相对较差，道路车流量大，会有噪音和空气污染，但视野开阔居住价值一般。,B：本地块为南北向住宅，以南建筑项目较规整，景观良好，出行购物便利居住价值较好。,C：本地块为南北向住宅，以北是师范小学，比较喧嚣，现状无小区入口，出行较远居住价值一般。,：本地块为南北向住宅，可享用的地块较多，相对安静，处于小区住入口的位置，出行方便居住价值最高。,居住价值档次的不均衡,+项目条件|小结+,核心区里的“老城区”，公建配套成熟。路网对于商业价值有一定的支撑商业承担了本项目价值的主力部分住宅存在价值档次的不均衡性商业二层、三层为价值实现的难点商业规划价值的不均衡性,项目商业环境研究,项目商业环境研究/中观商业环境研究/两大商圈,【两大商圈支撑西南二环生活圈】,马连道商圈,宣武门商圈,马连道商圈,右内28号院,项目商业环境研究/中观商业环境研究/两大商圈,马连道商圈,一.马连道商圈马连道现在已不再批准住宅项目,而是重点定位茶叶、图书、音像的大宗采购中心及百姓购物(家乐福)。随着近几年的发展,马连道已形成了较有规模的商业影响力,目前,马连道地区已具有商业零售、专业采购批发等功能。,二.宣武门商圈重点为大型商业百货,如菜百、沃尔玛、崇光百货等大型百货及购物场所。其主要客源是来自西单商业区的共享客流,由于地理位置与西单接近以及经营定位上的互补性,宣武门和西单将会产生很强的合力。,本案,宣武门商圈,本案,宣武门商圈,项目商业环境研究/中观商业环境研究/两大商圈/对本案影响,一.马连道商圈右内区域生活便利性差,已是多年已久问题,该区域内居住者已习惯性的走出该区域内进行日常消费,马连道商圈正是该区域内最近的大型购物场所所在地,其品种繁多,价格合理,“家乐富”就是该区域内居住者较为长去的购物场所,且大大分流、吸纳了大量消费。,二.宣武门商圈 大型百货的聚集地,且本案与此商圈道路交通及公共交通极为方便,更加大了居住者出行购物的频次。,马连道商圈,右内区域指标:华堂商场,日常购物分流,大型百货类购物强力吸呐,项目商业环境研究/中观商业环境研究/两大商圈/对本案影响,宣武门商圈,【两大商圈对于本项目存在较大的客户分流】,马连道商圈,微观商业环境研究/范围的划定/本区域商业,天隆华美综合市场,大量底商,右内华堂店,本区域集中型商业包括右内华堂商场、天隆华美综合市场以及未来本项目商业。,微观商业环境研究/范围的划定,周边商圈发展成熟，辐射范围广，能力强周边商圈存在对本区域的客户分流目前项目周边商业尚未形成商圈概念商业辐射能力小,【适合打造半径1公里核心商圈】,微观商业环境研究/集中式商业/天隆华美综合市场,位 置 位于本项目东侧占地面积 18000平方米业 态 大型综合市场开 发 商 北京天隆华美农副产品市场有限公司经营模式 开发商自持，根据经营业主需要分割面积租赁,天隆华美综合市场,微观商业环境研究/集中式商业/天隆华美综合市场,经营业种服装鞋帽 床上用品箱包皮件 五金家电文体用品 古玩字画花鸟鱼虫 餐 饮,综合市场虽然业种丰富，但是运营商规划较差，没有根据相同业种规划出集中的区域，而是任由业主随意选择业种经营，导致整个市场业种随意搭配，凌乱繁杂，整个市场专业性差，产品质量参差不齐，整体档次较低。,微观商业环境研究/集中式商业/天隆华美综合市场,租金水平平均3元/平方米/天，其中地域特产型产品店铺和特色店铺，如宠物店，租金水平较高，服装皮具型产品店铺租金水平普遍较低。,消费对象为本地社区中老年人和外地来京务工者为主，普遍消费能力较低，消费仅以满足日常生活需求为主。,经营状况较差，闲置率达20%左右，日流水普遍200元左右，经营较好的也只有500元左右。