重庆中恒江南第一城项目总体定位报告178页8.4M.doc

目 录前言5第一部分 万州区宏观市场分析6一、万州区概况及未来发展规划61.1.1地理位置61.1.2交通状况71.1.3万州区发展规划8二、政策分析111.2.1 重庆执行“国六条”政策对万州区房地产市场的影响111.2.2 移民政策对万州房地产市场的影响分析141.2.3库区政策对万州房地产市场的影响151.2.4 金融政策对万州房地产市场的影响161.2.5小结分析：17三、万州经济状况对房地产市场的影响171.3.1 宏观经济分析171.3.2产业结构分析211.3.3万州区人口和就业情况分析241.3.4万州区住房情况分析241.3.7万州区城市居民可支配收入、消费能力、消费潜力呈快速增长271.3.8固定资产投资分析28四 宏观市场分析结论29五、万州房地产市场与可类别城市的比较30第二部分 万州江南新区情况介绍33一、江南新区发展规划332.1.1城市职能与城市规划332.1.2中心区（行政中心）规划332.1.3居住区规划342.1.4综合交通规划342.1.5市政工程规划342.1.6城市绿化景观和形象设计35二、江南新区规划对房地产市场的影响372.2.1江南新区，万州的“浦东”，承载万州的未来和希望，必将助推房地产市场的高速发展372.2.2 “建设山水新城，打造库区明珠”，江南新区创造最优人居环境，为打造高品质住宅项目提供了良好的平台支持382.2.3江南新区建设已经步入良性发展快车道382.2.4江南新区的建设，既有“前车之鉴”，又有“后发优势”，展望未来，充满期待39第三部分 万州房地产市场发展现状42一、万州房地产市场总体分析：42二、万州可比性项目供应量及销售量统计：44三、建筑类型分析：47四、开发周期分析49五、户型面积分析49六、户型朝向分析51七、外立面分析52八、配套分析53九、商业分析54十、地下车位分析55十一、物业管理分析55十二、对市场现有项目的综合评述56十三、潜在竞争项目分析57十四、潜在竞争项目聚焦58第四部分 目标消费者分析61一、调查目的：61二、调查方法：61三、样本数：61四、消费者基本资料分析624.4.1家庭年收入624.4.2家庭人口624.4.3文化程度634.4.4日常交通工具63五、消费者现有住房分析644.5.1现有住房性质644.5.2 对目前居住条件的评价644.5.3 消费者目前居住户型64六、消费者购房意向分析654.6.1消费者购房时最关心的问题654.6.2除价格和地段外，购房者考虑的因素664.6.3购房用途674.6.4计划购房面积范围674.6.5消费者购房承受单价范围674.6.6消费者购房承受总价范围684.6.7消费者对建筑类型的选择684.6.8消费者的理想户型694.6.9消费者喜欢的户型结构694.6.10消费者购房的付款方式704.6.11物业管理费用承受能力714.6.12车位购买意向714.6.13购买车位可承受的总价714.6.14消费者对配套的要求724.6.15消费者投资商铺的意向734.6.16投资商铺考虑的面积734.6.17投资商铺可以承受的价格734.6.18购房时间意向744.6.19购房考虑的区域744.6.20消费者购房所考虑的因素754.6.21如果到江南新区买房，考虑的因素75七、总体分析：76第五部分 项目资源整合及SWOT分析86第一节 本项目营销资源整合分析86一、项目概要及概性经济指标86二、项目区位分析87三、项目资源的综合分析结论89第二节 项目SWOT分析90一、项目的优势分析(S)90二、项目的劣势分析(W)91三、项目的机会点分析(O)92四、项目的威胁点分析(T)93五、项目优劣势综合分析及可行性论证93第六部分 项目定位94一、总体定位94定位描述94定位主题94二、定位依据95三、定位思路延展96四、定位目标98五、理念定位99六、市场定位99七、客户群定位99八、产品定位101九、价格定位101十、形象定位104第七部分 