重启大鼎花都湖别墅项目定位研究报告40页.doc

大鼎花都湖项目项目定位报告重庆旭日房地产顾问有限公司二00七年十二月四日目录产品定位推理41.项目资源分析71.1区域资源分析71.1.1白市驿花卉园区产业特征71.1.2白市驿花卉园区交通、配套7小结：71.2地块环境分析81.2.1商服91.2.2文教卫生91.2.3交通91.3项目资源关键竞争力总结101.4项目SWOT分析111.5项目SWOT应对政策122.项目发展思路探索132.1项目发展档次思考132.1.1发展中低档别墅132.1.2发展高档别墅13小结：132.2项目发展方向探索132.2.1居住型别墅发展思考132.2.2度假型别墅发展思考142.2.3投资型别墅发展思考14小结：153.项目主题定位153.1项目主题在项目中的体现153.1.1四区153.1.2三园153.1.3二港163.1.4一馆164.产品定位174.1户型定位174.1.1产品面积定位的市场依据174.1.2产品策略204.1.3户型面积的关键竞争力214.1.4户型面积建议224.1.5户型产品建议234.2外部空间规划设计建议264.2.1规划布局264.2.2外立面建议284.2.3环境建议284.3配套设施建议314.3.1会所314.3.2室外休闲运动设施314.3.3智能化系统建议324.4物管服务建议334.4.1物业管理形象定位334.4.2服务内容345.项目入市时机分析346.项目价格定位356.1价格定位推导356.1.1价格定位366.1.2项目价格定位376.1.3价差体系建议377.商业物业发展思路388.经济测算388.1成本核算388.1.1一期地块388.1.2二期地块398.2收入估测398.3税费估测408.4、利润估测40花都湖项目初步定位报告产品定位推理一、产品定位思路 1本项目别墅产品应该以独栋为主，联排为辅。理由：1、供应市场：联排别墅逐渐淡出别墅市场，目前联排别墅整体供应套数仅占重庆别墅总供应套数的27.59%,且基本销售完毕，市场占有率低。2、竞争市场：联排别墅的主要替代产品花园洋房产品品质提高明显（尤其是底跃、顶跃）。且多为品牌开发商，放量较大，对联排别墅影响较大，联排别墅未来竞争力勘忧。3、项目区位：联排别墅居住人群经济实力次于独立别墅人群，其日常工作、生活对城市依赖性较强，因此联排别墅项目通常处于城市的边缘，与城市中心的通达度较高。本项目距离城市中心较远、商服配套均不成熟，很难吸引到联排别墅的消费群体。因此联排产品在本项目需要着情考量。4、地块条件：根据项目地块整体布局研究，有一定量的别墅用地其自然条件较差，很难支持独栋别墅，若需保证一定量的建筑体量，可在项目的上述区域设置部分联排别墅。 目前联排别墅的市场供应平均比率为27.59%,考虑到项目特殊性，此比例应该适当压缩，尽量控制在20以内，具体根据地块地形，以及水陆关系修正比例。二、本项目应该以250350的小独栋为主 理由：面积区间供应套数成交套数销售率供应比例该户型段产品销售量占市场整体销售量比例250-300918897%14.33%25.29%300-3501709154%26.77%26.15%350-4001426646%22.36%18.97%400-45027726%4.25%2.01%450-500631016%9.92%2.87%500-55016213%2.52%0.57%550-600887181%13.86%20.40%600-65012758%1.89%2.01%800以上26623%4.09%1.72%合计63534867%100.00% （重庆主要在售别墅项目各面积段产品供销比例）1、 250350，550600别墅是市场空白点。