绿色建筑在房地产业应用及前景研究开题报告书.doc

绿色建筑在房地产业应用及前景研究研究生姓名 学 号 所 在 系建管系课 程 名 称学科前沿讲座主 讲 老 师 日 期 绿色建筑在房地产业应用及前景研究1 研究提案概述随着市场经济的不断发展，能源和资源日趋紧缺、绿色、可持续发展理念在我国建筑领域越来越受到重视，绿色建筑是房地产业发展的必然趋势。本文针对绿色建筑与房地产业发展提出发展绿色建筑要贯穿房地产项目运作全过程，即在规划设计、施工、营销推广、物业管理等环节中融入可持续发展的概念与内涵。1.1研究背景：房地产行业迅猛发展的同时，存在着一些层次较为深远的问题。问题的具体表现为房地产一级市场即土地市场存在寻租现象、土地资源的使用效率低下，房地产的二级市场处于供给过剩、中低档次住房明显不足、收入房价比甚低、不能满足消费者的有效需求、三高(高地价、高房价、高空置率)并存等等，暴露出来的这些问题直接影响房地产业健康发展。房地产业是中国经济发展的支柱产业之一，房地产经济的发展直接影响到宏观经济的健康运行，因而研究如何保持房地产业与国民经济协调发展就显得尤为必要和有现实意义。随着经济飞速发展，全球化的能源危机与环境恶化问题越来越严重,节能房地产已衍变为可持发展的重要范畴。节能房地产的内在实质及发展过程中的实施现状,发展的现状表明了我国节能建筑发展的重要性。房地产建筑的能源消耗巨大，各国业内人士绿色建筑、绿色房地产的理念来探索自然和谐的房地产,居住适宜的前提下,实现房地产资源的高效率利用,将对环境的污染减到最小。如此一来,节能房地产便成为业内焦点,大力投注节能房地产已成为当务之急。在我国，建筑节能不管是从社会还是经济的角度来说都是势在必行。但是势在必行并不意味着没有阻力，现阶段建筑节能的主要手段是使用节能材料，但是节能材料必然会增加单位建筑成本从而提高房价，而房价的上升又会导致消费者对节能产品的接受度大打折扣，进而影响整个房地产市场。换句话说，建筑节能需要政府、开发商、消费者的共同推动。从政府的角度来说，态度相当明确。建设部总工程师王铁宏指出：我国现阶段建筑节能的总体目标是到2010年全国新建建筑全部执行节能省地标准，全国城镇建筑总能耗要基本实现节能50%。与此同时，为了鼓励开发商积极响应总体目标，建设部于2005年11月10日颁布的新民用建筑节能管理规定在详细规定了如何对建筑产品节能方面进行监管的同时还允许各地方根据当地特点制定相应的鼓励措施。从消费者的角度来说，节能产品降低了房屋使用时的能源消耗成本但增加了房价，既然节能势在必行，消费者也就必须在节能和房价之间寻找一个平衡点。大体上说，目前节能材料运用的深度和房屋节能性质成正比，也和房价成正比。同时由于不同消费水平的消费者对房价和房屋节能性质的敏感度不同，导致了各层次消费者所需要的节能产品也不尽相同。从开发商的角度来说，必须在遵守国家规定按照各地节能标准进行施工的同时让自己的产品满足市场的需要，保证销售量。也就是说有两个选择摆在开发商的面前，是仅仅达到节能标准所规定的下限，尽力压低建造成本，还是建造成本较高但居住更舒适的节能建筑。1.2 国内外研究现状 20世纪中叶,在全球资源环境危机中受绿色运动的影响和推动之下,节能建筑的思想和观念应运而生。20世纪60年代,意大利建筑师保罗·索勒瑞首次将生态与建筑的概念综合起来提出“生态建筑”的新理念。20世纪70年代中,一些国家逐步推行建筑节能的规范化,并逐渐提升节能的标准,政府开始注重绿色建筑。1990年,世界第一个节能建筑标准英国建筑研究组织环境评价法(BREEAM)出台；1994年,美国绿色建筑协会(USGBC)起草了名为“能源与环境设计领袖”(LeadershipinEnergyandEnvironmentalDe-sign,LEED)的绿色建筑分级评估体系；1998年,瑞典、加拿大等国联合建立了GBTOOL绿色建筑评价体系；1999年，中国台湾的绿色建筑评估EEWH系统也逐步启动,成为世界第四个正式绿色建筑综合评估系统。2000年以后,是此类评估体系发展的峰潮,德国的LNB、日本的CASBEE、法国的ESCALE、澳洲的NABERS、韩国的KGBC等也应运而生。截止2006年,全球节能建筑评估系统达20种。我国的能源等资源丰富而人口众多，因此人均占有量较低，随着经济的飞速迅猛发展，我国已成为能源进口的大国。