产品建议105一、总体规划105二、产品类型配比、开发计划及开发时间建议112三、建筑风格建议122四、景观建议122五、配套建议127六、道路规划129七、户型建议1301、户型建议原则1302、户型设计原则1303户型功能要求1314、户型配比1315、经典户型介绍134八、商业会所建议1361、商业与会所思考1362、商业建议1363、会所建议138九、车位建议138十、物业管理建议139十一、装修建议140十二、智能化建议140十三、其他建议140第八部分 营销推广思路142一、整体营销思路142二、案名建议143三、中心广告语145五、第一期营销思路1461、总体目标：1462、营销思路：1463、具体执行：148六、第一期推广核心148附件151前言关于报告受北京中恒房地产开发有限公司的委托，北京理想阳光房地产经纪有限公司对中恒地产万州江南新区项目进行了为期两个多月的市场研究和全案定位报告撰写工作。我公司本着科学严谨的态度，为本项目组织了专项项目小组，对宏观市场、房地产市场、目标消费者进行了大量的数据收集，对万州房地产市场进行了宏观的整体分析，对目标区域市场和消费者进行了微观的细致研究。基于对市场充分而科学的评估和判断，我公司对项目产品有了整体定位和产品设计的构想。 我们力求保证本报告的质量，尽最大可能实现本报告的客观性和严谨性。调查目的 针对项目发展背景（宏观市场及微观市场环境）进行分析，了解在现时房地产市场条件下，本项目应采取的最佳市场应对策略，为项目发展定位（价格档次定位、产品定位、目标客户定位）提供充分的市场依据。调查思路 从宏观到微观，从整体到局部第一部分 万州区宏观市场分析一、万州区概况及未来发展规划图1.1.11.1.1地理位置万州因“万川毕汇、万商云集”而得名，已有1700多年的历史。建国后，曾先后设置万县地区和地级万县市。重庆直辖后，建立万州区。万州是三峡地区最有影响的政治、经济、文化中心，素有“川东门户”之称。万州位于长江中上游结合部，三峡库区腹心，重庆东部边缘，上距重庆327公里，下至宜昌321公里，是东西部地区的结合地，历史上是川东、湘鄂西、陕南、黔东北等地的驿道交汇之处，也是长江中上游最重要的物资集散地和通商口岸，素有“成渝万”之美誉，区位优势十分明显。万州区属北回归线以北暖湿亚热带东南季风气候区。四季分明，雨量充沛，日照充足，无霜期长，具有冬暖夏热、伏旱多、春阳秋阴雨绵绵的立体性气候特点。据50年气象资料统计，全区年平均温度为18.1，最热月7月，平均温度为28.6，最冷月1月，平均温度为6.7，极端最高温度45，极端最低温度3.7。无霜期299天。年降水量1227.9mm，年日照时数为1402.2小时。年平均湿度为81%。万州处于全国11条主要旅游线之中，系中国优秀旅游城区，拥有铁峰山国家级森林公园，“亚洲第一瀑”的青龙瀑布，潭獐峡风景区，王二包自然保护区等景区景点。三峡水库成库后，“高峡平湖”的独特景观将引来了更多的国内外游客。万州自然资源种类多，分布广，相对集中，组合较好，具有水能、天然气、岩盐、柑橘等优势资源，可供开采的矿产资源达38种，天然气储量达2400亿立方米，岩盐储量达2800亿吨，煤矿 20 多亿吨，硫铁矿 1.3 亿吨，桐油产量居全国第一位，柑桔产量居全国第三位。1.1.2交通状况图1.1.2万州区交通条件较为优越，国道主干线沪蓉路318线纵贯南北，国家重点公路兰杭线横贯东西，5条高速公路和8条二级干线向周边辐射，成为四通八达，各方通畅的“公路结点”。水上运输，万州港是交通部和重庆市规划的长江干线主枢纽港，三峡库区蓄水后，成为永久性的深水良港，常年可通行万吨级船队，货运吞吐量可达1500万吨，客运吞吐量可达1200万人次。铁路运输，达（州）万（州）铁路、万（州）宜（昌）铁路、万（州）涪（陵）铁路，纵横交错，成为十字骨架。万州民用机场，已先后开通6条航线，辐射四面八方，年旅客吞吐量达20多万人次。形成了以“一环五高八射，一空三铁八港”为核心的综合交通运输网络。1.1.3万州区发展规划经济总量目标： 地区生产总值年均增长13%以上，2010年人均国内生产总值达到2011美元。工业增加值年均增长17%，工业经济效益综合指数达到140%；全社会固定资产投资年均增长10%；社会消费品零售总额年均增长15%；地方财政收入平均增长14% ；城镇化率达到55%；人口自然增长率控制在4以内；城市居民人均可支配收入年均增长11%；农村居民人均纯收入年均增长9%；单位地区生产总值能源消耗比“十五”期末降低18%左右。 