从供应比例和销售比例中我们发现，250300平方米小独栋，以及550600平方米的较豪华型别墅市场销售占有率均大于供应比例，是市场空白点，可作为本项目考虑的产品。2、 550600别墅不适宜存在本项目。550650别墅存在的条件Ø 均为有极强品牌力开发商背景，例如保利、龙湖。Ø 自然条件绝佳，人文基础丰厚，或公认的富贵区域三者必占其一，例如保利小泉绝佳的自然环境以及蒋公馆的人文基础再如蓝湖郡位于重庆公认的富贵区北部新区，是其具备了打造大户型别墅的条件。显然，大鼎公司在房地产行业的影响力还有待进一步积淀。而项目所在区域自然条件只能算作一般，人文条件有但不知名，富贵感也不足。所在区域更难算作公认的富人区。因此不考虑此户型段。3、 250350独栋别墅总价较底，同时享有独栋别墅的品质感。深得部分向往独栋别墅区生活品质但消费能力有限，难以消费大独栋别墅群体的青睐。成为处于尚不成熟的区域别墅项目与处于上述绝佳地段别墅项目相抗争的利器。4、 与项目类似的海南云天项目以小独栋为主，获得了市场成功。5、 项目全为250350平方米别墅，在一定建筑体量下，势必使得整个项目栋数过多，因此必须考量部分体量相对较大的别墅。部分景观较好的部分可适当放宽面积，但不能超过400。三、一期别墅户型定位：本项目别墅均在400平方米以下，如将400平方米以下别墅看作一个整体市场，各户型段的市场占有率如下：面积区间市场占有率250-30036300-35037350-40027 前述所说项目联排最多占20，由此别墅独栋占80套数。我们依据独栋各户型段的市场占有率得到本项目的最终户型配比为户型段比例150-20020%250-30028.7300-35029.8350-40021.51.项目资源分析1.1区域资源分析1.1.1白市驿花卉园区产业特征白市驿花卉园区主要以发展第一产业、第三产业为主。园区功能定位是以花卉苗木产业为载体，依托“重庆农科城”和“花卉产业城”建设，大力发展乡村休闲旅游为主的第三产业，带动地方经济发展，提升园区产业层次和文化品位，建设成为重庆市城乡统筹发展的模范区。1.1.2白市驿花卉园区交通、配套1.1.2.1交通及未来规划白市驿花卉园区地处重庆市1小时经济圈、主城区一环和二环高速公路之间，规划中的中环路横穿该区域，是重庆西部新城的核心板块，其地势开阔平坦，生态环境良好，交通发达。园区东北邻近重庆大学城，西连九龙园区C区、西彭工业园区，距重庆江北机场42公里，九龙坡港23公里，北有成渝高速公路，直通城市中心和渝长、渝黔高速公路，南有华福公路与主城区相连，规划建设中的城市快速干道、轻轨七号线穿越境内，绕城铁路从旁经过，区位优势明显。1.1.2.2公建配套与教育服务设施商业区域商业发展极为滞后，无大型集中式商业物业。教育区域内无大学，主要为普通中、小学校，但距离重庆大学城距离较近，可借助大学城完善的教育配套。医院区域内目前无大型医疗机构。金融中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国信合。小结：白市驿花卉园区主要以第一产业、第三产业为主，园区功能定位是以花卉苗木产业为载体，大力发展乡村休闲旅游为主的第三产业。白市驿花卉园区位于主城区一环和二环高速公路之间，规划中的中环路横穿该区域，交通通达性较佳，可连接重庆大学城、九龙园区C区、西彭工业园区，是重庆西部区域的核心。白市驿花卉园区商业发展极为滞后，无大型集中式商业物业，商业配套完全依赖外界提供。1.2地块环境分析三期地块一期地块二期地块详图见附件地块东侧 见地块图片地块东侧为重庆农业科学院科研示范基地和规划中的陪都文化公园。农科院科研示范基地包括标准果园、标准农田、农业设施和装备实验示范区，与项目别墅定位缺乏联系；而陪都文化公园与项目风格差异较大，对项目整体形象有一定影响。