相对于发达国家，我国人均资源占有量远不及世界平均水平，然而单位面积能耗和人均能源消耗量却是比发达国家高出2倍。2003年GDP（国民生产总值）位居世界第七，而消耗的能源量却跟美国不相上下。按现在的能源增长速度，2020年我国要实现奔小康的目标，是很难实现的。2003年国家统计局发表的数据显示，能源利用率仅33%，比发达国家要低10%。在我国已有建筑占比例较大，由于建筑的生产使用周期较长，有些建筑虽然过了设计年限但结构依然保持完好，无需拆除重建。但是这类建筑的围护结构、供暖方式会浪费很多能源，因此，国家在每颁布一部节能法令法规时都非常重视既有建筑的节能改造。2002年底，据统计我国建成节能建筑2.4亿(包括30%和50%的节能率)，占全国建筑面积的2.1%，这说明我国高耗能的建筑仍继续在增加。1.3 研究问题：绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材） 、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。然而，追逐利润是商人的天性，多数开发商并没有全寿命的概念，直观感受建立绿色建筑必然增加建造成本，由此利润将受到影响，绿色建筑在中国使用并不广泛。中国目前的现状即是如此。绿色建筑对房地产项目建造成本的影响有多大？在全寿命周期内的成本是如何情况？本文将展开讨论。1.4 研究目的：房地产项目开发过程中，以科学的管理方法和节能控制，将房地产建筑节能提升到一个高度，不再只是单纯的建筑材料的绿化，不再只是使用绿色的物质，还要使用绿色的管理方法，达到真正意义的房地产项目节能。房地产的现状是使用节能建筑材料，从而提高房地产的节能效益，然而与此同时开发商为了保障自身的利益，不得不抬高房价，这样的节能仅具形态不具本质。因此研究房地产决策阶段节能控制策略，能从形态和本质上都提高房地产的绿化效益，如此一来，房价不会单单因为绿色建筑的使用就大幅增长，二来能将房地产节能绿化提升到一个高度上来。建筑节能的进程必然是由政府、开发商、消费者等各方共同推动。政府通过制定相关法律法规对建筑节能进行规范和鼓励，但是这种办法会造成房地产开发商为了尽量降低建设成本，仅仅按照节能标准规定的下限进行建设，缺乏对开发高于当地强制节能标准的房地产企业或项目的激励，造成了“60分及格”的现象，不利于建筑节能的长期发展。因此房地产项目开发过程中的节能控制得到更好的提高，政府、开发商、消费者三方都能得到很好的收益，从成本上分析，三方能节约出更多的成本提升房地产建筑的节能状态和性能，从而让节能房地产遍及各处，流传更为广泛。通过对房地产的低碳建筑、低碳设计、低碳生活以及制度与法律政策四个方面的详细分析与具体阐述，构建出一套从建筑层面到法律政策层面比较完善的低碳房地产发展模式。再通过对低碳房地产进行效益分析，得出低碳房地产是集生态效益、经济效益和社会效益于一身的环保产业。严格的按照低碳模式对房地产进行指导和引领，在开发商例行法律条文进行房地产投资，广大业主深入地了解低碳理念，以及在政府部门的监督管理下，低碳房地产必定迅速的成为房地产行业的主流。以房地产项目节能指标及能效标识为基础，将房地产项目开发中影响能耗的主要因素找出，提升这些因素的节能效益，加强管理控制，从而实现房地产项目决策阶段的节能控制策划，使房地产节能步入新的轨道，实现环球资源的合理充分利用和资源的循环使用。2 文献综述2.1相关基本理论2.1.1节能建筑相关理论的研究1.节能建筑节能建筑是遵循保护地球环境、节约生态资源、保障环境质量等可持续发展为本原则,由西方国家先提出的一种建筑的思想理念,也叫做可持续建筑或生态建筑。由于各国发展水平、地理位置和人均资源等条件的限制和不均等,对节能建筑内涵的理解和归纳各执其词,总的来说,节能建筑是依据环境回馈和资源使用效率综合考虑去设计和建造的,是可持续发展必不可少的道路。在绿色建筑评价标准中,将节能建筑明确定义为“在建筑的整个生命周期内,合理利用资源、最大限度的节约资源(节能、节地、节水、节材),保护环境和减少污染,为人们提供健康、适用和高效的使用空间,与自然和谐共生的建筑”。节能建筑的核心是尽可能的减少能源、资源消耗,对环境的破坏和影响降低,提高居住品质。