南京新街口商业经营概念2008年(1).ppt
1,南京新街口商業經營之概念,提案:智商商業經營 2008年3月7日,2,目錄壹.Story 發展商成功的故事.23貳.發展商 Vs.經營商.4參.量販店 Vs.綜合百貨公司.5 肆.為什麼要自己經營百貨公司.6伍.為什麼要做5.6萬m2的商場.7陸.強者恆強的概念.8柒.操作手法.910捌.終極目標.11玖.立地概況一覽表.12拾.競爭店商家一覽表.13拾壹.樓層配置(一).14 樓層配置(二).15,3,Story 一個發展商跨向百貨經營的成功故事,壹.-1,4,過程:人:中屋建設-台中前3名的建設公司 事:蓋了一棟商務樓,(除公設外面積有6萬m2),銷售的面積僅10/1 時:1990年動工,1992年開業至今 地:當時台中人口數90萬(台灣第三大城市)源由:因為沒有經驗,故與日本松屋百貨簽訂技術移轉合同 過程:經過一年的努力經營,每年成長率皆保持2535%的快速 成長,1996年公司股票上市結果:這家公司經過台灣7年的房地產低迷不振.蕭條不堪,整個集團慶幸有這家百貨公司的存在,而其業績依然 紅紅火火.,壹.-2,5,經營商,發展商,現金寬鬆高知名度經營時間長穩定成長與民生必需品結合適合上市,高獲利時間短風險難測(易受政治.經濟.社會事件影響)沒有固定營業額,無 法掌握穩定成長的業績 不適合上市,貳.,6,量販店 Vs.綜合百貨公司,7).與專櫃廠商共同負擔,參.,7,為什麼要自己經營百貨公司,1.坪效最高的產業-出租面積以保底抽成方式收租,隨著營業 額的提高,租金也隨之高漲2.不斷增值的資產-隨著人潮的聚集,房產地段將不斷增值 3.源源不絕的現金流量高流動性現金,不但可靈活公司財務的運轉,亦是銀行信用貸款的保證 4.30幾萬的主顧客-是公司業務開發與後續展店的實力5.商品不用自行採購-租賃專櫃商自行採購商品,公司無現金成本 亦無存貨壓力6.可以再Copy至其他地方:1家百貨店經營成功,則是1個金雞母,他是資本家經營獲利的百倍,每年又有 充裕的現金流量,你給我5.6萬m2,我給 你紮實的10億,更上看12億,肆.,8,為什麼要作5.6萬m2的商場?,一個不可能再得到的鑽石地盤 已被培養成的熱絡商圈 誕生 領先10年的百貨巨艦,+,伍.,9,不是錯位經營.而是強者恆強的概念 全日通站在最高點,陸.,金鷹百貨,華聯百貨,新百商店,大洋百貨,大洋百貨,高茂百貨,東方商城,中央商城,10,A.在銷售商場的同時要與小業主簽訂 1).銷售合同:發展商與投資戶簽訂房產銷售合同 2).商場回租:在第三者的見證下(Ex.有知名度之律師)開發商 與投資戶簽訂回租合同,開發商向投資戶保證 回租期限與回租率 3).代租合同:發展商與投資戶簽訂代租合同 4).管理合同:開發商與經營管理之國外專業團隊(Ex.大丸百 貨、中友百貨、新光三越、日本西武百貨.etc.)簽訂經營管理合同or簽訂技術移轉合同,操作手法:,柒.-1,一.發展商要成立一個零售經營公司,處理回租等商業相關事宜二.建築設計之前,商場要規劃得非常完善,11,B.自組團隊,1).優質的全日通百貨-空間展現 2).洗鍊的全日通百貨-行銷概念 3).永遠領先的全日通百貨-一流服務,力保,新吉陽,全日通,國外Know-how,金牌保證的 鑽石三角,柒.-2,12,終級目標,永遠領先的 成績單,自己擁有的 資產,小業主就是全日通的股東,造就一個上市的 全日通百貨公司,捌.,13,南京新街口立地概況一覽表,玖.,14,競爭店部分商家概況一覽表,拾.,15,樓層配置(1),拾壹.-1,16,樓層配置(2),拾壹.-2,17,地产策划资料大全,18,地产策划、地产营销推广、地产调研、地产定位、商业地产，总量超过100G，房地产策划人的必备资料库，欢迎打包下载。联系QQ：17425192淘宝店：http:/,19,地产策划资料大全,20,地产策划、地产营销推广、地产调研、地产定位、商业地产，总量超过100G，房地产策划人的必备资料库，欢迎打包下载。联系QQ：17425192淘宝店：http:/,21,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,