地块南侧地块南侧紧邻规划中的重庆火锅城，与项目风格格格不入，且对项目别墅区定位不相符合。地块西侧地块西侧靠山，山体较低，山脊岩石裸露，自然景观较好，善加利用，可打造成项目独特的山石景观，与花都湖相呼应。但三期地块中有一部分为明清风格还建房，对项目别墅区形象有较大影响。地块北侧地块北侧为规划中的花卉农业园，主要为花卉、苗圃种植及农村住房，与项目别墅区形象差异较大。1.2.1商服地块周边目前无商服配套，但从远期规划来看，将有大量的商业旅游设施分布于项目地块周边，其中规划中的风情商业街还将横穿项目一、二期地块之间。1.2.2文教卫生项目地块周边目前无文教卫生配套设施。1.2.3交通 目前地块对外交通主要依靠横穿地块的商业街及西永石板、华福大道道路组织，无公交线路。未来规划中的中环将横穿项目一、二期与三期地块之间，连接北碚与九龙园C区，并在项目三期地块处设有立交，将大幅提升项目交通通达度。1.3项目资源关键竞争力总结区域现状 未来项目地块现状未来定位思考交通紧邻华福大道及成渝高速，为西部新城核心板块，交通通达度较高。未来中环线将横穿项目一、二期与三期地块之间，轻轨七号线也将途经该区域，交通将更加便捷。交通通达度较高，无公交线路经过。中环高速将直接连接外环高速，将大幅提升交通便捷度。突出项目西部新城核心的地位，以便捷的道路网络与其他旅游地产项目形成差异。人气、居住氛围未形成居住氛围，周边为花卉、苗圃培育基地及休闲度假设施。随着贝迪颐园别墅部分的面市和本项目的正式运营，区域休闲、度假及别墅区的形象将逐步显现。地块目前为为农业用地，无居住功能建筑。项目三期地块将建设10万方明清风格还建房，横穿项目商业街也以明清风格为主。弱化周边建筑对项目的影响，突出项目的高品质感。商服配套区域商服配套主要以休闲度假为主，无大型购物场所，只能在主城核心区域解决购物需求。大型购物场所很难进驻该区域。该区域商服配套依然以休闲度假为主。无任何商服配套设施。横穿项目商业街将带来一定商业配套，但主要以区域特色商业为主。商服配套主要为休闲度假为主，极度缺乏大型购物场所，但本项目定位为别墅区，对商服配套要求较低，不会对项目发展带来较大影响。文教卫生缺乏文教卫生配套设施，只能依靠主城其他区域提供。未规划大型文教卫生设施。地块周边无文教卫生设施。与目前无较大变化。适当解决医疗问题，完善项目基础配套。附加值区域拥有较好的自然景观资源及休闲度假氛围。花卉园区的进一步完善，将使区域形成独特的自然景观及休闲度假氛围。三期地块紧邻部分山脊，有一定山景资源。花都湖蓄水后，将带来较好的湖景资源，加之温泉会所的建立，将大幅提升项目附加值。山水景观及温泉资源并不是人无我有的独特资源。如何打造差异化的温泉会所及别墅产品，才是项目发展的独特资源。未来规划区域功能定位为以花卉苗木产业为载体，依托“重庆农科城”和“花卉产业城”建设，大力发展乡村休闲旅游为主的第三产业。中环线及轻轨七号线建成后，交通将更加便捷。别墅产品客户群较特殊，具有较高的品鉴能力及经济承受能力，项目整体定位同样应具备较高的品位。综述： 从地块自身条件看，本地块相对区域其他地块而言并不具备明显竞争优势。本项目定位应该着眼于通过对温泉会所及产品的打造，体现出有别于其他项目的相对优势，进而形成本项目的关键竞争力。1.4项目SWOT分析优势（Strength）：¨ 地块临近成渝高速及华福大道，交通通达度较高，非其他旅游地产项目可比；¨ 区域休闲度假氛围较浓厚，有利于人气的聚集；¨ 项目所在区域为花卉产业园，拥有较好的自然环境；¨ 发展旅游型地产符合政府对区域的政策规划；¨ 项目拥有山、水景观及温泉资源；¨ 项目规模较大，有利于体现开发企业实力，塑造企业品牌。劣势（Weakness）：¨ 项目地块被多条道路分割，整体规划存在较大难度；¨ 大鼎公司首次涉足地产业，缺乏品牌优势；¨ 区域未形成高档居住氛围，市场培育难度较大；¨ 项目周边建筑多为明清风格，与项目风格不相符合。