而目前来看,普通的建造技术很实现目标,因此节能建筑要突破传统建筑技术,通过科学的设计整体,添加绿色配置、提高自然通风和采光、使用低能耗围护结构、新能源、绿色建材、智能控制等新技术、新材料,以及具有绿色意义的施工与运营管理,才能实现建筑的合理规划、资源的高效循环利用、节能策略的有效综合、建筑环境的舒适健康、废弃物的减量排放和建筑功能的灵活实用。2.建筑能耗基因理论体系龙恩深教授在国际首次提出了建筑节能基因图谱的概念，随后又探究了建筑能耗基因理论，并得到了广大的认可和深度的验证。建筑能耗的基因理论体系，包括四个方面：一是在各种因素综合作用下，对最小环控基因单元的空气温度的变化规律的一种预测，得到清晰的物理意义表达式；任意环控基因单元空气温度变化规律可转变为特征温度和吻遍指数这两个特征参数。二是通过特征温度表明，为了达到室内受控环境某种期望状态，必不可少的人工冷（热）耗能量的消耗与建筑围护结构特性、使用条件与方式、室外气象条件等因素的内在联系。三是输入一个受控环境的扰量，受控环境达到预期状态时，才真正体现人工能耗的作用，这个过程所持续的时间就是真正反映受控环境能耗特征的时间步长，在此过程中的能耗才是建筑寿命周期的能耗的真实结果。四是建筑节能基因图谱，它是建筑能耗基因理论体系中的重要组成部分。它可以反映节能建筑的共性与个性。3.零能耗住宅.为了实现节能保护生态环境，发达国家正大力推广有关“零能耗住宅”的新型技术6。据查证，“零能耗住宅”技术需以下几个因素最优配合起来使用：气候定设计；自然资源的取暖照明；最优节能建筑设计风格和建造材料。高效的太阳能使用是“零能耗住宅”的技术关键。通过外墙围护结构、窗体和建材等，在不使用外加设备的前提下直接利用太阳能取暖、照明，以减少房屋降温或供暖过程所需消耗的能源。在各个不同地区，日照强度与时间长短的决定建筑设计的风格和差异。4.房地产项目的全寿命周期理论全寿命周期管理理论对住宅项目而言，从能源和环境的角度，指从最初的规划设计到随后的施工建设、物业管理及最终拆除阶段整个循环往复的过程。关注住宅项目的全寿命周期运营管理，意味着在决策阶段应该充分考虑环境和自然因素，而且应确保施工过程中尽量就地取材，使项目对周边的自然生态环境影响最小化。项目投入使用后要确保为人们提供健康舒适、安全低耗和无害的生存空间，并将拆除阶段对环境的影响减至最小，尽可能使拆除材料能够再次循环利用。从理论出发,项目的全寿命周期是指从构思、决策、建造、运营直到拆除所经历的全部时间阶段。全寿命周期的影响因素很多,如:物理、经济、技术、社会等因素。全寿命周期成本有三个方面,即全寿命周期经济成本、全寿命周期环境成本和全寿命周期的社会成本。全寿命周期决策及设计的目的是为了降低建筑物的全寿命周期成本,保证建筑物的性能、质量和安全。在不考虑技术细节问题的前提下,相比过去传统的理念和工作方式,全寿命周期决策设计有如下特点:（1）选择方案时,既要考虑建造成本,还要考察所需费用;（2）在研究方案的刚开始就考虑全寿命周期成本;（3）进行“费用方案”比较分析时,研究的主要内容是全寿命周期成本,建造费和运营维修费进行比较分析,以及建筑物的能效和全寿命周期成本的比较和分析等等。2.1.2本论文的相关理论研究本文旨在使用管理的相关理论，对房地产项目开发决策阶段进行节能控制设计，以国家颁布的相关法令规定的建筑能效标识为目标，构建控制管理模型，使用最优控制理论及敏感性分析，调整、改进从而得到最优控制策略模型，最终实现房地产项目节能标准的控制，然后根据成本控制理论对房地产项目实施过程中的行为进行监督和控制，达到最优化管理。1.最优控制理论最优控制理论是现代控制理论中的重要内容，近些年最优控制理论已衍变成为现代控制论中的一大分支的研究.计算机的发展使过去复杂甚至不可能的计算成为很容易的事，所以最优控制的思想和方法已在工程技术实践中得到越来越广泛的应用.应用最优控制理论和方法可以在严密的数学基础上找出满足一定性能优化要求的系统最优控制律，这种控制律可以是时间t的显式函数，也可以是系统状态反馈或系统输出反馈的反馈律.常用的最优化求解方法有变分法、最大值原理以及动态规划法等。2.成本控制理论成本控制，是指预先制定成本标准作为各项费用消耗的限额，在生产经营过程中，将实际发生的费用严格控制在限额标准之内，随时揭示和及时反馈实际费用与限额标准之间的差异，并要系统分析差异形成的原因，以便采取措施，消除生产中的损失和浪费，从而使企业的人力、物力、财力得到合理利用，达到节约生产耗费、降低成本、提高经济效益的目的。