,【低端商业满足低层次配套需求】,【低层次配套商业市场实现价值较弱】,分结论,项目线索,微观商业环境研究/集中式商业/右内华堂商场,位 置 位于本项目南侧占地面积 12000平方米业 态 中高档百货商场经营模式 品牌商场,右内华堂店,微观商业环境研究/集中式商业/右内华堂商场,业种结构为超市为金银珠宝、化妆品、皮鞋皮具为女装、内衣为男装、运动床上用品、童装童玩家居用品、饰品、厨房家电、餐饮,租金水平一层40-60元/平米/天,2-5层为流水倒扣,微观商业环境研究/集中式商业/右内华堂商场,消费对象主力消费群是半径公里以内新建小区的居民，如耕天下、世纪金色嘉园、清芷园(南国花城)、万博苑、中华家园、泰然居、万和世家、东华金座、枫桦豪景等小区业主，他们消费能力强，已不满足对生活必需品的大众消费，追求时尚、娱乐、奢侈、品牌的消费，中高档购物区域是他们的首选。,经营状况较好，华堂品牌百货与超市的联动，在半径1公里内吸纳了55-70%的顾客。但是消费对象普遍反映华堂超市价格较高，百货品牌较少，选择余地小，价格也较高。,【中高端商业满足高层次配套需求】,【品牌、时尚的配套商业实现价值较高】【本项目应当与华堂产生商业互动】,分结论,项目线索,微观商业环境研究/底商/调研说明,调研区域：主要集中在项目周边街区。调研人员：共计7人，分成三组。调研方法：问卷调查结合深访。其中经营业主调研为上门走访，消费者调研为随机拦访。样本数量：经营者与投资者30人次，消费者20人次。,右安门内大街,南横西街,商业部分/商业概况/环境意向,白纸坊东街,微观商业环境研究/底商/环境意向,本区域底商规划凌乱，档次偏低,微观商业环境研究/底商/业态构成,从业态构成上看，主要以服装与日常生活类为主，休闲娱乐类严重缺乏。,微观商业环境研究/底商/经营时间分析,从经营时间上看，大都在4-5年。,微观商业环境研究/底商/经营面积分析,从现有经营面积来看，主要以20-60平米的小分割面积为主。,从租金水平上看，3-6元/平米.天占到了40%以上。,微观商业环境研究/底商/租金水平分析,微观商业环境研究/底商/日流水分析,从日流水上看，大都在500元以下。,微观商业环境研究/底商/装修分析,从装修上看，简装为主流，感觉脏、差。,+商业环境研究|小结+,两大商圈在百货类消费上对本区域具有较大的客户分流区域内低端市场类业态实现价值较低品牌时尚类业态实现价值较高项目周边底商业态主要以低端的服装与日常生活类为主项目周边底商较低端、分散，装修较差底商经营面积大都以20-60平米的小分割面积为主底商的租金水平大都在3-6元/平米.天之间底商经过了较长经营时间，经营情况仍然较差,项目核心问题,项目核心问题,根据区域环境及项目特性引出的关键问题,商业氛围较弱的区域如何实现价值较高的商业?,商业如何迅速变现?,商业与住宅如何价值互动?,业态、产品如何定位?,如何保证开发商品牌可持续性?,在商业氛围较弱的区域如何实现项目商业价值的最大化？,客户研究,区域客户特点客户构成,区域人口结构年龄比重偏大，居民多为一些老企业、工厂退休职工。,客户研究/区域客户分析,分结论,【区域人口结构老龄化】,清芷园：本区域内较新楼盘，一般为公司白领及高管中青年比重较大。,客户研究/区域客户分析,新安北里,万博苑,万和世家,育人小区,里仁小区,本案,清芷园,育人小区：水里、电力宿舍。老年人占40%，中青年20%，儿童20%。,里仁小区：旧小区，退休职工，老年人比重较大。,万和世家：老年人占60%，小孩占10%，中青年30%。,新安北里：儿童占20%，老年人占50%以上，中青年15%。三口之家、退休职工。,万博苑：2002年入住，在此区域内属于比较新的小区，中青年居多。,分结论,【区域内企业多为国有企业】,客户研究/区域客户分析,本案,回民医院,北京中建一公司,经济日报社,宣武区师范学校附属小学,华堂商场,北京电力公司,红旗大学,项目所处区域商业价值被低估；本区域内人口结构以国企退休职工，老年人为主，消费意识比较落后，购买能力有限；中青年虽然人数相对较少，但具有较强的消费力，消费意识比较强，对时尚、品牌等比较敏感。