机会（Opportunity）：¨ 宏观市场行情较好，房地产市场正处于良性发展阶段，高端产品市场需求量较大；¨ 上邦高尔夫别墅、贝迪颐园等一批别墅项目即将正式启动，将有利于提升区域整体形象；¨ 中环线及轻轨七号线将有效缩短项目与主城核心区域的空间距离，大幅提升项目交通便捷度。威胁（Threat）：¨ 区域内后期放量较大（如上邦高尔夫别墅、贝迪颐园等），将对高端市场形成较大冲击，加剧市场竞争；¨ 三期地块将建设10平方米明清风格还建房，对项目品质有较大影响；¨ 山、水景观及温泉资源并不是本项目独有，未来将面临较大挑战。1.5项目SWOT应对政策在明确本案的优劣势所在后，针对整体市场的大环境及未来出现的市场机会点和威胁点，我们通过对上述四项指标的分段组合，建立了项目S.W.O.T的应对策略模型。这样使未来的整体形势在更加简洁、清晰的同时又具有了大局观。而且也为我们在推广过程中能够扬长避短指明了方向。具体详见下表：项目S.W.O.T重组分析模型项目优势（Strength）1.营销执行力的优势2.交通通达度较高3.自然景观资源较好4.规模较大劣势 (Weakness)1.地块规划难度较大2.缺乏品牌支撑3.市场氛围较差4.与周边建筑风格差异较大机会(Opportunity)1.区域发展前景看好 2.交通条件将得到提升 SO 策略塑造项目品牌，用品牌效应造就强大的品牌忠诚度；利用项目自然景观的优势结合温泉资源，打造高品质别墅产品； 以大规模、高档次提升项目形象。WO 策略· 利用白市驿地区未来西部新城核心的规划，让人们心中对本地区重新定位；· 产品上必须独树一帜，引领别墅发展走势；· 以便捷的交通体系，与其他旅游地产项目形成差异化竞争。威胁(Threat)1.区域高端产品放量大，未来市场竞争激烈ST 策略用高品质产品及丰富的主题概念抛离对手，不在同一档次进行拼杀；利用自身优势创新概念和营销手段，综合所有有利条件打破区域认同度的现状，扩大市场份额。WT 策略利用对手对区域别墅聚集地形象的炒作，再推波助澜，以丰富的主题及自身产品赢得人心；项目内部自成一体，减少与周边的联系，弱化周边建筑对项目的影响。2.项目发展思路探索2.1项目发展档次思考2.1.1发展中低档别墅分析：¨ 重庆别墅市场中低档别墅产品放量较大，竞争非常为激烈；¨ 重庆别墅市场中低档别墅项目销售速度缓慢，不利于资金快速回笼，加大了投资风险，同时也说明该类产品市场认同度不高；¨ 中低档别墅项目难以吸引市场关注度，不利于企业品牌的塑造；¨ 前期温泉会所资金投入较大，如发展中低档次别墅项目，将大幅降低项目利润率。2.1.2发展高档别墅分析：¨ 项目具备较好的自然景观及温泉资源，具备发展高档次别墅的条件；¨ 重庆别墅市场高档次别墅项目整体销售状况较好；¨ 能有效吸引市场关注，迅速树立企业品牌形象，从而抢占市场；¨ 项目总投资加大，但项目利润率大幅提高。小结：本项目位于规划中的西部新城核心区域，拥有较好的自然经管资源，但目前重庆别墅市场中低档别墅产品放量较大，且销售状况不佳。为规避项目投资风险，同时大量吸引市场关注，迅速树立企业品牌，建议本项目发展档次为高档别墅项目。2.2项目发展方向探索2.2.1居住型别墅发展思考居住型别墅项目一般距主城核心区域较近，交通较便捷，所在区域较为成熟，客户群构成以本地客户为主，总价较低，项目档次主要为中低档。¨ 本项目所在地距主城核心区域距离较近，且交通便捷度较高；¨ 本项目所在区域不成熟，各项配套设施极度缺乏；¨ 本项目以发展高档次别墅项目为思路，与居住性别墅客户群、档次不相符合。