在当代市场经济条件下，市场无形的迫使我们要有对成本的要求，必须按照适合它的标准来决定方案、优化成本。决策阶段的目标成本就是产品售价除去利润后得到的成本。而目标成本可以通过对产品市场售价的调研了解进行逆反计算，为优化成本提供了一个非常确切且实用的标准，不但可以确保企业的利润指标，还满足了市场的成本要求，这是目标成本控制的生命力所在。在设计阶段强调目标成本控制，从源头上起着“节流”的作用，按照市场的成本信息和条件，企业技术水平也不得不提高和创新，企业管理者，始终要持续不断地提高企业的技术力量及团队创新意识，这样才能保持在市场竞争中的地位优势。2.2经济博弈论在房地产项目开发中的应用2.2.1博弈理论1914年，冯·诺依曼（VonNeumann)和摩根斯坦恩(Morgensetrn)合作的博奔论和经济行为(TheTheoryOfGamesAndEconomicBehavior)一书出版。博弈论，英文为GameTheory，是主要研究各个理性决策个体在其行为相互作用时产生的决策及其均衡的问题。选择经济主体的过程受其他经济主体的影响，而且它也影响到其他主体选择时的决策及其均衡的问题。所以在这个意义上说，博弈论又称为“对策论”。博弈的划分可以从以下两个角度进行:一方面，按参与人行动的先后顺序，可将博弈划分为静态和动态博弈。静态博弈是指参与人同时选择行动不知道其他行动者所选取的行动;动态博弈是指参与人有先后顺序的行动，且后行动者清楚先行者的选择和行动方式。另一方面，按参与人对其他参与人的特征、战略空间和支付函数的了解，博弈可以划分为完全信息和不完全信息博弈。完全信息指的是每一个参与人对所有其他参与人(对手)的特征、战略空间及支付函数等信息有准确的了解；相反，了解不准确或一点也不了解，就是不完全信息。将上述两个角度的划分结合起来，得到四种不同类型的博弈：完全信息静态博弈，不完全信息静态博弈，完全信息动态博弈，不完全信息动态博弈。与上述四类博弈有相对应的均衡，即：纳什均衡(纳什，1950，1951)，子博弈精炼纳什均衡(泽尔腾，1965)，贝叶斯纳什均衡(海萨尼，1967-1986)，及精炼贝叶斯纳什均衡。如下表：信息行动顺序静态完全信息静态博弈纳什均衡不完全信息静态博弈贝叶斯纳什均衡动态完全信息动态博弈子博弈精练纳什均衡不完全信息动态博弈精练贝叶斯纳什均衡1.合作博弈和非合作博弈博弈论可以划分为合作博弈（cooperativegame）完全信息不完全信息不完全信息静态博弈贝叶斯纳什均衡完全信息动态博弈子博弈精练纳什均衡不完全信息动态博弈精练和非合作博弈（non-cooperativegame）。合作博弈也称作正和博弈，是指博弈双方的利益都有所增加，或者至少是一方的利益增加，而另一方的利益不受损害，因而整个博弈的利益有所增加。非合作博弈是指一种参与者不可能达成具有约束力的协议的博弈类型。合作博弈与非合作博弈之间有着明显的区别，这主要表现在：当局中人有相互作用的行为时，局中人能否达成一个具有约束力的协议，如果能够达成的话，就是合作博弈；如果不能达成的话，就是非合作博弈。也就是说，没有任何人强制遵守某个协议，每个企业都只选择自己的最优产量或价格，是非合作博弈。合作博弈强调团体理性，强调效率、公正、公平。非合作博弈则强调个人理性、个人最优决策，其结果可能是有效率的，也可能是无效率的。2.静态博弈和动态博弈博弈的划分可以从时间的角度来考虑，即考虑局中人行动的先后顺序，博弈论可以分为静态博弈（staticgame）和动态博弈（dynamicgame）。在静态博弈中，局中人同时选择行动或虽非同时，但后行动者并不知道先行动者采取了什么具体行动；动态博弈是指局中人的行动有先后顺序，并且后行动者能够观察到先行动者所选择的行动。3.完全信息博弈和不完全信息博弈博弈论也可以从信息方面来划分，即局中人对有关其他局中人的特征、策略空间及支付函数的知识。完全信息是指每个局中人对所有其他局中人的特征、策略空间及支付函数都有准确的认识。否则就是不完全信息。4.不完全信息静态博弈和不完全信息动态博弈不完全信息静态博弈是海萨尼在系统分析企业进入市场的博弈中提出的，按照海萨尼的方法，所有参与人的真实类型是给定的，其他参与人仍然不知道某一参与人的真实类型，但是知道可能出现的类型的概率分布。