城市建设目标： 加快基础设施建设，进一步完善城市功能，稳步推进旧城改造，完善城市水电气及防灾等设施。完成江南新区核心区建设和苎溪河流域综合整治工程，建成南北滨江路、三峡移民广场。建成万宜铁路、万开和万云高速公路、万石高等级公路、江南集装箱码头一期工程，实现“2小时万州”。加强能源设施建设，加快水利设施建设，城域网在城区实现全覆盖，城区宽带覆盖率达到60%以上。生态环境目标： 基本实现城市环境优美、生态良性循环，森林覆盖率达到35%以上，水土流失治理率达到45%以上，大力发展循环经济，按照“减量化、再循环、再利用”的原则，以“低消耗、低排放、高效率”为目标，逐渐形成节约型的经济增长方式和消费模式。 建设重庆第二大城市、三峡库区经济中心1) 把万州建设成为“重庆第二大城市”、“三峡库区经济中心”的城市定位，已经得到了上至中央、下至各级地方的支持和肯定，并被写入重庆市政府工作报告和重庆市“十一五”规划纲要，重庆市将采取特殊政策，集中力量支持万州建设成为重庆第二大城市。2) 万州建设“重庆第二大城市”规划分为三个阶段：到2007年，主城区人口达到62万，建成区面积50平方公里，城镇化率达到50.8%；到2010年，主城区人口达到70万，建成区面积60平方公里，城镇化率达到55%；到2020年，主城区人口达到100万，建成区面积100平方公里，城镇化率达到70%，在三峡库区率先实现现代化。3) 建设重庆第二大城市，万州的重点战略之一，就是城市发展过江推进，开发建设江南新区，最终人口争取达到16万。万州在20年建成百万人口级大城市a) 五年打基础，到2007年，实现“三个建成”。一是建成经济强区。主要经济指标实现“三个翻番”。国内生产总值年均增长11%，在2001年的基础上翻一番，达到150亿元；地方财政收入在2002年基础上翻一番，年均增长15%，达到11.3亿元；全社会固定资产投资年均增长14%，五年累计投资420亿元，在前五年的基础上翻一番。各项人均经济指标在渝西经济走廊和三峡库区生态经济区力争第一。二是建成百万人口级大城市初步框架。主城区建成面积达到58平方公里，城镇人口达到85.5万，城镇化率达到50.8%。三是建成文明进步的新万州。生态环境得到改善，可持续发展能力增强，市民素质明显提高，社会事业全面进步，成为三峡库区的科教文卫中心。b) “十年构框架”，就是到2010年基本构建起百万人口级大城市框架，主城区人口达到70万左右，城镇化率达到55%，经济增长速度处于全市领先水平，国内生产总值超过200亿元，人均达到全市平均水平，城乡人民过上宽裕型的小康生活，把万州建设成为经济发达、社会文明、环境优美、人民富裕的重庆第二大城市。c) “二十年建成百万人口大城市”，就是到2020年主城区达到100平方公里，人口100万左右，城镇化率达到70%，经济增长继续保持较高速度，国内生产总值在2000年基础上翻三番，超过全国平均水平，把万州建设成为经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实，综合实力在西部地区除省会城市外力争排在一、二位图1.1.3万州区“十一五”期间（20062010年）发展规划“十一五”经济和社会发展主要目标比较万州年均增长（）国民经济生产总值13%固定资产投资10%工业增加值17%社会消费品零售总额15%城市居民人均可支配收入11%农村居民人均可支配收入9%单位生产总值能源消耗-18%图1.1.4图1.1.5“十一五”期间（20062010年），万州区规划的国民经济年均增长幅度达到了13%，远远高于全国和重庆市的规划指标（全国为7.5%、重庆市为10），显示了万州区对未来国民经济发展的乐观和自信。国民经济的高速发展必将推动万州区房地产市场的迅猛发展；可以预测，“十一五”期间，万州房地产面临新的发展契机。