分析：本项目虽距主城核心区域较近，交通通达度较高，但所在区域成熟度较低，各项配套设施建设较为滞后，加之居住型别墅客户群主要以本地客户为主，档次普遍较低，与发展高档别墅项目的思路不匹配，因此建议本不发展居住型别墅。2.2.2度假型别墅发展思考度假型别墅项目一般拥有较好的自然景观或独特的旅游资源，对交通条件的要求较低。¨ 本项目拥有较好的自然景观及温泉资源；¨ 本项目所在区域休闲度假氛围浓厚；¨ 本项目距离主城核心区域距离较近，交通条件优越。分析：本项目所在区域一直以来都是重庆近郊休闲度假热点区域，而本项目拥有较好的自然景观及温泉资源，具备发展度假型别墅的基本条件，而高端度假型别墅目前是重庆别墅市场的空白，可与其他度假型别墅项目拉开差距，不与之发生直接竞争；同时本项目交通条件也优于市场上同类项目，使项目在竞争中能占得优势，因此建议本项目发展度假型别墅。2.2.3投资型别墅发展思考投资型别墅项目档次普遍较高，对自然景观或人文文化要求较高，同时对开发企业的品牌力也更为关注。¨ 本项目拥有较好的自然资源；¨ 白市驿作为重庆“五方十泉”的重要组成部分，区域温泉文化极其浓厚；¨ 开发企业前期无任何项目入市，缺乏品牌支撑。分析：本项目虽然拥有较好的自然资源及人文文化，但投资型别墅档次较高，总价也相对较高，客户群主要来自沿海经济发达城市，该类客户品鉴能力较强，且非常重视企业品牌，而大鼎公司由于初涉房地产业，无其他成功项目，缺乏品牌支撑，因此建议前期不发展投资型别墅，后期积累一定品牌力之后再发展投资型别墅。小结：¨ 由于本项目定位为高档别墅，加之区域不成熟，缺乏各项配套设施，不适合发展居住型别墅；¨ 重庆市场缺乏高档度假型别墅，本项目具备发展高档度假型别墅的条件，周边区域休闲度假氛围也较为浓厚，市场风险相对较小，可发展度假型别墅；¨ 本项目虽拥有较好的自然资源及人文文化，但由于缺乏品牌力支撑，前期不适合发展投资型别墅，可在后期积累一定品牌力之后在发展投资别墅。3.项目主题定位 主要应用于项目呈送政府版本，各主题园分布以体量将根据专业设计团队就整体布局地形地貌修正 本项目主题应该切合花卉园区的主题，以某种“花”为主题。本项目又带水，因此我们建议以荷花为主题，建立以荷花为主题景观，荷文化为项目文化主题的园林社区。同时兼有游船、垂钓等休闲娱乐 方式。3.1项目主题在项目中的体现园内大致化为四区（温泉休闲区、餐饮区、度假区、观莲区）、三园（精品荷园、垂钓园、静心园）、二港（泊船港、观鱼港）、一馆（荷文化馆）。3.1.1四区Ø 温泉休闲区位于项目西北角。具体形态定位在温泉可行性报告中体现。Ø 餐饮区位于项目东北角，建筑体量约5000平方米，以引入品牌餐饮为主。（详见项目定位报告）Ø 度假区，即项目别墅区Ø 观莲区，项目主题体现的重点，建议一个集中的荷花观赏园（即后述中的精品荷园、垂钓园。另外建议在湖岸边分布荷花特色风光带。3.1.2三园Ø 精品荷花园，划出一定面积的湖面，结合半湿地，集中培育荷花。形成集中的荷花景观Ø 垂钓园，湖边独岛或半岛设置相对集中的垂钓区域，可设置人造钓鱼台Ø 静心园，设立于湖中独岛部分。以中式亭台形式出现。用于游客修生养性。3.1.3二港 泊船港：用于停靠游船 观鱼港：适合处于地块北部，靠近餐饮区，鱼儿相对集中的区域3.1.4一馆 荷文化在中国传统文化中占有一席之地。可建造一宣扬荷文化的博物馆。对中国的荷文化进行详细介绍，展示荷花的特性功效、使用历史，历代赞美荷花的诗词绘画雕塑等。4.