,区域客户特点客户构成,新安北里,万和世家,育人小区,万博苑,里仁小区,清芷园,回民医院,北京中建一公司,经济日报社,宣武区师范学校附属小学,北京电力公司,红旗大学,华堂商场,客户研究/区域客户分析,本案,区域客户特点客户构成,重点案例：,本区域内比较新的楼盘以中青年为主要群体，也形成了不可忽视的消费力量。,客户研究/区域客户分析,区域客户特点客户构成,【人口“置换”正在发生，高成长性消费群体正在逐步壮大。】,客户研究/区域客户分析,分结论,项目所在地商业发展具有较大潜力：随着旧城改造，政府政策指向，性价比较高的南城区域将吸引更多人来此置业。周边新房逐步盖建，旧房拆迁，人口结构在未来的几年内会得到改变，由衰退型变更为成长型，这样新生的主力消费群体将会代替老年消费群体，从而爆发出惊人的的消费量。,区域客户特点客户构成,社 区,企事业单位,年龄结构,家庭结构,互 换,子 女,红旗业余大学流动性消费,外地人、经营者、个体商户,客户研究/区域客户分析,消费暗流会在未来1-2 内爆发,客户研究/区域客户需求调研,经营者与投资者调研,本次调研业主学历大都在高中及以下。,客户研究/区域客户需求调研,经营者与投资者调研,从意向上看，以租赁需求为主，但投资的需求也占到了35%。,客户研究/区域客户需求调研,经营者与投资者调研,经营者首先考虑的因素为客流量与经营环境。,客户研究/区域客户需求调研,经营者与投资者调研,从面积需求上看，大都需求20-80平米的较小分割面积。,客户研究/区域客户需求调研,经营者与投资者调研,从期望购买的价格上来看，大都认为在20000元/平米以下可以接受。,客户研究/区域客户需求调研,经营者与投资者调研,从期望经营的业态上来看，有43%的人选择了服装类，共有38%的人选择了餐饮和烟酒。,客户研究/区域客户需求调研,经营者与投资者调研,从期望相邻的业态上来看，大都希望相邻餐饮与服装。,客户研究/区域客户需求调研,消费者调研,从随机调研的消费者构成来看，26-30岁占到了主力部分。,注：调研时间为工作日下午。,客户研究/区域客户需求调研,消费者调研,从消费者的工资水平来看，大都在2000-3000元/月（由于国人保守的特性，应予以修正）,客户研究/区域客户需求调研,消费者调研,从消费倾向上来看，对于特色小店，尤其对于具有很好的购物感受的小店具有一定情节，其次是商场和超市。,+客户研究|小结+,区域内客户老龄化严重，中青年虽然较少，但成为了较大的消费力量从未来发展看，中青年为高成长性消费群体，具有潜在的巨大消费能量从经营者与投资者需求上看，需求面积为较小分割的面积，需求业态为服装、餐饮与日常生活类，承受单价大都在20000元/平米以下，权重因素主要为客流量与环境从消费者消费倾向上看，更希望有到特色、享受环境的小店去购物、休闲,在售可比项目分析,在售可比项目分析/富贵园/概况,富贵园项目概况,富贵园价格走势,在售可比项目分析/富贵园/价格走势,【价格平稳，均价25000元/平米，租金7元/平米.天】,内场空间：共分5层(地下2层，地上3层)，总面积超过3万平米，整个商业空间从功能上可分：物流和大型商场两大主体空间。物流空间设有大容量的货物库房，并且地下二层设有专业的商业物流车库，全部采用人车分流设计，同时拥有多部大型货梯和207席泊车位，能宪全满足商家的货物采集，供应。2层还特设有独立的办公区，十分适合大中型商家的营业需求。营业空间：空间全部采用大跨度、贯通式的建筑设计，同时大尺度、敞开式的建筑格局,在售可比项目分析/富贵园/产品类型,【大跨度、贯通式，大尺度、敞开式的设计，产品易分割】,业态定位：大型百货超市，电器，家屠用品，服装，餐饮，娱乐，健身等3000平方米的星级休闲会所，融商务中心、阅览、娱乐于一体，有游泳池、健身、按摩、美容、棋牌、乒乓球、阅览、儿童室等功能室的设置,在售可比项目分析/富贵园/业态定位及招商情况,物美投资集团签约该广场的二、三层，总体量约2万平方米；大中电器将入驻地下一层，约8000多平方米。