二、政策分析1.2.1 重庆执行“国六条”政策对万州区房地产市场的影响重庆“国六条”执行细则2006年8月8日，重庆市政府办公厅转发了市国土房管局等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展的实施意见，主要从住房结构调整、土地供应、规划等8个方面调控房地产市场： 1）禁止以各种名义集资建房重庆市国土房管局有关负责人表示，根据该市“国六条”细则，要求全面停止各级党政机关、群众团体、事业单位以各种名义投资建（购）住房，凡正在筹备的应立即停止，未开工的不得再动工，重庆市监察部门将对违规行为进行查处。 2）、每年建200万平方米普通商品房为确保中小套型、中低价位普通商品住房的供应，解决中低收入家庭的住房困难，意见对此作了量化规定。重庆市国土房管局人士说：“主城区每年要提供约1200亩房地产开发净用地，建设200万平方米的普通商品住房，主要满足城镇建设拆迁安置户和中低收入者的购房需求。”同时，今年全市要新增廉租住房保障5000户；明年主城区实现现有“双困家庭”对象廉租住房保障全覆盖，“十一五”末实现全市的覆盖。 3）、拆迁项目要提供30%便宜房今后如果建设单位（拆迁人）在申请建设项目拆迁许可的，必须提供一定数量的“便宜”安置房源。 所谓便宜房源，就是要求是低价位、小套型商品住房。“意见要求的安置房源是30%以上，主要满足低收入被拆迁户选择购买或进行产权调换安置的需要。”重庆市房管局人士表示，比如建设项目有1000套房子，低价位的小套型房源要超过300套。 4）、闲置地按出让金5%收闲置费 重庆市“国六条”细则对土地闲置费的标准进行了明确。重庆市国土房管局人士称，除不可抗力原因外，超出土地出让合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，按照出让金总额的5%依法征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工。业内人士计算，如果一宗土地的出让总额是1亿元，空置一年的土地闲置费为500万元。 对满2年未动工开发的项目，收回其土地使用权，收回的闲置土地纳入政府储备，按城市规划重新供应土地。 细则因地制宜地确定需要调整套型结构的具体项目。重庆市国土房管局人士表示，对2006年6月1日以前，土地使用权属于招拍挂出让方式取得且已审批的商品住房项目，只要规划的容积率、用地性质、绿化率与土地出让合同相一致的，建设和规划部门准予完善手续，督促其加快建设。本项政策可能加速万州房地产市场的洗牌速度，导致一部分中小型开发商面临退市，但也可能导致一部分手头有土地的开发商加快开发速度，造成短时间内竞争的加剧。本项政策从长远来看，对我们项目是一个利多政策。5）、公积金直系亲属可互提买房 今后重庆市民申请住房公积金贷款买房将更加方便，可以降低购房者的首付款压力和贷款利息压力。意见放宽了住房公积金的提取和使用，即住房公积金缴存职工在购买住房时，可全额提取本人及直系亲属的公积金账户余额，作为购房首付款；未建立住房公积金的，允许以建立了住房公积金的直系亲属的名义申请住房公积金贷款。“国六条”对万州房地产市场的影响分析1) 国六条中“90平方米以下住房须占项目总面积七成以上”最终被定义为项目控制与总量控制相结合的政策，导致本政策在具体执行过程中，存在灵活变通的可能性。但对具体项目而言，尚存在许多不确定因素，应该引起我们足够的重视。2) 2006年9月10日，国务院关于加强土地调控有关问题的通知的发布，中国土地调控新政正式出台，土地“闸门”将进一步收紧。专家预测，受此政策影响，中国土地价格预计将提高近50。这一政策的实施，可能将进一步增加房地产投资成本和风险。3) 万州区集资建房一度大行其道，很多企事业单位以各种形式集资建房，严重干扰了商品房市场，本政策的出台可以有效减少集资建房现象，在一定程度上增加了商品房市场的有效需求。4) “闲置地按出让金5%收闲置费”政策的出台将有效遏制开发商依靠倒买倒卖土地增值的投机行为，同时也在一定程度上增加了开发商的风险和资金压力。5) “每年建200万平方米普通商品房”政策的实施，可能增加项目在设计规划方面的不确定性，应该引起我们足够的重视。6) 公积金政策的出台，使市民置业、房贷更为方便与自由，市民申请住房公积金贷款买房将更加方便，可以降低购房者的首付款压力和贷款利息压力，这在一定程度上可以激发部分购房者的积极性。