产品定位4.1户型定位4.1.1产品面积定位的市场依据待添加的隐藏文字内容24.1.1.1供需状况及销售去化率影响项目户型定位重庆目前主要在售别墅项目供需分析：区域项目名称面积区间总价区间供应套数供应比例销售套数南岸区保利·小泉别墅开盘时间：07年3月31日踩盘时间：07年9月15日330-350600-12000万/栋1532%6360-3801940%12390-4001328%5合计47100%23高山流水（二期）开盘时间：06年7月15日踩盘时间：07年9月15日280-300250-530万元/栋1820%15300-3304650%43350-3802830%24合计92100%82坡岭顿开盘时间：07年4月28日踩盘时间：07年9月13日266-270200-300万元/栋3035%30278-3403335%33340-3501415%14350-3601315%13合计90100%90合计229套195套北部新区绿地翠谷开盘时间：07年3月18日踩盘时间：07年9月13日205.89100-300万之间7126%71205.08135%13200.54176%17225.31176%16245.596323%60293.862710%27197218%212184015%39合计269100%264保利高尔夫开盘时间：06年10月踩盘时间：07年9月13日300-320300-800万/栋3624%8350-3703624%7390-4104228%10440-4703624%4合计150100%29棕榈泉开盘时间：06年10月3日踩盘时间：07年9月16日450-500800-2800万/栋97%7550-6008464%71600-650129%7800-15002620%6合计131100%91合计550套384套九龙坡区西郊庄园开盘时间：06年3月11日踩盘时间：07年9月14日593.85278万-1000万/栋44%0526.081616%2466.852424%1340.93031%2351.51212%1343.671212%1合计98100%7合计98套7套合计877套586套重庆在售主流别墅项目7个，共推出别墅房源877套，到目前为止完成销售586套，销售率达到66.8%。从区域来看，主要分布在南岸区、北部新区和九龙坡区。4.1.1.2重庆主流别墅各面积区间供应成交状况 4.1.1.24.1.1.3根据踩盘数据整理面积区间供应套数成交套数销售率150-200（联排）2121100%200-250（联排）22121798%250-300918897%300-3501709154%350-4001426646%400-45027726%450-500631016%500-55016213%550-600887181%600-65012758%800以上26623%合计87758667%分析：¨ 目前重庆市场主流别墅供应主要以独栋别墅为主，联排别墅供应量较小。但从销售率来看，联排别墅销售率明显高于独栋别墅。¨ 联排别墅供应主要集中在200-250区间内，独栋别墅则主要集中在300-400区间内。¨ 独栋别墅市场认同度较高的面积区间为350左右和600-650，其销售率相对其他面积区间较高。¨ 650以上别墅市场抗性较大，销售率较低。4.1.1.3各区域供应成交状况南岸区面积区间供应套数成交套数销售率250-300646195%300-350928087%350-400735474%合计22919585%南岸区主流别墅面积集中在250400区间范围内，且全部为小独栋别墅，整体销售率达到85%。其中300350区间范围内供应量最大，250300区间范围内成交率最高。北部新区面积区间供应套数成交套数成交率150-200（联排）2121100%200-250（联排）22121698%250-3002727100%300-35036822%350-400571221%400-45039718%450-50027933%500-550550-600847185%600-65012758%800以上26623%合计55038470%北部新区是目前别墅供应热点区域，区域供应量占总供应量的62.7%，其中联排别墅占44%，独栋别墅占56%。