只要知道某一参与人的不同类型的概率分布，就将不确定条件下的选择转换为风险条件下的选择。这种转换称之为“海萨尼转换”。通过海萨尼转换，不完全信息博弈变成了完全但不完美信息博弈。所谓“不完美”是指其他参与人只知道某一参与人的类型的概率分布，而不知道该参与人的真实类型。在不完全信息动态博弈中，每个局中人都会先选择好自己的类型，但是这只有局中人自己知道，其他局中人不知道。博弈开始后，局中人的行动有先后顺序，后行动者可以通过观察先行动者所选择的行动来推断其类型或修正对其类型的概率分布，然后再选择自己的最优行动；而先行动者预测到自己的行动将被后行动者利用，就会设法通过适当的选择以传递对自己最有利的信息，避免传递对自己不利的信息。完美贝叶斯-纳什均衡时不完全信息动态博弈均衡的基本概念，他要满足如下要求：给定有关其他局中人类型的信念，该参与人的战略选择是最优的。在所有可能的情况下，局中人均使用贝叶斯法则修正有关其他局中人类型的信息。5.纳什均衡纳什均衡的概念是现代博弈论中的核心内容和重要基础。纳什均衡指明了博弈论的理性结局是这样的一种策略组合，其中每一个局中人均不能因为单方面改变自己的策略而增加收益。也就是说，其中每个局中人选择的策略是对其他局中人所选策略的最佳反应，即博弈均衡体现了一种“双赢”或“多赢”的思想。纳什均衡是关于博弈结局的一致性预测，如果所有局中人均预测一个特定的纳什均衡会出现，那么这种均衡就会出现、预测之间没有矛盾，不会因为某个局中人认为不符合自己的利益要求而失败。只有纳什均衡才能使每个局中人均认可这种结局，并且他们均知道其他局中人也认可这种结局。而非纳什均衡的结局则并非一致性预测，如果局中人预测会出现非纳什均衡，那么不是局中人的预测相互不统一，就是局中人在估计别人的策略选择或者极大化本人的支付时犯了错误。2.2.2房地产项目利益主体的博弈应用随着学术研究的不断延伸和发展，博弈理论在房地产项目中广为应用，使得房地产项目中利益主体的关系得到更为深层透彻的分析，更加清晰。在房地产项目开发过程中的土地市场，存在着以下博弈。土地招标过程：房地产开发商不知道对手确切的出价信息，多方同时行动，整个博弈只有一个回合，属不完全信息静态博弈。而拍卖与挂牌：开发商能够清楚的了解到对手的出价信息，多方轮流行动，整个博弈可以有多个回合，属完全信息动态博弈。在房地产项目开发过程中开发商的开发量存在着这样的博弈：由于每个房地产开发商的利润不仅取决于自己的开发量，还取决于其他的开发商，这是古诺模型博弈的一种体现。在房地产的交易过程中，开发商与消费者处于一种信息非对称状态下，开发商和消费者除了均可掌握房地产产品大量的公共信息外，又分别有自己的私人信息。大部分实际情况为，房地产开发商为了各自的利益，会充分运用自身掌握的信息优势，使得其他开发商的正当利益受到较大的损害。因而在这种信息不对称的情况下，消费者处于道德风险的困境。这种道德风险便形成了委托人代理人博弈模型。在房地产交易市场的定价中，博弈理论相关知识也被广为应用，对我国房地产业来说存在着房地产开发商、消费者与政府三者之间博弈均衡的问题。通过博弈分析调控利益主体三方的利与弊，这是博弈理论在房地产项目中应用最为广泛最为深入的一个方面。同时博弈理论在房地产项目中的应用给房地产业带来了非常大的好处，使房地产市场有序发展，推动了国民经济的迅猛发展。2.3成本控制理论2.3.1成本控制的来源在工业企业中，全面的成本管理就是将成本管理的理论核心贯穿于工业企业生产、经营、活动的各个方面，即人人、处处、事事都要对成本负责，研究降低成本。从横向来说，包括设计、生产、工艺、技术、供销、总务等各个部门;从纵向来说，从企业、车间、工段、班组一直到岗位、个人，都要参加成本管理。这是因为成本是反映企业经营管理工作质量的一项重要的综合指标，它能反映每个职工的工作成果，同时，企业各个方面工作的好坏，都会直接、间接地影响成本，所以，工业企业必须实行全面成本管理，才能、保证产品成本的不断降低，为国家提供更多的资金积累。成本控制，是指预先制定成本标准作为各项费用消耗的限额，在生产经营过程中，将实际发生的费用严格控制在限额标准之内，随时揭示和及时反馈实际费用与限额标准之间的差异，并要系统分析差异形成的原因，以便采取措施，消除生产中的损失和浪费，从而使企业的人力、物力、财力得到合理利用，达到节约生产耗费、降低成本、提高经济效益的目的。