,业态定位,招商情况,【百货，餐饮，休闲，娱乐】,在售可比项目分析/北京金色佳国际珠宝城/概况,北京金色佳国际珠宝城概况,项目2008年4月开始招商，2008年8月入住，2008年10月正式开业。项目商业总建筑面积：36000平米，1-3层面积16848平米，地下一层3906平米。三层28000元左右，一层外铺78800元左右，二层40000元左右独立商铺，起价23800元，每套最低总价37万元起。,在售可比项目分析/北京金色佳国际珠宝城/价格,北京金色佳国际珠宝城价格,【各层差价大，小分割低总价】,商城内涵盖了活力时尚商铺、世界名品店。商城经营国内外知名黄金、铂金、钻石、珍珠、翡翠、玉石、水晶、银饰产品.打破北京同类市场产品单一经营模式，一站式采购京城独有。集交易会展、珠宝鉴定、钻石加工、黄金交易、网络商贸、专业物流于一体，京城升级精华版的珠宝城。,在售可比项目分析/北京金色佳国际珠宝城/业态,业态,【专业卖场，一站式珠宝商业中心】,在售可比项目分析/北京金色佳国际珠宝城/产品类型,层高：4米5，地下二层至地上三层为商业开间面积：15平方米-100平方米,北京金色佳国际珠宝城产品,在售可比项目分析/考拉社区/概况,在售可比项目分析/考拉社区/价格,【均价28500元/平米.天，租金6元/平米.天】,商业建筑面积约5000平方米，2007年12月22日正式开盘，2007年12月31日入住。地下一层和首层为商业面积区间：100-190平米标准层层高为2.8米，净高:2.55米.商业层高为3.9米。,在售可比项目分析/考拉社区/产品,+在售可比项目分析|小结+,项目周边底商均价25000元/平米，租金6-7元/平米.天销售情况一般灵活性，小分割，低总价易于出售业态以生活类为主的易于销售,项目定位方向初探,项目定位方向初探/方向可能性/大型购物中心,大型购物中心,项目定位方向初探/方向可能性/娱乐中心,娱乐中心,项目定位方向初探/方向可能性/社区配套中心,社区配套中心,项目定位方向初探/方向可能性/休闲生活中心,休闲生活中心,项目定位方向初探/方向研判/大型购物中心,大型购物中心操作复杂，难度大 不易快速变现存在与华堂同质竞争,项目定位方向初探/方向研判/娱乐中心,娱乐中心区域环境不支持对投资客吸引力小风险大,项目定位方向初探/方向研判/社区配套中心,社区配套中心农贸市场中低端客户存在分流不利于提升项目价值对投资客吸引力不大供应需求支持,项目定位方向初探/方向研判/休闲生活中心,休闲生活中心与华堂充分互动有利于提高项目价值对投资客吸引力大区位环境支持辐射力较大与项目住宅互动兼具配套中心功能,+项目定位方向初探|小结+,与华堂充分互动有利于提高项目价值对投资客吸引力大区位环境支持辐射力较大与项目住宅互动兼具配套中心功能,【项目初步定位休闲生活中心】,项目定位,以体验式购物、娱乐、餐饮为主线，兼具配套功能的商业中心Recreational Center of District,整体定位,休闲生活中心右内RCD,形象定位,城市感现代强调品质享受购物情景右内RCD富饶休闲生活广场,引领南城商业新理念,项目定位/业态定位/-1F,-1F业态定位,便民中档超市,小型健身中心,便民中档超市物美、京客隆、天客隆等，为周边居民提供充足的生活便利，同时吸引小商品市场的客源。