区域联排别墅成交率较高，目前已基本完成销售，其面积区间分布在150250范围内，其中主要集中在200-250区间范围内。独栋别墅面积区间跨度较大，从250800不等，其中供应量最大的为550600区间范围，成交率最高的为250300区间范围。九龙坡区面积区间供应套数成交套数成交率300-3504237%350-4001218%400-450450-5002414%500-55016213%550-60040%合计9877%九龙坡区目前只有西郊庄园·香格里拉别墅在售，供应量较小，成交率较低。该项目为经济型别墅，市场接受度较低。总结：u 联排别墅受花园洋房等类别墅产品的冲击，已经逐步淡出市场，未来重庆别墅发展方向将以独立别墅为主；u 面积350平方米以上别墅总价较高，销售率较低，本项目在单栋面积上应尽量控制在350平方米以内，主要以300平方米以内小独栋别墅为主，景观绝佳区域可适当放宽尺度。4.1.2产品策略一期地块：基于供需机会及市场的消费需求，本项目产品赢得竞争应该是：n 主题与产品创新，与其它项目形成差异化；n 提升项目品质，改变区域市场别墅档次不高的现状；n 内部空间以舒适性与功能性为原则，注重精致、紧凑；ü 摈弃重庆度假型别墅主要为连排别墅的惯例，而主要采用小独栋别墅，有效提高项目品质；ü 户型设计体现舒适性与功能性，与其他项目户型相比更为精致、紧凑；ü 按地块功能区域（一期地块主要为度假型别墅、二期地块主要为投资型别墅）为不同层级消费群体提供相应的产品。二期地块：n 延续一期别墅的主题与风格，形成系列产品；n 承袭一期别墅的高品质感，并在一定程度上超越形成超越；n 内部空间同样以舒适性与功能性为原则，但各功能区适度放大尺寸，注重享受与尊贵；ü 以纯独栋别墅区为主，极个别景观较差区域，设置少量双拼别墅，全面提升项目品质；ü 户型设计在满足舒适性与功能性的前提下，强调产品的享受性与尊贵性；ü 二期别墅产品功能性不再局限于度假型别墅，而主要以投资型别墅为主。4.1.3户型面积的关键竞争力一期地块：对于本项目而言，户型产品也是项目的关键竞争力之一，建议项目一期的户型面积关键竞争力在于：注重功能性和舒适性，户型精致、紧凑；如前分析所述，度假及投资是项目一期目标客户群的主要用途，满足尊崇性舒适性是项目户型设计的前提，在有限的空间内设置较多的功能区，用精致、舒适的户型控制总价，降低项目风险。二期地块：建议项目二期的户型面积关键竞争力在于：在满足舒适性与功能性的前提下，强调产品的享受性与尊贵性；投资是项目二期目标客户群的主要用途，在满足舒适性与功能性的前提下，突出享受性与尊贵性，再次提升项目品质。4.1.4户型面积建议4.1.4.1一期地块户型定位一期地块户型面积段平均面积套数套数比例总建筑面积建筑面积比例200250（双拼）2253020%675010.51%2503002954028.71180018.38%3003503454529.81552524.18%3504003753521.51312520.44%商业500050007.79%温泉会所120001200018.69%合计150100%64200100%到可在景观绝佳处设置小部分“豪宅”，但为减小项目内部贫富差距，同时控制销售难度，建议适当减少“豪宅”面积，尽量控制在350400平方米之间。