7) 从市场角度来看，万州房地产发展水平较低，市场供应和需求相对均衡，市民对房地产调控政策不敏感，“国六条”对购房者的影响并不大，万州房地产市场不会受到较大的冲击。1.2.2 移民政策对万州房地产市场的影响分析1) 万州因移民而出现的移民房、集资房在很大程度上影响了万州商品房的健康发展，一度成为万州房地产市场的主力军万州是三峡工程移民任务最重的区，被称为“移民之都”。万州移民总量占三峡库区的1/5、重庆库区的1/4。淹没涉及1座城市、32个乡镇（街道）、370家工矿企业、1134个单位，淹没陆地面积49平方公里，动态搬迁人口25万（主要是城镇居民），静态移民补偿72.6亿元，是三峡移民之都。 国家执行了一系列针对万州移民的住房政策，通过货币补偿、住房拆迁补偿、移民购房价格优惠等措施，减轻了移民住房的压力，在一定程度上推动了住房的需求和房地产行业的发展。至2006年4月底，万州区复建房屋740.85万平方米（很大一部分是价格低廉的移民房），平均每年复建房屋近70万平方米，这个数字接近万州区2005年全年商品房的销售面积（74.5万），可见移民房对房地产市场的影响是巨大的。目前万州区电梯房均价普遍低于周边城市，不及毗邻的涪陵（电梯房2700元/平方米以上）、利川（清江边上的多层房子1300元/平方米、1400元/平方米）；2) 万州移民已经接近尾声，新建移民房将逐步退出历史舞台，对商品房的影响趋向甚微至2006年4月底，万州区已搬迁安置城乡移民23.1万人，占总任务的92.4%，万州区移民搬迁即将走向大结局。随着移民迁建扫尾，大面积的集资建房减少，万州房地产市场经过了一段调整期后，目前正在由特殊市场向一般市场过渡，开始走向良性发展轨道。三峡移民的终结也预示着新建移民房的终结，从土地供应情况来看，万州房地产市场的移民房土地供应已经明显减少，移民房对商品房的影响将逐步减弱。3) 从土地供应来看，万州移民房的建设呈现急剧下降趋势从区国土局提供的资料显示，万州房地产市场的移民房土地供应已经明显减少，2005年2006年7月30日万州区移民房土地供应量只有404亩，占万州区整个土地投放量的9.4%。移民用地呈现急剧下降趋势。商品房开发用地则从两年前的20%激增到55%，商品房开发正在成为土地开发的活跃区域，未来商品房将成为万州区房地产市场的主力。图1.1.61.2.3库区政策对万州房地产市场的影响 外来企业到库区投资可享受国家西部开发政策、三峡库区移民开发及对口支援政策、重庆市鼓励外来投资优惠政策。从2004年2009年国家每年还将从三峡工程建设基金中安排5亿元，建立三峡库区产业发展基金，用于扶持三峡库区移民就业的产业项目。从三峡电站的电价收入提取一定基金用于后期重点扶持库区移民发展生产及基础设备、技术培训等项目。万州区委、区政府还结合万州的实际情况，制订了一系列比较完备的对外开放优惠政策，进一步优化了万州区的投资环境，投资政策更加开明，投资环境更加宽松。万州是国家沿江开放城市，优化资本结构试点城市和移民迁建重点城市，是党中央、国务院关心的重点，是全国各省、市对口支援的重点，是国家优惠政策的叠加区。对投资者，有很大的吸引力，随着万州移民工作进入尾声，万州交通条件的进一步改善，“水陆空”立体交通网络的形成，外来资本将纷纷抢滩万州，作为进军西部的“桥头堡”，为万州经济注入新的活力和兴奋点，将极大的推动万州房地产市场的发展，万州即将形成新一轮的房地产开发热潮。1.2.4 金融政策对万州房地产市场的影响一、 金融对房地产企业的影响重庆目前的房地产企业都面临着银行紧缩银根的难题，地区银行的信贷权力也被一定程度的收归。至2006年4月末，万州区金融机构本外币各项存款余额201亿元，同比增长13.4%，而本外币各项贷款余额只有95.6亿元，同比增长仅有4.1%。也就是说，现阶段的存贷比只有47.5%的样子。存贷比，即贷款余额与存款余额之比。单从技术角度而言，存贷比越高，虽然发生不良贷款的风险加大，但经济增长能力越强；反之，存贷比越低，在风险降低的同时，经济增长能力会受到削弱。央行公布的全国平均存贷比约在70%左右，万州的47.5%大大低于这个数字。