小型健身中心良子健身、氧吧、SPA、瘦身,项目定位/业态定位/1F,1F业态定位,休闲购物外贸休闲服装饰品店精品专卖店,休闲购物外贸休闲服饰、精品专卖、音像中心、国内中档品牌服饰,项目定位/业态定位/2-3F,2-3层业态定位,休闲吧咖啡厅、茶楼、陶吧、音乐水吧，网吧轻型办公吉他培训、英语培训、小型广告公司,+项目定位|小结+,整体定位：休闲生活中心右内RCD形象定位：城市感现代强调品质享受购物情景，富饶休闲生活广场业态定位：便民中档超市,小型健身中心,休闲购物,休闲吧，轻型办公等,【根据区域居民特性量身打造休闲生活中心，充分满足区域配套需求】,产品建议,商业部分/休闲商业/前景,休闲商业的发展是基于恩格尔系数的不断下降，马斯洛需求理论的不断升级，人们越来越注重基本需求之外的休闲消费，从而带动了整个休闲产业的发展。现代人已从传统目的型消费进入休闲型购物，在工作节奏繁忙、生活压力日益增加的情况下，一个消费中心应是一个人们放松心情、休闲娱乐的地方，任何一个商业地产项目都不能脱离“以人为本”的设计与服务。,休闲商业的前景,商业部分/休闲商业/构成元素,休闲商业的必要因素良好的位置 准确的市场定位 投资商的雄厚实力 商业组合及入驻商家实力,休闲商业的休闲元素品位细节座椅、雕塑、街头小品等，强调互动和趣味性光概念特色强调灯光布置，与街景和建筑相呼应，创造一个高处俯瞰以及夜景的视觉亮点消费与休闲互动环境氛围风情化、特色化，可以促进消费的增长,商业部分/休闲商业/示意图片,香港铜锣湾,杭州信义坊美食休闲商业街,新加坡乌节路,商业部分/休闲商业/示意图片,世界城光谷步行街,巴黎的香榭丽舍大道,商业部分/休闲商业/示意图片,休闲商业街,环境幽雅的餐厅,别致的展示橱窗,局部趣味性装饰,鲜艳柔和的灯光色彩,室内休闲的购物环境,特色小店,步行小道,特色休闲场所,商业部分/休闲商业/示意图片,商业部分/设计原则,立面、建筑细节强调品质感、现代感模块化、小分割、多组合，利于销售增加廊架等建筑细节，营造灰空间，便于商业内外之间的联系增加休憩空间，与景观结合形成独特的视觉景点强调地块内外景观的呼应和融合，强调标志性和独立感设置部分的室外楼梯，以便增加2-3层的商业价值,设计原则,商业部分/设计原则/示意图片,小分割，多组合,立面强调品质和现代感,室外扶梯,立面强调品质和现代感,商业部分/设计原则/示意图片,廊架的运用，使得室内外空间有机的联系在一起,高挑空，大面积落地窗，沿街有很好的展示性,独特的商业入口，体现标志性和独立感,商业部分/业态面积比例,业种比例及所需面积,雅致的咖啡厅,精品书店,情调茶馆,便利店,中档餐饮,商业部分/业态/示意图片,美容,西饼屋,精品服饰,礼品店,商业部分/业态/示意图片,住宅部分/商品房/单体示意,住宅部分/商品房/单体示意,住宅部分/商品房/产品建议,产品建议,建议住宅产品做成城市公寓的形式，具体考虑因素如下：地理位置二环内，极佳的地段，便利的交通；考虑到商业与住宅之间的互动关系,户型面积指标,住宅部分/商品房/户型示意,两居户型示意：70-90,三居户型示意：100-120,住宅部分/商品房/户型示意,一居户型示意：40-60,营销建议,本项目区域租金情况,本项目租金价格推理,营销建议/租金价格推理,本项目商户承租水平,本项目租金价格推理,营销建议/租金价格推理,本项目租金提升系数,从项目所在区域商业发展现状及终端客户群需求、消费心理考虑，填补了区域甚至整个南城的休闲商业的空白，本项目主题明确，业态丰富，且居二环内右安门奇缺位置，应该高于整个区域的商业租金水平。商户租金报价与实际成交价之间，由于招商策略及谈判方式的不同，存在一定提升空间，这对本项目定价所要考虑的因素。,本项目租金价格推理,营销建议/租金价格推理,商业物业租金基准价,所谓商业租金基准价是不考虑商业业态，后期商业运营等价值提升手段，仅仅参考项目所在区域商业物业租金水平以及商户对本项目的租金意向情况，得出纯静态的租金价位。,本项目租金价格推理,营销建议/租金价格推理,本项目商业提升值核算,本项目租金价格推理,营销建议/租金价格推理,本项目商业租金建议价格,租金基准价+总体提升价=本商业整体平均租金4.28元/平米.天+0.42元/平米.天=4.7元/平米.