成本控制一直以来都是我国的企业管理中面临的至关重要的问题。在市场经济体制中，传统的成本控制思想已不能为现代成本管理所用，现代企业成本控制的内容不仅仅是一味地降低成本，而应从企业外部环境和整体战略目标出发，从成本与效益的变化和比较中寻找成本的最小化。2.3.2成本控制理论的研究和发展西方现代成本控制理论的发展大致经过以下三个阶段。第一阶段:成本控制与泰勒的科学管理理论的相互结合，形成了标准成本计算和预算控制理论(StandardCost&BudgetingControl)。科学管理的基本特点是对生产过程科学计算的基础上，计算工作过程中的每一个动作、每一个流程所花费的时间，根据实际情况制订出更为准确的操作方法和相对应的计件工资制度，尽可能以最少的时间完成同样的任务，其目的是为了提高劳动生产率。这时成本控制的主要特点是7:(1)“先算后干，以预先测算的标准数和预算数控制生产过程，并以此作为评价和考核的依据，进一步分析差异产生的原因，确定其责任，以行奖惩”。(2)“在制订标准成本时，不区分变动成本和固定成本，而要求对产品全部成本进行全面收集和合理分配，使产品及其相关费用能够在已销产品和未销存货中区别开来”。(3)“编制固定预算来控制生产过程中的成本(费用)”。(4)“以产品为中心，把人等同于机器，制订的预算数是机器正常运转所能达到的理想数”。第二阶段:成本控制融入了行为科学和数量科学。行为科学的引入，使得成本控制的研究重心从对工序转移到对组织上来，即组织的行为及组织中人的行为，通过调查研究，让职工参与管理和决策，能大大提高质量降低成本。数量科学的结合，将成本控制程序分解成为数学上的概念、符号、程序和模型的运算，因而人们可以运用数学的计算方法把复杂的经济现象模拟成各种数学模型再求解，进而对经济预测和管理决策的最优化处理，加强事前规划与日常控制。在这一阶段成本控制的主要特点是:(l)开始注重成本习性研究，并与各种决策和控制结合，认为成本的计算和分配按目的区分，即著名的“DifferentCostforDifferentPurpose(不同目的需要不同成本)”论断，如此一来变动成本法就产生了，并成为现代成本控制中规划与控制经济活动的分析工具。(2)在间接费用的控制方面，它采用的是弹性预算的方法。(3)注重人的因素，在制订标准成本的基础上，考虑理想数及其现实性，制订现实可达到的成本(CurrentlyAttainableStandardCosting)。(4)引入了较多的数学模型进行分析和解决问题。第三阶段:在这一阶段发展的过程中，随着市场经济的发展，各种边缘科学如雨后春笋般纷纷被引入到成本控制领域。系统论的引入，认为成本控制不仅要与整个企业管理结合，还要和消费者需求联系起来，致力于以最少的成本实现最多的目标。权变管理理论的引入，认为不确定性因素太多，成本控制难以形成一种固定的数学模式或是归纳为几条原则，因而应根据企业所处的内外环境灵活掌握和应变，即“适时控制(Just-in-timeControl)”。信息经济学理论的引入，认为成本也只是一种信息，而这种信息的全面性和精确度会直接影响到取得信息的成本，在进行成本控制时也要考虑信息的收集和使用带来的收益是否会入不敷出，认为在建立模型时涉及的变量不需要太多，介绍最基本的数学模型便可。2.3.3成本控制在房地产项目中的应用房地产项目的成本控制，是指项目管理者在项目成本建成的一系列过程中，按照决策阶段制订好的成本计划，对项目的各项生产经营活动按一定的原则进行控制。在成本控制实施过程中采用专门的方法进行指导、调节、限制和监督，并对发生的偏差或问题进行分析研究，查明原因，积极采取应对措施，进而减小成本，以确保目标成本的实现。项目成本控制是在产生和形成成本的过程中，对成本进行严格的监督调控，它是一个动态的过程，因此成本控制也便是一个动态的过程。成本控制的基础是在项目开始初期预算整个房地产建设项目的成本。项目成本控制的原则是对成本控制系统的建立和完善进一步规范化，是一种行为准则，是进行成本控制活动中采取相应策略时需要遵循的行动标准。建设项目的实施过程中进行成本控制时，需遵循以下基本原则:1.成本最低化原则:项目成本控制的根本目的，就是通过成本控制的各种手段，以达到实现最低目标成本的宗旨。在成本最低化原则实现的过程中，应适当降低成本的可能性并分析合理的成本最低化。