1-4月万州的贷款增幅是2.6%，而同处于库区的中国人民银行万州中心支行辖区内8个县的贷款增幅是4.2%，居然高于万州区1.6个百分点。人民银行万州中心支行承认，万州区本地金融边缘化的矛盾越来越突出，金融的发展速度与经济的发展速度不相匹配。全国都在加快信贷投入的时候，万州的信贷投入并没加快，国家在采取措施控制信贷投放时，更是雪上加霜。特别是万州四大国有商业银行，2006年1-4月除了建行贷款是增长外，其余3家银行的贷款额居然全部呈负增长。一位国有商业银行的行长私下大倒苦水说：他们的信贷权力已经被严重压缩。 重庆市金融部门对房地产企业的贷款的要求和条件出台一些更严厉的政策，在一定程度上加大了房地产企业的贷款难度，导致部分资金欠缺的房地产企业出现困境，目前从市场来看影响明显，重庆市很多资金实力较小的房地产企业出现集体退市的现象。但这对于我们而言同样也意味着更大的市场空间将被让出。二、 金融政策对个人购房的影响 紧缩银根只是对房地产企业而言，对个人购房不产生直接影响。“国六条”的颁布，个人购房按揭贷款首付要求提高一成。经过我们对万州区国有银行和商业银行的调查，个人住房贷款首付比例最低的为3：7，最高的为5：5。提示：我们项目应向银行申请到个人住房贷款最低的比例，减轻部分按揭购房客户的资金压力。1.2.5小结分析：1) 总体来看，移民、库区、金融、国六条等政策对我们项目的影响是利大于弊，机会大于威胁。2) 万州位于重庆主城至宜昌的中点，库区的中心，周边近10万平方公里的范围内，万州是唯一一个城区人口逾50万的大城市和最重要的商业城市，具有广阔的市场腹地和辐射区域，这为万州房地产市场提供了一个强有力的发展基础和平台。3) 万州是典型的政府导向型城市。政府导向是万州国民经济和城市化发展过程中最重要的动力因素，政府在经济发展和城市建设过程中发挥龙头和导向作用，其作用是巨大的，效果是明显的，其对房地产的影响也必将是深刻的。并且这一形势在未来很长一段时期内仍将持续存在。江南新区作为政府主导下的最重要的新城区，无容置疑，必将乘势而上，实现快速发展和巨大跨越。三、万州经济状况对房地产市场的影响1.3.1 宏观经济分析1）、人均GDP和可支配收入变化同购房的关系a) 我国（包括万州）住房消费时代已经来临，并将持续很长一段时间。按照国际经验，当国民经济人均年产值（GDP）达到1000美元至3000美元区间的时候，这个国家的消费结构将发生巨大的变化，住房、汽车的消费将呈现爆发式的快速增长。从万州来看，2005年，万州人均国民生产总值超过了1000美元（按照人民币计算为8867元），出现房地产消费热也是情理之中的事情。b) 国民经济是房地产发展的源动力，是房地产高速发展最大的引擎，是房地产发展的决定性力量。房地产发展与国民经济发展成正比，只要国民经济保持高速发展态势，房地产业必将随之“水涨船高”。最能决定房地产行业走向和未来的因素，并不是看似重要的政策调控、土地、金融、市场供需等，其实最重要的就是国家经济走势和大局。c) 国民经济决定房地产。就像房地产界经常谈到的香港地区和日本的“地产泡沫”一样，并不是房地产泡沫破裂而导致经济全面衰退，而恰恰相反，是经济危机殃及房地产（香港“房地产泡沫爆发”的始作俑者是亚洲金融危机，正是由于金融危机导致经济危机，从而影响到导致香港房地产市场；很多人把日本经济衰退归因于房地产市场泡沫破裂，但其实真相是经济衰退在先，这才是导致房地产泡沫破灭的主因）。d) 中国房地产市场高速增长不可逆转。中国经济自从改革开放以来，一直处于经济高速增长阶段，国民经济已经连续27年平均增长率9.4%左右，增长速度世界第一，2005年，中国的经济规模已经跃居世界第四位。我国国民经济的持续高速发展，是房地产高速发展最大的驱动力。中国国民经济高速增长不可逆转，同样，房地产市场发展强劲之势不可逆转。e) 中国房地产市场总体是健康的，良性的。与我国国民经济高速发展相对应，我国房地产市场化以来，房地产的发展无论从投资总量，还是从价格增幅等方面来看，总体是健康的、良性的（按照平均商品房价格计算，“十五”期间，我国年平均房价增长率不到8.95%，如果扣除固定资产投资的价格因素，实际增长率约为6.88%。