天,综上所述，本项目商业整体平均租金水平确定为：4.7元/天平方米（建面）。,本项目租金价格推理,营销建议/租金价格推理,本项目商业租金建议价格,根据我司操盘经验，此类商业物业按楼层租金差价递增12-18%,由顶层至下递增，地下保持基准值,本项目租金价格推理,营销建议/租金价格推理,本项目租金价格,销售定价参考因素、租金回报推算按投资回报率8%，即4.7元/平米.天*365天/8%=21443元/平米,本项目租金价格推理,营销建议/租金价格推理,销售定价参考（按租金回报率推算）,本项目租金价格初步推理,营销建议/租金价格推理,宅商互动 租售并举 强力蓄势 整体引爆,营销建议/总体销售策略,小面积 低总价 减成本 控风险,1.销售价格方式总控：卖总价为化解项目部分门面的进深太长的缺点，均衡门面性价比，回避单价敏感性和争议性，所有门面根据位置、进深、面积，通过精细计算，模糊单价，按总价推出，面市出售。,本项目销售建议,营销建议/销售建议,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,2.销售模式细分为促进项目销售进度，采取带租约销售、产权式销售、直接销售、只租不卖等多种营销方式组合，满足多种投资者需求，灵活操作，扩大客源，进而实现项目逐一消化。,营销建议/销售建议,2.销售模式细分商铺销售方式建议一：宅商互动，强力蓄势项目临街一层商铺选套“铺王”（临街，面积60-100平米,进深与开间之比小于：），配合住宅进行公开拍卖（最后得铺者，可以获三次抽奖机会，有抽中-折购买住宅的机会，中奖率100%,折扣取次中最低的，一套“铺王”业主仅限一套住宅）一为后续单位拓开价格空间，二可吸引市场关注。,营销建议/销售建议,2.销售模式细分商铺销售方式建议二：商铺直接销售模式此种销售模式，针对的产品是1-3层投资兼自营功能的商铺，根据我司对市场商业物业成交情况分析，认为类似本项目售价的商业物业总价在300万以下成交率较高，因此建议总价控制在300万以下（即一层单铺面积105平米，二层单铺面积124平米，三层单铺面积140平米）,营销建议/销售建议,2.销售模式细分商铺销售方式建议三：带租约销售此种销售模式，主要是针对负一层（超市）。将商铺分割成虚拟纯投资产品。根据市场及项目情况，建议年租金回报率为，带租约销售，合同三年一签。,营销建议/销售建议,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,、销控建议商业销售周期xxxx年x月至xxxx年x月（具体时间待定）项目分三个销售周期：其中：第一阶段蓄水期：完成至少40的认购.第二阶段开盘热销期：完成45%的销售率，累计销售率达85以上。第三阶段清盘期：完成15的销售率，保证100的销售率。,营销建议/销售建议,、销控建议销售控制第一阶段：蓄水期 以发售“招商卡”的形式规避无证进行内部认购的法律障碍，每张置业卡现金万或万元，限选商铺一套，可以享受相应折扣。第二阶段：开盘热销期公布项目商业定位、规划，商业操盘理念，如有跟大的知名商业机构达成合作意向等利好消息最好。第三阶段:所有剩余面积按划分区域进行分割然后逐一销售。,营销建议/销售建议,立足本地、面向北京、主力店成点带面状态，激活整体商业,本项目招商建议,营销建议/招商建议,招商总策略,多渠道搭建招商平台利用广告推广吸引上门意向客户；主动出击，寻找意向客户；与中介代理行合作，挖掘客户资源；通过商会、行业协会等找寻目标客户。,营销建议/招商建议,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,招商组织原则需求符合项目市场定位及业态定位要求的客户；优先引进主力店，中国一线品牌产品；热点平均分布，处处有卖点；统一招商、统一管理、统一规划、统一形象。