一方面挖掘各种成本降低的方法，另一方面要从实际出发，制定努力可实现的合理的最低目标成本。2.全面成本控制原则:全面成本控制的原则有两种涵义：全员控制；全过程控制。项目成本的全员控制，是指项目组织中的所有成员涉及到成本费用，因此，项目的成本组织成员的共同关注，需要成本的建设者高质量管理和群策群力，仅靠少数人的努力是无法达到预期的效果和目标的。项目成本的全员控制不是一个抽象的概念，而应该有统一的内容，包括各部门、单位的责任网络，还包括班组经济的核算等。树立良好的思想观，形成人人、事事、时时都能按照目标成本来约束自己行为道德风尚，以达到对项目成本的全过程控制，这也就是说在项目成本的发生涉及到项目的整本控制工作，要伴随项目实施的每一个阶段每一个步骤，既不能疏漏，又要能使施工项目的成本自始至终都能得到十分有效的控制。3.动态控制原则:成本控制是在不断变化的环境中运作并进行的管理活动，故而成本控制应着重强调建设项目的动态控制原则。因为项目决策阶段的成本控制是基于项目设计的具体内容预算目标成本、拟定实现目标成本的计划、制订实现成本控制的策略，为实施操作过程中的成本控制做准备。而动态控制就是在项目的实施活动发生后，收集成本发生的具体数据和影响因素，将其与目标成本值相比较，确定偏差，找出具体原因，采取应对措施，解决问题。4.目标管理原则:目标管理是贯彻执行计划的一种管理手段，它是以目标成本为依据，把计划好的任务、方针、目标和措施等进一步分解，提出更为具体要求，并分别落实到执行部门甚至某一个具体的个人。目标管理的内容包括：“目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标，形成目标管理的计划、实施、检查、处理循环”，即“PDCA”循环，进而形成一个多层次的成本控制网络，由各阶层的管理人员根据预算进行控制。3 研究设计3.1研究内容作为我国经济支柱产业之一的房地产,同时作为联合第二产业和第三产业的产业综合体,促进国民经济20多个上、下游产业,与传统的排放量高、耗能高的电力、钢铁、有色金属、化工、轻工等息息相关。因此房地产业的碳排放量是不可小觑。在大力倡导以“节能减排、生态环保”为核心的低碳经济之时房地产业掀起了一场绿色地产高波运动,从设计、能源、景观等诸多方面倡导“节能地产”开发理念和运行模式。从政府节能调控政策以及房地产开发、运营、管理企业所承担的社会责任来看,房地产业向“节能低碳”时代迈进是必然趋势,但房地产项目节能工程较为系统,目前我国发展节能建筑存在些许困扰1。对于房地产绿色评估体系自2001年起,建筑及能源相关的专家们在世界各国研究绿色建筑评估系列理论基础上,依照我国实际情况,出台中国生态住宅技术评估手册,主要针对“中国绿色生态建筑”的指导和评估。在2008年北京举办“绿色奥运、科技奥运、人文奥运”的背景下,2003年出台了绿色奥运建筑评估体系(简称GOBAS),目的是在严格的、可操作的全程监督管理机制基础上,落实每一个环节,来实施奥运相关建筑的绿化节能。20052006年我国相继推出了绿色建筑技术导则和绿色建筑评价标准,同时设立了“全国绿色建筑创新奖”,2007年我国颁布了绿色建筑标识管理办法和绿色建筑评价技术细则,更好的加强绿色建筑评估体系。目前,在我国不同气候地区的居住建筑节能标准已经纷纷制定。经过近几年的迅猛发展，我国绿色建筑基础研究逐渐跟上世界发展水平,国际物质、技术流通也给我国节能效益方面带来了很大利好，在节能技术、节能建材及产品方面得到了很大的提高，届于如此利好的前提，国内房地产商及政府纷纷提倡节能房地产项目，房地产商积极响应政府的号召，使用节能技术、节能建材及产品，但对于此种情况，主要表现在一线城市。正因为一线城市节能房地产的响应，造成了房价的迅猛增长，造成了房地产的经济泡沫。因此在发展节能技术和绿色房地产产品方面仍然存在很大的空缺，对于目前的房地产节能方面，我认为就现有的技术和节能材料，我们应该从项目开发过程中进行控制研究，节约管理成本，节约浪费的，才是从现状的根本做到节能环保。本文着重从房地产项目的决策阶段对房地产项目开发过程中的节能控制进行研究，以住建部颁发的“”房地产节能指标为目标值，分析项目节能控制过程中的影响因子，对影响因子进行微观和宏观的控制，从而进一步提高房地产项目的能耗效益，加强绿色房地产的建设，减少绿色建筑的成本，从而向导房地产行业步入环境保护和资源循环充分利用的新轨道上来。