与之相对应，“十五”期间，我国国内生产总值年均增长9.5%，城镇居民人均可支配收入年均增长9.6%。房价的增幅明显低于同期我国国民经济和国民收入的增长幅度）。f) 万州国民经济高速发展，发展速度超过了全国和重庆同期水平，为万州房地产市场的发展提供了动力支持。在 “十五”期间，万州区国内经济保持高速发展态势。2005年，万州区完成国民生产总值133.4元，同比增长12.3%，分别比全国、重庆市高3.7和1.5个百分点，年均增长12.5%。万州国民经济的可喜发展局面为万州房地产市场提供了强劲的支持。2）万州宏观经济具体分析a) 万州国民生产总值在最近十年来一直保持快速发展的态势，增长幅度惊人，年均增长幅度超过了10%（“十五”期间年均增长达到了12.5%），高于同期全国增长幅度，显示了万州区健康、良性的经济发展局面。b) 通过对最近10年来万州区国民经济的研究，我们可以发现，万州区虽然受到了三峡移民工程的影响，但其经济并没有受到多大的干扰，这主要归功于万州区自身拥有比较良性的经济结构（2005年万州区第一、第二、第三产业比重为12.3：42.5：45.2），三峡移民工程虽然影响了万州农业经济，但对第二产业和第三产业的影响较小（万州确定了“盘大盘强现有企业，引入品牌强势企业”的工业发展战略，万州区工业的综合实力、盈利水平与企业质量得到了优化和提升，成为万州经济的亮点）。c) 在 “十五”期间，万州区国内经济保持高速发展态势。2005年，万州区完成国民生产总值133.4元，同比增长12.3%，分别分别比全国、重庆市高3.7和1.5个百分点，年均增长12.5%。一、二、三产业的增加值比重由“九五”末的16.6：44.7：38.7 调整为12.3：42.5：45.2，非公有制经济增加值占GDP的比重达到42.9%，比“九五”末提高5.1个百分点。地方财政收入6.8亿元，同口径比较，年均增长17.6%。全社会固定资产投资累计完成345亿元，年均增长18.1%。十大农业产业化项目深入推进，新增区级龙头企业1家，新申报获准市级重点龙头企业5户，全区区级以上农业产业化龙头企业达到28家，带动农户总数达到21万户，比上年增加4.6万户。农村合作经济组织达到281个，比上年增加39个。完成城市建设面积39.9平方公里，比上年增加1.1平方公里。城镇化率46.0%，比上年提高1.5个百分点。城镇居民人均住房建筑面积达到26.32平方米。d) 地区社会消费品零售总额达到48.8亿元，同比增长15.2%。批发和零售业总额为40.4亿元，同比增长15.3%；餐饮业为6.8亿元，同比增长14.5%。全年接待海内外游客324.5万人次，同比增长40.5%，实现海内外旅游收入4.95亿元，同比增长39.4%。据统计局资料显示2006年上半年，万州区国民经济继续保持增长态势，增长率达到了14.3%。图1.1.7图1.1.81.3.2产业结构分析产业结构总体分析：万州“十五”期间立足优势资源和优势产业，大力发展盐气化工、绿色食品、现代制药、机电轻纺、新型建材五大产业，加速推进新型工业化进程，全区工业经济再创新高。2005年实现工业增加值33.0亿元，同比增长18.5%，其中规模以上工业企业实现工业增加值17.61亿元，同比增长24.0%；工业产品产销率达到94.3%。全年实现工业品出口交货值2.94亿元，同比下降4.9%。全年完成新产品产值9.22亿元，同比增长72.4%，占全区规模以上企业的17.6%。从产业比重来看，2005年万州区第一、第二、第三产业的比重为12.3：42.5：45.2，较全国三产的比重（15.2：52.9：31.9）更为合理，显示了万州区较为良性的产业发展格局。从走势来看，万州区经济发展呈现更为合理的发展趋向，第一产业（农业）的所占的比重持续走低，而第二、第三产业的比重持续攀高，产业比重进一步得到优化。图1.1.9图1.1.10关于“产业空心化”问题的分析1) “不破不立，大破大立”。三峡工程对万州来说是一次考验，但更是一次千载难逢的发展契机。a) “产业空心化”问题一度甚嚣尘上，被某些媒体所放大，但从万州区最近十年的国民经济发展数据来看，万州“产业空心化问题并没有想象中的那么严重，这主要归因于万州区相对良性的产业布局，以工业为支柱的第二产业和以商业支柱的第三产业都没有受到本次移民工程的影响，甚至很多工业企业在本次移民过程中得到了国家的扶持，不仅没有衰落，甚至由此受益（国家制定了比较优厚的搬迁补偿措施，万州重点企业都得到了扶持）。 