,营销建议/招商建议,累计问访138家商户,营销建议/招商建议,初步进驻意向商户40户,营销建议/招商建议,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,意向面积需求比例,营销建议/招商建议,招商节点时间和策略建议,XX年XX月,XX年XX月,招商工作开始筹备,招商工作正式开展,完成品牌商家的招商工作,XX年XX月,吸客阶段,强攻阶段,消尾阶段,筛选商家主动出击，重点接洽大型品牌商家,跟已经达成共识的品牌商家签订意向合同利用已经签订的部分品牌商家吸引其它品牌商家,现场招租，以品牌商家的进驻吸引零散商家，解决内街铺位的招租难问题,营销建议/招商建议,周期1个月,周期3个月,周期1个月,针对南城商业市场现状，结合项目的产品特性，我司提炼出项目商业部分的总体推广思路：主力店号召市场 事件营销聚焦市场 品牌行销占位市场 体验营销巩固市场,本项目推广策略建议,营销建议/推广策略建议,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,+营销建议摘要|小结+,宅商互动、强力蓄势、提升项目品牌价值租售同步、多种销售模式结合、扩大客源小面积、低总价、缩短资金回笼期减成本、降风险、企业品牌可持续发展,【提炼地理位置的升值空间商业主题定位的区域唯一性双重核心卖点是本项目成功销售的支撑点】,公司简介,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,THANKS,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,项目竞争分析模型,世联研究定位与物业发展研究模型,来源深圳项目定位与物业发展建议2006年7月26日,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,未来2-3年大盘频现，供应集中放量，总量将超过2000万平方米。,2000万平方米,预计本项目07年上半年入市时，正是片区推盘的高峰期，竞争趋白热化。,2006年,2007年,2008年,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,万平方米,万平方米,万平方米,2007年上半年市场供应,/项目是本项目最大的竞争对手。,区域竞争项目解析 花园,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House二期栋层小高层三期栋层小高层,地产品牌幼儿园/小学/会所/泳池,一期均价二三期预计以上,招商会大型户外广告/报纸/电视口碑营销活动营销展会,公务员企业主关内投资客户,板块首席国际居住区,板块内竞争项目解析 城,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House二期栋层小高层三期栋层小高层,地产品牌幼儿园/小学/会所/泳池,一期均价二三期预计以上,招商会大型户外广告/报纸/电视口碑营销活动营销展会,公务员企业主关内投资客户,板块首席国际居住区,竞争分析总结,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,A项目凭借渠道和客户突破竞争H项目将凭借形象取胜J项目各项实力均衡D项目凭借价格在独树一帜,项目,项目,项目,本项目,本项目将通过附加值和产品来突破竞争，取得竞争优势,项目SWOT分析,机会(OPPORTUNITY),威胁(THREAT),劣势(WEAKNESS),优势(STRENGH),项目综合评价：本项目位于极具发展潜力的区域，是目前唯一大型综合体项目，顺承了城市化及 规划地位、交通、产业、经济升级的历史时机，为项目多物业类型的多元化发展提供了巨大机会。,THE END,