3.2 研究方法和技术路线研究方法1.房地产项目节能低碳的界定房地产项目是指在国家和地区相关的法律、法规和规划的指导下，根据本项目所在地域的经济、政治、人文和风俗习惯等，依据项目本身自有的特点和对市场未来发展趋势的判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅项目,商业项目,写字楼项目,工业项目等。按系统论的相关原理分析，房地产项目节能可以根据其运作系统进行分解。房地产节能项目的开发包括以下阶段：原材料的开采；半成品的生产、运输和存储；建筑施工；建筑的维护和更新；建筑物拆除、回收利用。参与的主体包括房地产开发商、建筑实施承包商、设计策划单位、设备供应、专业咨询、技术支持及消费者等。涉及到的技术也是数不胜数，有墙体节能技术、屋面节能技术、采暖通风节能技术、太阳能技术以及地热等新型技术。房地产项目节能,是指在项目的决策、施工制造和运营过程中，通过使用新型建筑材料，按照节能标准要求实施，强化房地产项目耗能设备的管理机制，设计合理热工性能的建筑围护结构，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水等的运行效率，充分回收利用可再生资源，保证项目使用功能及热环境，大大减小房地产项目能耗2。2.全寿命周期分析理论全寿命周期分析（LifeCycleAssessment）是评价制造产品、工艺或活动中的原材料采集，到生产、运输、销售、使用、回收、维护和最终处置这整个寿命周期各个阶段的环境负荷的一个过程。此评价分析方法先对各个阶段中能量和物质的消耗及释放予以分析和量化，后评价其中的消耗和释放造成的影响，最后分析评价将影响减到最小的机会。全寿命周期主要研究整个系统在生态健康、人类健康以及资源消耗领域造成的环境影响。1997年SO14040标准把LCA放低长项目的实施步骤分为以下4个部分：（1）目标定义和范围界定，目标是房地产项目低碳的全寿命周期分析。（2）清单分析，量化和认识房地产项目在整个生命周期阶段资源和能源的使用情况以及各种形态的污染物排放。（3）影响评价，是对清单分析中辨识出的房地产项目中的资源、能耗和碳污染等技术指标进行定量或定性的分析与评价。（4）结果解释，该部分是对得到的环境影响因子进行分析研究，识别和评价房地产项目全寿命周期系统内相关的资源和能源；降低碳排放的可能途径，提出改进措施。房地产项目的全寿命周期可分为:决策、准备、施工、验收、销售、运营管理等。其全寿命周期中各个阶段均有其各自的特征。（1）决策阶段,是选择良好的项目建设并决定适合的投资方案；（2）设计阶段,是让设计人员核实投资方案,拟定设计方案；（3）施工阶段,是管理建设项目的实施过程,实现项目建设的质、速、本均优的目标；（4）运营和维护阶段,是对项目的使用过程中的各个环节进行维护，以控制运营成本；（5）报废回收阶段,是对项目运营终期的废弃物进行再次循环使用和再生产品,减少对社会、环境的污染，提高资源使用效率。3.因子分析理论因子分析是主成分分析的推广，因子分析的实质就是用几个潜在的、不可观测的、互不相关的随机变量去描述许多变量之间的相关关系(或者协方差关系)，这些随机变量被称为公共因子。因子分析的可实现对原有变量集合中的重叠信息部分提炼出彼此间互不相关的综合因子，最终将变量个数减到最小。同时，根据标准化后的因子得分系数可以计算得各因子得分，通过选择合理的权重可计算最终的综合得分。因子分析的核心是：用为数不多且方便计算的独立因子来反映原有变量的绝大部分信息。这一思想可用数学模型来表示：其中为可观测的元随机向量，A为未知的常数阵，叫因子载荷阵，为随机向量，叫公共因子，为随机向量，叫特殊因子，为常数向量，也是公共因子。本文采用因子分析法对房地产全寿命周期中碳排放的多重影响因素进行分析，找出主要影响因子，从而对主要因素进行改进，以达到节能低碳控制。4.博弈论模型博弈论(GTheory)主要研究各个理性决策个体在其行为相互作用时产生的决策及其均衡的问题4。即选择经济主体的过程受其他经济主体的影响，而且它也影响到其他主体选择时的决策及其均衡的问题。博弈论的基本结构包括参与人、行动、信息、战略、支付、结果及均衡。其中参与人、行动及结果统称为博弈规则，博弈分析的目的就是用博弈规则预测均衡。博弈的研究