b) 三峡库区得到了上至中央、下至各级政府的高度重视。中央已经把三峡库区定位为新型经济区，将原来单纯的对口支援会升级为库区经济社会发展工作会。各级政府积极制定了切实可行的发展战略，调整发展思路，优化产业结构，扩大招商力度，加大资金扶持力度，出台优惠倾斜政策，已经取得了一定的成效。 c) 就三峡工程开发建设来讲，万州移民总量最大，是库区的中心城市，过去已从中得到巨大支持，今后还将进一步得到大力支持。就重庆直辖来讲，重庆市委二届三次全会，提出将万州建成重庆第二大城市的宏伟蓝图，万州必将得到重庆市的更多支持。d) 发展三峡库区经济已经成为重庆市委市政府的重中之重，2005年12月26日，到任第一天的重庆市委书记汪洋第一站就赶赴三峡库区调研，汪洋指出，当前最重要的是要加快三峡库区经济发展，如果不加快发展库区经济，就无法完成中央的重托。重庆最关键的就是要缩小库区与全市的差距。不加快发展库区经济，全面建设小康社会的任务就难以实现，没有库区的小康就没有整个重庆的小康。汪洋强调，要把万州的经济发展摆在加快库区经济发展的首要位置，要通过努力加快万州的经济建设、城市发展，使万州真正成为三峡库区的中心城市，在这个区域内发挥辐射带动作用，促进周边地区实现移民安稳致富。e) 万州抓住三峡大移民、西部大开发的大好时机和自然资源优势，打造出全新的投资硬环境；抓住国家对库区产业扶持的“特惠”政策和全国对口支援三峡库区的政治优势，全力打造最佳投资软环境，吸引了一批工业、农业、商贸等产业项目落户万州。同时，盘大盘强现有重点工业企业和商贸流通企业，形成了“工业强区、农业稳区、商贸活区”产业发展格局。2) “5年内再造一个万州工业”，万州工业正在成为万州国民经济的排头兵和龙头。a) 工业兴，则万州兴。 万州国民经济发展的重点在工业，希望在工业，潜力也在工业，发展万州工业是万州经济发展的重中之重。b) 万州主动将“输血式”对口支援方式转变为“造血式”对口支援方式，借助对口支援这一特殊平台吸引东部地区100多亿元投资，力争在5年内再造万州工业。c) 万州施行了重点发展战略，确立了16户有规模、产品有市场和能做大的工业企业为重点企业，并在政策、服务以及项目和资金上予以重点倾斜，促进企业快速发展并盘大盘强。 d) 近年，万州先后引进了山东“如意”、青岛“双星”、惠州“雷士”、厦门“明达”、湖北“宜化”、重庆“侨丰”、重庆“重啤”、浙江“科华”等8家全国知名企业和知名品牌，使万州工业迈上了一个新的台阶。e) 根据万州区经贸委数据，截止到2006年上半年，全区工业部门累计完成投资11.91亿元，同比增长54.7%（其中不含跨区9.56亿元，同比增长90%），工业投资占全社会固定资产投资的比重达32.34%。 1.3.3万州区人口和就业情况分析2005年末全区户籍人口为170.70万人，比上年末增加了0.6%，常住人口151.62万人，与上年比减少0.25万人，下降0.16%，其中城区人口56.5万人；全年人口出生率9.6，死亡率为4.0，人口自然增长率5.6，人口平均密度为每平方公里494人。万州人口中15至59岁的人口数量为117万人，占总人口的68.26，这些人口都将是房地产市场的潜在消费者。万州就业人口为84.5万人，其中从事第二产业的劳动人口为19.2万人，从事第三产业的劳动人口为25.9万人。目前，万州区外来人口有6万多人，具有劳动能力的有45000余人，主要从事个体经营和服务行业等工作。1.3.4万州区住房情况分析1) 从人均住房面积来看，万州区城镇居民的人均住房面积为26.3平方米（移民占有一定的比例），这个数字大于重庆市（24.3平方米）和全国（26平方米）的数字。分析原因主要是近几年由于受到移民房政策的影响，致使很大一部分城市居民通过优惠的购房政策取得了住房，是人均住房面积增长的主要原因。2) 我们应该看到，万州区城镇居民已经从过去的解决基本住房问题向改善住房质量转化，他们再次购房时必然对房屋的综合素质和性价比产生更高的要求。