一期别墅经济指标：总户数：150户（双拼30户，独栋120户）总建筑面积：47200平方米（双拼6750平方米，独栋40450平方米）户均面积：314.7平方米（双拼225平方米，独栋337平方米）4.1.4.2二期地块户型定位二期地块户型面积段平均面积套数套数比例总建筑面积建筑面积比例2503002952020%590014.08%3003503452535%862520.58%3504003752530%937522.37%4004504252015%850020.29%会所5000500011.93%合计110100%41900100%建议在湖岸线与湖心岛屿上设置350450平方米独栋别墅，其他区域仍然以250350平方米独栋别墅为主，个别景观较差或外界影响较严重区域可设置200250平方米双拼别墅。二期别墅经济指标：总户数：110户（双拼20户，独栋90户）总建筑面积：36900平方米（独栋32400平方米，双拼4500平方米）户均面积：335平方米（独栋360平方米，双拼225平方米）4.1.5户型产品建议4.1.5.1室内空间结构建议由于本项目定位为高品质别墅区，所在区域休闲度假氛围浓厚，建议项目内所有建筑高度控制在两层内，如建筑过高，将破坏项目休闲度假氛围，影响高品质感。4.1.5.2室内空间设计及创新建议分区及动线设计原则¨ 室内各功能区布局在满足舒适的同时不失紧凑，人流动线设计合理，尽可能控制单套总面积，如充分利用各功能区之间的联系，让各功能区之间适当进行部分空间共享，尽可能控制个功能区的面积，强调空间的紧凑性、提高室内的精致度。¨ 主客分区，动静分区，洁污分区合理，流线明确无交叉，提高户型舒适性及私密性。项目主要创新亮点户型创新的原则是：或是拥有其他所有项目不具备的创新点，或是拥有尽量多的创新品种，取各家之长，将市场上提高舒适性及实用性的创新点，融聚在本项目。把“阳光地下室”变成户型中的可变功能空间，成为项目独特的亮点。由前文所述，本项目户型适度创新是必须的。适度创新的方向主要在于：可变空间，有限的面积范围内划分更多的功能区间形成本项目独特的亮点，功能区间可以发展的方向是棋牌室、休闲厅等；4.1.5.3户型推荐阳光地下室采用阳光地下室，突破了地下室的功能局限；房型方正，浪费面积较少；客厅挑空，彰显尊贵与大气。回廊的设计，表现出了传统的美洲风情。室内功能空间齐备，动静、洁污划分严谨，休闲娱乐设施全部设置在负一层，卧室设在2层，充分保证了业主的私密性。客厅八角形的设计，加强了室内的通风采光，增加了景观面，同时也为外立面带来了更多的变化。室内空间紧凑、精致，但客厅及卧室尺度较大，充分满足了舒适性的需求。4.2外部空间规划设计建议4.2.1规划布局4.2.1.1规划布局关键竞争原则n 低容积保证：尽可能将建筑高度控制在2层以内，形成较低的容积率，确保项目较高的品质。n 环境保证：将建设用地与湖面进行穿插，增加湖岸线长度；同时建设用地还将与绿地进行穿插，增加项目景观面，达到景观的均好性。n 视野保证：保证各栋别墅对湖面良好的景观视线和对项目周边绿化景观的视线，形成内、外结合的景观优势。n 私密保证：项目内尽可能避免出现环线，尽量使用“断头路”进行交通组织，降低道路对项目私密性的影响。同时项目周边应大量种植高大的树阵，减弱外部噪音，避免对项目内部的窥视。4.2.1.2项目规划布局n 项目一期整体规划建议Ø 注重项目内部环境规划和湖面景观设计，提高项目品质感为硬性指标，旨在塑造高品质别墅区。Ø 别墅产品主要以两层或一层半形式出现，各栋的摆放、朝向、布局都应尽量考虑到湖景资源和绿化景观的最大化利用，做到别墅景观的均好性。本项目主景观面为花都湖，为提高项目亲水性，增加项目景观面，建议将建设用地与湖面、绿地相互穿插，形成多个局部半岛，别墅主要布置在湖岸线。但考虑到政府对地块的规划要求，建议将湖面水系有主次的分割，保留部分较宽阔湖面，其中设置12个湖心岛屿，丰富湖面景观的同时也符合政府规划要求。Ø 合理规划小区内车流动线，尽量以“断头路”组织各栋别墅的交通，增强项目私密性及独享性。Ø 半岛顶端或湖心岛多面环湖区域，可将部分作为“豪宅”或适当放宽尺度打造精品，提高项目品质。Ø 户型面积较大的独立别